Изменения в "Семейной ипотеке": что будет с ценами на новостройки

Обновленная программа будет действовать до 2030 года. В связи с ее продлением из бюджета будет выделено дополнительно 66,2 миллиарда рублей

10 июля Министерство финансов опубликовало новые параметры программы "Семейная ипотека". Теперь ставка в 6% в год будет доступна семьям с детьми до шести лет, а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка-инвалида. Субсидированная ставка также распространяется на отдельные регионы. Экспертов спросили, как нововведение повлияет на цены на новостройки.

Кто теперь может взять кредит по семейной государственной программе

Как следует из параметров программы, опубликованных Минфином, ставка по ней составит 6%, максимальная сумма кредита - 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн руб. для остальных регионов. Вы можете взять кредит на большую сумму: до 30 млн в столичных регионах и до 15 млн руб. - в других субъектах федерации. Но в этом случае ипотека будет комбинированной: ставка 6% будет применяться только к вышеуказанным лимитам в 12 млн и 6 млн рублей, а остальная сумма будет кредитоваться по рыночной ставке, которая, по статистике "Дом.РФ", составляет 19,46% для банков из топ-20 по объему выдачи (данные за 1-7 июля 2024 года),

Первый взнос по семейной ипотеке составит от 20% стоимости приобретаемой недвижимости, срок кредита - до 30 лет.

Воспользоваться обновленной семейной ипотекой смогут следующие категории заемщиков:

"При рождении ребенка вы можете рефинансировать ранее выданный кредит", - говорится в сообщении Министерства финансов. Как и прежде, программа распространяется не только на многоквартирные дома, но и на сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Но построить дом или купить его по семейной ипотеке можно только в том случае, если строительство ведется по 214-ФЗ или по договору с обязательным открытием эскроу-счета. Еще одно важное условие - воспользоваться семейной ипотекой можно только один раз.

"В целом можно сказать, что семейная ипотека осталась в том же виде, что и была раньше. Когда семейная ипотека только запускалась, она предоставлялась семьям с детьми, родившимися в период с 2018 по 31.12.2023 (то есть детям до 6 лет) - что в целом сохранилось, - говорит Юрий Никитчук, руководитель отдела кредитования и партнерских программ компании PIONEER. - Семьи с детьми-инвалидами, как были в этой программе, так и остались. Единственная корректировка, которая затронет Московскую и Ленинградскую области, касается семей с двумя и более несовершеннолетними детьми старше 7 лет (включительно)". С этим сегментом покупателей рынок новостроек работает уже полтора года".

Старые правила семейной программы перестают действовать с 1 июля 2024 года. Ранее льготный кредит предоставлялся семьям при рождении первого ребенка и если в семье уже есть двое и более несовершеннолетних детей. С 1 июля также завершается выдача льготных ипотечных кредитов на новостройки со ставкой 8%. 

Крупные банки уже отреагировали на обновление параметров семейной ипотеки. На момент публикации Сбербанк, ВТБ и Дом.РФ Банк объявили о начале приема заявок по новым правилам. Все заявки, поданные нашими клиентами по программе "Семейная ипотека" до сегодняшнего дня, будут рассмотрены банком на новых условиях", - заявил Кирилл Царев, первый заместитель председателя правления Сбербанка.

Как изменения в программе повлияют на цены новостроек

Москва(Фото: Studio MDF / Shutterstock / FOTODOM)

Основными пользователями семейной госпрограммы, как отмечает Юрий Никитчук, являются семьи с маленькими детьми. "Иными словами, внесенные коррективы не окажут существенного влияния на количество семейных ипотечных кредитов в крупных городах", - заключает эксперт.

"Влияние изменения параметров семейной ипотеки будет не столь значительным, как прекращение действия ипотечной госпрограммы, поскольку последняя массово выдавалась не тем, кто объективно нуждался, а тем, кто просто хотел заработать на росте цен", - говорит Ирина Носова, старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА.

Топ-брокер Whitewill Оксана Романовская оценивает долю семей с детьми до шести лет примерно в 30% от всей целевой аудитории рынка новостроек.

"Конечно, новые условия благоприятно скажутся на продажах в небольших городах и регионах с небольшим объемом строительства, - считает Романовская. - Однако я не думаю, что это сильно активизирует рост цен и строительство в целом в регионах, поскольку сегмент покупателей, которые могут воспользоваться текущими условиями, ограничен".

Другие эксперты также отмечают, что спрос на новостройки в небольших городах сейчас невысок. Так, по данным ЦИАН, в 2024 году на такие города придется не более 1,7% от всех сделок с новостройками в стране. Предложение новостроек в настоящее время представлено только в 71 малом городе из 809 - при том, что в целом на этот тип населенных пунктов приходится более 70% российских городов.  

Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) по заказу "РБК-Недвижимости" подсчитало, как растет присутствие девелоперов в российских городах. По их оценкам, если в 2021 году в стадии строительства находилось 305 городов (27,3% от общего числа), то в 2024 году - уже 346 (30,9%).

Корректировка параметров семейной ипотеки может способствовать частичному перетоку спроса в малые города, особенно в мегаполисах и там, где есть города-миллионники, считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум". "В небольших городах с населением до 50 000 человек условия кредитования остались прежними. Учитывая ужесточение параметров в более крупных населенных пунктах, можно ожидать притока клиентов в эти локации - в первую очередь для строительства коттеджей", - прогнозирует эксперт.

Строительство жилой недвижимости в малых городах за последние 30-35 лет практически не велось, поэтому потенциал для девелоперов там есть, считает Ирина Носова из ACRE. "Цены на жилье в малых городах будут расти, но не такими темпами, как в миллионниках", - считает эксперт.

По мнению Руслана Сырцова, цены в столицах могут снизиться из-за корректировки программы. "В Москве ужесточение параметров семейной ипотеки повлияет на рынок серьезнее, чем непродление льготных кредитов на 8%. В первом полугодии 2024 года семейной ипотекой в столице воспользовались более 40% заемщиков, поясняет Сырцов. - Не менее половины из них смогли оформить кредит благодаря наличию двух и более несовершеннолетних детей старше шести лет. Сейчас эта категория клиентов остается без поддержки. В результате может произойти временное снижение продаж в массовом сегменте, который наиболее зависим от льготных программ". В результате, прогнозирует эксперт, застройщики новых корпусов комфорт- и даже бизнес-класса могут скорректировать цены в сторону снижения. Скорее всего, считает он, снижение будет происходить за счет скидок.

Специальные предложения и скидки от разработчиков

Владивосток (Фото: Юрий Смитюк/ТАСС)

"Существует высокая вероятность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании ЦБ. Из-за высокой процентной ставки большинство граждан, не имеющих возможности воспользоваться льготной ипотекой, отложат процесс приобретения недвижимости, - говорит Юрий Никитчук. "Иными словами, основной драйвер продаж в ближайшие полгода будет происходить за счет сэкономленной семейной и IT-ипотеки". Из этого следует, что застройщикам придется задуматься о поддержании спроса, заключает эксперт.

"Что касается крупных городов, больших регионов и столиц, то, на мой взгляд, сейчас застройщики будут активно разрабатывать программы рассрочки, все более удобные, с выплатой основной суммы до окончания строительства, то есть тогда, когда надежда на снижение ставок будет гораздо выше", - делится прогнозом Оксана Романовская. "Это будет основной тенденцией развития до конца текущего года".