Как купить недвижимость в ОАЭ

Объединенные Арабские Эмираты зарекомендовали себя как выгодное направление для инвестиций в недвижимость. В этой статье мы рассмотрим, как иностранцы могут приобрести недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах, а также осветим такие ключевые аспекты, как покупка недвижимости в Дубае, плюсы и минусы жизни там и многое другое. 

Плюсы и минусы жизни в ОАЭ

Арабские Эмираты обладают уникальным колоритом, влияющим на жизнь в ОАЭ, плюсы и минусы которого важно понимать при покупке недвижимости.

Преимущества:

• Безопасность: ОАЭ ежегодно входят в пятерку лучших мест в мире по уровню безопасности.
• Налоговая политика: в ОАЭ нет подоходного налога для физических лиц. Юридические лица с годовым оборотом менее 375 тысяч дирхамов ($102 тысячи) также освобождены от уплаты налога. 
• Инфраструктура: Страна предлагает современную инфраструктуру мирового класса, которая включает в себя высококачественные дороги, здравоохранение, образование и развлечения.
• Международное сообщество: ОАЭ - многонациональная страна с большим количеством экспатов из разных уголков мира. Это создает уникальную культурную атмосферу с разнообразными культурными мероприятиями, кухнями и традициями.

Недостатки:

• Высокая стоимость жизни: расходы на аренду жилья, образование, здравоохранение и повседневные нужды превышают средние показатели в большинстве стран мира.
• Климат: Жаркий климат может стать недостатком для тех, кто плохо переносит высокие температуры. Летом столбик термометра может достигать 50 градусов по Цельсию.
• Культурные различия: Основные культурные нормы в ОАЭ уходят корнями в исламские традиции, что требует от иностранцев соблюдения местных обычаев.

Особенности покупки недвижимости в Эмиратах

В ОАЭ иностранцы могут приобрести недвижимость в специально отведенных для этого районах, известных как "зоны свободного владения". Они утверждаются правительствами различных эмиратов и включают в себя такие популярные районы, как Dubai Marina, Пальма Джумейра и Центр Дубая в Дубае. 

Кто может купить недвижимость в ОАЭ

Покупка недвижимости в ОАЭ для россиян или других иностранцев может иметь ограничения в зависимости от эмирата. В главных центрах, таких как Дубай и Абу-Даби, больше всего зон с правом свободного владения недвижимостью. Но и средняя цена квартиры в Дубае относительно высока.

Виды владения недвижимостью

• Фригольд - это право полного владения недвижимостью на неограниченный срок. Владелец фригольда имеет право продавать, сдавать в аренду или передавать недвижимость по наследству, а также вносить изменения в базовую планировку.
• Аренда - это право владения недвижимостью в течение определенного периода времени, обычно от 30 до 99 лет. По истечении срока аренды право собственности может быть продлено или возвращено землевладельцу. В то же время такие вопросы, как перепланировка, содержание домашних животных и другие, требуют письменного разрешения владельца фригольда.
• Совместная собственность - это право нескольких лиц на совместное владение объектом собственности.

Свободные зоны в Дубае:

Обзор рынка недвижимости Дубая

Жилой Рынок недвижимости в ДубаеСамый известный эмират в составе ОАЭ - быстрорастущий и постоянно развивающийся рынок. Свидетельство тому - растущее количество сделок за последние три года.
Так, в 2023 году в Дубае было совершено более 128 тысяч сделок с жилой недвижимостью, что почти в 4 раза больше, чем в 2020 году.

* - данные представлены по состоянию на 05/06/2024 - дату проведения анализа

По состоянию на 6 мая 2024 года в Дубае уже завершено около 52 тысяч сделок с жилой недвижимостью, что является отличным стартом для этого года.

В структуре сделок с жилой недвижимостью преобладают квартиры - их доля на начало мая 2024 года составила 89%; соответственно, доля вилл составляет 11%.

* - данные представлены по состоянию на 05/06/2024 - дату проведения анализа

Структура по видам сделок выглядит следующим образом: 83% - сделки купли-продажи за счет собственных средств, 14% - сделки с привлечением заемных средств, 3% - сделки дарения недвижимого имущества.

* - данные представлены по состоянию на 05/06/2024 - дату проведения анализа

Стоит отметить, что сделки с привлечением заемных средств чаще всего совершаются при покупке вилл - около трети вилл от всех сделок с этим типом жилой недвижимости. В свою очередь, доля заемных средств в сделках с квартирами составляет около 13%.

Структура сделок по готовности жилья по состоянию на 6 мая 2024 года:

- в сделках с квартирами на дату анализа доля сделок с существующей недвижимостью (Existing Properties) составила 43%, с внеплановой недвижимостью - 57%;

- В сделках с виллами доля сделок с существующей недвижимостью (Existing Properties) составила 60%, с внеплановой недвижимостью - 40%.

