Покойся с миром, "льготная" ипотека

Покойся с миром, "льготная" ипотека

Фото: Эрик Романенко/ТАСС, архив

Повышение ставки рефинансирования до 16% очень синхронно совпало с другим событием в сфере кредитования - значительно ужесточились условия предоставления субсидируемой государством ("льготной") ипотеки. По сути, установлены совершенно запретительные параметры, которые создают практически непреодолимый барьер для получения этого вида кредита. Риэлторы уже в панике - даже за две предновогодние недели цены на недвижимость могут значительно упасть.

"Правительство приняло решение скорректировать ряд параметров льготных ипотечных программ. Согласно новому постановлению, до 30% увеличена премия по льготной ипотеке, которая выдается по ставке 8% в год на приобретение жилья в новостройках, строительство частного дома или покупку земельного участка под его строительство. Данная мера направлена на повышение качества кредитов. Максимальная сумма льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столицу, теперь составляет 6 миллионов рублей", - говорится в официальном документе.

Как и предсказывала "Свободная пресса", власти не стали дожидаться лета, и "новогодний подарок" состоялся. Более того, его даже усугубили, снизив максимальную сумму кредита. Что, как вы догадываетесь, ударит по рынок недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и всех крупных городах очень тяжело.

Треть стоимости недвижимость по нынешним ценам это очень много, у большинства россиян таких денег нет. 6 миллионов рублей кредита с указанным первоначальным взносом соответствуют 8,6 миллиона рублей стоимости недвижимости. В столице эти деньги не могут даже купить однокомнатную квартиру пока. Или это расчет на то, что цены сильно упадут?

"Мы считаем, что на ипотечном рынке есть признаки перегрева, и один из этих признаков - разница в ценах на первичном и вторичном рынках. По нашим данным, сейчас эта разница составляет 42%. Такой разрыв создает риски в первую очередь для граждан, которым может быть сложно обслуживать кредит, но получается, что жилье на вторичном рынке в среднем на 40% дешевле", - говорит Эльвира НабиуллинаГлава Банка России.

С логикой здесь все в порядке, так оно и есть. Конечно, цены на "первичку" сейчас рухнут. А на "вторичку"? Видимо, тоже, раз банки уже начали повышать стоимость "обычной" ипотеки. Сразу после объявления новой ставки ЦБ об этом заявил ВТБ, а значит, скоро и все остальные догонят.

"Длительный период действия высокой ключевой ставки является критическим для рынка недвижимости. На вторичном рынке, где нет льготных государственных программ, ставки могут стать запредельными. Если ключевая ставка будет сохранена на текущих значениях, это может существенно повлиять на объем сделок на вторичном рынке жилья в первом квартале. Что повлечет за собой сокращение сделок в сегменте новостроек, как это уже было весной 2022 года - граждане не смогут покупать новостройки на средства от продажи в старом фонде", - говорит Татьяна Решетниковазаместитель начальника отдела ипотечного кредитования федеральной компании "Этажи".

Но будет ли она еще! Центробанк готовит новые правила регулирования ипотечного рынка, направленные в первую очередь на повышение качества заемщиков. Это касается как "льготной" ипотеки, так и любой другой.

"Мы поддерживаем меры, которые сейчас готовит правительство по уточнению параметров "льготной" ипотеки. На наш взгляд, это приведет к некоторому охлаждению ипотеки, но основной эффект на ипотечный портфель в целом окажет повышение ключевой ставки. Влияние оказывают и наши макропруденциальные меры, которые будут дополнительно ужесточены с 1 января", - отметила Эльвира Набиуллина.

То есть произойдет еще один дополнительный толчок в ценах. Вниз, разумеется.

"После повышения ключевой ставки ЦБ РФ и значительного роста стоимости ипотеки мы зафиксировали падение стоимости "вторички" примерно на 5%. До конца года текущие цены практически не изменятся, а с начала 2024 года темпы падения могут ускориться и к февралю достигнуть 20%", - прогнозирует Юлия Усачевагенеральный директор агентства недвижимости "Городской риэлторский центр".

