Иван Виноградов: "Апокалипсиса в строительной отрасли нет"

На фото: Иван Виноградов

Рост цен на стройматериалы, изменение рынка поставщиков, изменение процесса оформления документации - вот малая часть изменений, которые претерпела строительная отрасль в 2022 году. Надо сказать, что негативные изменения на рынке жилья начались еще в 2020 году, в связи с введением ограничений и закрытием границ из-за Covid 19. Что будет с проектами и застройщиками в ближайшем будущем? Мы побеседовали с Иваном Виноградовым, экспертом в области строительства, управляющим директором группы компаний "Аэроплан", который вывел из "заморозки" не одну стройку в разных городах России, а во время пандемического кризиса смог развить рынок индивидуального жилищного строительства, который ранее обсуждался как бесперспективный проект для нашей страны.

"СП": - Иван, расскажите, какие изменения происходят на строительном рынке в связи с кризисом 2022 года?

- В первую очередь, говоря о нынешнем кризисе, они имеют в виду уход европейских поставщиков сырья и материалов. Но, как человек, прошедший через четыре кризиса на руководящих должностях в строительной отрасли. Могу сказать, что лучший способ преодолеть проблемы - это подготовиться к ним заранее. Подавляющее большинство строительных материалов и услуг в России предоставляют отечественные компании, и те, кто делает ставку на них, не испытывают сейчас никаких судьбоносных проблем. А в самый момент кризиса необходимо работать над стоимостью и готовить новые проекты. Как показывает практика, все, что запускается в кризис, через несколько лет становится очень и очень успешным.

"СП": - Оказывается, менеджер должен обладать не только профессиональными знаниями и навыками, но и определенными личностными качествами - не каждый может выдержать нагрузку, рискнуть, поверить, что в будущем он "выстрелит"...

- Это не вопрос веры, а вопрос расчета. Ну, и еще опыт. Всегда нужно работать над стоимостью и анализом принимаемых решений. За время своей работы я видел большое количество неоптимальных идей, которые ложились в основу проектов, что порой удивляешься, как они могли так поступить. Хотя, на самом деле, это непростой вопрос. Проект - это всегда отражение идей разных специалистов, каждый из которых отвечает за свою часть. И когда все это собирается воедино, только опытный глаз может понять, откуда взялись проблемы. Таким образом, анализ и качественное принятие решений помогают выходить из кризисов.

"СП": - Какими проектами и своими управленческими решениями в них вы особенно гордитесь в своей карьере?

- Мне повезло, я участвовал во многих проектах на разных этапах, которые оказались знаковыми и известными на рынке. Многие из них отмечены профессиональными наградами бизнес-сообщества. Конечно, для меня особенно выделяется здание Центрального детского магазина на Лубянке, которое не только возродилось как самый большой детский магазин в мире, но и как красивый объект, ставший обязательным пунктом посещения для туристов в Москве. Постоянно, проезжая мимо, я радуюсь, что мне удалось реализовать такие проекты, как "Наследие" в Кунцево, Театральный дом на Н. Арбате. Будучи в Санкт-Петербурге, я обязательно посещу комплекс "Невская ратуша", который по праву стал достойным деловым сердцем северной столицы. Я по-настоящему горжусь этими проектами, и, что самое главное, они постоянно находятся в поле моего зрения.

"СП": - В проекте "Невская ратуша" вы сделали невозможное: вывели его из замороженного состояния и статуса "неперспективный", получили разрешение и начали строительство - и все это за несколько месяцев. Как вам это удалось? И в чем тогда была проблема с предыдущим руководством проекта?

- да. Этот проект тоже был начат задолго до меня, в 2008 году, однако из-за неэффективного управления и нерациональных проектных решений он имел большие проблемы с экономикой и был убыточным для компании. К моменту моего прихода предыдущая команда проекта была уволена. В комплексе из 9 зданий, запланированных к вводу в 2016 году, к 2017 году было построено 2, а Центральное здание комплекса, в которое должно было переехать Правительство города, находилось в состоянии отделки. Потребовалось немало усилий, чтобы пересмотреть отношения с подрядчиками и добиться передачи здания правительства городу, которое было открыто в 2018 году под моим руководством.

