Рынок недвижимости Дубая продолжает стремительно развиваться, становясь привлекательным регионом для инвестиций. Данис Латыпов, основатель агентства недвижимости Floors Real Estate в Дубае, рассказывает о ценах, динамике спроса и инвестиционных перспективах в эмирате.
Актуальность и перспективы рынка недвижимости Дубая
- В настоящее время рынок Дубая сохраняет значительный потенциал роста благодаря увеличению численности населения и привлекательности эмирата для мигрантов.
По данным сервиса оценки инвестиционной привлекательности DXB Interact, Дубай является лидером по спросу на элитное жилье. С начала 2023 года он постоянно возглавляет рейтинги продаж недвижимости, цена которой превышает 10 миллионов долларов.
Инвесторы оценивают и вкладывают средства в строящиеся объекты, так как это позволяет им приобрести недвижимость по более низкой цене и получить прибыль после завершения строительства. По типам объектов в городе востребованы не только элитные виллы и пентхаусы, но и студии для экспатов, число которых растет с каждым годом.
Политическая стабильность и благоприятная среда для развития бизнеса способствуют привлечению в эмират состоятельных людей. Успешные бизнесмены, знаменитости, высококвалифицированные специалисты, желающие купить элитное жилье переезжайте сюда.
Перспективы роста цен
В ближайшие годы цены на недвижимость в Дубае продолжат расти в среднем на 8% в год. В наиболее перспективных районах в ближайшие три года ожидается рост примерно на 25% в год.
Средняя цена за квадратный фут составляет $423,64, что на 19% выше, чем в январе прошлого года. По сегментам недвижимости:. Средняя цена продажи виллы составляет 789,6 тысяч долларов (рост на 12,7% с января 2023 года). Цена на коммерческую недвижимость составляет 326,7 тысячи долларов (рост на 52,3%).
Более низкий рост ожидается в районах, где и так наблюдается высокая конкуренция между застройщиками, вызванная значительным увеличением объема предложения. К таким районам относятся Пальма Джумейра (потенциальный рост инвестиций - 6%), Jumeirah Bay (4-5%), Dubai Hills (3%) и Bluewaters Island (3%).
По нашим прогнозам, в наиболее привлекательных для инвестиций районах рост стоимости жилья может составить до 25% в год в течение следующих трех лет. К таким районам относятся Business Bay, Sobha Hartland, Джумейра Виллидж Серкл и Над Аль.
Мировой финансовый кризис и рынок недвижимости в Дубае. К чему следует готовиться покупателям и инвесторам?
Самые привлекательные районы Дубая для инвестиций в недвижимость
При инвестировании в Недвижимость в ДубаеСледует обратить внимание на следующие высокодоходные области.
Центр города является одним из лучших вариантов для инвестирования в недвижимость в эмирате, ведь рядом находятся такие центры притяжения для местных жителей и туристов, как Бурдж-Халифа и Дубай Молл. В этом престижном районе предлагаются различные виды жилой и коммерческой недвижимости, что дает инвесторам широкий выбор. Средняя доходность от аренды в центре Дубая составляет 4,9%, а средняя доходность от продажи - около 5,2%. Эти показатели превосходят многие крупные мировые города, включая Лондон и Нью-Йорк.
Дубай Марина Он занимает прочные позиции в качестве одного из лучших районов в Дубай для инвестиций, который часто называют "новым Дубаем". И это лучший выбор для тех, кто стремится к роскошному образу жизни. Несмотря на динамичный рынок недвижимости, стоимость квартир на продажу в Dubai Marina остается стабильной. Показатель ROI (возврат инвестиций) для квартир в Dubai Marina составляет 5,8%.
Пальма Джумейра это знаковый и богатый район Дубая, признанный архитектурным чудом. Благодаря своему исключительному статусу он неизменно входит в число лучших инвестиционных районов на рынке недвижимости Дубая. По статистике, средняя рентабельность инвестиций составляет 5,3%. Помимо финансовой привлекательности, знаковый дизайн Palm Jumeirah также позиционирует его как высококлассную туристическую достопримечательность, что добавляет ему дополнительные очки.
Бизнес-Бэй - проект, признанный прибежищем для инвесторов. Он предлагает широкий выбор вариантов, включая офисы, роскошные апартаменты и пентхаусы. Он получил значительное признание на мировом рынке благодаря своему огромному потенциалу, а средняя рентабельность инвестиций составляет 6%. Примечательно, что Lonely Planet, ведущий издатель путеводителей, неизменно ставит Business Bay на пятое место в списке самых красивых районов мира, которые стоит посетить.
Дубайские холмы признан экологически чистым жилым комплексом, что выгодно отличает его от других объектов недвижимости в Дубае. Его центральное расположение обеспечивает легкий доступ к таким известным районам, как Дубай Марина и Центр Дубая. Благодаря развитой инфраструктуре и предложению услуг, этот комплекс является очень привлекательным вариантом для инвестиций, предлагая солидную рентабельность инвестиций около 5,28%.