Правда, этот прогноз был сделан до повышения ставки ЦБ и до публикации информации о "запретительных" параметрах льготной ипотеки. Так что дальше будет еще веселее.

"Я не готов предсказать, насколько все упадет, но цены будут падать ловко и весело. Они уже упали, и долгое время об этом было просто не принято говорить. Но сейчас возможен даже обвал. Я думаю, бессмысленно что-то точно предсказывать, называть какие-то цифры. Новости, влияющие на рынок, появляются сейчас часто, и до Нового года их будет еще больше. Ясно только одно - в ближайшие полгода-год, а то и больше, покупать ничего не стоит", - говорит частный риелтор Татьяна Иванова.

Программы льготной ипотеки "Арктическая" и "Дальневосточная" сохранятся и даже могут быть распространены на вторичный рынок - новостроек там не хватает.

"Программа семейной ипотеки может быть продлена после 1 июля 2024 года. Сейчас правительство думает о ее продлении. Конечно, нужно исходить из реальных возможностей бюджета. Но лучше думать о продлении семейной ипотеки. Минимальный первоначальный взнос - 20%, ставка - 6%, а если в семье трое и более детей, то необходима жилищная субсидия", - сказал президент России. Владимир Путин сказал он во время прямой линии.

Однако все это никак не повлияет на стабилизацию спроса на рынке недвижимости. Молодым семьям не хватает даже на еду, не говоря уже об ипотеке, потенциальных покупателей здесь очень мало.

Все поедут на Дальний Восток, в Мурманск-Архангельск, покупать там новостройки? Это даже не смешно. Да и покупать там нечего, планы по распространению льготных программ на "вторичку" появились не от хорошей жизни.

Обратная сторона медали, разумеется, тоже имеется. Во-первых, власти вот-вот подвергнутся мощной атаке со стороны застройщиков, которые наклепали целые города - они не продаются и уже разрушаются. Причем количество пустых кварталов продолжает расти, строительство почему-то не останавливается. Видимо, владельцы на что-то надеются.

Во-вторых, в связи с изменением рыночной стоимости недвижимости банкам придется как-то пересмотреть свои отношения с клиентами. Допустим, человек задолжал 10 миллионов рублей, ставка составляет 15% годовых, кредит на 20 лет. Залоговая недвижимость изначально стоила 12 миллионов рублей, но внезапно подешевела до 6 миллионов рублей. При этом за два года было выплачено аннуитетных платежей всего на 3 миллиона рублей. Что делать дальше?

Конечно, вам придется забыть о 20 миллионах рублей потенциальной прибыли, но от этого не легче. Хочется вернуть свое. А его очень много - ипотечный портфель превышает 16 триллионов рублей! И если он еще обеспечен залогом, то в самое ближайшее время может сильно обесцениться. Видимо, Центробанку придется снова вмешиваться и разруливать ситуацию. Что грозит системными потрясениями всей российской экономике.

В-третьих, ситуация на рынок строительных материалов изменится. Теоретически, после снижения спроса со стороны застройщиков - строительство бесчисленных новых кварталов должно прекратиться - все должно подешеветь из-за резкого снижения спроса. Но мы живем в стране, где логика полностью извращена. Строительный бизнес, лишившийся сверхприбылей от застройщиков, может, наоборот, взвинтить цены на сталь, цемент, кирпич, древесину и штукатурку.

Резкое снижение недвижимость Цены были неизбежны, так как стоимость квадратного метра давно не соответствует доходам населения. Льготная ипотека только поддерживала этот дисбаланс, а теперь его нет. В общем, новости хорошие, и все "нюансы", в принципе, решаемы.

Источник

Добавить комментарий

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить вам наилучшие возможности для работы на нашем сайте. Нажав кнопку "Принять", вы соглашаетесь с использованием нами файлов cookie.

Принять
ru_RURussian