Купить квартиру в Испании за 30 000 евро уже нереально? Эксперт рынка недвижимости о ценах на недвижимость в Испании, окупаемости и лучших регионах для инвестиций

Купить квартиру в Испании до 30 000 евро уже нереально? Эксперт рынка о ценах на недвижимость в Испании, окупасах и лучших регионах для инвестиций

В Испании вы можете купить недвижимость за криптовалюту, но не сможете сделать это за наличные. Елена Бекишева, директор по развитию группы компаний Alegría (агентство недвижимости, в центре), рассказала нам о новинках испанского рынка, а также о том, где продается самая дешевая недвижимость в Испании, в каких регионах лучше покупать жилье для себя, а в каких для инвестиций, на какие налоги и ипотечные ставки стоит рассчитывать сервисам и застройщикам в Испании). 

Об объемах продаж и тенденциях рынка

Купить квартиру в Испании до 30 000 евро уже нереально? Эксперт рынка о ценах на недвижимость в Испании, окупасах и лучших регионах для инвестиций

- Каковы последние новости/изменения на испанском рынке недвижимости?

- В целом на испанском рынке недвижимости наблюдаются положительные тенденции: рост цен продолжается, но умеренными темпами, что исключает риск образования "пузыря". 

Главной новостью последних месяцев стало то, что ставка Euribor, которая не прекращала расти до 2023 года, к концу декабря рухнула до 3,679%. Это должно привести к снижению стоимости ипотечных кредитов. Снижение Euribor связано в первую очередь с тем, что Европейский центральный банк с октября прошлого года прекратил повышать ключевую ставку, которая до этого 10 месяцев подряд пересматривалась в сторону повышения. 

- Как изменился спрос на недвижимость в стране за последнее время, скажем, за год или два? Каковы текущие объемы продаж жилья?

- Объем продаж недвижимости в Испании в 2023 году немного снизился по сравнению с 2022 годом, но показатели все равно находятся на очень высоком уровне. В то же время Валенсийское сообщество и, в частности, регион Коста-Бланка являются одними из лидеров по объему продаж.

Увеличивается число покупателей, которые сразу вносят всю сумму, а не берут ипотечный кредит. Эта тенденция особенно заметна среди иностранцев. Иностранные покупатели вообще с каждым годом ведут себя все активнее, покупка жилья в Испании как для проживания, так и в качестве инвестиций. 

- Какие тенденции появились на рынке, которых вы раньше не замечали?

- Спрос на элитную недвижимость неуклонно растет, в основном среди иностранцев. Новшеством является покупка недвижимости за криптовалюту. Думаю, в скором времени этот вариант приобретет большую популярность - например, мы уже провели несколько таких сделок.

Этот процесс проходит в несколько этапов:

  1. подготовка данных о клиентах;
  2. Верификация кошелька - AML-проверка и проверка финансовых документов (проверка биржей и нотариусом);
  3. техническая часть сделки - это обмен криптовалюты на евро через посредника - криптобиржу, с учетом всех налогов и комиссий, а также передача евро нотариусу или застройщику;
  4. подписание договора купли-продажи у нотариуса.

Этот процесс также требует подтверждения происхождения средств покупателя, как и при обычной сделке. Срок самой сделки также не отличается - до 3 месяцев. К варианту покупки недвижимости через криптовалюту чаще всего прибегают те, кто имеет ряд ограничений на открытие банковского счета в Испании, вывод средств из своей страны и т.д.

- Какие проблемы существуют на испанском рынке недвижимости? Может быть, есть подводные камни, которые следует учитывать при покупке испанской недвижимости?

- В целом, я не вижу никаких подводных камней или особых проблем. Думаю, что риски при покупке могут быть такими же, как и в других странах. Я рекомендую обращаться к агентам по недвижимости, которым вы доверяете, чтобы избежать их.

Сегодня недвижимость в Испании считается одной из самых надежных инвестиций, существует даже термин - актив-убежище. Рынок недвижимости в стране стабилен, политической и экономической нестабильности также не наблюдается. 

Я могу указать, скорее, не на проблему, а на тенденцию роста спроса по отношению к предложению. Если вам понравилась недвижимость, то бронируйте ее сразу же, так как завтра, скорее всего, ее уже не будет в продаже. Рынок сейчас достаточно "горячий" для спроса.

