Япония известна своим высоким уровнем урбанизации, множеством высотных зданий, микроквартир и "заоблачными" ценами на жилье - это уже стало своеобразной визитной карточкой страны. Однако есть и другая сторона: количество заброшенных и пустующих домов в сельских районах страны растет с каждым годом.
Сегодня мы поговорим о домах акия в Японии. Этим термином принято обозначать заброшенные, бесхозные и неиспользуемые жилища. С каждым годом эпидемии в этой стране становятся все более частыми: высокий уровень урбанизации, старение нации - вот причины их возникновения.
Причины появления акии
Причины возникновения заброшенных домов начинаются с демографической ситуации и заканчиваются правовым и административным регулированием.
Первопричиной появления домов является урбанизация. Уровень урбанизации в Японии один из самых высоких в мире - более 92% населения страны проживает в городах и только 8% в сельской местности (в 1960 году доля сельского населения составляла 37%). И те люди, которые остаются в сельской местности, продолжают мигрировать в города, покидая свои дома.
Вторая важная причина - демографическая ситуация в стране. В Японии естественная убыль населения фиксируется с 2005 года, уровень рождаемости также снижается - к концу 2023 года он достиг 1,2. Правительство Японии заявляет, что для поддержания стабильного населения уровень рождаемости должен составлять не менее 2,1.
Из сочетания первой и второй причин следует, что даже если на содержание и развитие сельских территорий будут выделяться средства, это вряд ли приведет к решению проблемы заброшенных домов. В любом случае молодое поколение будет стремиться уехать в город, потому что именно там оно видит свое будущее. В свою очередь, в сельской местности остается все меньше людей, и с каждым годом их число уменьшается из-за депопуляции.
Дома также становятся заброшенными из-за наследства. Из-за снижения рождаемости некоторые семьи не оставляют наследников, а у других есть наследники, которые переехали в города и не выражают желания вернуться.
Источник фото: JoshuaDaniel / Shutterstock
Заброшенные дома Японии в цифрах
Каждые 5 лет Министерство внутренних дел и коммуникаций Японии проводит исследование жилищного фонда и земельных участков. По итогам последней пятилетки (ее окончание выпало на 2023 год) ведомство заявило, что в Японии насчитывается около 9 миллионов акия - это на полмиллиона больше, чем 5 лет назад.
Здесь важно отметить, что к акии были отнесены заброшенные дома, пустующее жилье, предназначенное для сдачи в аренду или продажи, дома, используемые в качестве дач и мест для временного проживания. Не все эти дома являются заброшенными или покинутыми в классическом понимании, поскольку многие из них просто ждут своей продажи/аренды или используются ограниченно.
Остановимся подробнее на самих заброшенных зданиях, то есть объектах, которые никак не используются и не выставляются на продажу. Согласно результатам последнего исследования, в Японии насчитывается около 3,85 миллиона заброшенных домов, что составляет 5,9% от всего жилья в стране.
Динамика изменения количества заброшенных и пустующих домов показана ниже.
Заброшенные дома чаще всего встречаются в западной части Японии - на островах Сикоку и Кюсю их концентрация наибольшая. Ниже приведены 5 префектур Японии, где эта проблема наиболее актуальна.
Акии реже всего встречаются в префектурах, где расположены крупные поселения.
Проблемы заброшенных домов и пути их решения
Местные власти часто рассматривают заброшенные дома как бремя, и избавиться от этого бремени довольно сложно.
Всем известно, что Япония - страна с повышенным уровнем сейсмической опасности. Многие акии были построены очень давно, и в современном мире они уже не соответствуют строительным нормам и стандартам сейсмостойкости - все это приводит к тому, что после сильных землетрясений и ураганов такие дома могут быть сильно повреждены или полностью разрушены.
Бывают ситуации, когда местные власти после очередного стихийного бедствия долгое время не могут очистить территории от разрушенных заброшенных домов или восстановить пострадавшие объекты, поскольку поиск их законных владельцев - это очень долгий бюрократический процесс.
