В каких городах Германии продаются самые дорогие и самые дешевые квартиры? В какие виды немецкой недвижимости стало популярно инвестировать в последнее время? Как менялись цены на жилье за последние 10 лет и как изменится эта динамика в 2023 году? Ответы на эти вопросы с цифрами и подробностями - в нашем экспертном материале.
Ирен Верховецкая, генеральный директор компании "Эстейт-Сервис24", рассказал нам о самом резком падении цен в Германии, процентных ставках и стоимости недвижимости в семи крупных немецких городах.
О динамике цен на недвижимость в Германии
- 2023 год стал необычайно сложным для индустрии недвижимости: пассивность в финансировании, стагнация в сделках, дальнейший рост стоимости строительства, "заморозка" проектов, волна банкротств риэлторских компаний и т. д.
Цены на недвижимость в Германии в последние годы стабильно растут - на 8-10% до конца 2022 года. С 2023 года спрос на жилую недвижимость, который в несколько раз превышал предложение, несколько снизился из-за таких факторов, как повышение процентных ставок с 1% до 4%, инфляция, ужесточение критериев выдачи кредитов и изменение требований в энергетике зданий. Однако нельзя сказать, что цены значительно снизились.
В то время как цены в престижных районах остаются стабильными, начиная с 2023 года наблюдается небольшое снижение цен - в среднем на 10%-15% на квартиры в некоторых районах (особенно на недвижимость (квартиры и дома), нуждающуюся в ремонте).
Процентные ставки снизились до 3,5%. Это говорит о том, что ситуация стабилизировалась и дальнейшего снижения цен на жилую недвижимость, особенно в крупных городах Западной Германии, ожидать не стоит. Прежде всего, это связано с постоянным притоком трудоспособного населения и нехваткой земли для строительства жилых домов. Соответственно, в долгосрочной перспективе цены на недвижимость будут расти.
Желающие приобрести вторичную недвижимость могут рассчитывать на определенную скидку, однако здесь следует учитывать стоимость ремонта - на данный момент она составляет около 500 евро за квадратный метр жилой площади.
- Как развивались цены на недвижимость в 2023 году?
- По данным Федерального статистического управления, в 2023 году произошло самое резкое падение цен на недвижимость в Германии за последние 23 года - В третьем квартале 2023 года они снизились на 10,2% по сравнению с предыдущим годом.
В среднем дома подешевели на 12,7%, а квартиры - на 9,1%.
В Мюнхене цены на квартиры в 3 квартале 2023 года снизились на -15,25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, немного уступая Ганноверу (-14,02%) и Штутгарту (-13,78%).
Цены на частные дома в Мюнхене снизились на -10,84% в 3 квартале 2023 года. За ним следуют Гамбург (-9,77%) и Дюссельдорф (-8,55%). Меньше всего цены на жилье упали в Дрездене (-3,22%).
Гамбург, Германия
О стоимости квартир и домов в немецких мегаполисах
- Самое дешевое жилье можно найти в Дортмунде. Там недвижимость стоит в среднем 2 300 евро за квадратный метр.
Самая дорогая вещь по-прежнему находится в Мюнхене - Здесь вам придется заплатить в среднем 8 400 евро за квадратный метр.
То есть за 2-комнатную квартиру площадью 60 квадратных метров в Дортмунде вы заплатите 138 000 евро, а в Мюнхене квартира такой же площади будет стоить 504 000 евро.
Ниже представлены цены на жилую недвижимость в ТОП-7 городов Германии. Города Германии, имеющие наибольшее значение для индустрии недвижимости, называются "большой семеркой".
Мюнхен
В настоящее время цена на квартиры в Мюнхене за квадратный метр составляет в среднем 8 400 евро, на дома - в среднем 8000 евро.
Франкфурт-на-Майне
Порядок цен во Франкфурте-на-Майне сейчас таков: при покупке квартиры цена за кв.м. составляет в среднем 5 800 евро, в случае покупки дома - около 5 100 евро за "квадрат".
Берлин
В настоящее время цена квадратного метра для квартир в Берлине составляет в среднем 5 100 евро, для домов - около 5 130 евро.
