Высокий уровень жизни и прозрачная законодательная база сыграли ключевую роль в формировании финского рынка жилья. В течение последних нескольких лет финский рынок недвижимости демонстрировал постепенное и относительно предсказуемое развитие. Однако меры, введенные для сдерживания инфляции, привели к увеличению стоимости кредитования, что, в свою очередь, стало сказываться на снижении спроса. Как такие меры повлияли на объемы строительства, количество сделок и уровень цен - в свежей аналитике REALTING.
Спад в строительстве. Что повлияло на него?
По данным Статистического управления Финляндии, с 2015 года по ноябрь 2023 года в стране было выдано более 86 тысяч разрешений на строительство отдельно стоящих, отдельно стоящих и многоквартирных жилых домов* (включая строительство пристроек, ремонт и перепланировку, сравнимые со строительством нового здания, расширение здания или увеличение площади).
* - за исключением разрешений на строительство жилых домов, в которых жильцы имеют общую кухню, жилую комнату или санитарные узлы, а также жилых домов для людей с ограниченными возможностями.
Количество разрешений на строительство отражает активность застройщиков, которые, в свою очередь, оперативно отслеживают и реагируют на меняющиеся потребности покупателей. Таким образом, показатель позволяет судить о тенденциях на рынке недвижимости страны.
Итак, В период с 2015 по 2017 год наблюдался достаточно высокий уровень деятельность в строительстве нового жилья: Количество разрешений росло ежегодно - на 7% в 2016 году и на 3% в 2017 году. Одной из причин роста в эти годы стало соглашение о землепользовании, жилье и транспорте, подписанное правительством еще в 2012 году. Сотрудничество направлено на повышение функциональности и конкурентоспособности городских территорий, а значит, на сбалансированное развитие городской инфраструктуры, землепользования, жилья и логистики.
Программа предусматривает такие виды поддержки, как государственное субсидирование строительства жилья, поддержка ремонтных работ и развитие деревянного домостроения.
Стоит также отметить, что местные органы власти могут взимать недвижимость налог на пустующий земельный участок, если он расположен в градостроительной зоне, не используется для проживания или не находится в стадии строительства. Ставка налога в этом случае составит от 2% до 6%.
Также были подписаны соглашения на 2016-2019 и 2020-2031 годы, включая новые регионы.
Помимо государственного регулирования, в связи с ростом цен на энергоносители наблюдается тенденция к инновациям в дизайне и планировке жилья, а также к современным и энергоэффективным решениям в строительстве.
С 2018 года начался спад в строительном секторе. В результате за 2 года количество разрешений сократилось на 14%.
Пандемия и ограничения на передвижение привели к росту спроса на загородные дома недвижимость в 2020 и 2021 годах. В результате увеличилось количество разрешений на строительство частных домов.
Самым активным периодом стал 2021 год - 11 508 разрешений. Хотя уже в 2022 году активность застройщиков резко снизилась - сразу на 25%. А 2023 год продемонстрировал худший показатель за весь рассматриваемый период. - 5 361 разрешение на строительство, что в 1,6 раза меньше, чем в предыдущем году, и более чем в 2 раза меньше, чем в 2021 году. Падение спроса привело не только к снижению объемов строительства, но и к банкротству крупнейших застройщиков Финляндии.
Стоит отметить еще одну особенность, касающуюся строительства нового жилья - это уменьшение площади квартир и домов. На данный момент средний размер жилой площади составляет 40-60 кв. м, в то время как около десяти лет назад средняя площадь составляла 80-90 кв. м.
Рост процентных ставок и снижение количества сделок
Период с 2016 по 2017 год характеризуется ростом активности покупателей: количество сделок с новостройками увеличилось на 34% и 42% соответственно, а по сравнению с 2015 годом показатель вырос в 1,9 раза. Перед пандемией 2020 года рынок стабилизировался - количество сделок оставалось на высоком уровне - не менее 11 тыс. в год. Ограничения из-за COVID-19 привели к снижению количества сделок на 12%. Тем не менее, 2021 год приблизился к уровню "докризисного" периода - 10 724 сделки купли-продажи.
В 2022 году наблюдается резкий спад активности - жилье в новых здания стали покупать почти в 2 раза меньше. А в 2023 году был зафиксирован худший показатель по количеству сделок купли-продажи - всего 2 039 сделок на "первичке", что в 2,7 раза меньше, чем в 2022 году и более чем в 5 раз меньше по сравнению с 2021 годом. Основная причина этого - рост инфляции и, как следствие, изменение процентных ставок.
Рост процентных ставок с середины 2022 года значительно увеличил стоимость кредитования для потребителей. Итак, В декабре 2023 года ставка по ипотеке составляла 4,1%, для сравнения, с 2017 года процентная нагрузка не превышала 1%.
