Губительная ипотека

Разорительная ипотека

Фото: Марина Лысцева/ТАСС

Ипотечные кредиторы отдают банкам более половины своих зарплат в виде аннуитетных платежей, а в некоторых регионах эта доля еще выше. Кроме того, в расчет принимались официальные данные о зарплатах, которые далеки от реальности. Учитывая тенденцию снижения реальных располагаемых доходов населения, логично предположить, что в какой-то момент ипотечный рынок может рухнуть из-за массовых неплатежей.

Национальное агентство кредитных рейтингов (НАКР) подсчитало, какой процент от своего дохода отдает банку среднестатистический российский ипотечный заемщик. Для расчета были взяты данные Росстата о номинальной (это очень важный момент!) зарплате за август и информация о кредитах, выданных в сентябре 2022 года.

Получилось неожиданно много. Средняя российская зарплата "Росстатом" заявлена на уровне 59,91 тысячи рублей, эту цифру даже грех обсуждать. Средний платеж по ипотеке в РФ похож на правду - 26,8 тысячи рублей. Таким образом, аннуитетный платеж съедает 45% дохода.

Посмотрим, как обстоят дела за рубежом.

"Средняя чистая зарплата в Германии сейчас находится на уровне 2 700 евро в месяц, это хорошо известная цифра. Ставка по ипотеке в среднем составляет около 2% в год, хотя в прошлом году можно было взять кредит почти в два раза дешевле. Недавно я увидел цифру, вернее, услышал по радио в экономической программе - тысяча с небольшим евро составляет сейчас средний ежемесячный платеж по ипотеке в Германии. Много, было гораздо лучше", - говорит один из наших бывших соотечественников.

Пересчитываем, получаем 37% дохода. Да, это прилично. Особенно если сравнивать с Америкой, где в среднем 20-25% дохода уходит на эти кредиты. Но в любом случае меньше, чем в России.

Особенно если учесть реальный уровень зарплат, который в среднем по Российской Федерации оценивается в 20-25 тысяч рублей. Если отталкиваться от них, то получается, что на ипотеку тратится больше, чем люди зарабатывают. И в каком-то смысле это почти так и есть.

В приведенном выше расчете учитывался только доход получателя кредита, а не всего домохозяйства в целом. Но даже при этом, с 40-50 тысяч рублей, выплаты составят 55-70%!

Вот типичная история. Черноземье, областной центр, семья отца-матери-сына берет ипотеку. Потому что жить с родителями в двухкомнатной "хрущевке" уже совершенно невыносимо. На картошку и макароны садятся все вместе, на какие-то другие продукты денег не хватает. А ведь еще нужно во что-то одеваться...

На самом деле, 60% и другие также фигурируют в исследовании НКР. Выводы не делаются. Но напрасно. Ситуация в целом очень тревожная и сулит стране большие неприятности.

Статистика по российской ипотеке в целом несколько странная, если не сказать больше. Во-первых, почему-то точно не известно количество таких заемщиков - всего около 10 миллионов человек. Разброс оценок довольно велик - от 8-9 миллионов до 12-13 миллионов. Почему так? Ответа на этот вопрос нет.

Далее. На начало 2022 года общая задолженность по кредитам на покупку недвижимость составил 11,9 трлн. рублей, свидетельствуют данные Центробанка. К концу октября ипотечный портфель банков вырос до 13,3 трлн. рублей". Правда?

"И я, и мои коллеги не видели ипотечников с начала апреля, когда у большинства клиентов банков закончились одобренные кредиты. Тогда они судорожно пытались что-то купить, но на фоне резкого роста курса доллара никто ничего не продавал. И тогда недвижимость Цены падали, сначала медленно, а потом все быстрее и быстрее, и те, кто собирался что-то купить, полностью исчезли. Это понятно - покупать что-либо на падающем рынке, да еще и в долг, просто глупо", - говорит частный риелтор Татьяна Иванова.

Так что откуда взялись эти полтора триллиона рублей - совершенно непонятно. Допустим, купили что-то весной, да и в январе-феврале тоже - на начало мая было 12,4 трлн. руб. контрактов". А дальше? Непонятно...

И с долей "плохих" кредитов - на которые есть ипотека - тоже как-то все хитро. Она вроде бы снижается, и в августе этого года упала до 5,9% от общей кредитной задолженности россиян. При этом долги по ипотечным договорам месяцем ранее, то есть в июле 2022 года, впервые превысили все остальные кредиты в сумме. Это опять же странно, особенно если учесть, что ипотеку сейчас никто не берет, а потребительские кредиты, наоборот, популярны.

