Перспективы и риски инвестирования в недвижимость Дубая: интервью с экспертом 

Перспективы и риски инвестиций в недвижимость Дубая: интервью с экспертом 

Рынок недвижимости Дубая продолжает стремительно развиваться, становясь привлекательным регионом для инвестиций. Данис Латыпов, основатель агентства недвижимости Floors Real Estate в Дубае, рассказывает о ценах, динамике спроса и инвестиционных перспективах в эмирате.

Актуальность и перспективы рынка недвижимости Дубая 

Перспективы и риски инвестиций в недвижимость Дубая: интервью с экспертом 

- В настоящее время рынок Дубая сохраняет значительный потенциал роста благодаря увеличению численности населения и привлекательности эмирата для мигрантов.

По данным сервиса оценки инвестиционной привлекательности DXB Interact, Дубай является лидером по спросу на элитное жилье. С начала 2023 года он постоянно возглавляет рейтинги продаж недвижимости, цена которой превышает 10 миллионов долларов.

Инвесторы оценивают и вкладывают средства в строящиеся объекты, так как это позволяет им приобрести недвижимость по более низкой цене и получить прибыль после завершения строительства. По типам объектов в городе востребованы не только элитные виллы и пентхаусы, но и студии для экспатов, число которых растет с каждым годом.

Политическая стабильность и благоприятная среда для развития бизнеса способствуют привлечению в эмират состоятельных людей. Успешные бизнесмены, знаменитости, высококвалифицированные специалисты, желающие купить элитное жилье переезжайте сюда.    

Перспективы роста цен 

В ближайшие годы цены на недвижимость в Дубае продолжат расти в среднем на 8% в год. В наиболее перспективных районах в ближайшие три года ожидается рост примерно на 25% в год.

Средняя цена за квадратный фут составляет $423,64, что на 19% выше, чем в январе прошлого года. По сегментам недвижимости:. Средняя цена продажи виллы составляет 789,6 тысяч долларов (рост на 12,7% с января 2023 года). Цена на коммерческую недвижимость составляет 326,7 тысячи долларов (рост на 52,3%). 

Более низкий рост ожидается в районах, где и так наблюдается высокая конкуренция между застройщиками, вызванная значительным увеличением объема предложения. К таким районам относятся Пальма Джумейра (потенциальный рост инвестиций - 6%), Jumeirah Bay (4-5%), Dubai Hills (3%) и Bluewaters Island (3%).

По нашим прогнозам, в наиболее привлекательных для инвестиций районах рост стоимости жилья может составить до 25% в год в течение следующих трех лет. К таким районам относятся Business Bay, Sobha Hartland, Джумейра Виллидж Серкл и Над Аль.

Мировой финансовый кризис и рынок недвижимости в Дубае. К чему следует готовиться покупателям и инвесторам?

Самые привлекательные районы Дубая для инвестиций в недвижимость 

При инвестировании в Недвижимость в ДубаеСледует обратить внимание на следующие высокодоходные области.
 
Центр города является одним из лучших вариантов для инвестирования в недвижимость в эмирате, ведь рядом находятся такие центры притяжения для местных жителей и туристов, как Бурдж-Халифа и Дубай Молл. В этом престижном районе предлагаются различные виды жилой и коммерческой недвижимости, что дает инвесторам широкий выбор. Средняя доходность от аренды в центре Дубая составляет 4,9%, а средняя доходность от продажи - около 5,2%. Эти показатели превосходят многие крупные мировые города, включая Лондон и Нью-Йорк.

Дубай Марина Он занимает прочные позиции в качестве одного из лучших районов в Дубай для инвестиций, который часто называют "новым Дубаем". И это лучший выбор для тех, кто стремится к роскошному образу жизни. Несмотря на динамичный рынок недвижимости, стоимость квартир на продажу в Dubai Marina остается стабильной. Показатель ROI (возврат инвестиций) для квартир в Dubai Marina составляет 5,8%. 

