Ипотека на Кипре. Как получить кредит на покупку кипрской недвижимости

Покупка недвижимости за рубежом требует значительных финансовых вложений, а такие инструменты, как кредиты и ипотека, позволяют сразу же получить желаемое имущество. Однако не все страны активно предоставляют ипотечные кредиты иностранцам, опасаясь возможных рисков.

В случае с Кипром местные банки охотнее предоставляют ипотечные кредиты иностранцам, но сумма первоначального взноса будет выше, чем для граждан острова. Процент необходимых инвестиций может достигать половины стоимости приобретаемой недвижимости.

В нашей статье мы расскажем о том, что такое ипотека на Кипре, какие документы потребуются для ее оформления и сколько это будет стоить.

Особенности ипотечного кредитования на Кипре

Иностранные граждане, не являющиеся резидентами ЕС, должны получить специальное разрешение от Совета министров Кипра на покупку недвижимости. Это требование распространяется на всех покупателей из стран, не входящих в ЕС, независимо от того, приобретается ли недвижимость для личного пользования или в инвестиционных целях. Однако чаще всего этот процесс является формальностью: отказы бывают редко и только в тех случаях, когда у покупателя возникают проблемы с законом. Чтобы получить разрешение на покупку недвижимости, иностранным гражданам необходимо:

• Форма заявки (форма COMM 145).
• Копия паспорта.
• Финансовые документы, подтверждающие доход.
• План недвижимости (если приобретается участок, копия разрешения на строительство).
• Справки об отсутствии долгов и налоговых обязательств.

Процесс покупки недвижимости может быть завершен еще до получения разрешения от Совета министров Кипра. Банки могут выдавать ипотечные кредиты при условии, что разрешение будет получено на следующих этапах сделки.

Кто может получить ипотечный кредит на Кипре

Ипотека на Кипре доступна широкому кругу заемщиков, среди которых есть как местные жители, так и иностранные резиденты. Для успешного получения кредита необходимо иметь стабильный доход и прозрачную финансовую историю. Основными кандидатами на получение ипотечного кредита являются:

• Граждане Кипра. Как резиденты, они имеют доступ к более мягким условиям ипотеки, с минимальным первоначальным взносом в размере 10% от стоимости недвижимости и упрощенной процедурой одобрения.
• Иностранные граждане. Для нерезидентов требования несколько жестче. Банки требуют, чтобы иностранцы покрыли 20-50% от первоначальной стоимости недвижимости. Для граждан стран, не входящих в ЕС, некоторые банки могут потребовать подтверждение вида на жительство на Кипре. 
• Юридические лица. Местные банки предоставляют ипотечные кредиты компаниям, зарегистрированным на острове, на покупку коммерческой недвижимости или жилья для своих сотрудников.

Банки на Кипре могут отказать в ипотеке, если:

• Заемщик имеет низкий уровень дохода, который не позволяет ему покрывать ежемесячные платежи.
• Есть просроченные или проблемные кредиты в других странах.
• Заемщик не может предоставить достаточные доказательства источников своего дохода.
• Желаемая недвижимость не соответствует требованиям банка (например, находится в плохом состоянии или имеет незавершенные юридические вопросы).

Ипотека на Кипре для россиян

Несмотря на международные санкции, граждане России не сталкиваются с существенными ограничениями при покупке недвижимости на Кипре. Хотя проверка документов в банке или агентстве может занять длительное время, в целом процедура проходит по стандартному сценарию.

Ипотека на Кипре для россиян обычно выдается на срок от 5 до 25 лет. Основными требованиями для получения ипотеки являются стабильный доход, документальное подтверждение платежеспособности и наличие необходимого пакета документов, включая подтверждение легального происхождения средств.

Важно отметить, что процесс получения ипотечного кредита для российских покупателей, желающих приобрести недвижимость на Кипре, сопровождается юридической поддержкой и консультациями. Если небольшие агентства и конкретные специалисты могут отказать в обслуживании российских граждан, то в крупных банках этого практически не встречается.

Преимущества ипотеки на Кипре

Ипотека на Кипре имеет ряд преимуществ, главное из которых - возможность зафиксировать процентную ставку на длительный срок. Это особенно выгодно в условиях нестабильности мирового финансового рынка, так как защищает заемщиков от возможных колебаний ставок в будущем.

