Статус апартаментов будет повышен до уровня "жилье" - каковы шансы?

Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС

Рынок апартаментов - эрзац-жилья, к которому застройщики пытались приучить россиян, - окончательно умирает. Полное отсутствие спроса перекрывается инициативами властей, направленными на устранение нарушений законодательной базы.

Попытки протолкнуть законопроект, который бы все урегулировал, уже несколько лет наталкиваются на противодействие чиновников всех рангов. И есть все основания предполагать, что скоро квартиры совсем исчезнут.

Помещения, предназначенные для временного проживания (без права постоянной регистрации) - примерно так обозначаются квартиры в современном российском законодательстве. Они откровенно кривые, и всевозможные законодательные нововведения в недвижимость рынок делают этот статус все более шатким. В общем, несколько комнат, не более того.

Ведь коммерческая недвижимость, владельцы которой вынуждены платить повышенные цены - в 20 раз больше, чем за квартиру аналогичной площади! - налоги на недвижимость. Жилищно-коммунальные услуги также гораздо дороже, плюс куча других неприятных дополнений. Не говоря уже о том, что дома, которые строятся для этих самых квартир, имеют отвратительную коридорную планировку и строятся по принципу максимальной экономии.

Причем зачастую они даже не строились, а "перепрофилировались" из промышленных (административных) помещений, и именно с такими объектами столичные власти начали борьбу. С последствиями, совершенно непредсказуемыми для тех, кто уже успел приобрести там недвижимость. Пока что дома признаны объектами незавершенного строительства и все сделки по ним приостановлены. Но в будущем их эксплуатация может быть запрещена, а затем и вовсе снесена.

Однако под прицелом оказываются не только дома, решившие сменить "профессию". Не все здания, построенные с нуля под апартаменты, соответствуют законодательству. Например, такой вид разрешенного использования земли, как "Гостиницы и другие места временного проживания", в последней редакции документации Росреестра был преобразован в "Отель размещение. То есть "других мест" больше нет. А если нет, то они незаконны.

С 1 октября 2023 года вступил в силу закон о налоге на добавленную стоимость при продаже квартир. С этого момента при продаже квартир (как и любой другой коммерческой недвижимости) физические лица должны уплачивать НДФЛ в размере 13%, юридические лица - НДС в размере 20%.

Главный миф о рынок недвижимости это возможный перевод всех существующих и строящихся квартир в жилье. С 2021 года на рынке должен появиться закон, который уравняет в правах владельцев квартир и апартаментов. В этом случае собственники получат возможность постоянной регистрации, более низкие коммунальные тарифы и ту же социальную и транспортную инфраструктуру.

Но пока такой перевод остается возможным только в рамках единичных случаев - на рынке были случаи, когда девелопер самостоятельно переводил проект в статус жилья. А если говорить о сегменте в целом, то сегодня такая идея продолжает существовать только в рамках обсуждений и фантазий, предпосылок для ее реализации не появилось", - говорит Кирилл Голышеврегиональный директор жилого недвижимость отделение Никольерс.

Перевод на русский язык: вот и все, Хана. Эти здания не могут быть переведены в жилой фонд, и непонятно, что с ними будет дальше. Спасайтесь, кто может!

Законопроект № 1162929-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий", известный также как "законопроект об апартаментах", был внесен в Госдуму в начале 2021 года и до сих пор находится в подвешенном состоянии. Его рассмотрение постоянно откладывается, и, очевидно, все закончится тем, что документ просто отправится в мусорную корзину.

Несомненно, у него есть лоббистский потенциал, причем с большим количеством нулей. Девелоперы очень хотят недорого клепать здания общежитийного типа и продавать там квадратные метры. Но все против.

"Я сделаю все, чтобы этот законопроект не был принят. Это чистейшее мошенничество! Это обход всех разрешительных процедур. Потому что требования к строительству жилого многоквартирного дома достаточно серьезные. Они должны быть согласованы. И вот таким образом это согласование обходится", - говорит Галина ХованскаяПредседатель комиссии Государственной Думы по обеспечению жилищных прав граждан.

Не думайте, что парламентарии заботятся только о простых людях, здесь другая проблема. Олигархи от строительной индустрии просто хотят окончательно забыть обо всех правилах строительства многоквартирных домов и наклепать много-много абы как сваренных многоэтажек. Что быстро станет проблематичным, и люди начнут протестовать. То есть дополнительная потенциальная болевая точка. А она никому не нужна.

"Апартаменты - это коммерческая недвижимость, фактически офисы или гостиницы с жилой функцией. "Недолговечные", если хотите. Требования к строительству апартаментов гораздо мягче, чем к домам с официальным жилым статусом, застройщики могут не учитывать нормы СанПиН. Отсюда и предложения квартир площадью 5 квадратных метров без окон", - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости.

Стоит добавить, что нормы Жилищного кодекса на квартиры не распространяются. А в соседней комнате может круглосуточно орать музыка, там законно разрешено ставить всевозможное промышленное (или офисное) оборудование, и вообще это совершенно официальный "проходной двор". Более того, все стены в ней сделаны из картона - слышно, как кто-то пукает тремя этажами выше.

"Застройщики могут строить дома с квартирами более плотно, а также вблизи санитарно-защитных зон автомагистралей, железнодорожных путей, объектов инженерной инфраструктуры - в отличие от домов с апартаментами. При строительстве апартаментов придется выделять место под инфраструктуру и размещать здания на большем расстоянии друг от друга, чтобы соблюсти требования по инсоляции, что в конечном итоге сказывается на стоимости", - поясняет Алексей Поповруководитель Аналитического центра ЦИАН.

Кварталы-муравейники, при строительстве которых застройщик сэкономил на инфраструктуре, переложив эти расходы на других, также не особо интересны властям. Там нет магазинов, парковок, детских садов, школ и всего остального. И, что самое главное, нет учета и контроля за тем, кто там живет. А это довольно опасно.

Вполне понятно, что не покупать квартиры. А что делать тем, кто уже вложил деньги в это добро? По последним данным, бюджет сделок с вторичным жильем в Москве упал до минимума за последние три года. И будет ли так дальше! Причем речь идет о нормальных домах с нормальными квартирами, а не о квартирах с более чем сомнительными перспективами.

Продавать квартиры, если они у вас есть, несомненно, стоит. То есть попробовать. Правда, вряд ли это получится - после возвращения НДС спрос упал вообще до нуля. И вот теперь, когда столичная мэрия грозится начать ставить недвижимость Рынок в порядке, все может развалиться.

Источник