Пальма Джумейра это знаковый и богатый район Дубая, признанный архитектурным чудом. Благодаря своему исключительному статусу он неизменно входит в число лучших инвестиционных районов на рынке недвижимости Дубая. По статистике, средняя рентабельность инвестиций составляет 5,3%. Помимо финансовой привлекательности, знаковый дизайн Palm Jumeirah также позиционирует его как высококлассную туристическую достопримечательность, что добавляет ему дополнительные очки.

Бизнес-Бэй - проект, признанный прибежищем для инвесторов. Он предлагает широкий выбор вариантов, включая офисы, роскошные апартаменты и пентхаусы. Он получил значительное признание на мировом рынке благодаря своему огромному потенциалу, а средняя рентабельность инвестиций составляет 6%. Примечательно, что Lonely Planet, ведущий издатель путеводителей, неизменно ставит Business Bay на пятое место в списке самых красивых районов мира, которые стоит посетить.

Дубайские холмы признан экологически чистым жилым комплексом, что выгодно отличает его от других объектов недвижимости в Дубае. Его центральное расположение обеспечивает легкий доступ к таким известным районам, как Дубай Марина и Центр Дубая. Благодаря развитой инфраструктуре и предложению услуг, этот комплекс является очень привлекательным вариантом для инвестиций, предлагая солидную рентабельность инвестиций около 5,28%.

Популярные районы Дубая для покупки инвестиционной недвижимости

Предпочтения иностранных инвесторов

Ведущими инвесторами в недвижимость Дубая в 2023 году стали граждане Индии, Великобритании, Италии, России, Франции, Канады, Объединенных Арабских Эмиратов, Египта, Ливана и Китая. Ожидается, что повышенный спрос со стороны инвесторов из таких стран, как Китай и Индия, будет способствовать дальнейшему росту сектора элитной недвижимости Дубая в 2024 году.

Самые Популярный вид недвижимости среди иностранцев это двухкомнатные квартиры, стоимость которых колеблется от 300 до 400 тысяч долларов. Это касается ликвидной недвижимости среднего класса, расположенной в популярных районах - например, Emaar Beachfront и Marina Beach.

Советы по выбору недвижимости

Выбирая недвижимость для инвестиций в Дубае, необходимо учитывать следующие факторы: 

  • Расположение. Объект, расположенный в развитом и востребованном районе города, обычно имеет высокую стоимость. Средняя доходность от аренды такой недвижимости также будет выше, чем в менее привлекательных районах.
  • Тип недвижимости. Доходность различных типов объектов отличается. Например, доходность апартаментов обычно ниже, чем доходность вилл.
  • Состояние жилья и укомплектованность помещений. Качество отделки, наполненность мебелью, техникой и аксессуарами - все это влияет на стоимость объекта. Так, пустая комната с неровными стенами стоит дешевле, но и сдать ее в аренду проблематичнее. Придется учесть расходы на косметический ремонт и бытовое наполнение жилья.   
  • Инфраструктура жилого комплекса. Наличие охраны, бассейна и тренажерного зала повышает цену объекта, одновременно увеличивая его ликвидность.  
  • Состояние рынка. Важно отслеживать динамику спроса, цен, объемов продаж, а также быть в курсе налоговой, миграционной политики и условий ведения бизнеса, чтобы определить оптимальное время для инвестиций.
  • Инфраструктура района. Недвижимость, рядом с которой расположены школы, больницы и торговые центры, обычно приносит больший доход. 
  • Компания является разработчиком. Выбирая разработчика, проверьте его репутацию и отзывы на специализированных сайтах. Обычно их легко найти через любую поисковую систему.  
  • Срок окупаемости. Необходимо учитывать не только цену объекта, но и его окупаемость и ожидаемый доход.
  • Срочность продажи. Стоит тщательно проверить всю документацию на приобретаемую недвижимость, особенно если она продается с пометкой "срочно".   