В дальнейшем моя компания планировала отказаться от продолжения строительства комплекса, продав участок другим застройщикам из-за высокой стоимости. Но он доказал совету директоров, что проект должен остаться в компании и будет успешным, несмотря на предыдущий негативный опыт. Лично возглавив этот проект и собрав рабочую группу из архитекторов, проектировщиков и маркетологов, я пересмотрел проектные решения оставшихся зданий комплекса и смог снизить стоимость строительства с 15 до 11 миллиардов рублей за счет переработки подземной части, специальной дороги в Санкт-Петербурге.

Строительство комплекса возобновилось в 2019 году, и весь объект по праву стал знаковым для всего города. К слову, в этом году крупнейший коммерческий недвижимость В этом комплексе Невской ратуши была проведена сделка по аренде в истории России с компанией "Газпромнефть" площадью 80 000 кв. м.

"СП": - Проект поселка "Березки" на Рублевке также был передан вам в рамках антикризисного управления после предыдущей команды. Какие там были сложности?

- Да, я только что стал директором по развитию компании "Галс Девелопмент". Особенностью проекта было полное отсутствие продаж, хотя поселок уже был построен и имел все коммуникации. Дома стояли непроданными более 5 лет и постепенно приходили в упадок. Когда я приехала знакомиться с проектом весной 2019 года и посмотрела поселок, мне стало очевидно, что существует большая диспропорция между высокой ценой объектов - в среднем от 100 миллионов рублей и качеством рекреационного окружения и инфраструктуры.

Тогда я выдвинул идею, что большие и красивые дома - это не главное, и предложил разработать проект по переделке всего ландшафтного дизайна и рекреации поселка. Я нанял менеджера проекта, который специализировался на развитии инфраструктуры. За полтора года были проведены масштабные мероприятия по обустройству зеленых зон, появились спортивные площадки, детские игровые комплексы, благоустроена набережная. Мы запустили школу, детский сад и хоккейный спортивный центр. Это было то, что нужно: продажи резко пошли вверх, и за 2 года поселок был продан.

"СП": - Вы упомянули о важности конкретных специалистов, команды, которая работает над проектом. Как вы ее формируете?

- Я уже десять раз подбирал команды для различных проектов, так что кое-что в этом понимаю. Самое сложное - определить правильную организационную схему, а затем наполнить ее людьми. Кроме того, по мере отбора в них могут вноситься определенные изменения для повышения эффективности взаимодействия. При управлении сложными проектами система управления должна подстраиваться под процесс, а не наоборот. Все знаковые проекты разные, это факт. И у каждого есть свои особенности, например, один требует работы с памятниками, другой - сложной работы с подземной частью, третий - очень сложный с точки зрения инженерных систем или проектных решений. Все эти проблемы невозможно решить одним набором людей, нужно каждый раз подходить к делу творчески, чем я и занимался все эти годы. При этом главный принцип отбора людей - базовое профильное образование и предыдущий опыт работы, а также желание развиваться. Если все это есть и соответствует критериям проекта, то этот человек станет членом моей команды.

"СП": - Будем надеяться, что такие команды "вытащат" нашу строительную отрасль в этот кризис. Кстати, каков ваш прогноз на будущее, чего нам ждать?

- Строительная отрасль всегда была одной из ключевых для России с точки зрения влияния на экономику через стимулирование внутреннего спроса. Поэтому я не вижу никаких предпосылок для строительного апокалипсиса. Уверен, что в будущем это влияние будет еще более востребовано, и строительство по-прежнему будет востребовано отраслью. Что касается продуктовых аспектов строительной деятельности, то здесь, на мой взгляд, произойдут изменения. Спрос в жилом секторе частично сместится в сторону новых типов жилья, таких как малоэтажное строительство и комплексное ЖКХ, которые смогут дать людям возможность нового формата жизни. Кризис закончится, как и все предыдущие. Но дом и комфорт останутся. И мы внесем в это свою лепту.

Источник