Подводные камни "донорской ипотеки": Что нужно знать, чтобы не попасть в плохую кредитную историю

Фото: Олег Спиридонов/Бизнес Онлайн/Global Look Press

В Ханты-Мансийском автономном округе возвращается тенденция покупки квартир по "донорской ипотеке". И это странно.

Как выяснила "Свободная пресса", хотя закон и предусматривает такой вид ипотеки в России, он не запрещен, а риски для заемщиков явно стали превышать выгоды.

Анастасия Десятова, представитель ипотечного агентства "Югра" в Нижневартовске, пояснил суть: "Если у покупателя нет оснований для получения льготной семейной ипотеки, например, его дети старше 7 лет, он может взять "донора" с ребенком до 7 лет в качестве созаемщика".

Однако все дело в нюансах.

Количество "доноров" уменьшилось

Наталья Ульданова, операционный директор челябинского агентства недвижимости "ТаранВ интервью "Свободной прессе" он рассказал, как все изменилось за последние полтора года:

- Эта схема приобретения жилья известна давно. А теперь нас чуть ли не ежедневно спрашивают о "донорской ипотеке". Потому что ставки по банковским кредитам слишком высоки для обычной ипотеки. Но программа "донорства" слишком разрекламирована.

"СП": Пожалуйста, объясните.

- Если раньше мы проводили такие сделки, то в последние примерно полтора года мы этого не делаем. Отношение к такой схеме у клиентов сильно изменилось после введения правила, по которому тот же "даритель" (он же созаемщик) должен стать совладельцем не менее 1/10 площади приобретаемой квартиры. Ранее такого требования не было. И это нововведение существенно меняет картину.

"СП": Основной заемщик не хочет делить недвижимость с "донором"?

"И это тоже". Но есть несколько рисков. Ипотечный кредит в среднем по России берется на 20 лет. Да, большинство из них выплачивается раньше, примерно за семь лет.

Но в каждом конкретном случае предсказать это невозможно. Нужно исходить из того, что ни с "донором", ни с основным заемщиком через 20 лет ничего не случится. В противном случае могут возникнуть проблемы.

Например, если основной заемщик умер, серьезно заболел или потерял источник дохода, выплачивать кредит придется "донору". Но нужна ли она ему?

Кроме того, даже если с основным заемщиком все в порядке, ипотечный кредит будет отражен не только в его кредитной истории, но и в кредитной истории "донора". И если вдруг "донору" понадобится взять для себя крупный кредит, банк может не одобрить заявку, приняв во внимание уже имеющуюся кредитную нагрузку.

"SP": А если что-то случится с "донором"?

- В этом случае риски есть уже для основного заемщика. Поскольку 1/10 (как минимум) площади квартиры перейдет по наследству к наследникам "дарителя", которого основной заемщик в принципе не знает.

Вывести эту "чужую" 1/10 долю невозможно до полного погашения ипотечного кредита.

SP: Понимают ли клиенты все эти риски?

- Как правило, не сразу. Приходится подробно объяснять. И после такого объяснения желание купить квартиру по схеме с "донором" обычно пропадает.

"СП": Но раньше, получается, сделки все равно проводились по схеме "донор"?

- Во-первых, раньше не существовало правила, согласно которому "даритель" получает не менее 1/10 от приобретаемой квартиры. Во-вторых, раньше такие сделки проходили в основном с участием близких родственников. Ведь "дарители" и тогда не были готовы сотрудничать с незнакомцами.

"СП": Возможны ли новые изменения в госпрограмме, в том числе связанные со схемой "донорства"?

"Вполне". Доработка государственных программ - стандартная история. Они могут увеличить, например, минимальную долю "донора" в площади приобретаемой квартиры. Кроме того, сами банки, выдающие кредиты, могут ужесточить условия по этой схеме.

"СП": Какие еще альтернативные варианты ипотеки остались на сегодняшний день? После прекращения выдачи льготной ипотеки.

- Есть сельская ипотека, есть ипотека для IT-специалистов. Есть также дальневосточная и арктическая ипотека. Но условия везде одинаковые.

Например, на сельскую ипотеку могут претендовать работники сельского хозяйства, учителя из сельской местности и ветераны военной службы.

ИТ-специалисты, претендующие на участие в соответствующей программе, должны постоянно подтверждать свое официальное трудоустройство в ИТ-компании.

Получить кредит по семейной ипотеке могут семьи с одним ребенком дошкольного возраста или двумя детьми в возрасте до 18 лет. Причем во втором случае речь идет только о покупке (или строительстве) дома, но не квартиры.

"СП": В сумме все альтернативные варианты, как кажется, не дают такого же объема сделок по приобретению жилья?

- Да, сделок стало меньше.

Все может измениться в худшую сторону.

Челябинский адвокат Александр Целов, в интервью "Свободной прессе", со своей стороны оценил риски "донорской" схемы.

"СП": Не является ли это переуступкой права на получение семейной ипотеки?

- Нет, это не переуступка. По этой схеме "даритель" привлекает созаемщиков. И тогда можно оформить семейную ипотеку. Банки выдают кредиты по такой схеме. Но риски здесь огромные.

"СП": В чем именно заключаются риски и для кого именно?

- Прежде всего, риски велики для самого "дарителя" - если речь не идет о его близких родственниках, которые вместе с ним становятся созаемщиками. "Даритель" же несет полную ответственность по такому ипотечному договору. Это называется солидарной ответственностью созаемщиков. Поэтому "донору" стоит хорошо подумать, прежде чем соглашаться на такой договор. Если что-то случится с основным заемщиком, платить придется "дарителю". Но в этой схеме есть и другие риски.

"SP": Например?

- В российском законодательстве принцип "разрешено все, что не запрещено" очень расплывчат. Ситуация может быстро измениться в худшую сторону. Например, раньше не было запрета на то, чтобы один человек несколько раз брал льготную ипотеку. И некоторые "предприимчивые" люди этим воспользовались.

Но в один прекрасный день банки внезапно повысили ставки по всем таким кредитам, кроме первого. В целях борьбы со злоупотреблениями. Допускаю, что в случае с "донорской" ипотечной схемой условия могут быть пересмотрены. Особенно если в сделке участвуют не близкие родственники.

Источник