Скидок для покупателей новостроек в Москве стало меньше, это происходит на фоне временного оживления спроса в последние месяцы действия государственной ипотечной программы
Распространенность и средний размер скидок на первичном рынке Москвы снизились в мае, следует из обзора, предоставленного редакцией риэлторской компании "Метриум". Тенденцию подтверждают и другие участники рынка, опрошенные "РБК-Недвижимость".
По данным "Метриум", на конец мая скидки предлагаются в 150 новостройках, за год и относительно первого квартала показатель снизился на 6,3%. Средняя скидка на первичном рынке составляет 3% по сравнению с 7% в апреле-мае 2023 года. В компании такую ситуацию объясняют увеличением спроса на фоне скорого завершения ипотеки с господдержкой. Тенденцию наблюдают и другие эксперты. "В период с февраля по май скидки были больше", - говорит эксперт компании "Миэль" (офис "Строгинская пойма") Евгений Бражин. "Сейчас, когда идет приток клиентов, закрывающих государственную или семейную ипотеку на условиях до 1 июля 2024 года, застройщики менее охотно идут на скидки".
Дмитрий Ефимов, заместитель коммерческого директора компании PIONEER, отмечает, что средний размер скидки сейчас не превышает 3-5%. "По некоторым проектам он снизился, что, как правило, связано с повышением строительной готовности проекта", - говорит эксперт.
В начале года ситуация изменилась на противоположную - например, в январе скидки были даже больше, чем в новогоднюю распродажу.
"В настоящее время застройщики столичных проектов в сегменте элитной недвижимости предоставляют не скидки, а небольшие бонусы для повышения лояльности. Обычно они не превышают 3%", - говорит Ольга Зыблая, директор по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan. Размер предельных скидок в высокобюджетном сегменте традиционно невысок, отмечает эксперт, но за последний год он снизился с 8% до 5%.
Главстрой отмечает, что распространенность скидок на первичном рынке снизилась с 56% от всех проектов в январе до 45% в мае. При этом распространенность скидок минимального размера - до 1% - выросла на 10,6 процентных пункта, составив 54,7% от всех предоставленных скидок, отмечают в компании. Напротив, доля скидок в диапазоне от 1% до 31% с начала года снизилась.
Как изменятся скидки на новостройки в Москве в 2024 году
| Сумма скидки | Доля, январь 2024 г. | Акция, май 2024 г. | Изменение доли, процентные пункты |
|---|---|---|---|
| 0% и менее 1% | 44,1% | 54,7% | +10,6 |
| 1-11% | 20,2% | 14,0% | -6,2 |
| 11-21% | 28,6% | 27,8% | -0,8 |
| 21-31% | 4,6% | 3,0% | -1,5 |
| 31-41% | 2,6% | 0,0% | -2,6 |
| 41-51% | 0,0% | 0,5% | +0,5 |
Данные: Главстрой
В компании обращают внимание на то, что на фоне общего снижения распространенности скидок на рынке появились предложения с дисконтом более 40% - год назад их не было, сейчас такие условия действуют в 229 лотах. "В мае максимальный дисконт увеличился, достигнув отметки выше 40% (правда, только в одном проекте). В январе максимальные скидки выше 35% были отмечены в 22 проектах", - говорит Елизавета Родина, начальник управления маркетинговых исследований и аналитики компании "Главстрой".
Максимальная скидка с начала года выросла с 30% до 40,2%, отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор "Метриум". "Год назад пиковое значение составляло 34%. И крупнейший показатель в истории рынка была зафиксирована в январе 2023 года - 63,3%", - говорит эксперт.
Участники рынка отмечают, что в некоторых случаях предоставляемые скидки, по сути, являются маркетинговой уловкой. "Скидки часто становятся фиктивным инструментом продаж. То есть застройщики сначала поднимают цену, а потом снижают ее", - поясняет Максим Каварьянц, генеральный директор агентства недвижимости ARQ CITY. "Скидочные акции сейчас не являются постоянными, как это было два-три года назад. Специальные предложения почти всегда ограничены по времени", - добавляет он.