Процесс закрытия сделки для иностранного инвестора: этапы, сроки, документы

Есть два основные виды недвижимости собственность:

  • Полное владение (Freehold)- это право собственности, которое дает владельцу возможность свободно распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: продавать, сдавать в аренду, дарить или завещать. В Дубае 47 районов относятся к Freehold, включая знаменитые Dubai Marina, Business Bay и другие.
  • Арендованное имущество - аренда недвижимости. В ОАЭ срок аренды составляет до 99 лет. Однако по истечении этого срока арендатор не приобретает права на недвижимость, и она возвращается к владельцу. Срок аренды может быть продлен или права на недвижимость могут быть переданы родственникам.

Процесс покупки недвижимости в Дубае заключается в следующем:

  1. Выбор объекта недвижимости и заключение договора. Условия сделки должны быть составлены в письменной форме на арабском или английском языке и включать информацию об адресе объекта, его стоимости, дополнительных платежах и ответственности сторон.
  2. Заключение договора купли-продажи (MoU).После согласования всех условий сделки заключается договор купли-продажи. В Дубае он называется "Договор F". Договор можно найти на сайте Земельного департамента Дубая.
  3. Оплата депозита. Покупатель выплачивает продавцу задаток, который обычно составляет от 5% до 15% от общей стоимости сделки. Если сделка не состоится по вине продавца, задаток будет возвращен покупателю.
  4. Получение сертификата об отсутствии претензий (NOC). Чтобы разрешить передачу права собственности, необходимо подать заявление и оплатить справку о том, что застройщик не имеет претензий к продавцу. Это практически подтверждение того, что у продавца нет долгов. Стоимость справки может составлять от $136 до $1 362, в зависимости от застройщика. Процесс рассмотрения заявки может занять до 5 рабочих дней. После погашения всех задолженностей по обслуживанию застройщик может предоставить NOC, который разрешает передачу права собственности.
  5. Передача прав собственности через Земельный департамент Дубая.После получения сертификата об отсутствии претензий (NOC) необходимо встретиться с продавцом в Земельном департаменте Дубая (DLD), где покупателю будет выдан новый документ о праве собственности. В этот день вам также нужно будет оплатить стоимость недвижимости, предоставить квитанцию и оплатить административный сбор.

Чтобы зарегистрировать транзакциюПри себе необходимо иметь следующие документы:

  • оригиналы паспортов покупателя и продавца;
  • право собственности;
  • заявление о выдаче справки об отсутствии возражений;
  • копию договора купли-продажи;
  • удостоверение личности (ID);
  • согласование адресов;
  • контактная информация.

Перспективы и риски инвестиций в недвижимость Дубая: интервью с экспертом 

Условия выдачи ипотечных кредитов на приобретение недвижимости иностранцам 

В Дубае можно купить недвижимость с ипотекой, но нерезидентам часто отказывают в ее получении. Но если вы предварительно подадите заявку на получение резидентской визы, шансы на одобрение значительно повышаются.    

Условия выдачи ипотечных кредитов иностранцам в Дубае:

  • Ставка по кредиту для иностранцев составляет от 3% до 6,5% в год.
  • Срок выдачи ипотеки не может быть менее 5 и более 25 лет.
  • Сумма ипотечного кредита не может превышать 80% стоимости приобретаемой недвижимости.
  • Покупателю необходимо застраховать свою жизнь на сумму в пределах 0,3-0,8% от суммы запрашиваемого кредита. А также оплатить услуги по получению одобренного кредита (до 1,5% от общей суммы кредита).
  • Заемщик должен быть совершеннолетним. В ОАЭ человек считается таковым, когда ему исполняется 21 год.
  • Возраст заемщика не должен достигать верхнего предела. Официальный предел для выдачи ипотеки - 65 лет для служащих и 70 лет для предпринимателей. Но чаще всего банк отказывает людям старше 55 лет. 

Налоговые и юридические аспекты покупки жилья в Дубае

Оплата налогов при покупке недвижимости от застройщика включает комиссионный сбор (от 2 до 5%), регистрационный сбор (4%) и дополнительные сборы (от 1 633,62 до 2 722,7 долларов).