Или вот так. В "Cyanogen.Аналитике" подсчитали - на основе официальных данных - что за последние три года в Калининградской области задолженность по ипотеке выросла на 321%, в Крыму - на 50%, в Севастополе - на 150%. Но это еще не все. Там же, в крымском "городе федерального значения", за те же три года объем просроченной задолженности по "первичке" вырос на 200%.

В Магаданской области также на новые дома в ипотеку - по 300%, в Ивановской области - по 329%, в Калмыкии - по 500%. В среднем на "первичку" приходится 24% от общего объема ипотечной задолженности на рынке.

"Столь значительные различия в ипотечном портфеле по уровню задолженности, сегментам рынка и динамике показателей свидетельствуют о неоднородности экономического развития регионов. Единые меры поддержки строительной отрасли не дают сопоставимого эффекта для разных субъектов. Льготная ипотека при низкой девелоперской активности неэффективна для решения жилищного вопроса, а ограниченное количество кредиторов и высокие ставки при отсутствии конкуренции увеличивают долю "просрочки", - поясняет глава Cian.Analysts". Алексей Попов.

Создается неприятное впечатление, что реальные цифры попадают в "рисованную" статистику либо случайно, либо по "блату". Что, если они будут обнародованы в полном объеме, напугает всех.

В целом, кажется, что "все хорошо, прекрасная маркиза". Но есть нюансы. У ряда финансистов есть список неблагополучных регионов, где они стараются не выдавать ипотеку ни по блату, ни по блату. В том числе и "льготную". Потому что риски слишком велики. И этот список странным образом совпадает с таким же неофициальным списком "депрессивных" районов, где средние зарплаты в несколько раз ниже, чем в Росстате. Однако там все равно как-то умудряются брать ипотеку.

Но ни о каком снижении дефолтов по ипотеке говорить не приходится. Добавим к числу негативных факторов повышение тарифов на коммунальные услуги сразу на 10%. Учитывая, что семьи, выплачивающие жилищные кредиты, зачастую буквально считают копейки, многие сильно пострадают от такого произвола властей. И они будут выбирать: либо еда для детей, либо аннуитетный платеж. Выбор очевиден.

Плюс "косвенные улики". Например, объем торговли ипотечными портфелями - это когда один банк передает права требования по кредитному договору другому банку с дисконтом в обмен на "деньги сейчас" - значительно снизился. А по мнению ряда экспертов, сейчас эта торговля и вовсе прекратилась - плохих нет.

Почему? Да потому что эти активы никому не нужны! Это уже не активы. Если "на пальцах": например, человек взял ипотечный кредит на 8 миллионов рублей на 20 лет, доложил еще 2 миллиона рублей из собственных средств и купил квартиру. За несколько лет он выплатил еще 3 миллиона рублей, но вдруг перестал платить. Больше он этого делать не может. С чем остается банк?

"Недопродажи новостроек по состоянию на декабрь достигли 66% - такого показателя у нас еще не было. Все построенные объекты тянут девелоперов камнем вниз, ведь с момента сдачи дома в эксплуатацию за него нужно платить налоги, содержать помещения и так далее. Застройщики переживают, пожалуй, не самые лучшие времена. Была надежда на различные ипотечные программы, которые лоббировались, но она не оправдалась. Это лишь отсрочило падение цен, которые были взвинчены в последние годы. Уже сейчас наблюдается значительное снижение стоимости конкретных "вторичных" сделок", - говорит Шамиль Кочекаев, директор головного офиса компании "БЕСТ-Недвижимость.

То есть продать кредитную квартиру можно в лучшем случае за половину стоимости. В нашем случае за 5 миллионов рублей. Плюс 3 миллиона рублей предыдущих платежей - банк оказывается "в нулях". То есть в конкретных убытках: деньги простаивают уже несколько лет.

Но вышеописанный сценарий скорее положительный, кредитов с первоначальным взносом 10% очень много, а кредитов с нулем вообще хватает. Что же делать в этом случае?

Плюс социальные проблемы. Упомянутые 9-13 миллионов заемщиков - это 9-13 миллионов домохозяйств, то есть около 30 миллионов человек. Всем им так легко, что если пойдет волна ипотечных дефолтов, то из квартир их не выгонишь. Другими словами, все очень сложно. Поэтому статистику "корректируют"...

Источник

Добавить комментарий

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить вам наилучшие возможности для работы на нашем сайте. Нажав кнопку "Принять", вы соглашаетесь с использованием нами файлов cookie.

Принять
ru_RURussian