Евгений Бражин из компании "Миэль" также отмечает распространенность фиктивных скидок. "Следует иметь в виду, что большинство скидок завуалированы и нивелируются с учетом удорожания объекта при выборе траншевой ипотеки, ипотеки, субсидируемой банком или застройщиком, при использовании ипотеки с cashback или при отсутствии первоначального взноса", - предупреждает эксперт.
"Что касается максимальных скидок, то большие значения скидок (более 25%) - это скорее маркетинговая активность, чем реальное снижение цен. Это точечные предложения", - подчеркивает Леонид Савков, коммерческий директор MR Group. - Но причина такой эксклюзивности не обязательно в желании продать неликвидные лоты. Или, возможно, в том, что девелоперу, согласно плану продаж проекта, просто необходимо увеличить реализацию той или иной типологии".
Как еще разработчики поддерживают продажи
Несмотря на повышенный спрос до завершения государственной ипотечной программы, перед застройщиками по-прежнему стоит задача стимулирования покупателей в условиях высоких рыночных ставок - при текущей ключевой ставке они фактически запредельны, а недавно несколько крупных банков приняли решение об их дальнейшем повышении.
"Существующие на сегодняшний день способы стимулирования спроса со стороны застройщиков чаще всего связаны с предложением различных форм оплаты: рассрочки, trade-in, субсидированной и траншевой ипотеки, - говорит Дмитрий Ефимов, заместитель коммерческого директора компании PIONEER.
Сейчас основным инструментом стимулирования покупки новостроек является рассрочка и другие инструменты, связанные с условиями оплаты, говорит Вера Штефан, коммерческий директор компании "Астерус". "При отсутствии доступной ипотеки скидки в пару процентов не играют большой роли при принятии решения. А вот возможность получать комфортные ежемесячные платежи или не искать большую сумму для первого взноса - это именно то, что сейчас востребовано покупателями", - поясняет эксперт.
Максим Каварьянц также называет среди способов поддержания спроса активно используемые застройщиками в апреле-мае:
Что произойдет со спросом и скидками на новостройки в следующий раз
После завершения государственной ипотечной программы спрос на первичном рынке неизбежно охладится, сходятся во мнении опрошенные эксперты. "Скидки, скорее всего, будут расти и становиться все более массовыми до тех пор, пока ключевая ставка не будет снижена", - считает Руслан Сырцов. "В то же время цены на новостройки продолжат медленно расти".
"Если говорить о том, как завершение ипотечной госпрограммы повлияет на политику застройщиков в отношении скидок, то мы предполагаем, что застройщики будут, во-первых, предлагать альтернативные способы оплаты, а во-вторых, субсидировать ипотечную ставку", - прогнозирует Дмитрий Ефимов, заместитель коммерческого директора компании PIONEER. - Не стоит ожидать больших скидок, поскольку строительные компании также используют проектное финансирование по рыночным ставкам. Кроме того, при строительстве используются современные материалы, закупаемые по текущим рыночным ценам, что влияет на себестоимость проекта и его конечную цену".
Александра Кржевова, директор по развитию компании "Бест-Новострой", также обращает внимание на этот момент. "Первичному рынку жилья потребуется время, примерно несколько месяцев, чтобы адаптироваться к новым условиям. В любом случае, ожидать значительных скидок на московском рынке жилья не стоит. Застройщики строят на кредитные деньги и должны оставаться в рамках запланированных значений цен и денежных потоков", - говорит эксперт.
Максим Каварьянц также отмечает, что снижение спроса в среднесрочной перспективе может привести к увеличению стоимости проектного финансирования для застройщиков (по действующим правилам, ставка кредитования снижается по мере наполнения эскроу-счета, что напрямую связано с темпами продаж). "Медленное пополнение эскроу-счетов замедлит снижение ставок проектного финансирования, в дальнейшем стоимость строительства будет расти", - отмечает эксперт.
Russian 
English 
German 
Polish