Если покупка недвижимости осуществляется через ипотеку, необходимо оплатить сбор за ее регистрацию. Оплата производится наличными в регистрационных офисах Земельного департамента Дубая. Сумма варьируется от 544,5 до 1089 долларов. Налог на недвижимость в Дубае отсутствует. В то же время все владельцы должны ежегодно вносить плату за обслуживание.

Возможности для инвесторов

По ссылке инвестирование в недвижимость ДубаяВы можете получить резидентскую визу - это аналог вида на жительство. При инвестициях на сумму не менее 204 тысяч долларов вам будет выдана резидентская виза сроком на два года.При покупке недвижимости за 545 тысяч долларов и более вы можете стать обладателем золотой визы сроком на 10 лет бесплатно. 

Жителям Эмиратов проще открыть расчетный счет, поскольку банки в первую очередь доверяют таким клиентам, считая их более надежными. 

Инвестиции в недвижимость Дубая позволяют не только сохранить собственные средства, но и получать стабильную прибыль от 20% до 160%. Процесс покупки очень прост и не требует объяснения происхождения средств. Кроме того, разработчики предлагают беспроцентную рассрочку. Деньги можно перевести из любой страны, а сделка может быть проведена дистанционно. Все это делает Дубай перспективным и надежным местом для инвестиций в недвижимость. 

Способы получения дохода от аренды 

В Дубае можно зарабатывать на недвижимости разными способами: сдавать в краткосрочную или долгосрочную аренду, перепродавать после завершения строительства. Доходность от долгосрочной аренды составляет 4-10%, от краткосрочной - в 1,5-2 раза выше. Часто используемый вариант - покупка на начальном этапе, а затем перепродажа недвижимости после завершения определенного этапа работ. Начальная стоимость двухкомнатной квартиры для таких проектов начинается от 350-400 тысяч долларов. К моменту завершения строительства объекта она может вырасти до 30%. Среднесрочная аренда сочетает в себе короткий срок и ежемесячную оплату, избегая ограничений долгосрочных контрактов.

На доходность от аренды жилой недвижимости в Дубае влияют следующие факторы.

  • Расположение. Недвижимость, расположенная в популярном районе с развитой инфраструктурой и близостью к основным местам работы и развлечений, будет иметь более высокую арендную доходность.
  • Размер и тип недвижимости. Как правило, квартиры со значительной площадью или виллы с большим количеством комнат и удобств имеют более высокую арендную ставку.
  • Состояние и качество.Жилая недвижимость в хорошем состоянии и с современным дизайном привлечет больше арендаторов и позволит вам получать более высокую арендную ставку.

Потенциальные риски при инвестировании в недвижимость Дубая 

Приобретая недвижимость в одном из самых прибыльных и надежных регионов мира, необходимо учитывать возможные риски:

  • Волатильность рынка. Цены и спрос на недвижимость могут меняться, например, из-за экономической или политической ситуации в регионе. Инвестор должен быть готов к колебаниям стоимости и доходности своей недвижимости.
  • Налогообложение. Инвесторы должны принимать во внимание налоговые обязательства в Дубае и других странах, в которых они проживают.
  • Достаточная конкурентоспособность на рынке. Переизбыток предложения может привести к снижению доходов от аренды и перепродажи недвижимости.  
  • Обслуживание недвижимости. Необходимо учитывать затраты на содержание и управление недвижимостью, включая расходы на содержание и ремонт.
  • Ликвидность. В некоторых случаях возможность быстрой продажи недвижимости может быть ограничена, поэтому инвесторы должны быть готовы к долгосрочным вложениям.

Автор

Перспективы и риски инвестиций в недвижимость Дубая: интервью с экспертом 

Юлия Янукович Главный редактор

Я отвечаю за работу редакции. Я пишу экспертные интервью и путеводители.

Предоставленная информация ООО "Этажи Недвижимость

Перспективы и риски инвестиций в недвижимость Дубая: интервью с экспертом 

Количество объектов: 408 Количество публикаций: 2 Написать в компанию
Источник

Добавить комментарий

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить вам наилучшие возможности для работы на нашем сайте. Нажав кнопку "Принять", вы соглашаетесь с использованием нами файлов cookie.

Принять
ru_RURussian