Агентства недвижимости зафиксировали катастрофическое падение спроса на недвижимость на вторичном рынке, в некоторых регионах количество потенциальных покупателей сократилось вдвое, свидетельствуют их данные. В то же время цены, по словам продавцов чужих квартир, значительно выросли. Даже если признать, что пресловутая "невидимая рука рынка" - либеральный миф, это никак не согласуется с банальными законами логики.
По данным Avito Недвижимость, за год с января 2023 года по настоящее время спрос на вторичном рынке недвижимости РФ снизился на 29%. В столичном регионе падение спроса составило 43%, в Челябинске - 44%, в Саратове - 42%. Но цены парадоксальным образом выросли в среднем на 14% за объект и на 10% в пересчете на квадратные метры.
Основная причина снижения спроса на вторичном рынке рынок жилья по сравнению с годом назад дорожает ипотека. За год ключевая ставка Центрального банка РФ выросла с 7,5% до 16%, вслед за ней выросли и ставки по кредитам. В такой ситуации многие предпочитают арендовать жилье или рассматривают варианты на рынке новостроек, где действуют льготные программы", - говорит Сергей Еремкин, руководитель среднего и пригородного недвижимость в компании "Авито Недвижимость".
Это факт о высокой стоимости ипотеки. Но здесь стоило бы добавить, что ее не дают. В общем! А после "коммунальной катастрофы" в начале года всех осенило, что покупка квартиры в новом здании было непомерным риском. Дома соединены со старым жилищно-коммунальное хозяйство сети, которые перегружены и уже тяжело дышат.
Кроме того, цены там в среднем на 40-50% выше, чем на "вторичном рынке", для чего это нужно, совершенно непонятно. И почему-то они не спешат их снижать.
"Девелоперы сейчас довольно осторожно индексируют цены на фоне снижения спроса. В московской и петербургской агломерациях количество реальных сделок ниже фоновых значений прошлого года", - говорит глава ЦИАН.Аналитика". Алексей Попов.
Насколько ниже? И здесь тишина. Но есть данные, что после закрытия ипотечных программ более 90-95% спроса ушло из новостроек. Однако застройщики очень надеются на что-то, не иначе как на возобновление программ государственной поддержки. Время от времени предпринимаются попытки возродить льготную ипотеку, но сделать это уже очень сложно. Точнее, почти невозможно - банки против.
Не было льготная ипотека на вторичном рынке, и он, по сути, надолго стал жить своей жизнью в отрыве от "первички". Теперь, когда торговля новостройками по сути остановилась, нет даже той виртуальной опоры, которую она создавала. И все рухнуло.
Цены, которые выставляются на Avito, - это не более чем "список желаний" продавцов. И анализировать их бессмысленно. Реальнее всего оценить спрос. Выборка из базы данных может выявить период, в течение которого объявления о продаже квартир висят в системе, а также количество их просмотров. Но не более того. То есть можно сказать, что объявления стали висеть очень долго, а вот смотреть их, наоборот, стали в полтора-два раза реже.
"В аналитических отчетах мы говорим о ценах предложения, а не о реальных ценах сделок. Так вот, если графически изобразить весь объем предложения на московском вторичный рынок вместе с ценамиВы получите такую весеннюю сосульку. На вершине этой сосульки появляются новые предложения - по максимальным ценам. А сделки происходят в самом низу. Фактически во второй половине января цены сделок снизились на 2-3%", - говорит Роман Вихлянцевгенеральный директор компании Infiniti недвижимость агентство.
Однако и здесь необходима корректировка - лишь немногие пользуются услугами риэлторских контор, этот бизнес умирает. Люди покупка и продажа недвижимости самостоятельно или с помощью знакомых частных риелторов. Поэтому агентства, в общем-то, уже не совсем на рынке. Хотя даже те крохи, которые им перепадают, быстро заканчиваются.
"В нашем агентстве по отношению к январю 2023 года количество сделок и авансов сократилось примерно на 20%. По сравнению с декабрем 2023 года снижение еще более ощутимо - примерно на 60%", - говорит Екатерина НикитинаВице-президент Гильдии риэлторов Москвы.
По данным Frank RG, по сравнению с декабрем 2023 года спрос и продажи жилья сократились на величину от 50% до 75%. То есть цифры примерно совпадают. Но комментировать цены странным образом никто не готов. С чего бы это?
"Цены сейчас могут быть, в общем-то, любыми. Все зависит от того, как продавец видит свое будущее и будущее страны в целом. А видит ли он его вообще, это будущее. Количество тех, кто уезжает, не уменьшается, квартиры и дома выставлены на продажу. Более того, сейчас многие стараются не откладывать сделку и пытаются реализовать свои активы, так сказать, на текущем уровне платежеспособного спроса. Что очень далеко от предложения. А людей с "живыми" деньгами осталось совсем немного", - рассказывает частный риэлтор Татьяна Иванова описывает ситуацию.
То, что год назад стоило 9-10 миллионов рублей и продавец крайне неохотно торговался, сейчас уже легко купить за 7 миллионов рублей, а то и меньше. И так ли будет и дальше! Количество предложений с адекватной ценой на вторичном рынке постепенно растет.
Кстати, многие объявления на том же Авито удаляются, чтобы позже появиться вновь, иногда с другими фотографиями. И, конечно, с другой ценой. Ниже. Техника далеко не новая, но она как-то работает - свежие объявления всегда привлекают внимание. И, как вы догадываетесь, они вносят сумятицу в приведенную выше статистику, на основании которой выведено падение спроса на 29%. Де-факто оно гораздо больше.
"Вторичный рынок уже значительно просел, но это еще не дно. В марте можно прогнозировать еще большее снижение цен". Наталья Проданова, доктор экономических наук, профессор Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова, уверена.
Почему в марте? Вопрос, в общем-то, риторический. Мы не знаем, что будет через месяц, варианты развития событий в Российской Федерации могут быть самыми разными.
Лучше подождать, пока цены упадут до уровня, который позволит население для приобретения жилья самостоятельно. Если покупка квартиры необходима прямо сейчас, то следует понимать, что ее реальная цена может значительно снизиться. Если же острой необходимости в купить квартируПоэтому сейчас лучше не брать его ни в каком виде", - предупреждает инвестиционный аналитик Валерий Емельянов.
И, судя по всему, покупатели ждут. По данным столичного Росреестра, в январе 2024 года в Москве было зарегистрировано 7,46 тысячи сделок на вторичном рынке жилья, что на 49,7% меньше, чем в декабре 2023 года. Безусловно, новогодние праздники тоже сыграли свою роль, но объяснить такой откат только этим невозможно.
"В январе еще большее число покупателей на вторичном рынке поставили решение своего жилищного вопроса на паузу и ожидают перемен - снижения ключевой ставки Банка России и, как следствие, более комфортных ипотечных ставок. Ну, или резкого падения цен", - говорит Татьяна Подкидышева, исполнительный директор супермаркета NDV Недвижимость.
Снижать ставку рефинансирования, похоже, никто не собирается, пока вопрос только в том, останется ли она на прежнем уровне или вырастет. Поэтому пока расчет идет только на обвал цен.
"Если ничего не изменится - а пока предпосылок к этому нет, - то люди станут гораздо реже брать ипотеку. Спрос на "вторичку", таким образом, значительно упадет, так как большая часть жилья покупается в ипотеку. Сложившаяся ситуация приведет к снижению цен на вторичном рынке жилья на 15-30%", - говорит Олег Репченко, руководитель Индикаторы рынка недвижимости Аналитический центр (IRN).
Russian 
English 
German 
Polish