Отказ - принятие - спрос. Как рынок новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области пережил первый квартал с новыми льготными условиями ипотеки

Отрицание - принятие - спрос. Как рынок новостроек Петербурга и Ленобласти пережил первый квартал с новыми условиями льготной ипотеки

Фото: Сергей Михайличенко/

    В первом квартале 2024 года покупатели жилья и застройщики ощутили на себе жесткие действия Центробанка, которые привели к снижению доли ипотеки до 70% и падению спроса на новостройки на 43% по сравнению с последним кварталом прошлого года. Но если мечтам Минфина о снижении доли льготных программ до 25% и суждено сбыться, то не в ближайшее время. Во втором квартале все ждут массового спроса со стороны желающих "запрыгнуть в последний вагон" ипотеки с господдержкой, а семейная ипотека должна быть продлена до 2030 года.

    Участники круглого стола на Фонтанке говорили о том, как рынок жилья пережил первый квартал, какие условия для семейной ипотеки и новых целевых программ ждут банки и застройщики, а также о русской народной традиции делать все быстро и в последний момент.

    Банки говорят о росте ипотечного кредитования в Петербурге по итогам первого квартала 2024 года.

    - Всего за три месяца 2024 года в Северной столице было выдано 5,3 тысячи ипотечных кредитов на сумму 24,7 миллиарда рублей, - рассказал Алексей Ушенин, управляющий Санкт-Петербургским отделением Сбербанка России отрасль. - Ипотека по льготным программам с государственной поддержкой составила около половины кредитов в количественном и 65% в денежном выражении.

    В то же время, согласно УшенинРешения регулятора привели к изменению распределения кредитов между первичным и вторичным рынками:

    - Особенно это заметно по количеству выданных в первом квартале ипотечных кредитов в Сбербанке, где спрос на вторичное жилье почти вдвое выше. Доля вторичных кредитов в общем количестве выданных составила 66% против 34% на первичном рынке. В денежном выражении разница не столь существенна - 54% и 46% соответственно.

    - Рынок испытал колоссальное напряжение, когда с начала года банки, закрывшие 80% рынок ипотечного кредитования, ввели комиссионные сборы, - продолжил Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент. - Конечно, потоки перенаправлялись в те банки, которые не вводили комиссию, но их мощности не были рассчитаны на такой объем. Многие просто физически не справлялись: не хватало специалистов, невозможно было подписаться на сделку.

    Кроме того, были выдвинуты новые условия, в частности, по уступкам. Требования банков к заемщикам возросли, а количество отказов увеличилось.

    На фоне этих событий, происходивших одновременно с ужесточением параметров кредитования по льготным программам, желание и возможности купить квартиры снизились по отношению к четвертому кварталу 2023 года, отмечает эксперт. По разным оценкам, спрос в Санкт-Петербурге снизился на 40-43% по сравнению с рекордным четвертым кварталом, а в Москве - на 45%.

    В качестве положительного момента она отметила, что, тем не менее, количество сделок, зарегистрированных Росреестром, растет из месяца в месяц, за исключением января, где наблюдается падение прошлогодних показателей.

    - Конечно, застройщики были разочарованы, когда банки начали вводить комиссии. Но мы должны понимать, что рентабельность государственных программ была снижена до минимума, - объясняет Светлана Денисова. - А неосмотрительное поведение регулятора в последние годы привело к тому, что ресурсы были исчерпаны, льготные кредиты выдавались несколько раз в одни руки. Однако неправильно впадать в другую крайность, устраивая рынку такой шок.

    Максим Жабин, заместитель генерального директора группы компаний "ЛенРусСтрой", считает, что программы льготной ипотеки, запущенные во время пандемии, должны были быть прекращены сразу после ее окончания. Продление субсидированной ипотеки в нынешних условиях нарушает рыночные механизмы и препятствует естественному развитию рынка недвижимости.

    - The недвижимость Рынок должен функционировать в соответствии с законами рынка, - подчеркнул он. - Если бы государство отменило льготную ипотеку раньше, рынок постепенно адаптировался бы к новым реалиям. Возможно, объемы строительства и доступность жилья снизились бы, но это регулировалось бы рыночными факторами, а покупатели более тщательно подходили бы к выбору ипотечных программ".

