Фото: Виталий Невар/ТАСС
Льготная ипотека закончилась - с сегодняшнего дня программа отменена, все лоббистские попытки продлить ее не увенчались успехом. И не потому, что в государственном бюджете не было денег, их, в общем-то, много, и они не нужны.
Главная проблема в том, что этот вид кредитов не нужен финансовому сектору, банки не знают, что делать с уже выданными займами. Они должны более 20 триллионов рублей, и в любой момент все эти долги могут превратиться в тыкву.
Итак, льготной ипотеки больше нет, осталась обычная - "рыночная". Но она очень странная, вернее, чисто декларативная. Она вроде бы есть, но ее нет. Так ли это на самом деле?
Давайте посмотрим на факты: ставки по кредитам на покупку недвижимости от 20% годовых, в то время как банки сейчас выплачивают столько же по депозитам. Как так? Невозможно выдавать кредиты ровно по той же цене, что и стоимость привлекаемых средств, прибыли не будет! Точнее, с учетом всех накладных расходов - и по депозитам, и по кредитам на покупку недвижимости - будет прямой убыток. Значит, что-то в нашей финансовой арифметике не так.
Существование такой "рыночной" ипотеки неверно, банки действительно перестали выдавать такие кредиты вообще. Так, за последний месяц ВТБ уже трижды повышал ставки по ипотеке и ужесточал условия обслуживания. Ужесточил до такой степени, что она стала совершенно недоступной - в Российской Федерации просто очень мало людей, которые подпадают под эти требования. И они могут купить недвижимость, не влезая в долги.
"На самом деле ипотека сейчас становится роскошью, потому что реальные доходы населения ниже тех цифр, которые приводятся в статистике и аналитике. И для того чтобы взять ипотеку на квартиру или другой объект недвижимости сейчас, нужно иметь хороший доход и при этом хорошую кредитную историю.
Плюс достаточно большой первоначальный взнос не менее 20%, в некоторых случаях от 30%. Некоторые банки одобряют от 40-50%. Банки стараются минимизировать свои риски. Зарплаты в 400 тысяч рублей для Москвы и 200-250 тысяч рублей для регионов - это непомерные суммы на фоне того, что банки все-таки подняли ставки", - объясняет Дмитрий Ракута, основатель Ассоциации ипотечных брокеров.
В наши дни банки даже не разговаривают с людьми с низкими доходами. А 30% первоначального взноса - это уже устаревшая информация. 50-60% становится нормой, вернее, она уже стала таковой весной.
"Условия выдачи ипотеки в Росбанке стали запредельными. Понятно, что они хотят приостановить выдачу ипотеки. Но банк делает это в такой издевательской форме", - говорит экономист Виталий Калугин.
Издевательски ведет себя не только вышеупомянутый Росбанк, но и все участники рынка в целом. Где-то открыто указываются "интригующие подробности" выдачи кредита такого типа, где-то они объясняются уже в разговоре с клиентами. Но суть везде одна - денег мы вам не дадим, и не просите.
В ряде кредитных организаций уже началось реформирование структурных подразделений, которые ранее занимались ипотекой. Кстати, этот процесс начался не вчера, сокращать или перепрофилировать персонал начали еще зимой. Когда до всех финансистов наконец-то дошло, что выдачу кредитов под залог недвижимости нужно срочно прекращать.
По данным аналитической компании Frank RG, на начало июня 2024 года 43% ипотечного портфеля российских банков занимала ипотека с господдержкой. По новым кредитам ее доля даже достигла почти 80%, и это открытые данные. В частных беседах называются другие цифры, близкие к 100%.
Отказаться от "бенефициаров" было сложно, но весной крупнейшие игроки рынка договорились и решили это сделать. Объясняя все исчерпанием лимитов господдержки, что не особо соответствовало действительности. Но другого выхода не было, российские чиновники просто зажмурились - банкиры больше не хотели играть в эту "русскую рулетку".
Вышеупомянутый Росбанк, пятый по величине ипотечного портфеля в стране, теперь пытается от него избавиться. То есть продать права требования по этим кредитам. Проще говоря, "на пальцах" - пусть кто-то другой получает проценты по этим кредитам. Если он сможет...
Почему? Ведь можно очень долго - средний срок ипотечного кредита сейчас составляет около 25 лет - получать хорошую прибыль. Но почему-то в Росбанке решили, что стоит помочь хоть чем-то, но сейчас. Для чего все это нужно?
Вероятно, это связано с тем, что ситуация с ценами на недвижимость, которая находится под залогом у банков, очень неопределенная. Как и динамика просрочки по ипотеке, реальная статистика по которой держится в строжайшем секрете. Ни для кого не секрет, что здесь все плохо. Но насколько плохо - не разглашается.
Продать такой опасный актив сейчас практически невозможно, разве что за бесценок. На что руководство банка вряд ли пойдет. Да и покупатель вряд ли найдется, риски и так очень высоки. В любом случае, деньги очень большие, и желающих рисковать ими сейчас нет.
В принципе, долгосрочное кредитование возможно только в том случае, если у страны есть экономические перспективы на тот же период. Если есть хоть какая-то стабильность, уверенность в завтрашнем дне.
В Российской Федерации это правило попытались нарушить, в условиях разваливающейся экономики и постоянно снижающихся доходов населения решили развивать ипотеку. В этом были заинтересованы девелоперы, желающие продать жилую площадь за большие деньги, собственно, именно они и пролоббировали "льготную" программу.
Финансисты, видимо, тоже решили поучаствовать во всем этом. Но теперь они опомнились. Все, лавочка закрыта. Хотя от этого не легче - есть бомба замедленного действия на 20 триллионов, которая может взорваться в любой момент.
Russian 
English 
German 
Polish