Многие из вас наверняка что-то слышали о программе "CASE A 1 EURO", в рамках которой можно получить в собственность историческое здание в Италии всего за один евро. Вместе с экспертом по недвижимости Анастасией Ди Каприо и участником подобной программы мы разбираемся в важных вопросах и подводных камнях такой инвестиции: знают ли покупатели, что делают, и может ли покупка "бросового" объекта быть более выгодной, чем вложение в готовую недвижимость?
Почему итальянцы продают дома за один евро
В наше динамичное время, где постоянно что-то кардинально меняется, люди становятся все более прагматичными и все меньше верят в какие-то сказочные "уникальные возможности". Сейчас у руля стоит поколение, чья финансовая грамотность и скептицизм превосходят все прошлые вместе взятые. Людям важно построить стабильное настоящее и надежное будущее, поэтому все возможные решения просчитываются на несколько шагов вперед, чтобы оценить их успешность.
В эпоху осознанных капиталовложений и долгосрочных инвестиций в стабильные активы идея покупки дома за евро сразу выглядит как-то подозрительно: автоматически возникает вопрос "что с ним не так?". Неужели там кого-то убили и хотят переложить ответственность на особо доверчивых? Пара поссорилась, и один из них из вредности хочет лишить другого всего? Оказывается, все совсем не так.
Проект CASE A 1 EURO действительно существует в Италии уже более 10 лет и предлагает всем желающим приобрести недвижимость за символическую цену. Конечно, с рядом условий, но среди них нет необходимости брать на себя чужие преступления.
"Дом за евро" - это программа, направленная на возрождение заброшенных поселений, расположенных вдали от туристических маршрутов, и привлечение новых жителей в города и деревни. Многие муниципалитеты Италии время от времени предлагают жилье за символическую плату в обмен на реконструкцию или джентрификацию здания новым владельцем. В первую очередь в программе участвуют аварийные и поврежденные временем и запустением здания, но иногда можно встретить и относительно современные постройки (80-90-х годов), которые просто оказались не нужны владельцу, и он не намерен больше платить налог за лишнюю площадь," - говорит Анастасия Ди Каприо, агент по недвижимости в Италии.
Теперь, после некоторого перерыва, Италия снова готова предложить варианты домов для реставрации. В программе участвуют почти все регионы страны, и к проекту регулярно подключаются новые поселения из отдаленных муниципалитетов. Чаще всего к покупке предлагаются здания в действительно ужасном состоянии - например, пострадавшие от стихийных бедствий или заброшенные более полувека назад, но есть и более приятные варианты для привлечения инвесторов в регионы.
* Джентрификация это процесс преобразования неблагополучных или упадочных районов/деревень/городов в места для проживания среднего и высшего классов. Это происходит за счет привлечения более обеспеченных жителей и создания для них соответствующей инфраструктуры.
Дом за один евро никогда не будет домом за один евро.
Кто покупает руины и почему они это делают
Вопреки распространенному мнению, что люди покупают дома "по акции" вслепую и не знают масштабов трагедии, ведясь на красивую картинку, - большинство участников проекта делают это осознанно. Порог вхождения в программу довольно высок, а покупка участка за евро не дает права на получение вида на жительство, поэтому те, кто берет на себя такую ответственность, готовы к этому.
Рубия Дэниелс специалист по альтернативным источникам энергии из Калифорнии. В рамках программы она и ее семья уже купила пять домов за один евро, три из которых в 2019 году. То есть они уже полностью реконструированы и позволяют озвучить окончательную смету на реставрацию.
"В 2019 году мой муж увидел объявление о продаже домов за один евро на Сицилии, и уже через несколько дней я собрала вещи и отправилась в Италию, чтобы выяснить, правда ли это, и если да, то почему. Мы никогда раньше не слышали о такой программе и не интересовались ею, поэтому я кропотливо изучила этот вопрос на месте. Я объехал несколько городов, где в то время предлагалось жилье за евро, и меня привлек город Муссомели," Рубия рассказывает о начале путешествия.
Дело семьи Дэниелс привлекло внимание многих зарубежных СМИ, поскольку оно закрывает практически все вопросы, витающие вокруг покупка дома за символическую плату: люди - иностранцы, не стремились в Италию, не знали о таком проекте, но заинтересовались и "вписались" в него, и даже не один раз. Мы также пообщались с Рубией и узнали, как проходило первое строительство и почему они решили повторить его.
Все купленные дома расположены в городе Муссомели, в самом сердце Сицилии - он подкупал своей развитой инфраструктурой и большим потенциалом для ее расширения, а также живописными видами. Однако с начала 2000-х годов в городе наблюдается отток населения. Поэтому в 2019 году муниципалитет выставил на продажу более 100 пустующих домов, чтобы восстановить жизнеспособность города. Рубиа в шутку называет себя пионером возрождения муссомели.
Узнав историю города и корни региональной инициативы с "бесплатной недвижимостью", она решила стать одним из пионеров кампании и вложила деньги в первый дом. Поскольку сделка проходила лицом к лицу и без посредников, Дэниелс сразу поняла, во что вкладывает деньги, и не питала иллюзий по поводу объема работы и масштаба инвестиций.