    Светлана Денисова добавила: если в III-IV кварталах 2024 года 92-96% сделок на первичном рынке совершалось с ипотекой, то в первом квартале эта доля снизилась до 60-65% у разных застройщиков. Более широко стала практиковаться рассрочка - она дается в ожидании снижения ключевой ставки, чтобы по окончании строительства можно было перейти на ипотеку по более гуманным, чем сейчас, процентным ставкам.

    - Год начался несколько хаотично: быстро меняющиеся условия не могли не сказаться на спросе, но к концу первого квартала ситуация выровнялась, - отметил Ольга Кузнецова,Заместитель генерального директора агентства недвижимости "Главстрой. - Первые месяцы показали, что люди не отказываются от ипотеки. В наших объектах доля использования этого инструмента существенно не снизилась - около 90% сделок было совершено с использованием государственных программ.

    Согласно Мария Орлова, коммерческий директор группы компаний "А101" в Санкт-ПетербургеДоля ипотеки в петербургской агломерации в первом квартале сильно колебалась: с январских 83% она упала до 60% в феврале, а в марте выросла до 70%.

    - В любом случае, это ниже, чем в 2023 году, -... Орлова жаловались. - К стоп-факторам, которые очень сильно ощущались в первом квартале, можно отнести ужесточение скоринга: даже очень приличные на вид заемщики не могли получить кредит, в том числе первый ипотечный. Но то, что мы увидели в марте, позволяет надеяться на оттепель и послабления в ближайшем будущем.

    В числе трудностей она назвала и первоначальный взнос: примерно у четверти потенциальных покупателей возникают проблемы с его накоплением.

    - Можно выделить две основные тенденции: общее снижение доли ипотечных сделок и увеличение продаж за счет собственных средств. Причинами этого, в первую очередь, стало изменение условий выдачи льготных ипотечных кредитов, а также ужесточение требований к заемщикам со стороны банков. Также стоит отметить значительное увеличение объемов выдачи ипотеки по программе для IT-специалистов, что привело к раннему выбору лимитов и формированию отложенного спроса. Сейчас выделены новые объемы - соответственно, мы ждем возобновления выдачи кредитов по этой программе", - прокомментировал Елизавета Николаева, руководитель отдела ипотеки и финансовых инструментов компании GloraX.

    - В общей структуре ипотечных сделок нашей компании в первом квартале доля ипотеки с государственной поддержкой составила 38%, по семейной ипотеке - 44%. Повышенным спросом пользуется IT-ипотека - 12%, - привела она раскладку Юлия Мошкова, директор по ипотеке компании "Петербургская недвижимость" (входит в Setl Group). - Льготные программы по-прежнему пользуются спросом, несмотря на изменение условий. Активность покупателей подстегивает ожидание завершения программы с государственной поддержкой и грядущих изменений в семейной ипотеке. Застройщики и банки продолжают искать альтернативные решения. Например, наша компания предлагает клиентам программы, которые не увеличивают стоимость квартир и снижают финансовую нагрузку на покупателя в период строительства.

    Алексей Ушенин Он подтвердил, что с 5 апреля Сбербанк возобновил выдачу кредитов по программе "Ипотека для IT". О ее актуальности в регионе говорит тот факт, что Санкт-Петербург занимает второе место после Москвы по количеству выданных по ней кредитов: в 2023 году петербуржцы оформили 2400 таких кредитов на 20,9 млрд рублей, еще почти 300 на 2,2 млрд рублей пришлось на жителей Ленинградской области. Он также отметил, что семейная ипотека остается популярной: с начала года на эту программу приходится более половины всех кредитов с господдержкой в Петербурге.

    - Непосредственно в наших проектах в Ленинградской области доля ипотеки составила 83% - на 10 пунктов ниже, чем в прошлом году. При этом доля каждой программы зависит от формата проекта". Мария Орлова продолжается. - По семейной ипотеке мы имеем 63%, по "господдержке" - 25%, при этом доля IT-ипотеки выросла вдвое, а военной ипотеки - с 2% в прошлом году до 15% в этом. Мы видим, что спрос перераспределился в пользу субсидируемых программ, а сотрудничество с банками выросло еще больше.

    Светлана Денисова отмечает, что доля военной ипотеки начала расти еще в прошлом году, но сначала она была заметна в регионах: стоимость жилья там значительно ниже, и за полгода службы люди уже смогли купить квартиру.

    Кирилл Кудрявцев, начальник отдела ипотечного кредитования Группы компаний "Псков Он считает, что среднее значение за квартал не будет отражать тенденцию.

