Недвижимость Пхукета - 2024: для инвестора и иммигранта

Человек выполняет упражнение со штангой в тренажерном зале

Итоги вебинара Prian с экспертами Intermark Global: мы поговорили об инвестициях и не только.

Эксперты 

  • Анна Коваленкова - руководитель отдела Таиланда в Intermark Global 
  • Екатерина Орлова - директор департамента международных инвестиций Intermark Global 
  • Кирилл Вялых - генеральный директор Phuket9 

О пороге вхождения 

Если вас интересуют пассивные инвестиции и вы даже не планируете приезжать на Пхукет, советуем рассматривать объекты от $ 120 тысяч. Это нижняя планка для инвестиционной недвижимости: если бюджет меньше, по нашему опыту, проседает хотя бы один из факторов, определяющих ликвидность, - местоположение, качество управления, уровень строительства, удаленность от побережья (мы называем курортными объекты, удаленные от моря максимум на 500 метров, сдавая которые в посуточную аренду можно получить доходность 7-8% годовых), специфические характеристики... 

Это не значит, что на Пхукете нет более дешевых предложений. У нас есть недвижимость от $75 тысяч, но ее прогнозируемая доходность меньше. Можно найти варианты менее чем за $ 70 тысяч, но мы их вообще не рекомендуем, так как не видим, кому их можно будет перепродать в будущем. 

Варианты от $ 120 тысяч, конечно, проекты на стадии котлована. Возможно, за эту цену можно было бы найти что-то готовое в Ковиде, но сейчас для этого нужно в два раза больше денег. То есть готовый объект в хорошем месте с качественным ремонтом, инфраструктурой и управляющей компанией стоит не менее $ 200 тысяч. 

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Таиланде

Об управляющей компании и краткосрочной аренде  

Согласно тайскому законодательству, без туристической и гостиничной лицензии невозможно снять объект в посуточную (то есть наиболее выгодную) аренду. 

Гостиничная лицензия выдается комплексам с гостиничной инфраструктурой. И она выдается не всем проектам, которые по-прежнему приносят ежедневный доход. Пока действует мораторий на проверку, их не штрафуют. Но как долго он продлится - три или пять лет - сказать сложно. Но что ясно, так это то, что по нынешним требованиям не все жилые комплексы смогут получить лицензию, сейчас это сложно даже для крупных игроков.

И - что странно - около 30% застройщиков даже не анонсируют появление этой лицензии в будущих проектах, которые можно назвать курортными. Мы с интересом наблюдаем, как будет продаваться такая недвижимость, которая не имеет гостиничной лицензии, но заявлена как инвестиционная... 

Покупателю следует внимательно изучить, как управляющая компания связана с застройщиком. Если это третья сторона, которая связана с клиентом отдельным договором, но не имеет никакого отношения к застройщику, то это сложная юридическая история, на которую клиент не может повлиять.

О некурортных кондоминиумах 

Для инвестора в таких проектах нет недостатков - это отличные варианты. Удаленные от моря комплексы с минимальной инфраструктурой - бассейном, садом на крыше - рассчитаны на тех, кто живет на острове постоянно. Не роскошь, но вполне качественное жилье. 

Огромным преимуществом таких домов является низкий порог входа. Буквально $50 тысяч. Конечно, речь идет о долгосрочной аренде, и маржинальность таких проектов составляет 3-5% в год, поскольку это дешевое жилье. Зато его легко сдать в аренду, нет проблем с заселением и не нужна гостиничная лицензия. 

К сожалению, таких проектов на острове немного, а квота для иностранных владельцев может быть скромной - например, не 49%, а 15%. Более того, эта квота регулируется застройщиком, который просто не продаст вам квартиру в полную собственность. Это своеобразное проявление патриотизма: жилье строится в первую очередь для тайцев.

О доходах 

На аренде владельцы могут зарабатывать от 5 до 10% в год в батах, а инвестируя в объект на этапе строительства - до 25-30% в течение двух лет. Есть предложения с фиксированным доходом - своеобразная альтернатива депозиту. В этом случае вы можете рассчитывать на 6-7% в год.

Вариант с арендным пулом выбирают те, кто хочет инвестировать, но иногда жить самостоятельно. В этом случае доход распределяется в соотношении 40 к 60% в пользу управляющей компании, которая берет на себя все расходы. Поскольку валовой доход делится, доход владельца иногда может достигать 10% в год.

Конечно, реальная доходность сейчас увеличивается за счет роста туристического потока. Но не стоит забывать и о конкуренции. Например, в Банг Тао строится около 30 жилых комплексов. Когда все они будут введены в эксплуатацию, конкуренция возрастет, что негативно скажется на стоимости аренды.

Фиксированный доход более привлекателен для инвестора, поскольку он не зависит от реальной заполняемости, а вся ответственность за регулярные платежи лежит на управляющей компании.

Большинство инвесторов выходят на рынок недвижимости Пхукета с горизонтом планирования в пять-семь лет. Соответственно, флиппинг - покупка на старте продаж с целью перепродажи с повышением цены к сроку - здесь не так распространен. И это при том, что только за период строительства проект в среднем дорожает на 35%.

Читайте также: Недвижимость на Пхукете. Инвестиции с доходностью 5-10% в год

Об оплате 

Оплатить недвижимость на Пхукете можно SWIFT-переводом, а у некоторых застройщиков есть возможность принимать платежи, в том числе и в рублях. Последнее актуально при покупке объекта в проектах компании Phuket9. Организационная структура застройщика позволяет, в частности, российским клиентам совершать сделки удаленно с территории Российской Федерации.

Также в ближайшем будущем на сайте появится возможность мгновенного бронирования объектов. Забронировать недвижимость можно будет с помощью российской банковской карты. 

См. также: Наши за границей: как живут русскоязычные иммигранты в Таиланде

Фотографии предоставлены компанией

Условия цитирования материалов Prian.ru

Чтобы поделиться материалом: Печать

Источник

Добавить комментарий

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить вам наилучшие возможности для работы на нашем сайте. Нажав кнопку "Принять", вы соглашаетесь с использованием нами файлов cookie.

Принять
ru_RURussian