- К началу 2022 года активность трансграничных инвесторов в недвижимость в большинстве стран вернулась к докризисному уровню или превысила его.
- Самые высокие темпы восстановления и роста рынка были отмечены в странах, предлагающих программы получения вида на жительство или гражданства по инвестициям, а доступность онлайн-операций служит дополнительным фактором роста.
Таковы основные результаты десятого ежегодного опроса Tranio, проведенного в конце 2021 - начале 2022 года среди 256 экспертов из 40 стран. Респонденты подвели итоги прошлого года и поделились своими прогнозами и ожиданиями на 2022 год.
За десять лет, что мы с коллегами проводим опросы экспертов рынка, трансграничные инвесторы стали более опытными и грамотными.
Многие наши клиенты уже хорошо знают "правила игры" на рынке той страны, где они покупают недвижимость, придерживаются реалистичных ожиданий доходности, обзавелись командой консультантов и в результате могут действовать наравне с местными инвесторами. Еще десять лет назад это было редкостью.
"Золотые визы" способствуют восстановлению рынка
Более половины респондентов (54%) отмечают, что активность иностранных покупателей вернулась на прежний уровень или превысила его. Однако 17% участников опроса считают, что к концу 2021 года ситуация не улучшится или даже ухудшится по сравнению с разгаром пандемии.
В тех странах, где действуют программы инвестиционного резидентства ("золотые визы" в Испании и Греции, "золотые паспорта" на Мальте и т. д.), рынок восстанавливается быстрее, чем в регионах, где подобных программ нет. В странах, предлагающих вид на жительство или гражданство по инвестициям, 40% респондентов считают, что иностранные покупатели стали более активными, чем до пандемии, в то время как в других странах так ответили только 28%.
Во время пандемии многим было сложно адаптироваться к вынужденным ограничениям на передвижение, поэтому инвесторы больше интересовались такими программами и продуктами, которые позволяют свободнее перемещаться между странами.
На основе данных опроса мы рассчитали индекс восстановления трансграничного инвестиции в недвижимость рынка для отдельных стран. Этот индекс принимает значения от 0 (если все респонденты выбрали наиболее пессимистичный вариант ответа) до 1 (если все выбрали наиболее оптимистичный вариант).
В соответствующем рейтинге стран лидируют Португалия, где индекс восстановления рынка составляет 0,87, и Испания (0,86). Германия и Таиланд: В обеих странах индекс составил 0,29.
В комментариях к ответам участники опроса Tranio отметили, что в 2020-2021 годах на фоне снижения объема трансграничных сделок спрос со стороны местных покупателей увеличился в каждой из исследуемых стран.
Все партнеры Tranio отмечают растущий интерес со стороны местных покупателей. Некоторые партнеры, ранее ориентированные только на иностранцев, начали работать с местными клиентами.
Путешествовать в другие страны по-прежнему сложно, а деньги нужно куда-то вкладывать, поэтому инвесторы выходят на местные рынки.
Средний бюджет сделок с жилой недвижимостью составляет 354 тысячи евро
Данные опроса позволяют оценить медианный бюджет сделок с иностранными покупателями жилой недвижимости. Средний показатель по всем исследуемым странам составил 354 тысячи евро, хотя цифры существенно различаются в зависимости от страны. Самое дорогое жилье - во Франции (медианный бюджет - 1 миллион евро) и США (933 тысячи евро), самое дешевое - в Турции (200 тысяч евро).
Существует корреляция между стоимостью недвижимости и индексом восстановления рынка: в среднем бюджет выше в тех странах, где рынок восстанавливался лучше в 2021 году.
Наиболее активными покупателями являются европейцы, а поток покупателей из России и Китая сокращается
Большинство респондентов (62%) считают, что жители Европы являются наиболее активной категорией покупателей, приобретающих недвижимость за пределами страны проживания. Во Франции эту категорию указали все 100% респондентов, в Испании - 91%, в Италии - 90%.
На втором месте в 2021 году - иммигранты из России и СНГ (421ТП3Т), за ними следуют покупатели из стран Ближнего Востока, Китая, США и Израиля. Некоторые респонденты отметили, что на рынке активно работают представители Канады, Индии, Балканских стран, Австралии, Бразилии, Египта и ЮАР.
Результаты опроса демонстрируют интересную тенденцию: чем больше респондентов в той или иной стране отмечают активность европейских покупателей, тем меньше активность иммигрантов из России и стран СНГ. Наиболее ярко эта тенденция проявилась в Турции, где 73% отметили активность русскоязычных покупателей и только 18% - активность европейцев. Напротив, во Франции, Испании и Италии только 17-19% респондентов отметили, что покупатели из России.
Активность покупателей недвижимости с Ближнего Востока была наиболее заметна на рынке Турции (55% респондентов), Кипра (38%) и Греции (32%).
