Ставки по рыночным программам жилищного кредитования неуклонно растут с конца мая. Это влияет на размер ежемесячного платежа
Банки продолжают повышать ставки по ипотеке - в начале июня об этом заявили крупные игроки, а на неделе с 10 по 16 июня повышение было отмечено в ряде банков. Вместе с экспертами мы разбираемся, как это влияет на размер ежемесячного платежа и параметры оформляемых кредитов.
Как банки повышали ставки
Раунд повышения ставок на ипотечном рынке начался в конце мая. Весь предыдущий месяц изменения были единичными: только два банка, Совкомбанк и Уралсиб, повысили ставки на 0,5 процентного пункта. Существенные корректировки условий ипотечных программ начались на неделе с 27 мая по 2 июня, сообщает "Дом.РФ", тогда ставки по рыночной ипотеке на новостройки и вторичное жилье на 1 процентный пункт повысили ВТБ (до 17,7% годовых) и Альфа-Банк (до 18,19%), повышение на 0,7 процентного пункта также было отмечено в УБРиР (до 17,7%).
На следующей неделе - с 3 по 9 июня - рост был еще больше:
За неделю с 10 по 16 июня еще четыре крупных банка повысили ставки:
Кроме того, с 17 июня ставки по ипотеке второй раз подряд повысил на 0,5 процентного пункта ВТБ. Средневзвешенные ставки по ипотеке на новостройки и на вторичное жилье от банков из топ-20 по объему выдачи значительно выросли за месяц, по данным Дом.РФ", на неделе с 13 по 19 мая они составляли 16,76% и 16,95% соответственно. На неделе с 10 по 16 июня - уже 18,18% и 18,37%.
Семь крупнейших банков повысили ставки по ипотечным кредитам после сохранения ключевых
Сколько я должен заплатить по рыночным ставкам
При этом даже уровень рыночных ставок в 16-17% годовых участники рынка охарактеризовали как запредельный. Размер ежемесячного платежа по такой ставке не позволяет обслуживать ипотечный кредит даже заемщикам с доходами выше среднего, обращают внимание эксперты.
По подсчетам аналитиков Domclick, средняя стоимость однокомнатной квартиры на первичном рынке Москвы (без учета элитного сегмента) сейчас составляет 13,2 миллиона рублей. При минимальном первоначальном взносе (15,1%) по текущей рыночной ставке Сбербанка ипотечный платеж на покупку такой квартиры составит около 200 тысяч рублей в месяц. Домклик обращает внимание на то, что сейчас заемщики стараются предоставить более крупный взнос (статистика за январь - май показывает 31%). При таком взносе платеж будет ниже - 151,2 тысячи рублей в месяц. Если ориентироваться на комфортное соотношение ежемесячного платежа и дохода (30%), то для обслуживания кредита с такими суммами расходов нужно будет зарабатывать 666,3 тысячи и 506,7 тысячи рублей в месяц соответственно.
Участники рынка обращают внимание, что 30% - это предельное соотношение платежа и дохода, при котором заемщику максимально комфортно выплачивать ипотеку. В реальности доля платежа может быть выше - банки, которые всегда очень строго оценивают риски возможных неплатежей, чаще всего одобряют ипотеку при показателе около 60%. При такой доле в доходе заемщикам из приведенного примера придется зарабатывать около 330 тысяч и 250 тысяч рублей в месяц соответственно.
Как меняется поведение заемщиков
Фото: DimaBerlin / Shutterstock / FOTODOM
"За последний год банки серьезно усилили кредитный скоринг клиентов. Они часто не выдают кредиты клиентам, которые обращаются за потребительскими займами. Также банки стали отсекать клиентов, которые не могут официально подтвердить источник дохода. При этом большинство клиентов вносят высокий первоначальный взнос (в среднем 25-30%), так как это обеспечивает более комфортную ставку", - говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум". - При этом более половины заемщиков по-прежнему оформляют ипотеку на 25-30 лет, чтобы снизить размер ежемесячных платежей. Но, как показывает практика, клиенты погашают кредиты в основном досрочно - за 7-10 лет".
Теперь максимальная долговая нагрузка не должна превышать 70% по всем кредитам, говорит Юрий Никитчук, руководитель департамента кредитования и партнерских программ PIONEER. Если говорить о соотношении платежа и дохода, то в среднем банки одобряют ипотеку с платежом не более 60% от дохода клиента". Также можно отметить, что требования банков по привлечению созаемщиков для одобрения ипотечной заявки выросли как минимум в два раза по сравнению с прошлым годом", - приводит данные эксперт.
Юрий Никитчук обращает внимание на то, что заемщики - клиенты застройщика стали вносить больший первоначальный взнос, чем в прошлом году. В 2023 году он составлял около 33%, сейчас - 42%. "Это связано с тем, что клиенты хотят использовать сумму кредита по льготным программам, - объясняет эксперт. - Если же они не соответствуют условиям, то стараются внести максимально возможный первоначальный взнос". Увеличение взноса позволяет сократить срок кредита и размер переплаты, что становится приоритетным для многих покупателей новостроек".
Представители Level Group также отмечают, что банки практически не одобряют заявки на ипотеку с долговой нагрузкой от 80%. Клиенты застройщика также увеличили средний размер первоначального взноса, сообщили в пресс-службе. "Это связано с увеличением минимального первоначального взноса до 30% по программе с господдержкой в декабре 2023 года, а также снижением максимальной суммы до 6 миллионов рублей", - пояснили там. - По этой же причине клиенты, не укладывающиеся в 6 миллионов, теперь вынуждены оформлять потребительский кредит на недостающую сумму. Точной статистики по таким клиентам нет, но мы стали слышать подобные обращения гораздо чаще".