Другие преимущества включают:

• Гибкость условий кредитования. Банки Кипра предлагают различные сроки кредитования: от 10 до 40 лет. Это позволяет снизить ежемесячные платежи, которые, согласно законодательству Кипра, не могут превышать 30% от ежемесячного дохода.
• Покупка недвижимости в стабильной юрисдикции. В отличие от мирового, кипрский рынок недвижимости достаточно стабилен, особенно в туристически привлекательных районах. Инвестиции в недвижимость с использованием ипотечного кредита позволяют сохранить капитал и получить долгосрочную прибыль, особенно если недвижимость используется для сдачи в аренду.
• Простая процедура получения вида на жительство. Покупка недвижимости на Кипре с помощью ипотечного кредита также может послужить основанием для получения вида на жительство.

К основным недостаткам относятся:

• Необходимость более высокого первоначального взноса (до 50%).
• Длительный процесс одобрения ипотеки для иностранных граждан, связанный с необходимостью проверки документов и юридических аспектов.

Существуют также определенные риски, если покупатель получает доход в валюте, отличной от евро. В случае значительного изменения курса валюты по отношению к евро и повышения риска ипотечной задолженности следует немедленно обратиться в банк. Учреждение может принять решение о реструктуризации долга, что означает пересмотр графика платежей, продление срока кредитования или временное снижение суммы выплат. В отдельных случаях банк может предоставить временные налоговые каникулы по платежам.

Необходимо обратиться в банк до образования задолженности, так как если она уже есть, банк может начать процедуру отказа от средств и имущества заемщика, которые находятся в юрисдикции Кипра.

Как купить недвижимость на Кипре

Какую недвижимость на Кипре можно купить с помощью ипотеки

На Кипре нет никаких ограничений на покупку недвижимости. Даже недвижимость, имеющая статус исторически значимого объекта, может быть куплена или продана, но со своими нюансами. 

Однако при покупке недвижимости иностранцами существуют некоторые ограничения. Согласно официальным источникам, иностранные покупатели из стран, не входящих в ЕС, могут приобрести не более двух различных видов недвижимости (например, один дом и один коммерческий объект), а общая площадь этих объектов не должна превышать 4000 кв. м.

При покупке первичной недвижимости, которая еще не эксплуатировалась (новостройки), Кипр предоставляет резидентам льготы, например, снижение ставки НДС (5% за первые 130 кв.м вместо 19%). В то время как ипотека на вторичное жилье может сопровождаться дополнительными расходами, например, налогом на передачу прав собственности.

Первичность и вторичность недвижимости также влияет на величину ипотечных ставок. Купить квартиру на Кипре в ипотеку можно по ставке от 1,91% для новостроек и до 4,28% для вторичных объектов. Для коммерческой недвижимости ставки начинаются от 3,98% до 5%, а требования к минимальному первоначальному взносу зачастую выше (обычно 20-40% от стоимости). 

Документы для оформления ипотеки и требования к заявителю

Как и в других странах, на Кипре вы можете получить ипотечный кредит при соблюдении определенных условий. Помимо стандартного возрастного диапазона от 18 до 65 лет, на Кипре существует требование к максимальному возрасту на момент завершения ипотеки - 65 лет. То есть, если заявителю 40 лет, то ему не предоставят ипотеку на срок более 25 лет. 

Дополнительные требования к соискателю:

• Первоначальный взнос. Банки обычно требуют минимальный первоначальный взнос в размере 20-40% от стоимости недвижимости. Для нерезидентов, особенно иностранных граждан из стран, не входящих в ЕС, этот взнос будет выше и составит от 30% до 50%.
• Кредитоспособность. Банк проверяет способность заявителя регулярно погашать кредит на Кипре - ежемесячные платежи не должны превышать 30-33% от его дохода. Это условие обязательно только для получения ипотеки - если этот порог превышен в процессе ее выплаты, но клиент не создает долгов перед банком, претензий со стороны департамента не будет.
• Страхование. Большинство банков требуют страхования жизни заемщика и страхования недвижимости (например, от пожаров или стихийных бедствий). Размер ежегодных страховых взносов варьируется и зависит от суммы кредита и стоимости недвижимости.

Основные документы для оформления ипотеки:

• Копия действующего паспорта заявителя.
• Заполненный бланк заявления, предоставленный банком.
• Подтверждение дохода с помощью справки с места работы, налоговой декларации, выписки с банковского счета, а также документов, подтверждающих дополнительные источники дохода.
• Документы о предыдущих кредитах (если таковые имеются), а также справка об отсутствии задолженностей.
• Копия предварительного или окончательного договора с продавцом недвижимости.
• Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости имущества.
• План здания, кадастровая информация, а также подтверждение того, что недвижимость не находится под залогом или арестом.