Китайские иммигранты занимают первое место среди покупателей недвижимости в США (71 респондент) и третье в Португалии (30%). На втором месте в Португалии - покупатели из США (40%).
На фоне пандемии возросла активность трансграничных инвесторов из России и Китая. Эти страны назвали 38% и 28% участников опроса соответственно. Однако некоторые респонденты отмечают значительный отток покупателей из Европы, Ближнего Востока и Индии.
Снижение активности русскоязычных покупателей особенно заметно в Испании и Италии (об этом заявили 65% респондентов в каждой из этих стран), а также в Черногории (57%). Напротив, доля этой категории инвесторов почти не уменьшилась на Кипре (их отток отметили лишь 8% участников опроса) и в Турции (9%).
Доля покупателей из Китая значительно снизилась в Греции (так считают 61% респондентов) и на Кипре (50%). Противоположная картина наблюдается в США, Франции и Черногории: В этих странах никто из участников опроса не отметил оттока китайских покупателей недвижимости.
Снижение активности европейцев было наиболее заметным в Турции (по данным 64% респондентов), США (50%) и Латвии (40%).
Наблюдается умеренная корреляция между бюджетом сделок и активностью иностранных покупателей. Поток инвесторов из России и Китая сильнее сократился в "дорогих" странах и слабее в "дешевых", а покупатели из Европы, напротив, покидали преимущественно страны с низким бюджетом сделок.
Поскольку отток иностранных покупателей в 2020-2021 годах связан в первую очередь с "ковидными" ограничениями, можно ожидать, что по мере ослабления этих ограничений активность международных покупателей не только восстановится, но и превысит средний уровень до пандемии - на рынок вернется накопленный отложенный спрос.
Интерес к "золотым визам" особенно вырос в Португалии и упал в Латвии
Количество инвесторов, желающих получить "золотую визу" или "золотой паспорт" в тех странах, где действуют подобные программы, в 2021 году увеличилось в среднем в 1,2 раза. На общем фоне резко выделяется Португалия, где, по оценкам наших респондентов, интерес к инвестиционному резидентству увеличился в среднем в 2 раза, за ней следует Черногория с ростом в 1,5 раза.
С 2022 года в Португалии больше не выдается вид на жительство для инвестиций в жилую недвижимость в прибрежных районах, включая Лиссабон и Порт.
Программу "золотых паспортов" в Черногории собирались свернуть в конце 2021 года, но в последний момент ее продлили до 2022 года. Поэтому в обеих этих странах инвесторы поспешили купить недвижимость пока программа работала в том же режиме.
По словам участников опроса, интерес к "золотым визам" в 2021 году не вырос только в двух странах: на Кипре он остался на уровне прошлого года, а в Латвии снизился на 38%.
Наблюдается высокая корреляция между интересом к инвестиционному резидентству и индексом восстановления рынка: это подтверждает гипотезу о том, что программы ВНЖ и гражданства по инвестициям поддерживали рынок недвижимости на фоне кризиса.
Доступность онлайн-операций способствует восстановлению рынка
В связи с ограничениями на международный путешествий, увеличилось количество онлайн-покупок. В 2021 году, по оценкам респондентов, в среднем иностранные покупатели недвижимости заключили 23% сделок через Интернет, не посещая страну покупки. Среди всех стран вновь выделяется Португалия, где доля онлайн-сделок достигла 42%.
При покупке квартиры для сдачи в аренду наши клиенты чаще всего заключают сделки удаленно, а не едут в страну покупки.
В районах с хорошей доходностью от аренды квартиры в новостройках скупаются на самых ранних стадиях строительства, когда на площадке еще практически нечего смотреть.
Доля дистанционных покупок коррелирует с индексом восстановления рынка. Это говорит о том, что доступность онлайн-операций является еще одним фактором трансграничных продаж, помимо инвестиционного резидентства.
Помимо закрытых границ, популярности онлайн-сделок в 2021 году способствовали и другие факторы. В частности, 44% респондентов заявили, что покупатели выбирают удаленную сделку, потому что хотят купить недвижимость до повышения цен. Еще 42% участников опроса отметили, что продавцы стали активнее демонстрировать объекты недвижимости через интернет: например, проводить онлайн-показы или видеосъемку объектов с помощью дронов.
Вариант "Покупатели спешили приобрести недвижимость, пока она не подорожала" лидирует в Таиланде (его выбрали 100% респондентов), Черногории (83%) и на Кипре (78%), а вариант "Продавцы стали активнее выставлять объекты через Интернет" особенно заметен во Франции (80% респондентов), Турции (64%) и Италии (61%).
В Португалии большинство участников опроса (67%) считают, что дистанционные сделки стали более популярными, потому что покупатели совершали покупки для получения вида на жительство. В Греции этот ответ также находится на первом месте: его выбрали 44% респондентов.
В 2021 году около 80% всех клиентов Tranio, купивших недвижимость дистанционно, ориентировались на "золотые визы" или "золотые паспорта".