И я вижу это даже внутри нашей компании, которая считается одной из крупнейших на побережье Испании. Когда появляется новый интересный объект, между нашими отделами продаж даже возникает конкуренция. Самые "вкусные" предложения сразу же продаются по своей клиентской базе, не выходя на рынок. Этому часто способствует возможность дистанционного приобретения недвижимости в Испании без приезда покупателя. Мы совершаем более 50% от общего числа таких продаж.

Что ж, думаю, стоит упомянуть о феномене "расплаты" в Испании. Однако страхи на этот счет сильно преувеличены. Во-первых, сквоттеры предпочитают недвижимость, которая долгое время пустовала, в основном банковскую, а во-вторых, вы всегда можете защитить себя, установив системы безопасности, бронированные двери и прочее. Оккупанты просто не заинтересованы в таком жилье. 

Купить квартиру в Испании до 30 000 евро уже нереально? Эксперт рынка о ценах на недвижимость в Испании, окупасах и лучших регионах для инвестиций

О ценах на жилье в разных регионах страны

- Какие предметы в целом пользуются постоянным спросом в Испании? 

- Недорогая недвижимость на вторичном рынке с одной или двумя спальнями, в районах с развитой инфраструктурой, желательно не очень далеко от моря, пользуется постоянным спросом. Кроме того, спрос на новостройки растет с каждым разом - мы видим это по количеству и темпам резервов строящегося жилья. 

Дело в том, что есть Новостроек в Испании мало, а спрос на них высок, и люди стремятся забронировать жилье на ранних этапах строительства по выгодной цене.Среди наших продаж большинство объектов со сроком завершения строительства 2025-2026 годы. Мы также наблюдаем стабильный спрос на элитное жилье, и он растет с каждым годом. 

- Сколько в среднем стоит жилье в Испании в разных регионах страны?

- Средняя стоимость недвижимости в Испании в январе 2024 года составила 2 049 евро за кв. м.

В Валенсийском сообществе - €1 794 за квадратный метр, в городе Валенсия - €1 411, в провинции Аликанте - €2 077, в городе Аликанте - €1949, в городе Торревьеха - €1 816.

На Коста-дель-Соль ситуация выглядит следующим образом: автономия Андалусия - €2081 за "квадрат", провинция Малага - €3099, город Малага - €2687, город Марбелья - €4510.

В Мадридском регионе цена за квадратный метр составляет €3247, а в городе Мадрид - €4190.

Мадридское сообщество, Балеарские острова (4 148 евро за 1 кв. м) и Страна Басков (2 867 евро) - самые дорогие регионы Испании для покупки недвижимостиВ то время как Кастилия и Леон (1 178 евро за квадратный метр), Кастилия-Ла-Манча (917 евро) и Мурсия (1 192 евро) - самые доступные. 

Рост цен, спроса и слишком высокие риски выселения. Анализ и тенденции испанского рынка недвижимости. Аналитика от REALTING

- Дешевая недвижимость в Испании - какая она? И где ее можно купить?

- Если говорить о недорогой недвижимости, то здесь очень сложно дать однозначный ответ, потому что все относительно.

Можно с уверенностью сказать, что Времена, когда в Испании можно было купить студию или квартиру за 30 000-40 000 евро, остались в прошлом - сейчас речь идет о суммах в 2-3 раза больших. Найти доступную и в то же время достойную недвижимость в Испании сейчас довольно сложно, поскольку спрос на такое жилье очень высок, а действительно приличные объекты продаются в считанные дни. 

Если говорить о местоположении, то идеальным местом для покупки недорогой недвижимости может стать Торревьеха и другие подобные ей города на побережье Коста-Бланка, например, Гуардамар-дель-Сегура или район Ориуэла-Коста. Здесь можно найти как недорогие апартаменты с 1-2 спальнями, так и небольшие бунгало по доступной цене. При этом море, пляжи и отличная инфраструктура находятся совсем рядом.

Если брать упрощенные цифры и минимальный бюджет для покупки недвижимости в Испании (однокомнатная или двухкомнатная квартира), то стоимость сильно варьируется в зависимости от города. 

Я дам примеры минимального бюджета для приобретения ликвидного жилья в городах, где мы делаем больше продаж: в Торревьехе она начинается от 85 тысяч евро, в Аликанте - от 100 тысяч, в Бенидорме и окрестностях - от 180 тысяч евро, в Валенсии и Малаге - от 200 тысяч, в Марбелье и окрестностях - от 250 тысяч евро.

- В каких регионах лучше покупать жилье для себя, а в каких - инвестировать?