    - Дело в том, что в январе в Петербурге по ипотеке было приобретено 86% новой недвижимости, в феврале - 62%, в марте - 67%. В целом это отражает прошлогоднюю динамику, но количественные показатели по продажам и выдаче ипотеки в 2024 году выше", - пояснил он. - Особенно заметным был рост продаж на рынке в марте - на 50%. В то же время ипотека не так сильно наверстала упущенное. Отчасти сказалось ужесточение условий выдачи массовой льготной ипотеки. Но затем, до июля, этот вид кредитования будет постепенно наращивать свою долю, так как его отмена уже маячит на горизонте, как и пересмотр условий по семейной ипотеке.

    По его словам, с начала текущего года и до середины апреля соотношение по видам ипотечных кредитов в Группе ПСК выглядит следующим образом: IT-ипотека - 24%, обычная льготная (с господдержкой) - 27%, семейная - 35%. Остальная часть приходится на базовые рыночные программы.

    - В дополнение к росту спроса на семейные ипотечные кредиты, отмеченному на рынке в целом, мы также зафиксировали увеличение спроса на ипотечные кредиты в сфере информационных технологий, -... Кирилл Кудрявцев добавлено.

    - В группе компаний КВС доля ипотечных сделок в первом квартале 2024 года составила 63%, - рассказал Анжелика Алшаева, генеральный директор агентства недвижимости "КВС. - Такие показатели обусловлены несколькими факторами: во-первых, люди стараются воспользоваться льготными программами (семейная и ипотека с господдержкой), которые заканчиваются 1 июля этого года. Не секрет, что семейная ипотека будет продлена до 2030 года, но ожидается, что она претерпит изменения. Например, возраст детей, подходящих под условия программы, может быть снижен до 6 лет. И пока неизвестно, коснется ли это изменение семей с двумя и более детьми. Ну а что касается ипотеки с господдержкой, то мы готовимся к тому, что она полностью уйдет из Петербурга и Ленинградской области.

    Вторым фактором, по ее словам, стало поведение банков: в феврале клиент мог взять ипотеку без комиссии только в нескольких небольших банках, которые не справлялись с текущим объемом спроса - там затягивали сделки и затрудняли одобрение. Это привело к переносу сделок на март. Ну а в первый месяц весны ВТБ объявил об отмене комиссии, что также спровоцировало рост. Третий фактор, по мнению Анжелика АлшаеваЭтому способствовала сезонность: весна всегда считалась благоприятным временем для покупки недвижимости, поэтому количество сделок в марте и апреле увеличилось.

    - В начале года мы не принимали поспешных решений и продолжали работать с банками-партнерами, - говорит Наталья Коротаевская, коммерческий директор группы компаний "Аквилон" в Санкт-Петербурге и ЛО. - Конечно, произошло перераспределение доли между кредитными организациями, которые не стали вводить дополнительные комиссии. Очень хорошо, что в итоге банки пошли навстречу застройщикам и покупателям. Ситуация на ипотечном рынке постепенно начинает стабилизироваться.

    Она добавила, что для дополнительной поддержки клиентов компания оперативно запустила годовую рассрочку без увеличения стоимости от 20 до 80: клиент может заплатить 20% сейчас, 80% через год. Продолжает действовать траншевая ипотека, которая позволяет снизить ежемесячный платеж в 5-10 раз, пока дом строится, а покупатели могут арендовать жилье. По ее словам, предпринятые меры позволили удержать спрос на приемлемом уровне.

    Алексей Белоусов, генеральный директор Ассоциации строителей Санкт-Петербургасчитает, что в Петербурге все достаточно хорошо по сравнению со многими другими регионами страны. В частности, он напомнил, что в 42 регионах не выдаются разрешения на строительство, так как прокуратура требует, чтобы жилье было обеспечено социальной инфраструктурой, чего не происходит. В Петербурге эта проблема решена после создания Градостроительной комиссии.

    - В первом квартале 2024 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 1 млн 70 тыс. кв. м жилья, что примерно на 3% больше, чем в аналогичном квартале прошлого года, - отметил Белоусов. - То есть можно быть уверенным, что планы застройщиков согласованы, отрасль находится в стабильном состоянии и готова к вызовам времени, которые поступают, в том числе и от Центробанка. В первую очередь на строительную отрасль влияет возможность граждан взять кредит без государственной поддержки, тогда как сейчас почти все ипотечные кредиты льготные".

