80% застройщиков запустили различные схемы поддержки продаж в Москве. Девелоперы подготовили различные механизмы поддержания спроса - от рассрочек и скидок на отдельные лоты до собственных программ субсидирования ставок и траншевой ипотеки. Но не все специальные предложения анонсируются на сайтах
Спустя два месяца после завершения масштабной государственной ипотечной программы на 8% в год рынок новостроек оказался в новых условиях: доля ипотеки в общем объеме кредитования за месяц сократилась вдвое, объем ипотечных кредитов упал в три раза. Это предсказуемо сказалось на спросе - упали как первичные продажи в целом, так и инвестиционные сделки, доля которых сократилась до минимума.
На этом фоне девелоперы стремятся максимально усилить поддержку продаж - в частности, быстрее заполнить эскроу-счета и снизить стоимость проектного финансирования. Центробанк отмечает ускорение вывода новостроек в продажу. Но в условиях высоких рыночных ставок и сокращения возможностей льготной ипотеки застройщикам необходимо дополнительно стимулировать покупателей.
"Застройщики используют самые разные механизмы поддержания спроса: рассрочки, скидки на отдельные лоты, собственные программы субсидирования ставок и т.д.", - комментирует эксперт ЦИАН.Аналитика" Елена Лапшина, отмечая, что большинство таких акций адресовано широкому кругу покупателей и не привязано к составу семьи или профессии. Доля таких спецпредложений, которые, по словам эксперта, призваны поддержать спрос со стороны потенциальных покупателей, не попадающих ни под одну из остальных льготных программ, составляет 74% (оценка основана на анализе более 900 акционных предложений в 441 жилом комплексе в 35 регионах).
Какие схемы предлагают разработчики?
Эту тенденцию подтверждают и другие участники рынка. Сбербанк отмечает, что в нынешних непростых условиях потребность в заемных средствах у граждан сохраняется, но этот спрос становится более адресным, а сроки кредитования сокращаются.
Москва (Фото: Сергей Булкин/ТАСС)
"Интерес к различным ипотечным схемам продолжает расти, отражая изменения в потребительских предпочтениях и экономической ситуации на рынке недвижимости", - говорит Дмитрий Ефимов, заместитель коммерческого директора компании PIONEER. "Траншевая ипотека подразумевает пополнение эскроу-счета по определенному графику. Это решение используется большинством девелоперов, экономика и финансовая модель проекта которых позволяет работать с аккредитованными банками-партнерами", - приводит примеры эксперт. "Аналогично работает схема с аккредитивом и рассрочкой, которые также активно используются девелоперами".
Скидки и акции
По данным ЦИАН, 53% доли на рынке новостроек в целом по России составляют прямые скидки, 28% это особые условия ипотеки, 15% это в рассрочку, 4% это подарки от разработчика (последний пункт также включает скидки на нежилые помещения и отделку).
Акции для всех покупателей
"В целом около 80% застройщиков предложили различные схемы поддержания продаж на подмосковном рынке. В основном это крупные застройщики. Самая распространенная программа - рассрочка, которую предлагают около 70% застройщиков", - говорит Илья Витковский, вице-президент по продажам и маркетингу ИК DOGMA. "Она и раньше работала для многих, но с введением ограничений получила новый импульс".
Основатель компании "Бест-Новострой" и платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова оценивает долю рассрочки в новостройках Москвы в 60%. "Однако на высоких стадиях строительной готовности смысла в рассрочке нет, так как она предоставляется до получения разрешения на ввод в эксплуатацию", - напоминает эксперт. По словам Доброхотовой, также наблюдается рост схем с аккредитивом, еще около десяти застройщиков предоставляют такую опцию, как траншевая ипотека. "В принципе, субсидирование от застройщика - самый популярный способ снизить платеж", - заключает эксперт.
"С 1 июля около 20% крупных застройщиков предложили клиентам траншевые ипотечные программы", - делится своими оценками Илья Витковский. "В основном она реализуется в ведущих банках". Заемщики пользуются этой программой, так как она позволяет им снизить платеж в первые месяцы ипотеки, поясняет эксперт. Впоследствии, при снижении ключевой и стабилизации рыночных ставок, такие заемщики рассчитывают на перекредитование.