- Все зависит от ваших предпочтений. Кто-то хочет жить в большом городе, а кто-то в уютном городке; для кого-то важно море, а для кого-то оно ни в коем случае не является обязательным условием. 

Если вы ищете недвижимость для проживания с семьей Первое, на что стоит обратить внимание, - это хорошая инфраструктура (школы, больницы, детские клубы и т. д.); кроме того, нужно убедиться, что район относится к благополучным, и у вас не будет проблемных соседей. 

Среди тех, кто имеет небольшой стартовый капитал, мы наблюдаем высокий спрос на покупку недвижимости "для себя" в Торревьехе и окрестностях. Мы наблюдаем большой скачок запросов покупателей в Валенсии: она привлекает молодых иммигрантов, а также семьи со старшими детьми, для которых существует перспектива поступления в университет.

Покупатели с доходом выше среднегоОни выбирают Коста-дель-Соль и окрестности Марбельи. Это объясняется не только стоимостью жилья на этом рынке, но и наличием лучших частных школ, обилием спортивных сооружений и школ, теннисных кортов, полей для гольфа и всевозможных развлечений, а также престижностью этого места, известного во всем мире.

Купить квартиру в Испании до 30 000 евро уже нереально? Эксперт рынка о ценах на недвижимость в Испании, окупасах и лучших регионах для инвестиций

- Развитие инфраструктуры также относится к инвестиционной недвижимости, но здесь стоит различать, планируете ли вы снимать жилье на длительный срок или для туристической аренды.

Например, ТорревьехаОн идеально подходит как для долгосрочной, так и для туристической аренды, поскольку имеет очень удачное расположение и в последние два года испытывает чрезвычайно высокий спрос на съемное жилье. Здесь, как я уже упоминал, стартовая цена квартиры в аренду составляет 85 тысяч евро.

В БенидормеВам нужно решить, хотите ли вы сдавать жилье семьям или туристам - от этого зависит выбор района. В Марбелье, Эстепоне, Бенальмадене на Коста-дель-Соль нет откровенно неблагоприятных районов для покупки арендного жилья.

В таких городах, как Кальпе, Альтеа, Дения, здесь хорошо жить временно, наслаждаясь красивой природой и спокойствием курортов, но можно выбрать и объекты для аренды (учитывая, что цены здесь гораздо выше, чем, например, в Торревьехе). 

МадридОн хорошо подходит для инвестиций в доходную недвижимость - квартиры и апартаменты для деловых людей, цифровых кочевников, студентов. Правда, сумма инвестиций здесь гораздо выше, чем в более дешевых районах. Но и прибыль больше.

- Как обстоят дела с коммунальными платежами в стране? Можно ли привести примеры?

- Коммунальные платежи в Испании - это электричество, вода, газ, вывоз мусора, оплата коммуналки*. Отдельно стоящие дома не имеют коммунальной зоны, соответственно, и плата за нее не взимается. Размер платы за коммуналку зависит от наличия на территории жилого комплекса различных удобств: бассейна, сауны, тренажерного зала и т. д.

Средняя плата может составлять 50-300 евро в месяц в регионе Коста-Бланка и выше - на Коста-дель-Соль в элитных закрытых охраняемых урбанизациях*. 

Электричество в Испании не дешевое, но по меркам ЕС цены вполне доступные - от 80 евро в месяц и выше. Вода - около 150 евро за 3 месяца. Плата за вывоз мусора составляет 30-150 евро в год.

* Комунидад (исп. comunidad) - это сообщество собственников жилья в многоквартирном доме или комплексе таких домов. В комунидаде есть выборный орган управления, который принимает решения по управлению и содержанию общего имущества - подъездов, лифтов, придомовой территории и т. д. Члены комунидада ежемесячно платят взносы на содержание и ремонт общего имущества.

* Урбанизация (urbanización) - это закрытый жилой комплекс, который может располагаться как в черте города, так и за его пределами. Он состоит из группы домов, окруженных общей придомовой территорией. Как правило, это охраняемая территория с такими удобствами, как бассейны, зоны отдыха и спортивные площадки.

О покупке недвижимости, налогах и ипотеке

- Можно ли купить недвижимость в Испании без гражданства? В целом, что нужно для покупки недвижимости в Испании, если вы иностранец? 

- Недвижимость в Испании доступна практически каждому - ее можно приобрести как без гражданства, так и без вида на жительство. 

Вам необходимо предоставить документы, подтверждающие официальный доход, получить идентификационный номер иностранца (NIE) и открыть счет в одном из банков Испании. Купить квартиру в Испании за наличные невозможно. 

