Испанская "золотая виза" (вид на жительство инвестора) открывает возможность свободно перемещаться по Шенгенской зоне и дает множество других преференций; Один из способов получения такого вида на жительство - покупка коммерческой недвижимости в Мадриде, Барселоне, Валенсии или на островах; Почему это зачастую выгоднее, чем инвестировать в жилье? Каковы особенности сделок? Какой тип объекта выбрать? Какова вероятная доходность? Разбираемся в новом материале.
Вид на жительство инвестора
Испанская программа получения вида на жительство инвестора по-прежнему доступна для россиян и пользуется большим спросом. За 2023 год статистика еще не опубликована, но за 2022 год цифры известны - российские граждане получили 1942 "золотые визы", заняв третье место по этому показателю после американцев и британцев. В целом с марта 2022 года по август 2023 года российская диаспора выросла с 7,5 тысячи до 11,5 тысячи человек.
Состоятельных россиян привлекает возможность свободно путешествовать по Шенгенской зоне, жить в любой стране ЕС, без проблем открывать счета в иностранных банках и хранить на них средства без ограничений. Более подробно обо всех преимуществах и условиях мы рассказали в материале "Золотая виза" Испании". Что дает и как получить ее в 2024 году?".
Существует несколько способов участия в программе "Золотая виза", но чаще всего соискатели вида на жительство выбирают инвестиции в испанскую недвижимость. Согласно условиям, необходимо приобрести объект стоимостью не менее 500 000 евро.
Схема выдачи привилегированных виз в обмен на инвестиции - один из драйверов рынка. Продажи квартир, домов и коммерческих помещений иностранцам близки к пику. Продажи россиянам побили рекорд. В 1-м полугодии 2023 года граждане РФ приобрели 2 138 объектов и оказались на 4-м месте в общем рейтинге среди всех иностранных покупателей.
Вы можете инвестировать как в жилые, так и в коммерческие объекты. Причем, как показывает статистика, спрос постепенно смещается в сторону последних. По данным GSNI, из 2 138 объектов недвижимости, которые россияне приобрели в 1-м полугодии прошлого года, 1 447 были коммерческими, то есть 67% от общего числа.
Давайте разберемся, в чем причина такой динамики.
Коммерческие или жилые?
Инвестиции в офис, магазин или ресторан - лучший вариант, если ваша цель - получить визу инвестораИ вам не нужно переезжать в Испанию в ближайшее время.
Основные аргументы:
- Коммерческая недвижимость обеспечивает пассивный доход без рисков и дополнительных хлопот. Объекты годами приносят прибыль без участия инвестора. Управляющая компания берет на себя все заботы за символическую сумму, в пределах 5% от арендной платы.
- Коммерческие помещения неуязвимы для "откупов" (с этой проблемой в Испании знакомы все). Почти в ста процентах случаев захвата чужого имущества речь идет о жилой недвижимости. Очевидно, что занять существующий супермаркет или аптеку крайне сложно, да и вряд ли вы сможете там комфортно жить.
- С арендатором легче расстаться, если на то есть причины. Если ваш арендатор перестал платить, то его можно выселить из коммерческого помещения максимум за два месяца. В случае с жилой недвижимостью такой трюк не сработает. Суды часто закрывают глаза на проблемы с оплатой и, к удивлению владельца, встают на сторону арендатора.
- Возможность сэкономить на налогах, когда покупка коммерческой недвижимости с действующим договором аренды. Не менее 7,5% от стоимости объекта.
Что касается сложности процедуры, то принципиальной разницы между покупкой жилых и коммерческих помещений нет. Технически эти сделки мало чем отличаются друг от друга. Больше забот возникает, если у клиента нет альтернативного вида на жительство или гражданства, отличного от российского. Еще сложнее, если нет зарубежного счета. И уж совсем фатально, если покупатель с российским паспортом не может подтвердить свои доходы или находится в санкционном списке. Провести такую сделку практически невозможно.
Выбор типа объекта. Офис, ресторан или аптека?
Наибольшим спросом в последние годы пользуются супермаркеты и аптеки, зоомагазины и ветеринарные клиники. Сегодня на них приходится более половины сделок с частными инвесторами. Толчком к изменению тенденции послужила пандемия 2020 года, когда многие арендаторы не смогли вести свой бизнес из-за закрытия помещений. Владельцы помещений понесли тогда большие убытки. Особенно пострадали владельцы офисов и ресторанов, которых в туристической Барселоне насчитывается более десяти тысяч. Владельцам офисных помещений пришлось нелегко.
По этой причине помещения, в которых арендаторы продают товары первой необходимости, имеют становятся особенно востребованными среди инвесторов. В последние годы горизонт планирования значительно сократился. Появились новые мощные факторы риска. В таких условиях люди предпочитают покупать недвижимость где арендатор будет продолжать работать при любых обстоятельствах.
Нельзя сказать, что доходность недвижимости в испанском мегаполисе сильно зависит от типа арендатора. Классическая формула риск-доходность работает везде. Чем лучше расположен объект и чем престижнее арендатор в нем, тем ниже доходность и выше ликвидность. В Испании речь идет о доходности в 3-5% в год после уплаты всех налогов и транзакционных издержек (NETTO).
Вы можете значительно повысить свой доход с помощью различных развивающих историй. Предпочтительнее купить проверенную недвижимость с хорошими характеристиками и потенциалом для дополнительного роста стоимости. Именно капитализация в сочетании со стабильностью европейской валюты позволяет инвесторам добиваться хороших показателей! Естественно, горизонт планирования должен составлять не менее трех, а лучше - не менее пяти лет. Тогда, помимо хеджирования, вы сможете получить дополнительную капитализацию 30-50% на выходе.
Выбор объекта напрямую
- Самая важная характеристика любой коммерческой недвижимости - это местоположение! Об этом знают абсолютно все инвесторы.
- Немаловажным критерием, помимо местоположения, является арендатор: его присутствие и статус. Срок действия договора и период обязательного исполнения договора аренды также имеют значение, но это не панацея.
- Необходимо учитывать некоторые особенности самого здания и помещения: обзорные окна, угловое расположение, наличие вытяжки.
- Стоит убедиться, что все необходимые разрешения и лицензии имеются в наличии или есть возможность их получить
- Конечно, при покупке нужно обращать внимание на стоимость квадратного метра в данном конкретном месте.
Если у вас еще нет связи ни с одним регионом Испании, и вы только планируете выйти на этот рынок, выбирайте коммерческие недвижимость в крупном промышленном городе, где нет ярко выраженной сезонности, и где жизнь кипит круглый год. В Испании идеальными для инвестиций являются Барселона и Мадрид. Также можно рассмотреть Валенсию и Тенерифе.
Резюме
Коммерческая недвижимость в Испании способна решить проблемы сразу на нескольких уровнях. При грамотном подходе она обеспечит стабильный доход от аренды и дальнейший рост капитализации. Но, самое главное, инвестиции открывают доступ к уникальному набору возможностей, привилегированному виду на жительство для инвестора в Испании.
Последние полгода испанские власти под натиском Евросоюза активно обсуждают вопрос об ужесточении или полном запрете этой иммиграционной программы (кстати, в октябре прошлого года ей исполнилось 10 лет). Наша рекомендация - принять решение как можно скорее!
Благодарим Андрея Карачуна, управляющего директора инвестиционно-консалтингового агентства Decart Property Investments, за помощь в подготовке статьи.
Russian 
English 
German 
Polish