Большое скопление заброшенных домов в населенном пункте может оттолкнуть потенциальных покупателей, потому что люди просто не хотят жить в деревнях и небольших городах, окруженных домами-призраками. В свою очередь, местные власти не могут избавиться от таких домов, поскольку не могут найти их владельцев.
Проблема заброшенных домов усугубляется еще и тем, что среди японцев, особенно молодежи, распространена культура новизны: они стремятся иметь что-то новое, то, что не требует ремонта, а дома акия требуют вложений и считаются старыми и непригодными для жизни.
Те же японцы, которые решили купить акию, сталкиваются с другими проблемами. Несмотря на то, что их стоимость может быть действительно невысокой, не превышающей нескольких тысяч долларов, ремонт здания и приведение инфраструктуры к современным стандартам может обойтись в разы дороже. Расположение и инфраструктура населенного пункта, в котором находятся такие дома, также оставляют желать лучшего.
В настоящее время японское правительство предпринимает некоторые шаги по борьбе с заброшенными домами:
- Так, в 2023 году был пересмотрен закон, который в самой Японии известен как "Закон Акия". Документ затронул темы упрощенной ликвидации сельскохозяйственных предприятий, правильного управления ими, помощи некоммерческим организациям, занимающимся проблемами заброшенности.
- Правительство предоставляет налоговые льготы и субсидии тем, кто готов купить и привести в порядок заброшенный дом. Местные муниципалитеты также предоставляют различные программы поддержки акии. Некоторые слепки можно получить бесплатно при соблюдении определенных условий.
- Некоторые муниципалитеты восстанавливают акию, а затем строят из нее социальное жилье - доступное жилье для молодежи, пожилых и бедных людей.
Иностранцы также имеют право покупать акию. При этом для них это такое же безнадежное и авантюрное решение, как и для японцев. Некоторые эксперты японского рынка недвижимости говорят, что для иностранцев покупка заброшенного дома в Японии - горячая тема.
Это подтверждается и тем, что существует множество различных служб, которые оказывают помощь иностранцам в вопросах такого приобретения. Это объясняется тем, что иностранные граждане, покупающие акию в Японии, в большинстве своем люди обеспеченные, и для них такое вложение гораздо выгоднее, чем покупка дома в своей стране.
Отдельно стоит упомянуть о банках Акии. Это своеобразные базы данных заброшенных домов, которые создаются местными властями. Их цель - собрать как можно больше информации о заброшенных домах в своем районе, чтобы найти их владельцев.
Каталог Акия Бэнкс содержит информацию о заброшенных домах и помогает потенциальным покупателям с их выбором. Также именно местные жители Акия Бэнкс лучше всего расскажут вам о налогах, субсидиях и других льготах, которые может получить покупатель, решивший купить заброшенный дом.
В Японии продаются заброшенные дома. Есть варианты даже для $500
Знаменитые деревни-призраки
Нагоро - деревня кукол
Нагоро - небольшая деревня, расположенная в префектуре Токусима на острове Сикоку. Сейчас в самой Японии и за ее пределами она известна как "Деревня кукол". Население деревни постоянно уменьшается, и в ней сохранилось множество домов акия.
Деревня Нагоро стала знаменитой благодаря местной жительнице Аяно Цукими. После того как Аяно Цукими вернулась в деревню, она столкнулась с одиночеством, так как многие жители покинули деревню. Чтобы бороться с одиночеством, Аяно начала создавать кукол в натуральную величину и заселять ими деревню - каждая кукла представляет собой бывшего жителя. Эти куклы называются "какаши".
Бродя по деревне, вы можете наткнуться на самых разных кукол: кто-то ловит рыбу, кто-то сидит у дороги, а зайдя в местную школу, вы наткнетесь на десятки кукол детей, которые ждут занятий.
Сейчас деревня Нагоро - известное туристическое место, где проводятся фестивали кукол и мастер-классы по их изготовлению. Однако известность этого места не отменяет того факта, что население деревни продолжает вымирать.