Гамбург
Стоимость квадратного метра в Гамбурге в настоящее время составляет в среднем 5 800 евро при покупке квартиры и около 5 000 евро при покупке дома.
Штутгарт
В настоящее время цена на квартиры в Штутгарте за 1 кв.м. составляет около 4800 евро, на дома - в среднем 5200 евро.
Дюссельдорф
При покупке квартиры в Дюссельдорфе вам придется заплатить в среднем 4 500 евро за квадратный метр, когда покупка дома - около 4 600 евро за 1 кв. м.
Кельн
В Кельне "квадрат" стоит 4 700 евро, если вы покупаете квартиру, и 4 400 евро, если вы покупаете дом.
Расположение и состояние объекта недвижимости являются решающими факторами для точной оценки его стоимости.
Топ-5 городов Германии: опытные консультанты о плюсах и минусах жизни в Берлине, Мюнхене, Гамбурге, Штутгарте и Лейпциге
О классификации местоположений
- В Германии существует классификация по месту расположения:
К категории И относятся вышеупомянутые мегаполисы с очень высоким спросом на недвижимость и очень высокими ценами.
Города с местоположением B это крупные города большого национального и регионального значения с населением от 250 до 600 тысяч человек. Как правило, они расположены рядом с городами ТОП-7. Среди них, например, Лейпциг, Нюрнберг, Мангейм, Висбаден, Ганновер и другие.
Города с местоположением С - Это города с ограниченным национальным, но большим региональным значением с населением от 100 до 250 тысяч человек. К ним относятся Вупперталь, Киль, Майнц, Фрайбург, Аугсбург и др.
Некоторые эксперты критикуют эту классификацию, поскольку она недооценивает уникальные преимущества рынков жилой недвижимости малых и средних городов.
Например, есть города, которые относятся к одной категории, но их все равно сложно сравнивать, так как они расположены в разных регионах. Как мы уже говорили, недвижимость в Восточной Германии менее ликвидна - здесь наблюдается большой отток трудоспособного населения из небольших городов, чего нельзя сказать о городах и селах Западной Германии.
Франкфурт, Германия
О приобретении недвижимости иностранцами
- Как можно иностранцы покупают недвижимость в Германии? Какие трудности могут возникнуть?
- В целом, процесс покупка недвижимости в Германии не представляет сложности для иностранцев. Иностранцы не ограничены в покупка местной недвижимости, как при выборе типа недвижимости, так и при выборе местоположения. Это отличает Германию от таких стран, как Австрия или Швейцария, где необходимо получать разрешение специальной комиссии по землеотводу. Основным требованием на немецком рынке является подтверждение происхождения средств.
Для приобретения недвижимости в Германии от покупателя требуются следующие документы:
- копия документа, удостоверяющего личность потенциального покупателя, или копия выписки из торгового реестра компании (в случае приобретения объекта юридическим лицом);
- справка из банка о состоянии счета, которая будет служить подтверждением серьезности ваших намерений в приобретении недвижимости и должна быть представлена при резервировании объекта.
Однако теперь гражданам России и Беларуси приходится сталкиваться с большими трудностями, когда покупка недвижимости в Европе, в частности, в Германии. Это возможно при соблюдении определенных условий:
1) Если у вас нет вида на жительство в Европе (Италия, Греция, Испания и другие страны), но вы уже открыли счет в европейском банке и на нем достаточно средств для оплаты стоимости недвижимости и расходов на приобретение, вы можете купить частную или коммерческую недвижимость в Германии. Клиент может распоряжаться своими деньгами в любой сумме, которая уже была на счете (если он не включен в санкционные списки граждан, чьи счета заморожены).
2) Если у вас есть вид на жительство в ЕС (неограниченный по времени), вы имеете право: переводить неограниченную сумму на счет, получать кредит в немецком банке, инвестировать деньги в акции - то есть совершать любые операции наравне с гражданами Германии.
