Фото: Эрик Романенко/ТАСС
Крах жилищного строительства в России - увы, свершившийся факт. Росстат даже называет конкретную цифру: 20%. Сегодня каждый третий застройщик рискует стать нерентабельным.
Российский строительный рынок ввели в ступор отмена программы льготной ипотеки и повышение процентной ставки Центробанка до максимального уровня. По итогам декабря 2024 года объем жилищного строительства в ценах России упал на 19% в годовом исчислении, это также данные Росстата. Падение объемов жилищного строительства в прошлом году увеличивалось от месяца к месяцу. В первые недели января этого года он достиг 78-80%.
Отсутствие доступных кредитов также снизило продажи застройщиков: например, в Московской области в 2024 году было продано на четверть меньше квартир в новостройках, чем годом ранее.
Несколько факторов сделали жилищное строительство, по сути, одной из самых убыточных отраслей: помимо отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки, свою роль сыграли и другие обстоятельства.
Тут и стоимость стройматериалов, которые, как неожиданно выяснилось, оказались полностью импортными, и даже отъезд мигрантов, которым просто стало невыгодно работать в России из-за обвала рубля. Мало кто из россиян мог найти работников, готовых платить мизерные зарплаты, жить в домиках и получать "черновую зарплату".
За прошедший год объемы строительства сократились на 2,4%, что в общем-то не так уж и много. Но нужно учитывать, что такой результат был достигнут в первом полугодии, когда ключевая ставка была другой, инфляция была не такой высокой, а льготная ипотека еще плохо работала.
Но с июля, когда в России перестала действовать программа льготной ипотеки для новостроек, а банки повысили ставки по ипотеке до уровней, которых экономика не видела с начала 2000-х годов, жилье просто перестали покупать. В результате к концу 2024 года выдача ипотеки в России сократилась почти на 40%, а в декабре падение достигло 73% по количеству кредитов.
А как получить ипотеку, если 20% ключевая ставка - это лишь отправная точка, от которой банки отталкиваются в своей кредитно-финансовой политике? Россияне перестали покупать квартиры и предпочитают квадратным метрам сбережения в банках.
Мы спросили Юлия Битуза, эксперт по недвижимости, прокомментировала ситуацию.
- Банки ввели так называемые "плавающие ставки". То есть заявку на ипотеку они принимают по 20%, а продают квартиру по 29-30%. Мои сограждане подумали-подумали, и вместо того, чтобы покупать квартиры, понесли деньги в банки и положили их на депозиты. В рост, так сказать. Глава Центробанка, Эльвира НабиуллинаПотерла руки: деньги в банке - это прибыль для государства. Ну, а застройщики как-нибудь выкрутятся. Но они не вышли.
"СП": За сколько сейчас реально купить квартиру в Москве?
- Еще пару лет назад приличную трехкомнатную квартиру в Москве можно было купить примерно за 8 миллионов рублей. Сейчас на вторичном рынке "трешка" стоит около 16 миллионов. Что касается новостроек, то и здесь застройщик идет на хитрости.
В документах, например, указано, что это квартира класса E-3, а на самом деле это квартира площадью 65 квадратных метров, которая выглядит как двухкомнатная. Стоить она будет около 22 миллионов рублей. Полноценную трехкомнатную квартиру с 4 и более окнами в столице сегодня можно купить по цене 28-30 миллионов рублей.
"СП": Массовый переход застройщиков на кредиты с плавающей ставкой - это, в конце концов, реальная угроза для строительной отрасли, которая не знала проблем со времен финансовый кризис 2008 года. Как изменится рынок после всех этих перемен?
- 2025 год может стать для девелоперов сложным, если не сказать роковым. Ряд застройщиков как коммерческой, так и жилой недвижимости рискуют потерять часть своих проектов или вовсе уйти с рынка. В случае банкротства застройщиков жилья могут пострадать и дольщики: возврат средств с эскроу-счетов компенсирует им номинальные потери, но не реальные затраты в рублях.
“SP": Мрачные прогнозы о судьбе застройщиков дошли до правительства. В результате в ноябре прошлого года вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительную отрасль, заявил, что "некоторые застройщики плохо просчитали свою экономику" и, скорее всего, "просто не справятся с задачей". Но он пообещал, что власти сделают все возможное, чтобы не допустить банкротства строительных компаний.
- Многие застройщики, конечно, пострадали. Но учтите: стройки того не стоят. Возникает логичный вопрос: почему? Помогает ли правительство? Нет, дело в другом.
Те, кто строит дома сейчас, брали кредиты несколько лет назад, когда они выдавались по ставке 8%. Строительная отрасль устроена таким образом, что реализует проекты медленно: от момента получения кредита до закладки фундамента проходит достаточно времени, пока проект дорабатывается инженерами, пока проходят согласования в различных инстанциях.
Но как теперь разработчики будут выкручиваться, если честно, я даже не представляю.
"СП": Но вопрос не только в том, чтобы построить дом, квартиры в нем нужно еще и продать. Как поступают застройщики, чтобы реализовать построенное жилье и получить доход?
- Большинство из них сейчас прячутся и ждут снижения ключевой ставки. Ну а тем, кто уже построил дома, деваться некуда. Они идут на различные скидки, акции и предоставляют бонусы. В последнее время они предлагают оплатить квартиру в рассрочку.
Но в то же время снижать цены на новостройки нельзя, таков закон развития: если квартира продается дешевле, значит, она перестанет быть средством вложения капитала.