Важно. В настоящее время россияне и белорусы не открывают банковские счета, поэтому покупка вторичной недвижимости возможна с помощью криптовалюты и ряда других инструментов.

- Каких налогов мне следует ожидать при покупке и владении недвижимостью?

- Основные налоги, которые платит покупатель жилой недвижимости в Испании, включают НДС (IVA) в размере 10% - уплачивается при покупке новостройки, и налог на передачу собственности (ITP) - при покупке второго дома (7-10%, в зависимости от региона). 

В список также входят гербовый сбор (IAJD) и государственная пошлина за регистрацию сделки купли-продажи в Реестре собственности. Это займет 3-4% от общей стоимости.

Основным налогом для владельцев недвижимости является ежегодный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)). Он начисляется и уплачивается по единой схеме резидентами и нерезидентами. Ставки устанавливаются на муниципальном уровне: от 0,3 до 1,3% от кадастровой стоимости объекта.

- Кто из иностранцев чаще всего покупает недвижимость в Испании? 

- По данным аналитики продаж нашей компании, которая работает с клиентами на 20 языках мира, большой объем приходится на покупателей из Великобритании, Польши, Украины, Финляндии, Франции, а также стран Балтии - Латвии и Литвы, в частности. Спрос со стороны последних значительно вырос за последние два года в связи с политическими и экономическими обстоятельствами. 

Мы поддерживаем высокий уровень продаж среди покупателей из США и Канады. Чаще всего клиенты из этих стран приобретают жилье с целью переезда и самостоятельного проживания, оправдывая это высокой стоимостью жизни, недвижимости и высокими налогами в своих странах. То же самое происходит и с немецкими покупателями.

Согласно статистике Регистраторов недвижимости (Registradores de la Propiedad) на 2023 год, больше всего недвижимости в Испании покупают граждане Великобритании, Германии, Франции, Марокко и Бельгии.

Купить квартиру в Испании до 30 000 евро уже нереально? Эксперт рынка о ценах на недвижимость в Испании, окупасах и лучших регионах для инвестиций

- Могут ли иностранцы взять ипотечный кредит на покупку недвижимости? 

- Да, иностранные граждане могут взять ипотечный кредит на покупку недвижимости в Испании практически на тех же условиях, что и граждане королевства. 

Но есть ограничения в отношении некоторых стран, например, Украины, России, Казахстана, Белоруссии - гражданам этих стран ипотека в Испании не выдается.

- Кстати, в последнее время почти во всех странах говорят об очень высоких процентных ставках по ипотеке. Как обстоит дело в Испании и как это влияет на рынок, цены и спрос со стороны покупателей? 

- Действительно, в последние годы наблюдался рост процентных ставок по кредитам, что было связано в первую очередь с ростом индекса Euribor. К октябрю 2023 года он достиг 4,16%. Рост был связан с несколькими факторами, такими как увеличение инфляции в Еврозоне, а также повышение ключевых ставок Европейского центрального банка в течение 10 месяцев.

Тем не менее, с октября ЕЦБ объявил о замораживании ставки, и к концу декабря она рухнула до 3,679%. Эксперты говорят, что Euribor продолжит снижаться, но не стоит ждать ее обвала, снижение будет постепенным. В то же время стоимость ипотечных кредитов может несколько снизиться. Сегодня средняя процентная ставка составляет от 4,5% в первые два года кредитования.

Испанские банки ужесточили выдачу ипотеки - в кредитах отказывают, спрос на квартиры падает

Об инвестиционной привлекательности рынка

- Чем привлекателен испанский рынок недвижимости для обычных покупателей и инвесторов? Можно ли, например, получить вид на жительство или гражданство с помощью таких инвестиций?

- Рынок недвижимости сегодня привлекателен для инвесторов, прежде всего, стабильностью, высоким потенциалом роста и гарантированным возвратом инвестиций. 

Что касается вида на жительство или гражданства, то в этом вопросе не стоит делать основную ставку на покупку недвижимости в Испании, поскольку сам факт владения недвижимостью здесь не дает вам права на получение вида на жительство и тем более гражданства. Есть, конечно, программа "Золотая виза", которая предполагает получение вида на жительство для всей семьи при покупке недвижимости стоимостью более 500 000 евро, но это подходит далеко не всем. 