3) Если у вас есть счет в стране, не входящей в ЕС - Турции, Грузии и других.- Банки вряд ли захотят открыть для вас счет в Германии, поскольку тщательная проверка происхождения средств - слишком трудоемкий процесс, к которому немцы сейчас относятся с опаской, чтобы избежать рисков. Но если у россиян и белорусов достаточно средств и прозрачная история их происхождения, то вероятность открытия банковского счета в немецком банке составляет 50/50.
Граждане других стран СНГ (Грузии, Казахстана и т.д.) не ограничены в открытии счетов и переводе денег из других стран, при условии обязательного условия - подтверждения происхождения средств. Для граждан Украины существует проблема вывода денег из украинских банков.
Как купить недвижимость в Германии: подробное руководство
О недвижимости, которая пользуется большим спросом
- Жилая недвижимость в Германии всегда пользовалась большим спросом, как для собственного использования, так и для сдачи в аренду. Прежде всего, это квартиры, пакеты квартир, многоквартирные дома (в зависимости от бюджета).
Почему именно жилая? Следует понимать, что Германия - экономически развитая страна с высоким уровнем жизни и, соответственно, высокой стоимостью недвижимости (примеры цен мы приводили выше). На сайте С одной стороны, жилая недвижимость приносит меньший доход - около 3,5%, в то время как коммерческая недвижимость приносит 5-6%, но жилая недвижимость растет в цене быстрее.
Еще одна причина, по которой инвесторы вкладывают деньги в жилую недвижимость в Германии, заключается в том, что объекты этой категории всегда есть на рынке. Да, количество новостроек в центральных районах за последние 3-4 года значительно сократилось, так как свободных участков в крупных городах стало меньше, тем не менее, существует определенный выбор квартир, чего нельзя сказать о коммерческой недвижимости. Иногда наши клиенты ждут подходящего объекта около года, если планируют приобрести желаемый тип коммерческой недвижимости в конкретной локации.
Помимо жилой недвижимости, коммерческая недвижимость с долгосрочными договорами аренды с надежным арендатором пользуется постоянным спросом. Это может быть как офисное здание в крупных городах и их пригородах, так и сетевой супермаркет в небольшом немецком городке.
Как вы знаете, в Германии вся инфраструктура децентрализована - в каждой деревне есть свои торговые центры, бассейны, учебные заведения и поликлиники, то есть местное население пользуется всеми благами "цивилизации".Главное при выборе инвестиционной недвижимости в небольших городах - проанализировать экономическую ситуацию в регионе.
В целом можно сказать, что новые федеральные земли (Восточная Германия) не так надежны для инвестиций - в этих регионах наблюдается отток трудоспособного населения, соответственно, есть риск, что здание будет пустовать, когда арендатор уедет.
- В какие отрасли стало популярно инвестировать совсем недавно?
- В последние годы особым спросом пользуется социальная недвижимость (квартиры и дома престарелых). Германия - страна с очень развитой социальной системой, на которую государство ежегодно тратит около 25% от ВВП. Таким образом, дома престарелых дают возможность получать стабильный гарантированный доход с хорошими перспективами роста.
Социальный рынок инвестиций в недвижимость в настоящее время находится на подъеме, в основном благодаря демографическим изменениям в Германии, которые сохранятся в стране в ближайшие десятилетия. Прогнозы показывают, что, несмотря на увеличение рождаемости в Германии в последние годы, население заметно "стареет", а это значит, что покупка квартир или домов для пожилых людей - это надежное сохранение капитала.
Кроме того, энергетическая инфраструктура, центры обработки данных и сектор здравоохранения становятся ключевыми областями для будущих инвестиций.
Инвесторы проявляют все больший интерес к расширению своего присутствия в этих регионах, чтобы удовлетворить растущую потребность в технологически продвинутых решениях в сфере недвижимости.
Спрос на энергоэффективные здания, адаптированные к изменению климата, будет продолжать расти.
Автор
Юлия Янукович Главный редактор
Я отвечаю за работу редакции. Я пишу экспертные интервью и путеводители.
Предоставленная информация от ESTATE-SERVICE24
Количество объектов: 152 Количество публикаций: 1 Написать в компанию
Russian 
English 
German 
Polish