Популярные районы Дубая для покупки инвестиционной недвижимости
Предпочтения иностранных инвесторов
Ведущими инвесторами в недвижимость Дубая в 2023 году стали граждане Индии, Великобритании, Италии, России, Франции, Канады, Объединенных Арабских Эмиратов, Египта, Ливана и Китая. Ожидается, что повышенный спрос со стороны инвесторов из таких стран, как Китай и Индия, будет способствовать дальнейшему росту сектора элитной недвижимости Дубая в 2024 году.
Самые Популярный вид недвижимости среди иностранцев это двухкомнатные квартиры, стоимость которых колеблется от 300 до 400 тысяч долларов. Это касается ликвидной недвижимости среднего класса, расположенной в популярных районах - например, Emaar Beachfront и Marina Beach.
Советы по выбору недвижимости
Выбирая недвижимость для инвестиций в Дубае, необходимо учитывать следующие факторы:
- Расположение. Объект, расположенный в развитом и востребованном районе города, обычно имеет высокую стоимость. Средняя доходность от аренды такой недвижимости также будет выше, чем в менее привлекательных районах.
- Тип недвижимости. Доходность различных типов объектов отличается. Например, доходность апартаментов обычно ниже, чем доходность вилл.
- Состояние жилья и укомплектованность помещений. Качество отделки, наполненность мебелью, техникой и аксессуарами - все это влияет на стоимость объекта. Так, пустая комната с неровными стенами стоит дешевле, но и сдать ее в аренду проблематичнее. Придется учесть расходы на косметический ремонт и бытовое наполнение жилья.
- Инфраструктура жилого комплекса. Наличие охраны, бассейна и тренажерного зала повышает цену объекта, одновременно увеличивая его ликвидность.
- Состояние рынка. Важно отслеживать динамику спроса, цен, объемов продаж, а также быть в курсе налоговой, миграционной политики и условий ведения бизнеса, чтобы определить оптимальное время для инвестиций.
- Инфраструктура района. Недвижимость, рядом с которой расположены школы, больницы и торговые центры, обычно приносит больший доход.
- Компания является разработчиком. Выбирая разработчика, проверьте его репутацию и отзывы на специализированных сайтах. Обычно их легко найти через любую поисковую систему.
- Срок окупаемости. Необходимо учитывать не только цену объекта, но и его окупаемость и ожидаемый доход.
- Срочность продажи. Стоит тщательно проверить всю документацию на приобретаемую недвижимость, особенно если она продается с пометкой "срочно".
Процесс закрытия сделки для иностранного инвестора: этапы, сроки, документы
Есть два основные виды недвижимости собственность:
- Полное владение (Freehold)- это право собственности, которое дает владельцу возможность свободно распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: продавать, сдавать в аренду, дарить или завещать. В Дубае 47 районов относятся к Freehold, включая знаменитые Dubai Marina, Business Bay и другие.
- Арендованное имущество - аренда недвижимости. В ОАЭ срок аренды составляет до 99 лет. Однако по истечении этого срока арендатор не приобретает права на недвижимость, и она возвращается к владельцу. Срок аренды может быть продлен или права на недвижимость могут быть переданы родственникам.
Процесс покупки недвижимости в Дубае заключается в следующем:
- Выбор объекта недвижимости и заключение договора. Условия сделки должны быть составлены в письменной форме на арабском или английском языке и включать информацию об адресе объекта, его стоимости, дополнительных платежах и ответственности сторон.
- Заключение договора купли-продажи (MoU).После согласования всех условий сделки заключается договор купли-продажи. В Дубае он называется "Договор F". Договор можно найти на сайте Земельного департамента Дубая.
- Оплата депозита. Покупатель выплачивает продавцу задаток, который обычно составляет от 5% до 15% от общей стоимости сделки. Если сделка не состоится по вине продавца, задаток будет возвращен покупателю.
- Получение сертификата об отсутствии претензий (NOC). Чтобы разрешить передачу права собственности, необходимо подать заявление и оплатить справку о том, что застройщик не имеет претензий к продавцу. Это практически подтверждение того, что у продавца нет долгов. Стоимость справки может составлять от $136 до $1 362, в зависимости от застройщика. Процесс рассмотрения заявки может занять до 5 рабочих дней. После погашения всех задолженностей по обслуживанию застройщик может предоставить NOC, который разрешает передачу права собственности.
- Передача прав собственности через Земельный департамент Дубая.После получения сертификата об отсутствии претензий (NOC) необходимо встретиться с продавцом в Земельном департаменте Дубая (DLD), где покупателю будет выдан новый документ о праве собственности. В этот день вам также нужно будет оплатить стоимость недвижимости, предоставить квитанцию и оплатить административный сбор.
Чтобы зарегистрировать транзакциюПри себе необходимо иметь следующие документы:
- оригиналы паспортов покупателя и продавца;
- право собственности;
- заявление о выдаче справки об отсутствии возражений;
- копию договора купли-продажи;
- удостоверение личности (ID);
- согласование адресов;
- контактная информация.
Условия выдачи ипотечных кредитов на приобретение недвижимости иностранцам
В Дубае можно купить недвижимость с ипотекой, но нерезидентам часто отказывают в ее получении. Но если вы предварительно подадите заявку на получение резидентской визы, шансы на одобрение значительно повышаются.
