39% лотов было продано в премиальных новостройках Москвы, и только 22% лотов в элитных - к такому выводу пришли эксперты аналитической платформы bnMAP.pro . А NF Group обновила "индекс миллиона": сегодня за условные 100 миллионов рублей в столице можно купить всего 61 элитный квадратный метр - меньше, чем когда-либо
Задача исследования, проведенного недавно экспертами аналитической платформы bnMAP.pro Во-первых, она заключалась в определении объема непроданного высокобюджетного жилья в столице: оказалось, что на данный момент в премиальных новостройках он составляет 61%, в элитных - 78%. Вторая цель - рассчитать скорость реализации высокобюджетных проектов первичного рынка при нейтральном и негативном сценариях дальнейшего развития событий. Как подчеркивают в bnMAP.pro, для корректности расчетов в исследование были включены строящиеся объекты, реализуемые по ДДУ и находящиеся на рынке более 12 месяцев.
Оказалось, что при реализации нейтрального сценария (то есть при сохранении текущих темпов продаж) премиальные новостройки будут реализованы через шесть лет и один месяц, а элитные - через девять лет и два месяца. Если же сценарий окажется негативным, предполагающим снижение темпов продаж на 30%, то премиальную недвижимость придется реализовывать около восьми лет и восьми месяцев, а элитную - 13 лет и один месяц.
"Минимальный срок реализации в проектах высокого ценового сегмента составляет около года - это относится к тем комплексам, где стабильно высокие темпы продаж и небольшой объем остатков по проекту. Максимальный расчетный срок составляет около 57 лет: такой показатель возможен как в крупных дорогих проектах, где темпы продаж низкие, так и при реализации негативного сценария, связанного с общим снижением темпов продаж", - поясняет основатель аналитической платформы bnMAP.pro и компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова (Справедливости ради отметим, что устрашающие 57 лет - это показатель, относящийся только к одному конкретному столичному проекту, который вообще не продается).
Ирина Доброхотова, основатель аналитической платформы bnMAP.pro и компании "БЕСТ-Новостройки", добавляет, что по итогам июня в элитном сегменте московских новостроек зафиксированы следующие показатели цен и предложения. Средняя стоимость квадратного метра в элитной новостройке составляет 1932,2 тысячи рублей: за месяц она практически не изменилась, но за год подешевела на 28%. Средняя цена лота за год снизилась еще заметнее, на 42% - до 247,2 миллиона рублей. Снижение цен в основном обусловлено выходом заметного объема нового предложения, сейчас эти постройки находятся на начальных стадиях. На данный момент около 38% элитных новостроек в Москве находятся на нулевом цикле работ (31% год назад), около 27% - на стадии монтажных и отделочных работ (35% год назад), строительство около 6% не начиналось (менее 1% год назад). На стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию или уже введены в эксплуатацию, это 11% из предложения (год назад - 18%). И еще: около 20% элитного предложения относится к реконструированным объектам, а год назад таких объектов было всего 8%".
"Показатель реализации квартир в премиальном сегменте новостроек Москвы должен рассматриваться комплексно и учитывать некоторые особенности рынка высокобюджетного жилья", - продолжает свои рассуждения на заданную тему Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга и оценки рынка компании Intermark Urban Real Estate.
Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга и оценки рынка Intermark Urban Real Estate: "Во-первых, важно учитывать, что из 56 проектов, находящихся в продаже и начавших продажи более 12 месяцев назад, половину можно отнести к клубным домам, темпы продаж в которых, конечно, в абсолютном значении всегда будут более сдержанными по сравнению с масштабным строительством. Этот темп компенсируется ценами: в клубных домах текущий средний уровень цен примерно на 40% выше, чем средняя цена по всему рынку высокобюджетного жилья. При среднем объеме такого проекта в 23 квартиры, любые две-три сделки сократят объем предложения на 10-13%. Подобное стремительное сокращение остатков на продажу мы уже наблюдаем в 2020-2021 годах. Во-вторых, элитные дома, которые вводятся в эксплуатацию и продаются по договорам купли-продажи, часто исчезают из поля зрения аналитиков. Довольно значительная часть целевой аудитории такого сегмента рынка рассматривает покупку только готовых квартир, в связи с чем зачастую в проектах новостроек остается не менее 20-251ТП3Т, готовых к продаже покупателям, готовым заплатить максимальную ценовую премию за готовый продукт. Есть свежие примеры, когда 20% проекта был продан еще на этапе строительства, а оставшиеся 80% были реализованы за короткие полгода после того, как дом был готов на 100%".
В-третьих, напоминает эксперт, география премиального рынка всегда была консервативной, и основной девелоперский продукт формируется именно в центральных районах города, а точнее, даже в отдельных популярных локациях. Например, если сейчас рассматривать остатки квартир в новостройках Хамовников, то цифра составляет около 45%. Сложная ситуация складывается, например, в районе Патриарших прудов: здесь на продажу выставлено всего два проекта с единичными квартирами на выбор. Ликвидность района среди покупателей всегда была высокой, но объем предложения ограничен.
"В-четвертых, показатель остатков "на данный момент" часто искажается новыми объемами предложения, то есть, когда в рамках одного ЖК выходит в реализацию новая очередь, процент остатков моментально становится высоким, что искажает средние показатели. Хотя выход нового объема в востребованном проекте - это, как правило, хорошая возможность для покупателей, а не негативная статистика", - резюмирует Анатолий Довгань.
Раз уж мы заговорили об элитной недвижимости, стоит упомянуть еще одно исследование: NF Group проанализировала динамику цен* на элитную жилую недвижимость в Москве (по классификации компании, к элитному сегменту относятся квартиры и апартаменты классов premium и deluxe) и обновила "индекс миллиона", который отслеживает, сколько квадратных метров можно купить в столице на условные 100 миллионов рублей. Оказалось, что за период с июня 2023 года по июнь 2024 года индекс снизился на 7%, до минимального за всю историю показателя в 61 квадратный метр при росте средневзвешенной цены, которая вновь превысила 1,63 миллиона рублей за квадратный метр.
В отношении районов выравнивание выглядит следующим образом. В самом подвале этого условного рейтинга находятся районы Даниловский, Донской и Дорогомилово, в которых 100 миллионов рублей хватит на покупку серьезных 104, 103 и 92 квадратных метров соответственно. В середине находятся, например, Замоскворечье и Таганский с показателями 75 и 68 квадратов. На самом верху - Якиманка (40 квадратных метров), Тверской район (39 квадратных метров) и Остоженка-Пречистенка (32 квадратных метра).
Russian 
English 
German 
Polish