Процесс получения ипотечного кредита на Кипре

Прежде чем подавать заявку, необходимо оценить свои финансовые возможности, так как банки Кипра обычно требуют, чтобы ежемесячные выплаты по ипотеке не превышали 30-35% от совокупного дохода заявителя. Покупатель выбирает недвижимость, будь то квартира, дом или участок, и проверяет юридическую чистоту объекта (например, он может запросить данные в кадастровом реестре).

1. Подача заявки на получение ипотечного кредита в одном из кипрских банков. Для этого необходимо предоставить ряд документов, включая паспорт, справку о доходах, кредитную историю и оценку недвижимости. Нерезиденты должны открыть счет на Кипре.
2. Оценка банком заявителя и объекта недвижимости. Банк проверяет документы, в том числе кредитную историю заявителя, его доходы и другие обязательства, а также проверяет, соответствует ли недвижимость оценочной стоимости.
3. Одобрение ипотеки и подписание договора. На этом этапе согласовывается окончательная сумма кредита и его условия, включая процентную ставку и срок ипотеки. После одобрения кредита покупатель и банк подписывают кредитный договор, в котором прописаны все условия.
4. Оформление ипотеки и покупка недвижимости. После подписания договора необходимо зарегистрировать ипотеку и недвижимость в Департаменте земельных ресурсов Кипра. Этот шаг подтверждает законность сделки и защищает права как банка, так и заемщика. Как правило, после регистрации ипотеки остаток средств перечисляется продавцу, и сделка считается завершенной.

В большинстве случаев банк требует страхования приобретаемой недвижимости от рисков (пожар, стихийные бедствия), а также страхования жизни заемщика, чтобы защитить его интересы в случае непредвиденных обстоятельств.

Регистрация документов через агентство

Процесс получения ипотечного кредита и приобретения недвижимости упрощается, если покупатель пользуется услугами агентства. Оно берет на себя большую часть бюрократических и юридических задач, но не бесплатно. Юридические аспекты на Кипре особенно сложны, если покупатель не владеет местным языком, поскольку некоторые официальные правовые акты и законы не переведены ни на один язык, кроме греческого. 

Деятельность агентства включает в себя:

• Юридическая проверка объекта. Проверяется чистота прав собственности, отсутствие долгов и обременений на объект, а также подтверждение права продавца на распоряжение недвижимостью.
• Взаимодействие с банком. Крупные агентства чаще всего уже имеют опыт взаимодействия с местными банками и осведомлены о бюрократических тонкостях острова. В некоторых случаях они помогают в подготовке всех необходимых документов для банка, включая составление заявок, сбор справок и подтверждений. Сами банки охотнее работают с агентствами, поскольку доверяют их оценке покупателя.
• Оценка недвижимости. Агентство берет на себя оценку недвижимости, сотрудничая с проверенными оценщиками. 

Работа с агентством почти всегда требует уплаты комиссионного вознаграждения, которое составляет от 2% до 5% от стоимости недвижимости. Стоимость услуг отдельных специалистов, с которыми агентство работает для решения вопросов клиента, часто не входит в комиссию и оплачивается отдельно. Агентства также могут предлагать дополнительные платные услуги, такие как сопровождение сделки на всех этапах, помощь в получении вида на жительство или других разрешительных документов.

ТОП городов Кипра для инвестиций в недвижимость

Открытие банковского счета 

Чтобы получить кредит на Кипре и легально проводить финансовые операции на острове, нерезидентам необходимо открыть банковский счет в одном из местных банков. На Кипре работает несколько крупных банков, таких как Bank of Cyprus, Hellenic Bank, Eurobank, которые предлагают специализированные ипотечные продукты для иностранных граждан и экспатов.

Для открытия счета нерезиденты (как физические, так и юридические лица) должны предоставить следующие документы:

• Паспорт.
• Подтверждение адреса проживания. Счет за коммунальные услуги или выписка из банка, подтверждающая текущий адрес, которая должна быть не старше 3-6 месяцев.
• Финансовое подтверждение. Документы, подтверждающие источник дохода (например, налоговая декларация, справка о доходах, выписка из банка).
• Заполненный бланк заявления. Стандартные анкеты для открытия счета, в которых указывается личная информация и цель открытия счета.

После подачи документов банк проверит клиента на соответствие требованиям по борьбе с отмыванием денег (AML) и процедуре "знай своего клиента" (KYC). Этот процесс обычно занимает от нескольких дней до пары недель. После одобрения банк откроет счет и предоставит клиенту доступ к интернет-банкингу, дебетовой карте и другим услугам.

