19.04.2024 03.05.2024 512 0 0
Вот уже несколько лет весь мир с удивлением наблюдает за рынком недвижимости в ОАЭ. В 2023 году здесь было заключено более 133 000 сделок - на 37% больше, чем в предыдущем году, а стоимость жилья выросла на 4,6-22% в зависимости от его типа. Николай Кузнецов, руководитель отдела по работе с инвесторами, рассказал о том, какое жилье лучше выбрать в качестве первой покупки, когда выгоднее приобрести строящийся объект, а когда лучше присмотреться к готовому.
Каково соотношение строящихся и готовых объектов недвижимости на рынке Дубая сегодня?
Сегодня, пожалуй, больше строящихся объектов, чем предложений на вторичном рынке. Но этот вопрос всегда изменчив. Если, например, взять период пандемии, то многие строительные проекты были приостановлены. А предложений по вторичному жилью, наоборот, было много.
Сохранится ли эта тенденция?
Исходя из планов застройщиков и стратегий, которые сейчас преобладают среди инвесторов, а также из количества запросов, которые мы получаем в этом году, мы видим, что тенденция выбора офф-плана сохраняется. Более того, растет количество новых проектов, инвесторов, компаний (частных, небольших, известных, малоизвестных, из России, Индии). Мы занимаемся не только продажей недвижимости, мы также сопровождаем сделки купли-продажи земельных участков, помогаем получить все разрешения, подбираем подрядчиков, субподрядчиков, готовим договоры. Отсюда вывод, что рынок off-plan развивается.
Важно отметить, что на рынке существует множество заданий. Что это такое? Например, когда инвестор выходит на стадию предзапуска, капитализация объекта остается прежней. Через 2-3 месяца проект запускается, цены растут, и инвестор продает объект. Это краткосрочная стратегия. Если учитывать такие ситуации, то вторичный рынок жилья будет даже выше первичного.
Если взять классическую ситуацию со вторичным жильем, как мы привыкли, когда клиент купил квартиру, пожил и решил ее продать, то данные будут другими. Как правило, владелец выставляет цену выше рыночной, и она попадает в листинг. Продаст за указанную сумму - хорошо. Если не продаст - не срочно. Таких предложений меньше, чем первичной недвижимости. Не все хотят продавать, многие просто живут. Такая тенденция наблюдается как среди европейцев, так и среди россиян и граждан стран СНГ. Они приезжают и покупают недвижимость для себя, в том числе на вторичном рынке, чтобы сразу заехать. У них нет возможности ждать, пока она будет достроена.
Какой тип недвижимости сегодня покупают чаще всего? Почему?
Наибольшей популярностью пользуются квартиры и таунхаусы. Вилла находится на третьем месте. Цены на них начинаются в среднем от $2 миллионов. Сегодня виллы приносят инвесторам наибольшую прибыль: эта тенденция сформировалась в 2023 году и до сих пор актуальна.
Иногда мы получаем дистресс-сделки - предложения о продаже недвижимости по цене чуть ниже рыночной. Это связано с тем, что человеку срочно нужно продать дом. Например, сейчас мы наблюдаем отток израильтян из ОАЭ. Они купили виллы, теперь им нужно уезжать, поэтому они продают их с хорошей скидкой. Есть виллы, арестованные банком. Бывает, что инвестор взял кредит в банке на покупку дома, что-то пошло не так с бизнесом, не получилось расплатиться, в итоге он отдал недвижимость банку. Мы можем купить такие виллы и предложить их своим клиентам. Это быстрые сделки, такие объекты обычно продаются мгновенно.
Когда лучше выбрать готовую недвижимость? Когда она находится на стадии строительства? Есть ли какие-то факторы, кроме личных предпочтений?
Все зависит от вашей цели. Для семей, переезжающих на постоянное место жительства, важны комфорт жилья и уют, в то время как инвесторы чаще всего ориентируются на показатели рентабельности и капитализации.
Вторичный рынок - менее привлекательный вариант инвестиций. Наилучшую доходность можно получить при покупке у застройщика: капитализация стоимости в этом случае может составлять от 30 до 100%.
Если вы ищете инвестиции с долгосрочной перспективой и высокой капитализацией, стоит обратить внимание на бутик-недвижимость. Для получения пассивного дохода многие инвесторы предпочитают покупать готовые объекты и сдавать их в аренду. Однако если ваш капитал значителен и вы готовы пойти на небольшой риск, можно рассмотреть проекты на стадии предзапуска, с последующей продажей после завершения строительства или на этапе строительства, поскольку большой капитал открывает двери для хороших застройщиков.
В чем преимущества строящейся и готовой недвижимости? Каковы риски? Безопасно ли покупать строящуюся недвижимость в Дубае? А готовую?
Преимущества готовой недвижимости: купил и сразу можешь жить. Можно взять ипотеку, ставка до 6%. Первый взнос в размере 20% выплачивается сразу, остальные 80% - удобными платежами.
Офф-план подходит, если есть возможность подождать. Платить меньше. Многие застройщики предлагают выгодную рассрочку. Можно найти варианты, когда она действует до 5 лет после завершения строительства объекта.
Риски могут возникнуть, если вы встретите недобросовестного брокера или не будете разбираться в рынке. Например, вы покупаете квартиру, которая вам нравится, без какой-либо оценки, но в итоге ее сложно сдать в аренду, и вместо 8-10% ROI вы получаете 6-7%. Недобросовестный брокер может продать не то, что нужно вам, а то, что нужно продать ему. В этом случае вы можете купить что-то не по рыночной стоимости, а дороже, или получить объект, который будет сложно выгодно перепродать или сдать в аренду. Убытка как такового не будет, но будет упущенная выгода.