Источник фото: Томас Питер/Рейтерс
Город Ономичи
Еще одно знаменитое заброшенное поселение - Ономити. Сейчас это небольшой портовый город, выходящий на внутреннее море Сэто. В конце 90-х годов прошлого века этот город пережил экономический спад, из-за чего многие жители покинули его.
Однако в это же время в Ономити переехал французский художник Сюндзи Сонояма, который вдохнул в поселок новую жизнь. Художник был буквально одержим кошками, и после переезда он открыл музей Manekineko (в переводе с японского - манящая или приглашающая кошка) и ночное кафе "Сова". Музей и кафе художник разместил в старой акии.
Затем Сонояма начал рисовать каменных кошек удачи (фукуиси-нэко) и расставлять их на территории Ономити. Он расставил и спрятал множество фукуиси-нэко и назвал это место "Кошачьей аллеей" или "Кошачьей тропой".
Постепенно художник реконструировал близлежащие акьи, превратив их в галереи и арт-пространства. Сегодня это место ежегодно привлекает тысячи туристов, да и сами туристы нередко оставляют свои фукуиси-нэко на пути "Кошачьей аллеи". На "Кошачьей аллее" уже более тысячи манящих каменных котиков.
Результаты
Акия в Японии - уже не просто термин, обозначающий заброшенные дома, акия - национальный феномен, причины которого кроются в демографии и культуре японцев. За последние 40 лет стало ясно, что количество акии только растет, а правительственные программы пока что смогли в лучшем случае замедлить рост их числа.
Но стоит отдать должное правительству и местным органам власти: они делают все возможное, чтобы привлечь как можно больше ресурсов для решения этой проблемы. Подтверждением тому служит повышенный интерес со стороны иностранцев и тот факт, что сами японцы стали покупать и восстанавливать такие дома.
Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец купить акию?
Да, иностранец может купить акию и впоследствии продать ее. Сейчас, когда спрос среди иностранцев на покупку такой недвижимости высок, в Японии существует множество сервисов, которые помогают это сделать. Однако важно учитывать, что, как правило, иностранцы имеют право владеть недвижимостью только в инвестиционных целях - для этого им придется получить вид на жительство для постоянного проживания.
Где найти акию?
Искать Акию следует в специальных банках Акии. Это базы данных, в которых содержится вся информация об акциях, выставленных на продажу. Также можно обратиться в агентства недвижимости, но в этом случае вам придется заплатить за их услуги, а также комиссию при совершении сделки. Если вы хотите найти Akiya по наиболее привлекательной цене, лучше все же обратиться в Akiya Banks - постарайтесь найти тот, который относится к муниципалитету, в котором вы планируете купить заброшенный дом.
Можно ли получить субсидии и льготы при покупке акии?
Субсидии и льготы на покупку акии предоставляются в основном гражданам Японии. О специальных льготах при покупке акии для иностранцев вам следует узнать у местных властей, где вы планируете купить акию.
Дорого ли стоит покупка акии?
Все зависит от состояния акии, ее местоположения и окружающей инфраструктуры. Следует учитывать, что ремонт заброшенного дома и приведение его к современным строительным нормам и стандартам сейсмостойкости обойдется в разы дороже, чем покупка. Выбирая товар, важно обращать внимание на его состояние и искать компромисс между ценой и качеством.
Какие налоги я должен заплатить при покупке акии?
Вам придется заплатить несколько налогов: налог на приобретение недвижимости, гербовый сбор за регистрацию права собственности, японский налог на потребление, гербовый сбор за заключение договора и налог у источника выплаты (или Withholding Tax) - этот налог взимается в тех случаях, когда продавец проживает за границей. Чтобы узнать конкретную сумму каждого из этих налогов, вам лучше обратиться в местные органы власти, где вы планируете купить заброшенный дом.
Автор
Роман Томашевич Аналитика
Я показываю ситуацию на рынке недвижимости в графиках и цифрах.
Russian 
English 
German 
Polish