Руководитель компании "ЦИАНоген.Аналитика" Алексей Попов обращает внимание на то, что у подавляющего большинства застройщиков существуют определенные схемы продаж, стимулирующие спрос в условиях запредельно высоких ипотечных ставок. Но более точную оценку затрудняет тот факт, что далеко не все застройщики сообщают на своих сайтах обо всем спектре специальных предложений. "Некоторые схемы могут быть озвучены в офисах продаж при предметном общении с покупателем, - поясняет он. - Это произошло благодаря неоднозначным словесным интервенциям Центробанка, представители которого заявили о намерении бороться с нестандартными ипотечными схемами. В то же время до сих пор неясно, насколько этот сигнал является "последним предупреждением", поэтому характер информирования аудитории о таких возможностях у разных компаний разный".
Отношение Центрального банка к "серым" схемам
Различные схемы продажи новостроек давно вызывают озабоченность Центробанка. В конце июля глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор будет бороться с различными схемами, которые расцвели на рынке жилья на фоне завершения программы льготной ипотеки с господдержкой. "Перед завершением широкой льготной программы эти схемы расцвели с новой силой. Чего там только нет: и рассрочки, и так называемый cashback, и очень льготные ставки. Но за всеми этими заманухами стоит либо завышенная цена квартиры, либо резкое увеличение платежей впоследствии. И все это непрозрачно и запутанно для людей", - говорит Эльвира Набиуллина.
Trade-in
Среди специальных предложений также представлен trade-in, добавляет Дмитрий Ефимов из PIONEER. В числе единичных предложений эксперт называет также rent-to-buy. Ирина Доброхотова также упоминает программы с привлечением созаемщиков, в том числе из числа льготных категорий. "Пока они встречаются у минимального количества застройщиков. Схема не очень популярна, потому что, например, при семейной ипотеке такой созаемщик теряет право самостоятельно пользоваться семейной ипотекой до тех пор, пока этот кредит не будет закрыт или не родится еще один ребенок", - поясняет она.
Акции для ограниченного числа клиентов
В ЦИАН отмечают, что 26% акций адресованы лишь части покупателей. Более половины из них связаны с дополнительными условиями по семейным и IT-программам (последняя не работает в Москве и Санкт-Петербурге, но доступна в Подмосковье и Ленинградской области). "Это сниженная ставка или низкий первоначальный взнос, а в некоторых случаях и его отсутствие", - говорят аналитики. - Застройщики дополнительно субсидируют ипотечные ставки, снижая их с 6% до 3-4% (иногда ниже) на весь срок кредита или на первый год".
Фото: Максим Шипенков / EPA / ТАСС
Среди других вариантов адресной поддержки - скидки для работников определенных профессий (военнослужащих, в том числе служащих, учителей, медицинских работников и т. д.), а также скидки и специальные условия ипотеки для многодетных семей и тех, кто использует материнский капитал. Также предусмотрены меры поддержки для жителей других регионов, покупателей из пострадавших регионов или тех, кто имеет прописку в определенном населенном пункте, для повторных покупателей или тех, кто пришел по рекомендации. "Кроме того, предусмотрены акции для молодоженов, зарплатных клиентов и сотрудников некоторых банков", - добавляют в ЦИАН.
Льготные ипотечные кредиты остаются основным фактором спроса
В целом, заключают эксперты компании, на фоне изменения ипотечных программ в Москве объем нового продукта от застройщиков резко сократился, а объем активного предложения, наоборот, вырос - как за счет снижения продаж, так и за счет вывода запасов в строящихся домах.
Основным инструментом поддержания продаж остается семейная программа, сходятся во мнении опрошенные участники рынка. "Ипотечное кредитование в условиях жесткого ПРЕПа будет поддерживаться обновленной программой семейной ипотеки", - отметил Кирилл Царев, первый заместитель председателя правления Сбербанка. "Основным драйвером продаж в сегменте массового жилья была и будет семейная ипотека. Сейчас наша главная задача - просчитать различные экономические модели, чтобы сделать ипотеку доступной для тех клиентов, для которых семейная ипотека оказалась недоступной", - говорит Илья Витковский.
"Сейчас рынок переживает период адаптации к новой реальности - работе без льготной ипотеки. Те застройщики, которые заранее начали разрабатывать варианты поддержания спроса, находятся в более выгодном положении по сравнению с теми, кто этого не сделал. Однако полноценные выводы о том, как проходит эта адаптация, можно будет сделать только осенью, поскольку в последние два года рынку требуется два-три месяца на "акклиматизацию" - привыкание к новым условиям", - заключает Ирина Доброхотова.
Russian 
English 
German 
Polish