Однако владение недвижимостью в Испании является дополнительным плюсом при запросе вида на жительство. В последние годы испанское государство значительно расширило программу получения вида на жительство, поэтому помимо "Золотой визы" существуют и другие, более "доступные" варианты переезда. 

Кроме того, цены на первичном и вторичном рынках, а также на аренду в Испании, стремительно растут, что, с одной стороны, является фактором в пользу покупки недвижимости в Испании, если вы собираетесь здесь жить, а с другой стороны, гарантирует хороший доход от сдачи недвижимости в аренду, если вы рассматриваете покупку с целью инвестирования. 

По нашим наблюдениям, в Рост стоимости жилья в самых популярных городах и регионах Испании составил не менее 25% за последний год. Эта динамика сохраняется, поэтому недвижимость в Испании остается ликвидной и представляет собой одну из самых выгодных инвестиций, на мой взгляд. 

- Сколько можно заработать на недвижимости в стране и каковы способы сделать это?

- Основной и самый популярный способ - это сдача недвижимости в аренду, как туристическую, так и долгосрочную. Если взять среднюю урожайность за год, то она составит от 5 до 8%. Есть и более выгодные инвестиции - до 12%, но таких предложений немного и они имеют свои особенности. 

Если говорить о долгосрочной аренде, то цены на нее в Испании растут очень быстро, а предложение весьма ограничено, особенно в районах с высоким спросом. Это дает большой потенциал для инвесторов. 

Еще один способ заработка - покупка и перепродажа недвижимости, которая позволяет зарабатывать на увеличении стоимости. Этот способ особенно популярен на рынке новостроек. 

Об аренде и феномене "окупаемости"

- Теперь перейдем к аренде жилья, как развивается этот рынок в стране? За сколько в среднем сегодня можно снять квартиру в столице и других регионах? Изменилась ли ситуация за последние полгода/год, и если да, то как?

- Ситуация с арендой жилья в Испании меняется практически каждый день, цены стремительно растут, а предложение сокращается. В некоторых городах, например в Мадриде, правительство принимает меры по снижению напряженности на рынке аренды, чтобы вывести на рынок больше доступного жилья. Для этого принимаются меры по поддержке собственников. 

В целом, сегодня в Испании довольно сложно найти хорошее жилье в аренду по низкой цене, а владельцы предъявляют все более жесткие требования к потенциальным арендаторам.

Средняя стоимость аренды в Мадриде, по данным портала enalquiler, составляет 2 316 евро в месяц, в Барселоне - 2 559 евро, в Торревьехе - 812 евро, в Малаге - 1 336 евро, в Марбелье - 5 861 евро в месяц.

"Нам отказывали в аренде не менее 7 раз". Личный опыт: Как семья из Казахстана переехала в Испанию

- Сталкивались ли вы в своей практике с проблемой сквоттеров в Испании? Как вы можете прокомментировать это явление на рынке?

- Феномен так называемых "выплат" отпугивает многих потенциальных покупателей недвижимости в Испании. Есть такая жуткая история: он пошел за хлебом, вернулся, а кто-то уже завладел квартирой. Но, исходя из нашей практики, страх перед расплатой сильно преувеличен. 

Проблема действительно существует, это нельзя отрицать, но захватчики предпочитают пустующее жилье, в основном банковскую недвижимость. Кроме того, вы можете легко защитить себя с помощью современных систем безопасности и бронированных дверей - сквоттеров такая недвижимость не интересует. 

Кроме того, уже наметился определенный прогресс в области законодательства, касающегося захватчиков домов: Конгресс рассматривает законопроект о срочном выселении окупов в течение 24 часов и введении уголовной ответственности за это преступление. 

- Что, по вашему мнению, можно ожидать в будущем, исходя из текущей ситуации на рынке?

- Мы ожидаем дальнейшего роста объемов продаж, особенно со стороны иностранных покупателей, возможного снижения, пусть и небольшого, ставок по ипотеке, стабильного роста спроса на элитную недвижимость, а также увеличения количества сделок с криптовалютами.

Автор

Купить квартиру в Испании до 30 000 евро уже нереально? Эксперт рынка о ценах на недвижимость в Испании, окупасах и лучших регионах для инвестиций

Юлия Янукович Главный редактор

Я отвечаю за работу редакции. Я пишу экспертные интервью и путеводители.

Источник

Добавить комментарий

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить вам наилучшие возможности для работы на нашем сайте. Нажав кнопку "Принять", вы соглашаетесь с использованием нами файлов cookie.

Принять
ru_RURussian