Открыть счет на Кипре можно дистанционно через посредников или напрямую через банк. Однако не все банки предоставляют возможность прямого обращения, предпочитая действовать через посредников. В этом случае лучше всего прибегнуть к помощи местных юридических или финансовых специалистов. После подписания договора они будут взаимодействовать с банком от имени клиента и отвечать за соблюдение требований законодательства.

Нерезиденту также легко открыть счет на Кипре, но следует иметь в виду, что некоторые кипрские банки могут потребовать от него поддержания минимального баланса на счете, особенно если это корпоративный счет. 

Расходы при получении ипотечного кредита 

При оформлении ипотеки на Кипре важно учитывать не только размер первоначального взноса и процентную ставку, но и все сопутствующие расходы. К ним относятся комиссия банку или агентству при оформлении ипотеки, а также налоги и сборы при покупке недвижимости. 

К ним относятся НДС, гербовый сбор и плата за право собственности. Самый значительный из них - НДС, который составляет 19% от стоимости недвижимости. Однако существуют способы их обойти, причем вполне легальные. Мы подробно разобрали эти нюансы в статье о налогах на недвижимость на Кипре, которая поможет вам лучше ориентироваться в кипрском налоговом поле при работе с недвижимостью. Например, у резидентов есть возможность получать льготный (5%) НДС и не платить некоторые сборы вообще.

В случае с ипотекой платежи не достигают таких значительных величин, как при покупке недвижимости. Самая дорогая статья расходов - комиссия банку за выдачу кредита. Обычно она составляет около 1% от суммы кредита. Например, при ипотеке на сумму 200 000 евро комиссия составляет 2000 евро.

Прочие расходы включают:

• Оценка недвижимости. Для определения стоимости кредита банкам требуется независимая оценка, которую часто оплачивает заемщик. Стоимость оценки варьируется в пределах 100-350 евро.
• Страхование. Стоимость обязательного страхования объекта (например, от пожара и землетрясений) составляет от 350 до 1200 евро, в зависимости от объекта и банка.
• Страхование жизни заемщика. Он необходим для защиты банка в случае возникновения непредвиденных ситуаций. Стоимость составляет примерно 150-600 евро в год, и эта сумма уменьшается по мере уменьшения долга.
• Нотариальные услуги. Нотариус - важная фигура в сделках с недвижимостью на Кипре, поскольку он проверяет юридическую чистоту сделки и готовит документы. Услуги нотариуса стоят в среднем от €1 000 до €3 000, в зависимости от сложности сделки.
• Услуги агентства недвижимости. Комиссия агентства обычно составляет от 2% до 5% от стоимости объекта. Этот процент оплачивает клиент агентства, которым чаще всего является продавец недвижимости, но в некоторых случаях оплата может лечь на плечи покупателя.

Дополнительные расходы на Due Diligence, то есть проверку юридической чистоты объекта перед покупкой, составляют €100-350, а стоимость оформления документов - около €50-150.

Кипрские банки, выдающие кредиты на недвижимость

Основными банками Кипра, предлагающими ипотечные кредиты, являются Bank of Cyprus, Hellenic Bank, Alpha Bank, Eurobank и Ancoria Bank. Это крупнейшие финансовые учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты на острове. 

Прежде чем ознакомиться с условиями, крайне важно понять, что максимальная сумма кредита выдается банком исходя из оценочной стоимости. То есть если продавец предлагает купить квартиру, то перед покупкой следует узнать оценочную стоимость этого объекта. Если она ниже заявленной, то и максимальная сумма кредита будет меньше. Например, если квартира стоит 200 000 евро, а ее оценочная стоимость составляет 120 000 евро, то вместо 160 000 евро кредита банк предложит только 84 000 евро.

Основные условия, предлагаемые банками на сентябрь 2024 года:

Эти банки также предоставляют потребительские кредиты, причем не только на покупку автомобиля или бытовой техники, но и на приобретение недвижимости. Это более гибкий вид кредита, так как его можно взять на более короткий срок, чем при ипотеке (обычно от 1 до 7 лет). Однако есть и минусы: главный из них - необеспеченность такого кредита залогом в виде жилья, как при ипотеке, поэтому процентные ставки по потребительским кредитам обычно на 3-8% выше. 

Автор

Михаил Конон копирайтер

Я пишу информационные статьи о недвижимости, инвестициях, поиске работы и налогах.

Источник