Недвижимость дешевеет? Карлссон виноват

Фото: Наталья Чернохатова/ТАСС

В чем причина нынешнего обвала цен на недвижимость? Ряд версий, которые выдают за серьезную аналитику, просто шокируют своей фантастичностью. В частности, вброшена идея, что во всем виноваты так называемые "переселенцы" - так теперь принято называть эмигрантов. Мол, они, как Карлсоны, улетели, и поэтому все так упало. Хотя, на самом деле, причины отнюдь не в них - основные экономические законы еще никто не отменял.

По данным некой инвестиционной компании Flip, в 2022 году ровно половина продаж на вторичном рынке рынок недвижимости по всей Российской Федерации были совершены по нотариально заверенной доверенности. Это похоже на рекорд - в 2021 году таких случаев было не более 20%, в 2020 - 15%, в 2019 - 8%, в 2018 - 5%.

По данным вышеупомянутой компании, всего было совершено около 3,9 миллиона сделок, и эта цифра уже вызывает серьезные вопросы. Она очень похожа на официальные данные Росреестра за 2021 год, когда было зарегистрировано 4,2 миллиона переходов прав собственности на вторичном рынке недвижимости.

В переводе на более понятные цифры: Флип утверждает, что около 2 миллионов россиян бежали за границу и при этом продали свои недвижимость. Они ушли - хорошо. Но они смогли продать... Не многовато ли?

"Если взять за ориентир средние продажи в 2021 году, то это минус 50%, достаточно серьезное падение, продажи новостроек упали еще больше. Если посмотреть на то, что происходит в крупных городах в целом, то там продажи упали на 60%", - сказал Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН, еще в мае прошлого года.

Между тем, именно в мае цены на недвижимость впервые значительно снизились, после чего эта тенденция только усилилась. Желающих продать действительно достаточно, даже более чем достаточно. Но на этом все.

"Как несложно догадаться, для того чтобы сделка состоялась, помимо тех, кто хочет продать, нужно, чтобы нашелся и тот, кто захочет купить этот объект. И такая возможность есть - в финансовом плане. С первыми в этом году все в порядке, в том числе и у меня. Но покупателей нет. В принципе. Потому что покупать то, что явно дешевле, - это несколько странное решение. Или есть другие мнения?" - частный риэлтор Татьяна Иванова саркастично.

"Сделки с недвижимостью начались сразу после 24 февраля. Потенциальные покупатели и продавцы разделились на два лагеря. Кто-то хотел быстрее покончить с личными проблемами, связанными с жильем, кто-то решил занять выжидательную позицию. К тому же недвижимость рынок был в значительной степени под влиянием защитных ипотечных ставок на уровне 23%. Рынок поднялся, - объясняет Ангелина Камневаэксперт в области ипотечного кредитования и подбора новостроек.

С ипотекой все действительно очень печально. Многочисленные "неофициальные" сообщения о том, что этот рынок полностью мертв, наконец-то начали получать статистическое подтверждение. Пока еще приукрашенные, но пусть умный поймет. Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) вдруг объявило, что в четвертом квартале 2022 года процент отказов по ипотечным кредитам вырос до 46,2%. Рекорд, то есть антирекорд.

Почему так? А здесь все просто. В банках сидят не дураки, и они более-менее умеют просчитывать риски. Во-первых, стремительное падение доходов населения. Во-вторых, недвижимость обесценивается не менее быстро, то есть уже не может быть обеспечением по кредитам (залогом). В-третьих, сама стоимость квадратного метра в Российской Федерации совершенно неадекватна экономической ситуации, покупательной способности населения и всему остальному. Его стоимость вполне на европейском уровне при зарплатах в 10-20 раз ниже!

В 2020 году программа льготной ипотеки сыграла с рынком недвижимости очень злую шутку. Цены на нее значительно выросли - на 25-40% в "первичке" и на 15-20% во "вторичке". Собственно, именно это и остановило программу - квартиры просто стали недоступны, и люди перестали вытягивать огромные аннуитетные платежи.

В нынешней ситуации говорили о "пузыре" в Российская недвижимость рынок. В первую очередь обсуждается ипотечный пузырь, поскольку экономическая ситуация, увы, не улучшается. Вроде бы у ипотечных кредиторов самый низкий процент невозврата кредитов, но это официальная статистика, которой нет веры.

На фоне всего этого ажиотажа "новые эмигранты" с продажей по доверенности, вероятно, тоже сыграли определенную роль в падении цен. Но объективно оценить ее сложно. Во-первых, потому что мы не знаем реальных масштабов эмиграции, эти данные не обнародованы.

Настроения среди уехавших тоже очень разные, продать свою недвижимость в Очень мало кто собирается в России. Продавать ее сейчас не дорого, поэтому имеет смысл оставить ее и просто сдавать в аренду, большинство уехавших поступают именно так. Собственно, об этом свидетельствуют данные о росте предложения на рынке арендного жилья, которое, по ряду оценок, значительно увеличилось. При этом сильного падения цен на съемное жилье почему-то не наблюдается, что просто свидетельствует о вливании на рынок новых объектов, владельцы которых пока не особо нуждаются в деньгах. Именно поэтому никто не торгуется слишком сильно, в смысле снижения ставок.

Таким образом, продажи эмигрантами вышеупомянутых двух миллионов объектов недвижимости не произошло. Ипотека, которая обеспечивала более 90% спроса, умерла. Цены падают - покупателей нет вообще. Но стоимость квадратного метра падает не так сильно, как падала бы, если бы квартиры и дома продавались по тем ценам, по которым люди готовы их покупать. В этом случае недвижимость подешевела бы в десять раз. Другими словами, концы с концами не сходятся.

Таким образом, стоит признать, что существует настоящая фальшивка, которая рассыпается даже при беглом экономическом анализе. Смысл? А он таков: эта фальшивка, судя по всему, чисто политическая. Нам хотят сказать, что россияне массово покидают страну, более того, рвут все связи с Родиной. Они продают свое жилье здесь и становятся "невозвращенцами". Это как тренд - олени уходят на север. Мы должны сделать то же самое.

То есть антироссийская пропаганда не прямая, не тупая, лобовая, а скрытая, изощренная. И именно поэтому она наиболее опасна. К сожалению, бороться с этим в России просто некому, и это касается не только подобных экономических вбросов. Иногда "чиновничество" огрызается, но только в худших традициях покойной шизофренички бабы Леры - "вы все врете". Эффект сугубо отрицательный - не верят.

Ситуация на российском рынок недвижимости и в российской экономике очень сложно. То есть это почти катастрофа. Сейчас де-факто такого рынка нет, поскольку нет покупателей - есть только продавцы. Очень много. Ценовой диапазон тоже весьма условен, за каждого залётного покупателя сразу начинается война, в которой используются убойные аргументы в виде скидок. Сейчас они могут составлять до 20-30%, есть информация о более серьезных скидках. Это касается именно вторичного рынка, первичный в данном случае не рассматривается.

Но в целом все замерло, ведь даже на такие условия после повышения цен в 2021 году соглашаются лишь единицы. У людей нет денег, а продавцы, в свою очередь, пока не готовы снижать цену еще больше. Ситуация патовая. Но не более того. Никто ничего не продает и не бежит за границу на постоянное место жительства. И нас там не ждут.

Источник