    В пятилетней перспективе

    Из всех льготных программ семейная ипотека имеет самые прозрачные перспективы - президент поручил продлить ее до 2030 года.

    - На самом деле, главная программа среди ипотечных заемщиков - семейная, - говорит Елизавета Николаева. - Его доля в наших продажах составляет около 50%.

    Эксперт выразил надежду, что даже если этот вид кредитования станет более целевым, ставка и лимиты останутся, как и размер первоначального взноса.

    - Программа была расширена и в то же время изменена, - Кирилл Кудрявцев Комментарии. - Базовая ставка в 6% годовых сохранится для семей с детьми до шести лет. А для остальных она будет меняться в зависимости от ключевой ставки Центрального банка. И, возможно, в ближайшем будущем она вырастет до 8% в год или даже до 10%. Конечно, решение соотнести ставку с возрастом ребенка выглядит странно. Но, с другой стороны, надо же к чему-то привязываться, если стоит задача охладить льготное ипотечное кредитование.

    Среди возможных целевых программ, по мнению эксперта, могут помочь специальные ипотечные предложения на покупку недвижимости в небольших городах и сельской местности. Это касается регионов с любыми перспективами развития. Но эти же регионы оказываются лидерами и по росту цен в 2023 году: в Челябинске, Волгограде и Омске цены выросли на 40%, примерно на четверть, тогда как Санкт-Петербург по этому показателю лишь на 15-м месте со скромными 5,5%.

    Мария Орлова отметил: если посмотреть на весь горизонт семейной ипотеки, то с 2020 года более 800 тысяч семей по всей страна решила проблему жилья вопрос с его помощью. Теперь, пока новые условия не будут уточнены, люди, чей первый ребенок родился в 2024 году, не смогут взять такой кредит.

    "В то же время, с точки зрения повышения рождаемости, потенциал программы может быть выше, если разделить ее на сегменты, - считает она. - Например, можно было бы снижать ставку с каждым последующим ребенком. Или предусмотреть отдельную подпрограмму для молодых семей, где супругам меньше 30 лет. Для них главная сложность - накопить на первоначальный взнос.

    Мария Орлова также посчитали возможным ввести ограничения на минимальную площадь квартир, которые можно приобрести по семейной ипотеке.

    - Мы пока не знаем, как именно изменятся условия семейной ипотеки, поэтому рекомендуем клиентам использовать текущие условия для определения наиболее комфортной ставки и платежа, -... Юлия Мошкова добавлено.

    Мы положительно оцениваем инициативу по продлению программы "Семейная ипотека", но предполагаем, что после 30 июня ее условия изменятся". Ольга Кузнецова добавлено. - В настоящее время обсуждаются различные варианты: ставка для родителей детей до 6 лет составляет 6%, для семей с детьми старше 6 лет - 12%. Но результат всех этих инициатив станет понятен, когда будут полностью сформулированы условия программ поддержки, а также известны размеры ключевой ставки и рыночных ставок по ипотеке.

    В то же время она отметила: поскольку в проектах "Главстроя СПб" изначально было семейное жилье и достаточно большие средние площади, компания, сама того не ожидая, оказалась в более выгодной ситуации. Доля семейной ипотеки в жилые комплексы "Северная Долина" и "Юнтолово" составили 53% в первом квартале.

    - Очевидно, что семейная ипотека стала драйвером рынка благодаря тому, что в прошлом году она значительно расширила аудиторию за счет подключения к ней родителей двоих детей до 18 лет, -... Светлана Денисова прокомментировал он. - Но и это сообщество сокращается, так как состоит из людей около 40 лет, многие из которых, по мере роста семьи, уже решили свои жилищные проблемы или взяли ипотеку раньше, когда ставки были ниже. Поэтому, чтобы расширить аудиторию, необходимо работать с более тонкими средами: молодыми специалистами, региональными специалистами, которые уехали в большие города, когда дома не было перспектив, и т. д.

    - Конечно, продление льготной программы положительно скажется на рынке, но не стоит забывать, что семейная ипотека несет в себе некоторые ограничения, -... Анжелика Альшаева напомнила. - Например, сегодня воспользоваться ею могут только родители одного ребенка, родившегося с 2018 до конца 2023 года, а также двух и более несовершеннолетних детей и детей-инвалидов. Но молодые семьи, которые только планируют детей, а также учителя, врачи, госслужащие и другие категории граждан также нуждаются в льготных программах. Я очень хочу, чтобы и для них были разработаны целевые программы.