Что необходимо проверить для каждого типа недвижимости?
Прежде всего, повторяю, вы должны понимать, что вы делаете, зачем вы приходите на рынок. Далее - найти хорошего брокера. Он проверит документы, убедится, что клиент платит именно за то, что ему понравилось, что застройщик не допустил никаких ошибок. Многие наши клиенты, например, не читают по-английски, поэтому здесь нужна профессиональная помощь.
При покупке вторичного жилья важно проверить Title Deed (документ, подтверждающий право собственности), чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу, что на нее нет никаких обременений. То есть к процессу нужно подходить очень внимательно. Здесь 98% сделок проходит через брокера, это самый безопасный вариант. Вы можете оформить все самостоятельно, при условии, что хорошо знаете продавца и в целом понимаете специфику процедуры.
Нужно ли мне лично проверять офф-план? А вторичное жилье? Стоит ли приезжать в Дубай за первой покупкой?
До 2010 года здесь не было эскроу-счетов. Вернее, вот как: Закон № 8 о гарантийных счетах застройщиков в эмирате Дубай вступил в силу в 2006 году. Но почти все застройщики продолжали принимать платежи на свои счета, а не на эскроу. И только после кризиса 2008-2010 годов власти ОАЭ стали действительно строго контролировать его соблюдение. Застройщик не может свободно распоряжаться этим счетом или использовать деньги по своему усмотрению. Это означает, что деньги, уплаченные покупателями различных объектов недвижимости в проекте, защищены до момента сдачи объекта. До этого деньги поступали напрямую к застройщикам, а те не всегда распоряжались ими разумно. Например, вместо того чтобы строить объекты, они вкладывали эти деньги в попытке заработать дополнительные средства. Застройщик получит деньги в полном объеме только после сдачи объекта. Поэтому, когда случился кризис, многие остались и без квартир, и без средств. Потом появились эскроу-счета, и теперь все работают через них, поэтому риска потерять деньги нет. А ехать лично к застройщику, следить за процессом нет большого смысла. Многие наши инвесторы покупают недвижимость дистанционно и вполне довольны. Но это, повторюсь, касается инвестиций. Если же вы ищете жилье для себя, то всегда приятно и интересно прийти и посмотреть все лично.
На каком этапе строительства лучше приобретать офф-план? Стоит ли выбирать проект на стадии котлована?
Да, выбирать стоит еще на стадии котлована, особенно если у вас есть возможность пойти на предпродажную подготовку и внести депозит, зафиксировав цену. Если вас туда пустят, конечно. Потому что, как правило, в такие проекты пускают своих людей - группу инвесторов, которые переходят с одного объекта на другой с одним и тем же застройщиком. На предзапуске цена вырастет на 10 процентов, а на этапе запуска разница в цене может доходить уже до 20%. Многое зависит от проекта, от ситуации на рынке, но маржинальность там очень высокая.
Давайте подведем итоги. Признаки качественного и некачественного офф-план проекта?
Посмотрите на разработчика. Его историю. Узнайте местоположение. Нужно понять сам проект, заглянуть в брендбук, что используется, какие материалы, какие субподрядчики. Есть застройщики, с которыми мы не работаем в принципе. Есть те, с кем мы работаем из года в год, но всегда нужно очень внимательно смотреть, что они предлагают и по какой цене. Бывает, что сначала застройщик предлагает одну цену, а потом вдруг снижает ее, и это тоже неприятно для покупателя.
Признаки качественного и некачественного вторичного жилья?
Износ, возраст здания, местоположение, застройщик. Есть застройщики, которые и через 3-5 лет не будут смотреть на здание без слез. Оно безопасно для жизни, но внешний вид оставляет желать лучшего. Управляющая компания может быть недобросовестной, но иногда это можно понять, только въехав в дом. Необходимо обратить внимание на то, как проводится ремонт. Есть ли в здании так называемые перегородки, когда покупаются квартиры с 2-3 спальнями, внутри ставятся перегородки, и там живет большое количество людей. Соседство, безусловно, сомнительное. Мы не рекомендуем приобретать такое жилье. Его сложно сдать в аренду и продать, оно быстрее придет в негодность и, как следствие, упадет стоимость.
Что вы лично рекомендуете начинающим инвесторам?
Вы должны знать рынок. Приходить, смотреть, изучать. Просматривайте презентации, изучайте историю вопроса. Важно реально оценивать то, что говорит вам менеджер, и понимать, что из этого правда. Просто читать в интернете недостаточно. Пишут разное, и это не всегда соответствует действительности. В ОАЭ насчитывается более 16 000 агентств недвижимости. Только вдумайтесь в эту цифру. Многие из них закрываются, потому что продают не то, что нужно людям, а то, что нужно продать им, агентствам. Плюс отсутствие компетенций. В результате репутация падает из-за недовольных клиентов и инвесторов. В итоге с ними перестают работать. Многие хотят попробовать, но в итоге ничего не получается. В целом риски при покупке недвижимости сейчас минимальны. Но вы можете купить объект на эмоциях и получить меньше выгоды. Поэтому подходите к выбору брокера с умом.
Russian 
English 
German 
Polish