Инвестиции в недвижимость в Болгарии: обзор рынка и пошаговое руководство для покупателей

Болгария становится все более привлекательной страной для инвестиций в недвижимость. Сочетание доступных цен, растущего рынка и перспектив европейской интеграции делает эту балканскую страну интересным направлением как для жизни, так и для инвестирования. В этой статье мы рассмотрим текущую ситуацию на рынке жилья в Болгарии, проанализируем тенденции и предоставим пошаговое руководство по покупке недвижимости в этой стране.

Текущая ситуация на рынке жилья в Болгарии

По итогам 1-го квартала 2024 года болгарский рынок недвижимости показал хорошие результаты. Так, по данным Регистрационного агентства Республики Болгария, в столице страны, Софии, в 1 квартале 2024 года было зарегистрировано 7 298 сделок. Здесь важно отметить, что несмотря на то, что в 1 квартале 2024 года было зарегистрировано меньше сделок, чем в 4 квартале 2023 года (тогда было зарегистрировано более 10 000 сделок), в годовом исчислении наблюдался рост +14% по сравнению с 1 кварталом 2023 года.

Аналогичная ситуация сложилась и в других крупных городах (Пловдив, Бургас, Варна), за исключением Стара-Загоры, где количество сделок сократилось на 3% по сравнению с прошлым годом. В целом, болгарский рынок недвижимости продемонстрировал отличный старт для начала года.

Тенденция роста цен не прекращается. По данным Национального статистического комитета Болгарии, к концу 2023 года индекс цен на жилье вырастет во всех крупных городах. В годовом исчислении рост индекса цен выглядит следующим образом (изменение в 4 квартале 2023 года по сравнению с 4 кварталом 2022 года):

В 2024 году цены на рынке жилья продолжают расти, и сегодня нет никаких признаков того, что эта тенденция изменится. Высокий спрос способствует росту цен на рынке жилья. Высокий спрос, в свою очередь, формируется благодаря следующим факторам: рост зарплат среди населения (по данным Национального банка Болгарии, доходы населения страны растут быстрее, чем цены на недвижимость), низкие ставки по кредитам, замедление инфляции. Вступление Болгарии в Шенгенскую зону и ожидание присоединения к зоне евро также оказывают влияние на рост цен.

Наиболее популярными среди покупателей являются двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Доля двухкомнатных квартир в структуре рынка составляет более 50%, трехкомнатных - более 40%.

По данным крупнейшего сайта на болгарском рынке недвижимости imot.bg , средняя цена покупки двухкомнатной квартиры в Софии во 2 квартале этого года составляет 1433 EUR/кв.м, что на 7% больше, чем год назад. В самой Софии цены на двухкомнатные квартиры, в зависимости от качества самого жилья и его местоположения, колеблются от 1000 EUR/кв.м до 2500 EUR/кв.м.

Средние цены на покупку трехкомнатных квартир выросли и в других крупных городах. Динамика изменения средних цен на трехкомнатные квартиры в крупнейших городах Болгарии представлена ниже.

Лидерами по росту цен стали Варна и Бургас - в этих двух прибрежных городах цены на квартиры за год выросли на 18%. И это неудивительно, ведь покупка жилья в развивающихся городах черноморского побережья, которые также включают в себя множество культурных достопримечательностей и курортных зон, выглядит отличным вложением не только для постоянного проживания, но и для инвестиций.

Топ-5 городов для комфортной жизни в Болгарии

Средние цены на двух- и трехкомнатные квартиры также в основном выросли. Исключение составили двухкомнатные квартиры в Пловдиве и Стара-Загоре и трехкомнатные квартиры в Бургасе.

Пошаговая процедура покупки недвижимости в Болгарии 

Что нужно сделать перед покупкой: 

1. Откройте банковский счет. 

Здесь все понятно - с этого счета вы сможете оплатить объект и покрыть все дополнительные расходы.
Важно. Россиянам без вида на жительство не разрешается открывать счета в Болгарии. Однако покупатели могут переводить средства непосредственно на счет продавца или застройщика из третьей страны.

2. Выберите и зарезервируйте объект.   

Чтобы забронировать объект, необходимо внести депозит, который, как правило, не превышает 3 тыс. евро. Депозит перечисляется на счет агентства на основании договора бронирования, включается в общую стоимость объекта и остается у агентства до завершения сделки.

3. Подпишите предварительный договор и составьте нотариальный акт.

После внесения депозита необходимо в течение 30 дней заключить предварительный договор с владельцем. В этом договоре устанавливаются основные условия, которые затем переносятся в нотариальный акт. Среди указанных условий - описание объекта, цена, условия оплаты, а для недостроенных объектов - срок окончания строительства.

Затем местный нотариус в присутствии покупателя и продавца составляет нотариальный акт (Title Deed), который считается юридическим документом, подтверждающим право собственности на недвижимость. 

4. Оплатите операцию.

Обычно после подписания нотариального акта покупатель сразу же переводит оставшуюся сумму на счет продавца. В этот момент также оплачиваются дополнительные сборы.

Помните, что запрещено оплачивать наличными любые операции, стоимость которых превышает 10 тысяч левов (5 тысяч евро).

Зарегистрируйте право собственности.

После заключения сделки нотариус подает документы в районный суд, где новые данные вносятся в государственный реестр. В течение недели после этого покупатель получает акт из нотариальной конторы с отметкой о регистрации права собственности.