Условия выдачи ипотечных кредитов иностранцам в Дубае:
- Ставка по кредиту для иностранцев составляет от 3% до 6,5% в год.
- Срок выдачи ипотеки не может быть менее 5 и более 25 лет.
- Сумма ипотечного кредита не может превышать 80% стоимости приобретаемой недвижимости.
- Покупателю необходимо застраховать свою жизнь на сумму в пределах 0,3-0,8% от суммы запрашиваемого кредита. А также оплатить услуги по получению одобренного кредита (до 1,5% от общей суммы кредита).
- Заемщик должен быть совершеннолетним. В ОАЭ человек считается таковым, когда ему исполняется 21 год.
- Возраст заемщика не должен достигать верхнего предела. Официальный предел для выдачи ипотеки - 65 лет для служащих и 70 лет для предпринимателей. Но чаще всего банк отказывает людям старше 55 лет.
Налоговые и юридические аспекты покупки жилья в Дубае
Оплата налогов при покупке недвижимости от застройщика включает комиссионный сбор (от 2 до 5%), регистрационный сбор (4%) и дополнительные сборы (от 1 633,62 до 2 722,7 долларов).
Если покупка недвижимости осуществляется через ипотеку, необходимо оплатить сбор за ее регистрацию. Оплата производится наличными в регистрационных офисах Земельного департамента Дубая. Сумма варьируется от 544,5 до 1089 долларов. Налог на недвижимость в Дубае отсутствует. В то же время все владельцы должны ежегодно вносить плату за обслуживание.
Возможности для инвесторов
По ссылке инвестирование в недвижимость ДубаяВы можете получить резидентскую визу - это аналог вида на жительство. При инвестициях на сумму не менее 204 тысяч долларов вам будет выдана резидентская виза сроком на два года.При покупке недвижимости за 545 тысяч долларов и более вы можете стать обладателем золотой визы сроком на 10 лет бесплатно.
Жителям Эмиратов проще открыть расчетный счет, поскольку банки в первую очередь доверяют таким клиентам, считая их более надежными.
Инвестиции в недвижимость Дубая позволяют не только сохранить собственные средства, но и получать стабильную прибыль от 20% до 160%. Процесс покупки очень прост и не требует объяснения происхождения средств. Кроме того, разработчики предлагают беспроцентную рассрочку. Деньги можно перевести из любой страны, а сделка может быть проведена дистанционно. Все это делает Дубай перспективным и надежным местом для инвестиций в недвижимость.
Способы получения дохода от аренды
В Дубае можно зарабатывать на недвижимости разными способами: сдавать в краткосрочную или долгосрочную аренду, перепродавать после завершения строительства. Доходность от долгосрочной аренды составляет 4-10%, от краткосрочной - в 1,5-2 раза выше. Часто используемый вариант - покупка на начальном этапе, а затем перепродажа недвижимости после завершения определенного этапа работ. Начальная стоимость двухкомнатной квартиры для таких проектов начинается от 350-400 тысяч долларов. К моменту завершения строительства объекта она может вырасти до 30%. Среднесрочная аренда сочетает в себе короткий срок и ежемесячную оплату, избегая ограничений долгосрочных контрактов.
На доходность от аренды жилой недвижимости в Дубае влияют следующие факторы.
- Расположение. Недвижимость, расположенная в популярном районе с развитой инфраструктурой и близостью к основным местам работы и развлечений, будет иметь более высокую арендную доходность.
- Размер и тип недвижимости. Как правило, квартиры со значительной площадью или виллы с большим количеством комнат и удобств имеют более высокую арендную ставку.
- Состояние и качество.Жилая недвижимость в хорошем состоянии и с современным дизайном привлечет больше арендаторов и позволит вам получать более высокую арендную ставку.
Потенциальные риски при инвестировании в недвижимость Дубая
Приобретая недвижимость в одном из самых прибыльных и надежных регионов мира, необходимо учитывать возможные риски:
- Волатильность рынка. Цены и спрос на недвижимость могут меняться, например, из-за экономической или политической ситуации в регионе. Инвестор должен быть готов к колебаниям стоимости и доходности своей недвижимости.
- Налогообложение. Инвесторы должны принимать во внимание налоговые обязательства в Дубае и других странах, в которых они проживают.
- Достаточная конкурентоспособность на рынке. Переизбыток предложения может привести к снижению доходов от аренды и перепродажи недвижимости.
- Обслуживание недвижимости. Необходимо учитывать затраты на содержание и управление недвижимостью, включая расходы на содержание и ремонт.
- Ликвидность. В некоторых случаях возможность быстрой продажи недвижимости может быть ограничена, поэтому инвесторы должны быть готовы к долгосрочным вложениям.
Автор
Юлия Янукович Главный редактор
Я отвечаю за работу редакции. Я пишу экспертные интервью и путеводители.
Предоставленная информация Этаги Недвижимость ООО
Количество объектов: 408 Количество публикаций: 2 Написать в компанию