Дом был полностью разрушен, часть крыши обвалилась и разбросала по всей площади то, что когда-то было жилыми помещениями. Тем не менее она решилась на эту покупку и вскоре приобрела еще два дома для своих детей. И даже после восстановления трех домов у семьи по-прежнему есть ресурсы и инициатива, чтобы продолжать участвовать в проекте.
"Муссомели действительно умирал. Только вдумайтесь - город был почти безлюден, а сто домов, выставленных на продажу для реставрации, находились примерно в одном месте. Эта часть Сицилии могла бы стать городом-призракомИ только благодаря этому проекту и вовлеченным в него сознательным людям, которые оказались готовы восстановить город, этого не произошло," Рубия делится.
Еще одна итальянская деревня продает дома по 1 евро
Мы уже отремонтировали три дома, и каждый из них обошелся в 20 000 евро.
Сколько на самом деле стоит дом в пересчете на евро
"Дом за один евро никогда не будет домом за один евро", Дэниелс сказал в интервью. В общей сложности один дом может обойтись более чем в 50 000 евро. Однако если вы владеете другими ресурсами - например, временем и контактами доверенных лиц, - эта авантюра может оказаться гораздо выгоднее, чем покупка готового дома, и к тому же она поможет стране.
За каждый дом вносится залог в размере €5 000., который является гарантией того, что вы выполните свои обязательства и проведете ремонт. В случае нарушения договора залог поступает в казну муниципалитета, а покупатель может получить штраф или даже лишиться права собственности.
Рубия была полна решимости - она собрала команду подрядчиков и сама координировала процесс на начальных этапах. Было вывезено более 50 грузовиков мусора, прежде чем помещение было освобождено и стало пригодным для любой работы.
Большая часть строительства велась под наблюдением на расстоянии, и Рубия объясняет свое спокойствие тем, что доверяет людям.
"Работа с местными строителями на расстоянии не была проблемой. Люди надежны сами по себе, они способны выполнить свою работу так, как это принято в их стране. Просто нужно контролировать свои ожидания, чтобы они не были завышенными"," Дэниелс отмечает.
Помимо страхового взноса, стоимость ремонта определяется только вашими возможностями и ожиданиями от дома - делаете ли вы его для жизни или для сдачи в аренду, есть ли у вас своя маленькая "итальянская мечта" или просто базовые представления о комфорте. На сайте Средняя стоимость ремонта для тех, кто включен в проект, составляет 15-30 тысяч евро. Муниципалитет никак не регулирует интерьер здания, единственное требование - сохранить исторический фасад здания и завершить реконструкцию в срок.
"Три дома уже отремонтированы, и каждый из них обошелся в 20 000 евро. Однако я все еще инвестирую в один из домов - его стоимость уже превысила 50 тысяч евро. Но это потому, что я планирую переехать сюда и жить в этом доме. Есть вещи, на которых действительно можно сэкономить без потери качества, но будьте готовы к тому, что реконструкция здания - это не только его покраска и покупка мебели," говорит Дэниелс.
После того как семья приняла участие в программе и восстановила несколько зданий, многие в Калифорнии и за ее пределами заинтересовались домом за один евро. Рубия в какой-то степени стала популяризатором восстановления городов и деревень путем инвестирования в заброшенные дома. Теперь она возит группы желающих на Сицилию и в другие регионы Италии.делится своим опытом и рассказывает, чего стоит ожидать от заключения такой сделки и как к ней подготовиться.
"70% потенциальных покупателей - это теперь женщины. Полагаю, это связано с тем, что они больше думают о пенсии, будущем и красивой старости"," - отмечает посол программы.
Как купить дом за один евро в Италии
Такая покупка действительно потребует от вас гораздо больше, чем один евро, но этого никто не скрывает. Вот такая удачная сделка со страной, где вы приобретаете дом, и городом или деревней, в которой он расположен, - деньги и джентрификация. Однако для того, чтобы решиться на такую покупку, нужно иметь четкий план действий, а также немного альтруизма - не каждый сможет и захочет восстанавливать из запустения дом, который даже не похож на дом на начальных этапах. Этот шаг требует стрессоустойчивости и времени. Тем не менее, если вы согласитесь на это, то уже через пару лет сможете наслаждаться домом у моря по вашему проекту.
"Купить дом по программе может любой желающий, в том числе иностранец из страны, с которой заключено двустороннее соглашение о возможности покупка недвижимость. Россия относится к таким странам. При заключении такой сделки от вас потребуется:
- Для оплаты услуг нотариуса и налога на переход права собственности, а также кадастрового обновления.
- Внести возвратный страховой взнос в качестве гарантии выполнения работ в срок - его размер может составлять от €1 000 до €5 000.
- Предоставьте план реконструкции объекта в течение срока, установленного муниципалитетом (6-12 месяцев с момента покупки).
- Получите все необходимые разрешения на проведение работ и приступайте к ним в сроки, установленные муниципалитетом.
- Завершить строительство в установленные сроки (почти везде максимальный срок реконструкции составляет 3 года)," - объясняет Анастасия Ди Каприо.
Автор
Констанция Пелевина журналист