    Также эксперты не видят значительных перспектив для расширения аудитории ИТ-ипотеки даже в Санкт-Петербурге. Поэтому не исключено, что программа завершится в конце 2024 года.

    Однако застройщики отрицают возможность снижения цен на жилье, поскольку стоимость растет: ожидается очередной виток роста цен на стройматериалы из-за высоких потребностей в связи с наводнением в Оренбурге, а также сохраняющегося спроса на новые территории.

    - На вопрос о том, какие строительные материалы дорожают, наши коллеги отвечают просто: все, -... Комментарии Кирилла Кудрявцева. - Растут и расходы на социальную инфраструктуру - от школ до дорог. Кроме того, сам продукт развивается и требует все больших вложений в комфорт и красоту. Это значит, что все затраты от проекта к проекту в пересчете на квадратный метр растут. В общем, это легко отследить: каждый новый старт строительства сопровождается публикацией данных об объеме финансирования. И он становится все больше и больше.

    - Поэтому не стоит обманывать себя и откладывать жизнь на потом, ожидая снижения цен, - говорит Светлана Денисова. - Практика показала, что все, кто поторопился в прошлом году, купили на более выгодных условиях. То есть с точки зрения государства действия регулятора могут быть правильными, но с точки зрения отдельного маленького человека, который ищет, куда вложить деньги, условия ухудшаются.

    В то же время, Светлана Денисова считает: если брать сегодняшние условия, то рынок либо уже прошел пик выдачи семейных ипотечных кредитов, либо близок к его прохождению.

    - Мы понимаем, что семейная ипотека теперь является гарантированным долгосрочным продуктом, который, без сомнения, будет влиять на отрасль как минимум в течение пяти лет, - сказалАлексей Белоусов. - И мы видим, что застройщики системно думают о демографической ситуации и об адресных программах. И если бы наши политики изначально так же системно подходили к этому вопросу, а льготная ипотека сразу дифференцировалась и подстраивалась непосредственно под тех, кто в ней действительно нуждается, а не под всех подряд, то мы бы не довели рынок до такого огромного ценового разрыва между первичным и вторичным рынком - более чем на 40%.

    Максим Жабин согласились с тем, что значительный разрыв в ценах между новыми здания и вторичного жилья связано с несбалансированным подходом государства к регулированию рынка недвижимости. По его мнению, власти сконцентрировались на стимулировании первичного рынка, не уделяя достаточного внимания вторичному сегменту.

    В свою очередь, Кирилл Кудрявцев считает, что причин ценового разрыва гораздо больше, и они гораздо глубже, чем просто фактор льготной ипотеки.

    - Более выгодная покупка новой недвижимости - это, конечно, хороший повод сделать выбор в ее пользу. Соответственно, спрос больше, квартиры продаются быстрее, а цены растут быстрее, - говорит он. - В то же время на вторичном рынке по-прежнему больше сделок. И вторичных ипотечных кредитов выдается больше в денежном выражении, несмотря на то что средневзвешенная ставка в 2023 году по вторичной ипотеке в два раза выше, чем по первичной. Поэтому цены на вторичном рынке регулируются в первую очередь параметрами жилого фонда и подготовкой объекта к продаже. Иногда обычная усадьба позволяет продать квартиру гораздо быстрее и на 10 процентов дороже, чем аналоги в том же районе и даже дом.

    Мечты о 25 %

    В феврале 2024 года появилась информация о том, что Министерство финансов намерено сократить долю льготной ипотеки до 25% с 90%, которые были на конец 2023 года.

    - Конечно, это было большой нагрузкой на бюджет, и было понятно, что поддержка государства не продлится долго, - комментируетМария Орлова. - Поэтому снижение будет, но вряд ли оно достигнет 25% - в текущих условиях это будет означать обвал рынка жилья и замедление всей строительной отрасли. Другое дело, что более здоровой ситуацией для рынка была бы не сильная зависимость от льготных программ, а работающий уровень ипотечных ставок на рыночных условиях с возможностью предлагать более выгодные варианты определенным категориям покупателей.

    По ее словам, такая мера оживит рынок не только первичного, но и вторичного жилья. Пока же 30% клиентов, которые хотят сначала продать свою вторичную недвижимость, чтобы купить квартиру в новостройке, не могут этого сделать.