Покупателям, являющимся юридическими лицами, важно учесть, что через неделю после получения нотариального акта им необходимо зарегистрироваться в системе Болгарского национального статистического института. Регистрация недвижимости в налоговой инспекции осуществляется автоматически при переходе права собственности. 

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Болгарии

Сопутствующие расходы при покупке жилья в Болгарии составляют 3-11% от суммы сделки. К ним относятся:

• Налог на передачу имущества составляет 0,1-3%. Точная цифра зависит от региона, в котором вы покупаете квартиру. 
• Нотариальный сбор зависит от суммы сделки, обычно он составляет 0,1-1,5%.
• Регистрационный сбор составляет 0,1%.
• Комиссия агента составляет от 2,5-6%. Доля, которую должен покрыть покупатель, будет указана в договоре. 

Покупка жилья в Болгарии с помощью ипотечного кредита

Граждане и иностранцы-резиденты Болгарии охотно дают кредиты, но иностранцам без вида на жительство банки часто отказывают в ипотеке. Особенно это касается тех иностранцев, которые не могут доказать тесную связь с Болгарией и не имеют дохода на ее территории. Дело в том, что такие заемщики считаются более рискованными для кредиторов и могут столкнуться с более высокими процентными ставками и большими первоначальными взносами (30-40%).

Больше возможностей получить кредит у тех, кто работает в Болгарии или в странах ЕС и имеет подтвержденный легальный доход. Также шансы увеличиваются у тех, кто получает стабильный и легальный доход из других источников, регулярно платит налоги, имеет положительную кредитную историю и уже владеет недвижимостью в Болгарии. 

Процентные ставки по ипотеке в Болгарии они варьируются от 6,25 до 14%. Важно отметить, что процентные ставки могут меняться с течением времени, поэтому самую свежую информацию следует получать непосредственно в банках или у ипотечных брокеров.

Чего можно ожидать от рынка жилья в Болгарии в будущем?

Первый квартал 2024 года стал отличным стартом для болгарского рынка жилья - высокий спрос со стороны покупателей продолжал способствовать росту цен. Второй квартал еще не закончился, но уже можно предположить, что количество зарегистрированных сделок превысит показатели первого квартала. 

Цены продолжат расти, и вряд ли это станет для кого-то открытием. Позитивная экономическая ситуация в стране это подтверждает: Как уже говорилось ранее, такие факторы, как рост заработной платы населения, низкие ставки по кредитам, замедление и снижение инфляции (а это одно из условий принятия Болгарии в еврозону), будут положительно влиять на рост цен.

В конце марта Болгария присоединилась к Шенгенской зоне, а в 2025 году ожидается вступление в зону евро. Уже сейчас это создает отличные условия для привлечения инвестиций в недвижимость из-за рубежа, ведь цены в Болгарии гораздо ниже, чем в других европейских странах. Здесь важно отметить, что это обязательно скажется на росте цен.

Можно с уверенностью сказать, что Болгария выглядит привлекательно как с точки зрения покупки недвижимости для жизни, так и с точки зрения инвестиций.

В целом ожидается, что 2024 год станет еще одним успешным годом на болгарском рынке жилья.

Часто задаваемые вопросы

Какова текущая ситуация на рынке недвижимости в Болгарии?

По итогам 1-го квартала 2024 года рынок показал рост. В Софии количество сделок увеличилось на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Цены на недвижимость продолжают расти во всех крупных городах.

В каких городах Болгарии наблюдается наибольший рост цен на недвижимость?

Лидерами по росту цен стали Варна и Бургас - в этих прибрежных городах квартиры подорожали за год на 18%.

Какие квартиры пользуются наибольшим спросом в Болгарии?

Наиболее востребованными являются двух- и трехкомнатные квартиры. Доля двухкомнатных квартир в структуре рынка составляет более 50%, трехкомнатных - более 40%.

Какова средняя цена на двухкомнатную квартиру в Софии?

Согласно данным за 2 квартал 2024 года, средняя цена на двухкомнатную квартиру в Софии составляет 1 433 евро/кв. м, что на 7% больше, чем год назад.

Каковы основные этапы покупки недвижимости в Болгарии?

Основные этапы: открытие банковского счета, выбор и резервирование объекта, подписание предварительного договора, оформление нотариального акта, оплата сделки и регистрация права собственности.

Какие дополнительные расходы следует учитывать при покупке недвижимости в Болгарии?

Дополнительные расходы составляют 3-11% от суммы сделки и включают налог на передачу имущества, нотариальный сбор, регистрационный сбор и комиссию агента.

Могут ли иностранцы получить ипотечный кредит в Болгарии?

Иностранцам, не имеющим вида на жительство, банки часто отказывают в ипотеке. Шансы выше у тех, кто работает в Болгарии или ЕС, имеет стабильный доход и положительную кредитную историю.

Каковы прогнозы для болгарского рынка недвижимости на ближайшее будущее?

Ожидается, что цены продолжат расти. Вступление Болгарии в Шенгенскую зону и ожидаемое вступление в зону евро в 2025 году создают привлекательные условия для инвестиций в недвижимость.

Автор

Юлия Янукович Главный редактор

Я отвечаю за работу редакции. Я пишу экспертные интервью и путеводители.

Соавтор

Роман Томашевич Аналитика

Я показываю ситуацию на рынке недвижимости в графиках и цифрах.

Источник