В 2021 году рынок недвижимости быстрее восстанавливался в тех странах, где продавцы активнее демонстрировали объекты в Интернете. Этот вывод подтверждается тем, что ответы на вопрос о факторах популярности онлайн-сделок устойчиво коррелируют с индексом восстановления рынка недвижимости.
Участники рынка недвижимости смотрят в будущее с оптимизмом
В 2022 году международный рынок недвижимости будет более активным, чем до пандемии, считают 60% всех опрошенных. В группе стран с программами инвестиционного резидентства эта цифра достигает 68%.
Мы ожидаем, что на фоне восстановления рынка изменится соотношение объемов продаж различных типов недвижимости. Например, инвесторы, которые раньше искали объекты для краткосрочной аренды, теперь будут чаще ориентироваться на долгосрочную аренду.
Аналогично индексу восстановления рынка, мы рассчитали для отдельных стран индекс оптимизма в отношении трансграничных инвестиций в недвижимость эксперты рынкаотражающий ожидания рынка в 2022 году. Этот индекс достиг максимума в 1 в США, где в конце 2021 года все 100% респондентов верили в наиболее благоприятный сценарий. Индекс оптимизма превысил 0,67 во всех странах, кроме Таиланда, где 40% респондентов ожидали следующей пандемии или другого крупного кризиса в 2022 году.
Мы ожидаем, что на фоне восстановления рынка изменится соотношение объемов продаж различных типов недвижимости. Например, инвесторы, которые раньше искали объекты для краткосрочной аренды, теперь будут чаще ориентироваться на долгосрочную аренду.
Аналогично индексу восстановления рынка, мы рассчитали для отдельных стран индекс оптимизма экспертов по трансграничным инвестициям в недвижимость, отражающий ожидания рынка в 2022 году.
Индекс оптимизма достиг максимума в 1 в США, где в конце 2021 года все 100% респондентов верили в наиболее благоприятный сценарий. Индекс оптимизма превысил 0,67 во всех странах, кроме Таиланда, где 40% респондентов ожидают следующей пандемии или другого крупного кризиса в 2022 году.
Была обнаружена корреляция между индексом оптимизма экспертов и факторами популярности дистанционных сделок. Индекс заметно выше в тех странах, где были приняты законы или другие государственные меры для облегчения проведения онлайн-операций. В то же время индекс оптимизма ниже там, где банки охотнее открывают счета дистанционно.
Я думаю, что в долгосрочной перспективе тенденции к заключению сделок через Интернет сохранятся. Многие инвесторы научились дистанционно выбирать контрагентов и принимать важные инвестиционные решения; эти привычки сохранятся и после пандемии.
Новый вектор: инвестиционные тренды россиян в первом квартале 2022 года
В марте-апреле 2022 года наметились новые тенденции в спросе со стороны покупателей из России и ряда стран СНГ. В предыдущие годы россияне предпочитали недвижимость инвестиции в таких странах, как Испания, Германия, Греция и Кипр.
В связи с санкциями западных стран и изменениями в российском законодательстве, сегодня покупатели из России, Казахстана и Белоруссии сосредоточились на рынках ОАЭ, Турции и Грузии, также возрос интерес к странам Юго-Восточной Азии.
Фактический рост спроса россиян на зарубежную недвижимость опережает прогнозируемые темпы. По данным Tranio, в апреле 2022 года количество заявок на покупку было на 15% больше, чем в том же месяце прошлого года. Объем сделок, заключенных в первом квартале 2022 года, также превышает прошлогодние показатели.
В ОАЭ россияне чаще всего выбирают квартиры в новостройках Дубая стоимостью около 205 тысяч долларов США. К началу мая почти все квартиры в этом бюджете были распроданы в жилых комплексах со сроком сдачи в первом-втором квартале 2023 года.
В Турции большим спросом у россиян пользуются новостройки в Стамбуле, где представлен самый большой выбор объектов, хорошо подходящих под программу инвестиционного гражданства.
По данным мониторинга Tranio, в первом квартале 2022 года спрос россиян на недвижимость в Турции вырос почти в 3 раза по сравнению с прошлым годом, а на недвижимость в ОАЭ - в 1,5 раза. В этот же период вырос интерес россиян к недвижимости в странах Юго-Восточной Азии: в Таиланде - на 85% и в Индонезии - на 75%. Несмотря на большой поток заявок, эксперты Tranio не ожидают сопоставимого увеличения доли этих стран в объеме сделок.
Существуют ограничения для роста российских инвестиций на этом рынке. С одной стороны, удаленность Бали и островов Таиланда делает эти места менее удобными для покупки "второго дома" по сравнению с Турцией или Грузией.
С другой стороны, Юго-Восточная Азия менее привлекательна для бизнес-иммиграции, чем Дубай или Израиль.
Russian 
English 
German 
Polish