    - Теперь очевидны следующие шаги: льготные программы в том виде, в котором мы привыкли к ним за последние 4 года, уходят, им на смену придут адресные узкопрофильные меры поддержки, - комментирует Юлия Мошкова. - Рынок ждет снижения ключевой ставки, но инфляционные риски по-прежнему очень высоки, и, на мой взгляд, не стоит ожидать резкого снижения в ближайшее время.

    По ее словам, при ключевой ставке 4,5% доля льготной ипотеки была минимальной в общей структуре продаж, так как большинство покупателей могли выбрать стандартные предложения. Чем выше ключевая ставка, тем больше разница между стандартным продуктом и условиями льготной ипотеки. Разумеется, в таких условиях спрос перераспределялся в сторону первичного рынка, что, в частности, сказывалось на ценовом разрыве.

    - Пока мы не наблюдаем интересных условий на вторичном рынке, поэтому ожидаем, что объявленные меры поддержки на вторичном рынке будут реализованы со временем - это позволит постепенно сбалансировать возникший разрыв, - добавил Мошкова.

    Елизавета Николаева считает, что ключевая ставка будет снижаться в среднесрочной перспективе, и это позволит девелоперам разрабатывать программы, которые приблизят уровень ставок к условиям программ с государственной поддержкой.

    - Конечно, мы надеемся на снижение ключевой ставки во второй половине года, что приведет к увеличению продаж на вторичном рынке, а за счет этого увеличатся продажи на первичном рынке - все взаимосвязано, - говорит Елизавета Николаева.

    Светлана Денисова добавил, что дополнительные скидки по ипотечным ставкам предоставляются застройщиками совместно с теми банками, в которых они берут проектное финансирование и размещают эскроу-счета.

    - Максимальная сумма государственной поддержки составляет 6 миллионов рублей, но этого зачастую недостаточно для улучшения жилищных условий. Получается, что господдержка уже действует в основном в тех регионах, где стоимость квадратного метра ниже. Поэтому первичный рынок уже сейчас частично отрабатывает ситуацию по отмене стандартной господдержки и к концу лета, вероятно, адаптируется к новым условиям. Застройщики будут шире практиковать рассрочку, банки предложат программы со сниженными платежами на ранней стадии кредитования, - говоритДенисова.

    Согласно Кирилл Кудрявцев, в дальнейшем шаги регулятора будут ужесточать условия, что всегда можно объяснить ростом задолженности, увеличением просрочек по ипотеке (пусть даже чисто номинальных) и так далее. "Ипотека в руках регулятора превращается в инструмент косвенного контроля рынка", - отметил он.

    Ольга Кузнецова Соглашается, что в целом все шаги - завершение программы господдержки после 1 июня 2024 года, сворачивание программы ИТ-ипотеки после 31 декабря 2024 года и ужесточение условий по семейной ипотеке (адресная поддержка семей с детьми до 6 лет) - способствуют снижению доли льготной ипотеки, так как без широких программ для всех спрос будет снижаться, если не предлагать специальные условия для массовых категорий покупателей.

    "Если правительство продолжит оказывать помощь более адресно, то эта поддержка может быть более существенной: например, предоставление кредита по ставке 4-6% для определенных групп граждан, - добавила она. - Мы всегда выступаем за специальные программы для учителей, врачей и специалистов других важных профессий". Еще одним инструментом поддержки федерального проекта "Профессионализм" могла бы стать ипотечная программа для родителей студентов на их первое жилье, аналогичная образовательному кредиту".

    От крупных работодателей также поступает запрос на отраслевую ипотеку, когда компании частично компенсируют сотрудникам расходы на первоначальный взнос или часть процентов по ипотеке в обмен на получение налоговых льгот от государства. А учитывая, что забота компаний о персонале сегодня выходит на более высокий уровень, эта тенденция может усилиться, Ольга Кузнецова считает.

    - Возможно, стоит предусмотреть специальные программы для специалистов редких или социально значимых профессий: врачей, учителей, военных, - подтверждает Наталья Коротаевская. - Решения по региональным программам также понятны - прежде всего, они направлены на развитие новых территорий.

    "Программы целевой поддержки очень важны для регионов, в частности, для арктической и дальневосточной ипотеки, - считает Юлия Мошкова. - Эти программы занимают значительную долю в структуре продаж многих банков, поскольку программа с процентной ставкой 2% интересна клиентам на фоне текущей рыночной конъюнктуры. Это выгодно и с точки зрения снижения внутренней миграции и развития отдельных регионов - у людей появляется стимул оставаться, работать и развивать экономику родного города".

