Рынок жилья рухнул - почему цены на квартиры не падают?

Рынок жилья рухнул - почему цены на квартиры не падают?

Рынок жилья обвалился - почему же не падают цены на квартиры

Фото: Эрик Романенко/ТАСС

Крах жилищного строительства в России - увы, свершившийся факт. Росстат даже называет конкретную цифру: 20%. Сегодня каждый третий застройщик рискует стать нерентабельным.

Российский строительный рынок ввели в ступор отмена программы льготной ипотеки и повышение процентной ставки Центробанка до максимального уровня. По итогам декабря 2024 года объем жилищного строительства в ценах России упал на 19% в годовом исчислении, это также данные Росстата. Падение объемов жилищного строительства в прошлом году увеличивалось от месяца к месяцу. В первые недели января этого года он достиг 78-80%.

Отсутствие доступных кредитов также снизило продажи застройщиков: например, в Московской области в 2024 году было продано на четверть меньше квартир в новостройках, чем годом ранее.

Несколько факторов сделали жилищное строительство, по сути, одной из самых убыточных отраслей: помимо отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки, свою роль сыграли и другие обстоятельства.

Тут и стоимость стройматериалов, которые, как неожиданно выяснилось, оказались полностью импортными, и даже отъезд мигрантов, которым просто стало невыгодно работать в России из-за обвала рубля. Мало кто из россиян мог найти работников, готовых платить мизерные зарплаты, жить в домиках и получать "черновую зарплату".

За прошедший год объемы строительства сократились на 2,4%, что в общем-то не так уж и много. Но нужно учитывать, что такой результат был достигнут в первом полугодии, когда ключевая ставка была другой, инфляция была не такой высокой, а льготная ипотека еще плохо работала.

Но с июля, когда в России перестала действовать программа льготной ипотеки для новостроек, а банки повысили ставки по ипотеке до уровней, которых экономика не видела с начала 2000-х годов, жилье просто перестали покупать. В результате к концу 2024 года выдача ипотеки в России сократилась почти на 40%, а в декабре падение достигло 73% по количеству кредитов.

А как получить ипотеку, если 20% ключевая ставка - это лишь отправная точка, от которой банки отталкиваются в своей кредитно-финансовой политике? Россияне перестали покупать квартиры и предпочитают квадратным метрам сбережения в банках.

Мы спросили Юлия Битуза, эксперт по недвижимости, прокомментировала ситуацию.

- Банки ввели так называемые "плавающие ставки". То есть заявку на ипотеку они принимают по 20%, а продают квартиру по 29-30%. Мои сограждане подумали-подумали, и вместо того, чтобы покупать квартиры, понесли деньги в банки и положили их на депозиты. В рост, так сказать. Глава Центробанка, Эльвира НабиуллинаПотерла руки: деньги в банке - это прибыль для государства. Ну, а застройщики как-нибудь выкрутятся. Но они не вышли.

"СП": За сколько сейчас реально купить квартиру в Москве?

- Еще пару лет назад приличную трехкомнатную квартиру в Москве можно было купить примерно за 8 миллионов рублей. Сейчас на вторичном рынке "трешка" стоит около 16 миллионов. Что касается новостроек, то и здесь застройщик идет на хитрости.

В документах, например, указано, что это квартира класса E-3, а на самом деле это квартира площадью 65 квадратных метров, которая выглядит как двухкомнатная. Стоить она будет около 22 миллионов рублей. Полноценную трехкомнатную квартиру с 4 и более окнами в столице сегодня можно купить по цене 28-30 миллионов рублей.

"СП": Массовый переход застройщиков на кредиты с плавающей ставкой - это, в конце концов, реальная угроза для строительной отрасли, которая не знала проблем со времен финансовый кризис 2008 года. Как изменится рынок после всех этих перемен?

- 2025 год может стать для девелоперов сложным, если не сказать роковым. Ряд застройщиков как коммерческой, так и жилой недвижимости рискуют потерять часть своих проектов или вовсе уйти с рынка. В случае банкротства застройщиков жилья могут пострадать и дольщики: возврат средств с эскроу-счетов компенсирует им номинальные потери, но не реальные затраты в рублях.

SP": Мрачные прогнозы о судьбе застройщиков дошли до правительства. В результате в ноябре прошлого года вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительную отрасль, заявил, что "некоторые застройщики плохо просчитали свою экономику" и, скорее всего, "просто не справятся с задачей". Но он пообещал, что власти сделают все возможное, чтобы не допустить банкротства строительных компаний.

- Многие застройщики, конечно, пострадали. Но учтите: стройки того не стоят. Возникает логичный вопрос: почему? Помогает ли правительство? Нет, дело в другом.

Те, кто строит дома сейчас, брали кредиты несколько лет назад, когда они выдавались по ставке 8%. Строительная отрасль устроена таким образом, что реализует проекты медленно: от момента получения кредита до закладки фундамента проходит достаточно времени, пока проект дорабатывается инженерами, пока проходят согласования в различных инстанциях.

Но как теперь разработчики будут выкручиваться, если честно, я даже не представляю.

"СП": Но вопрос не только в том, чтобы построить дом, квартиры в нем нужно еще и продать. Как поступают застройщики, чтобы реализовать построенное жилье и получить доход?

- Большинство из них сейчас прячутся и ждут снижения ключевой ставки. Ну а тем, кто уже построил дома, деваться некуда. Они идут на различные скидки, акции и предоставляют бонусы. В последнее время они предлагают оплатить квартиру в рассрочку.

Но в то же время снижать цены на новостройки нельзя, таков закон развития: если квартира продается дешевле, значит, она перестанет быть средством вложения капитала.

Источник

Добавить комментарий

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить вам наилучшие возможности для работы на нашем сайте. Нажав кнопку "Принять", вы соглашаетесь с использованием нами файлов cookie.

Принять
ru_RURussian