Затрагивая тему ипотеки, стоит сказать, что условия кредитования на покупку жилья в Финляндии стандартны: первоначальный взнос составляет от 5% до 20% от стоимости недвижимости, срок кредита - 25-30 лет. Банк также оценивает стоимость недвижимости, чтобы убедиться, что запрашиваемая сумма кредита соответствует рыночной стоимости недвижимости.
Чаще всего покупают "двушки".
Учитывая структуру сделок в первичном недвижимость рынок по типу объекта, можно сказать, чтоС 2015 года покупатели чаще предпочитают жилье в многоквартирных жилых домах. Доля квартир в сделках превышала 80% на протяжении всего рассматриваемого периода, за исключением 2015 и 2022 годов - тогда 24% и 21% всех сделок на первичном рынке были совершены с частные домасоответственно.
Кстати, два...спальня Чаще всего покупались квартиры в новых зданиях в 2023 году - На них пришлось 42% всех сделок с квартирами на первичном рынке. За ними следуют трехкомнатные квартиры - 33%, далее идут однокомнатные квартиры - 25% от всех сделок на "первичке".
При владении домом и квартирой также есть свои особенности.
Во-первых, владение частным домом в Финляндии включает в себя не только право собственности на само здание, но и на землю, на которой оно расположено. Владельцы обязаны заботиться о своей собственности, соблюдать строительные нормы и правила землепользования.
Во-вторых, право собственности на квартиру в многоквартирном доме в Финляндии обычно оформляется через жилищные акционерные общества. Когда покупка квартирыБудущий владелец фактически приобретает акции, дающие право на пользование определенной квартирой. Владельцами являются обязан платить ежемесячные взносы на содержание и ремонт коммунальных помещений и инфраструктуры. Они также имеют право голоса на собраниях акционеров, где решаются вопросы управления и эксплуатации дома.
В 2020 году, недвижимость в регионе Хельсинки был максимально востребован - 42% всех сделок на первичном рынке. Впоследствии доля сделок на этой территории неуклонно снижалась, достигнув минимума в 25% в 2023 году. Снижение доли сделок в столичном регионе обусловлено несколькими факторами.
Во-первых, забегая вперед, можно сказать, что Хельсинки - самый дорогой город Финляндии в плане жилья. Высокие цены отпугивают покупателей, что приводит к снижению доли сделок.
Во-вторых, это насыщение рынка: рынок жилья в Хельсинки, скорее всего, столкнется с насыщением после периода интенсивного строительства и развития в рамках уже упомянутой государственной программы. А развитие других регионов стимулирует активность за пределами столицы.
Важную роль играют и меняющиеся предпочтения: наблюдается тенденция к проживанию в менее людных и более доступных районах за пределами крупных городов, особенно в условиях растущей популярности удаленной работы.
За 8 лет цены на недвижимость в столице выросли на 32%
Столица Финляндии и ее пригороды на протяжении всего рассматриваемого периода сохраняют статус самого дорогое место в стране на приобретение жилья. Цена на первичную недвижимость в Хельсинки имеет тенденцию к росту до 2022 года.
К концу 2022 года произошло небольшое снижение на 1%, а цена установилась на уровне €6094/кв. м. Колебания в пределах 3% происходили до 3 квартала 2023 года, после чего последовал рост на 8%. На сайте результат 4 квартала 2023 года - €6317/кв.м.. За 8 лет цены на недвижимость в столице увеличились на 32%.
Жилье в Хельсинки и пригородах в среднем в 1,5 раза дороже, чем в остальной части страны.
Тенденции в остальных регионах страны до 2022 года во многом схожи со столичными. С 2022 года регионы демонстрируют большую нестабильность, особенно в 1-м полугодии 2023 года. Так, по итогам 1-го квартала 2023 года цена снизилась на 8%, а во втором квартале прибавила 13%. В 4 квартале 2023 года цена на первичную недвижимость в Финляндии, за исключением Хельсинки, находилась на уровне 4 101 евро/кв.м. С 2015 года рост составил 29%.
Важно понимать, что рост цен на первичную недвижимость отражает не только уровень спроса, но и общее увеличение стоимости строительства, включая материалы и рабочую силу.
Первичный рынок Финляндии продемонстрировал высокую чувствительность к доступности финансирования - меры по снижению инфляции, которые привели к росту стоимости кредитов, оказали сильное давление как на покупателей, так и на застройщиков. Высокие процентные ставки уже повлияли на количество сделок, а снижение активности в жилищном строительстве может оказать неоднозначное влияние на рынок в долгосрочной перспективе из-за ухудшения доступности жилья. А это приведет к росту стоимости как покупки, так и аренды жилья.
Автор
Анастасия Фомина Аналитика
Я предоставляю читателям высококачественные аналитические материалы о глобальных тенденциях в рынок недвижимости.
Russian 
English 
German 
Polish