    Она оценивает как полезные, так и адресные меры поддержки: например, некоторые банки совместно с крупными предприятиями предлагают корпоративную ипотечную программу. Этот инструмент используется для привлечения, удержания и стимулирования сотрудников - им предоставляются льготные условия на приобретение жилья. А компания получает лояльного сотрудника на долгое время.

    В то же время, Максим Жабин Он добавил, что, тем не менее, стимулирование жилищного строительства в некоторых регионах, где пока нет достаточной инфраструктуры и рабочих мест, например, в Арктике, вызывает вопросы.

    "Даже льготные условия вряд ли привлекут туда много покупателей квартир, - пояснил он. - Если говорить об адресной государственной поддержке отдельных категорий граждан или регионов, то это правильный подход к стимулированию экономики страны. Но еще более эффективной мерой была бы поддержка застройщиков через субсидирование ставок проектного финансирования, как это делалось в прошлые кризисы. Это потребует меньших бюджетных расходов, деньги вернутся через налоги, а финансовая нагрузка на застройщиков снизится. При этом государство сможет точечно контролировать использование выделенных средств.

    Высокие ожидания на второй квартал

    Застройщики прогнозируют, что второй квартал явно будет "шоковым" с точки зрения спроса в преддверии предстоящей с 1 июля отмены государственной ипотечной программы. А в том, что она будет отменена, похоже, никто не сомневается. Плюс скажется отложенный спрос, сформировавшийся в период действия комиссий ряда крупных банков, который реализуется после их отмены.

    - Люди возвращаются, объем бронирований очень серьезный - мы видим это по новой очереди жилого комплекса Bay Lights, которую мы недавно вывели на рынок. Поэтому ожидания на второй квартал очень высоки". Светлана Денисова подтверждено.

    - В целом, мы считаем, что ситуация выравнивается, и второй квартал будет достаточно стабильным, а во втором полугодии спрос снова пойдет вверх за счет развития ипотечных программ, - комментирует Наталья Коротаевская.

    - Начало второго квартала полно позитивных изменений, - сказал Алексей Ушенин. - Улучшение условий на рынке ипотечного кредитования и влияние сезонного фактора должны оказать положительное влияние на спрос по жилищным кредитам. BEAC отменил требования по субсидированию льготных ипотечных программ от застройщиков - зарплатных клиентов банка, а также застройщиков, находящихся на проектном финансировании банка. В то же время застройщики по-прежнему могут применять субсидии для снижения ставки клиента.

    - Поскольку нам не нужно ждать позитивных новостей от Центрального банка, наша задача - объединить усилия строителей и банков и совместно создать программы, которые поддержат и строительный рынок, и банковский сектор". Алексей Белоусов считает. - Второй квартал пройдет в ожидании отмены льготной ипотеки. Как всегда, мы увидим тех, кто ничего не делает и надеется, что что-то изменится, ипотеку снова продлят, появятся новые условия. Но, скорее всего, на рынке ничего не изменится, и в конце июня мы увидим традиционный всплеск сделок. Те самые покупатели, которые не могли принять решение до самого конца, бросятся в последний вагон.

    Елизавета Николаева Прокомментировано:

    - Мы не ожидаем резких изменений на рынке. Первый квартал был относительно спокойным, а во втором, возможно, мы ожидаем увеличения спроса, связанного с окончанием программ государственной поддержки. Что будет дальше, предсказать сложно, так как нет понимания, будут ли продлены программы господдержки и насколько они будут адресными. Пока мы совместно с банками прорабатываем различные варианты рассрочек и предложений в зависимости от степени готовности наших проектов. По ряду проектов, особенно в высокой стадии готовности, мы можем предложить достаточно привлекательные условия.

    - Мы ожидаем большей активности от второго квартала ближе к его окончанию, когда отмена программы будет, как говорится, "на носу", - соглашается Кирилл Кудрявцев. - Заявок на льготную ипотеку в последний момент будет очень много. Ну а те категории, которые подходят под другие льготные программы - например, IT-ипотека со сроком действия до конца года, - обеспечат более равномерный спрос.

    Мария Орлова, в свою очередь, отметил: сложная ситуация в первом квартале сформировала отложенный спрос, благодаря чему, по окончании действия государственной поддержки, ожидается рост спроса на 35-40% относительно первого квартала. Однако на данный момент резкое его увеличение может повысить стоимость квадратного метра на 10-15%.

