Ипотечники могут быть освобождены от оставшихся долгов перед банком

Инициатива Генпрокуратуры, хотя и поможет заемщикам, может ухудшить условия ипотечного кредитования в будущем, считают эксперты

Генпрокуратура разработала документ, согласно которому ипотечный должник, если его жилье будет продано на аукционе за меньшую рыночную стоимость, не будет обязан возвращать банку разницу, пишет "Российская газета" со ссылкой на комитет Госдумы по строительству и ЖКХ.

Если человек, взявший ипотеку, в итоге не смог ее выплатить, то его квартира выставляется на аукцион. В этом процессе есть свои нюансы. Например, в случае с единственным жильем кредитора правила будут другими. В основном квартиры на аукционе стоят гораздо дешевле рыночных. На это влияет несколько факторов, главный из которых - желание банка как можно быстрее избавиться от недвижимости и погасить свой долг. В итоге получается, что залогодержатель, продавший квартиру на аукционе, все равно должен вернуть организации значительную сумму, а средства на это есть не всегда. Генпрокуратура предлагает списать этот долг.

бизнес fm в telegram

Помехи GPS над Балтикой

TikTok возобновил работу на несколько часов

Очереди на получение штампа в свидетельстве о рождении

Георгий Бовт о проблемах безопасности Boeing

Утверждения о хакерской атаке в Германии

Крупный пожар в Берлине

Но не исключено, что квартира будет продана на аукционе дороже рыночной стоимости. В этом случае оставшиеся средства будут возвращены заемщику. Но вероятность того, что это произойдет, крайне мала. Что еще влияет на низкую стоимость квартиры на аукционе и понравится ли это банкам? Комментирует Иван Стасюк, советник Консалтинговой группы РКТ:

Иван Стасюк, советник консалтинговой группы РКТ: "На аукционах это возможно, потому что покупатели зачастую хуже понимают и знают объект на аукционах по сравнению с обычной продажей. Не всегда есть возможность даже осмотреть его: некоторые должники сопротивляются, то есть их тоже нужно оттуда выселять, иногда это приходится делать принудительно. Чаще всего такие квартиры покупаются в инвестиционных целях, то есть теми, кто потом готов нести расходы на выселение, перепродажу. Если заемщик сотрудничает - сам выписался, сам съехал, сам показывает квартиру - то у него есть очень хорошие шансы, по более-менее рыночной цене ее удастся продать. Получается, что все это в интересах тех, кто сопротивляется, сопротивляется и мешает реализации. Я не уверен, что этот законопроект будет принят, потому что наверняка будут существенные возражения со стороны банков по поводу его принятия".

В 2023 году ипотека в России побила рекорд: жилищных кредитов в стране было взято более чем на 7 триллионов рублей. Это на 21% больше, чем рекорд 2021 года. Льготные программы становятся драйверами рынка. Они же приводят к росту цен на жилье, говорят эксперты. И, возможно, Генпрокуратура опасается, что не все заемщики смогут погасить свой долг перед банками, считает Алексей Каминский, президент саморегулируемой организации оценщиков "Экспертный совет", почетный член Российской гильдии риелторов:

Алексей Каминский, президент саморегулируемой организации оценщиков "Экспертный совет", почетный член Российской гильдии риэлторов: "Ипотечные кредиты брали люди, которые в силу ряда причин не могли рассчитывать на то, что смогут закрыть эти кредиты. Отдельный вопрос - почему застройщиком выступает Генеральная прокуратура. Это должно настораживать. Видимо, это связано с тем, что ожидаются массовые неплатежи по ипотечным кредитам".

Заемщик по-прежнему может отказаться от погашения оставшейся части долга по ипотеке. Но для этого ему необходимо пройти процедуру банкротства. Теперь эту меру предлагается распространить на всех должников. Так что, вероятно, еще одна цель инициативы - не допустить увеличения числа банкротов. 2023 год также стал рекордным по этому показателю. Однако здесь также сказались некоторые административные изменения. Но результатом нововведений может стать ухудшение условий ипотечного кредитования, банки будут внимательнее относиться к выдаче кредитов, считает Вячеслав Косаков, управляющий партнер Novator Legal Group:

Вячеслав Косаков, управляющий партнер Novator Legal Group: "Банки завышают критерии для залога недвижимости. Например, объект стоит 15 миллионов рублей, а кредит они выдадут только на 10 миллионов рублей. Сейчас это будет 12-13 миллионов при стоимости 15 миллионов. Конечно, это ограничит возможности приобретения для заемщиков. Немного легче будет государству в рамках дел о банкротстве физических лиц, потому что, по-моему, в 2023 году было подано около 300 тысяч заявлений о банкротстве. Есть ощущение, что есть достаточно высокий процент залогодержателей, которые не смогли погасить ипотеку в полном объеме, им даже не хватило средств, чтобы удовлетворить требования банка, если они продадут предмет ипотеки".

Скидка от продажи квартиры через аукционы может составлять 30-40% от первоначальной стоимости, говорят эксперты. К этому стоит добавить разницу в ценах на первичное и вторичное жилье. Благодаря низким процентным ставкам по льготной ипотеке новостройки в среднем на 15% дороже вторички. То есть квартира дешевеет уже при покупке, а потом еще раз - при попытке продать ее на аукционе.

Источник