    - Это истинно русский подход: в формате спешки, дефицита, запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда, когда нет времени на принятие взвешенных решений. Таким образом, цикл сделки будет сокращен, плюс нас, скорее всего, ждет некое повышение стоимости квадратного метра". Орлова отметил он. - Если смотреть дальше, то я надеюсь, что вторая половина года будет более благоприятной для девелоперов, и там мы увидим и таргетирование программ, и снижение ключевой ставки.

    - Изменения в ипотеке еще будут влиять на продажи до середины года: отмена льготных программ, ужесточение условий и так далее, - подтверждает Анжелика Алшаева. - Мы ожидаем традиционного затишья летом, а к осени надеемся на снижение ключевой ставки и увеличение объемов продаж. KVS планирует и дальше придерживаться своих планов и адаптироваться к внешним обстоятельствам.

    - Высокий интерес сохранится к государственным программам - конечно, в пределах оставшихся лимитов, -... Юлия Мошкова добавлено. - В третьем квартале после завершения государственной программы рынок снова начнет перестраиваться. Это будет сложный переходный период, на развитие событий могут повлиять различные факторы - новые условия льготных программ, введение новых мер поддержки, размер ключевой ставки.

    - Мы ожидаем, что ключевая ставка начнет снижаться во второй половине 2024 года, - комментирует Ольга Кузнецова. - В то же время, по прогнозам участников рынка, программа господдержки с высокой вероятностью завершится 1 июля, поэтому мы призываем тех, кто уже задумывается о покупке квартиры, не откладывать покупку. Динамика 2024 года, информационные потоки, которые появляются на рынке, свидетельствуют о постепенном ужесточении условий. Поэтому, если решение о покупке принято, не нужно ждать 2 месяца, его нужно реализовывать прямо сейчас.

    Максим Жабин призвал найти баланс между поддержкой рынка и его естественным развитием, чтобы избежать серьезных проблем в будущем: высокого долгового бремени, связанного с льготные ипотечные кредиты становится триггером как для рынка, так и для заявлений главы Центрального банка.

    - Да, я поддерживаю завершение программы льготной ипотеки для новостроек с июля 2024 года, - повторил он. - Участникам рынка разумно действовать в рамках рыночных механизмов, а эту программу следовало прекратить уже давно - сразу после окончания пандемии".

    Что касается объема ввода жилья, Алексей БелоусовОжидается, что в Петербурге будет сдаваться в аренду около 3,5-3,6 млн кв. м в год, так как заложена она была 2-3 года назад. Поэтому серьезных изменений, несмотря на колебания спроса, пока не предвидится.

    Алексей Белоусов также добавил, что Национальное объединение строителей недавно поддержало инициативу Ассоциации мебельной и деревообрабатывающей промышленности о включении в ипотеку встроенной мебели, которая будет продаваться вместе с квартирами.

    - Я надеюсь, что на этой сессии депутаты примут соответствующие поправки и покупатели смогут включать мебель в кредиты, в том числе семейные, - сказал он.

    Из банков

    Согласно Анастасия Трифонова, начальник отдела развития ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ПромсвязьбанкаПо итогам первого квартала 2024 года филиал фиксирует рост объемов ипотечного кредитования на 120% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

    - Если смотреть в разрезе программ господдержки, то 62% приходится на семейную ипотеку - и с каждым месяцем ее доля увеличивается, - уточнил эксперт. - Стоит отметить: помимо программ с господдержкой, Промсвязьбанк реализует специальные предложения для зарплатных клиентов, в том числе сотрудников предприятий оборонно-промышленного комплекса, с более низкими ставками и первоначальным взносом.

    Растет спрос и на военную ипотеку - в структуре ипотечных продуктов филиала в Санкт-Петербурге она занимает 20%. Промсвязьбанк первым среди российских банков предоставил военнослужащим сервис, позволяющий оформить сделку по покупке квартиры по этой кредитной программе дистанционно, с помощью смартфона.

    Отрицание - принятие - спрос. Как рынок новостроек Петербурга и Ленобласти пережил первый квартал с новыми условиями льготной ипотеки

    Фото: Сергей Михайличенко/

    Источник: www.fontanka.ru

    Добавить комментарий

    Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить вам наилучшие возможности для работы на нашем сайте. Нажав кнопку "Принять", вы соглашаетесь с использованием нами файлов cookie.

    Принять
    ru_RURussian