Стоимость недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах

По состоянию на дату проведения анализа (6 мая 2024 года) В Дубае установлены цены на квартиры:

• Средняя цена на готовые квартиры (Existing Properties) составила 3800 Usd/кв. м, что на 10% больше, чем в 2023 году. Цены на квартиры в Дубае растут с 2020 года (изменение к 2020 году составило около +62% за квадратный метр), и теперь мы видим, что эта тенденция сохранится и в 2024 году.
• Средняя цена на строящиеся/проектируемые квартиры (внеплановая недвижимость) составила 5344 USD/кв.м, что на 4% больше, чем в 2023 году. 

В сегменте вилл ценовая ситуация выглядит следующим образом:

• Средняя цена квадратного метра в уже построенной вилле на дату анализа составляет 3135 Usd/кв.м, что на 10% больше, чем в 2023 году. В сегменте вилл, как и в сегменте апартаментов, цены растут с 2020 года.
• Средняя цена квадратного метра в виллах вне плана на дату анализа составляла 3931 Usd/кв.м, что на 11% больше, чем в 2023 году.

Не стоит забывать, что растущие цены на дубайскую недвижимость радуют инвесторов, но потенциальных покупателей могут заставить задуматься о том, не стоит ли им поискать более доступные варианты в других регионах Объединенных Арабских Эмиратов.

Перспективы и риски инвестирования в недвижимость Дубая: интервью с экспертом 

Ниже приведена сводная таблица с краткой информацией о стоимости жилья в других эмиратах ОАЭ, а также график с диапазоном цен на квартиры в эмиратах. Здесь стоит отметить, что Объединенные Арабские Эмираты - это федеративное государство, состоящее из нескольких абсолютных монархий, а эмираты Дубай и Абу-Даби являются наиболее открытыми в плане информации и данных о рынке недвижимости.

* - Данные взяты с сайта prian.ru

Эксперт по недвижимости инвестиции в Дубае: Золотая виза на 10 лет, налоги и ROI

Как купить недвижимость в ОАЭ иностранцу

Покупка недвижимости в ОАЭ иностранцем - процесс, требующий знания местного законодательства и особенностей рынка. Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в специально отведенных зонах, что дает им полное право собственности. Основные этапы включают в себя выбор объекта, проверку юридической чистоты сделки и подписание договора купли-продажи.

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в ОАЭ

Иностранцы из любой страны могут приобрести недвижимость в ОАЭ. Правила покупки могут несколько отличаться в разных эмиратах, но в целом система открыта для всех без гражданских ограничений.

Иностранцы могут приобрести квартиры, виллы, таунхаусы и земельные участки в зонах freehold. Наиболее популярными объектами являются квартиры и виллы в курортных комплексах и высококлассных жилых районах.

Граждане и компании Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC) имеют привилегии. По своим правам на приобретение недвижимости они приравниваются к резидентам ОАЭ и, как, например, в Дубае, не имеют территориальных ограничений. В других эмиратах, например в Шардже, им может потребоваться специальное разрешение местных властей.

Налоги на недвижимость в ОАЭ

Налоги в ОАЭ для иностранцев довольно мягкие - ярким примером этого является отсутствие подоходного налога для физических лиц. И хотя в стране нет ежегодного налога на недвижимость, покупателей ожидает ряд сборов при покупке и владении недвижимостью. 

НДС

С 2018 года в ОАЭ введен налог на добавленную стоимость (НДС) по ставке 5%.

Налог на переход права собственности

В Дубае нет налога на недвижимость, но есть единовременный налог на передачу права собственности, который составляет 4% (2% в Абу-Даби) от стоимости недвижимости. Как правило, покупатель и продавец платят его пополам. 

Дополнительные сборы

Если, например, налог на квартиру в Дубае заключается только в уплате НДС и передаче права собственности, то со сборами все обстоит несколько иначе. Вот их основные виды:

• Административный сбор: квартиры и офисы - 580 ($158) дирхамов, земля - 430 ($117) дирхамов, внеплановая недвижимость - 40 ($10) дирхамов.
• Регистрационный сбор: стоимость недвижимости менее 500 тысяч дирхамов - 2 тысячи дирхамов ($550). Если больше, то 4 тысячи дирхамов ($1 090).
• Плата за свидетельство о праве собственности составляет 250 дирхамов ($68).
• Агентские/риэлторские услуги. Законодательство ОАЭ предусматривает проведение сделок при обязательном посредничестве риэлторов. Размер взноса составляет 2% от стоимости недвижимости.

Ипотека и рассрочка в Эмиратах

Ипотека в ОАЭ доступна как для резидентов, так и для нерезидентов. Требования к последним гораздо выше. Они без особых проблем получат ипотечный кредит, если смогут покрыть 50% и более от стоимости приобретаемой недвижимости. В этом случае ипотека в Дубае предоставляется на условиях:

• Минимальная месячная зарплата, установленная банком (от $4 000 и выше) для работающих по найму. Годовой оборот - от 3 миллионов дирхамов ($816 тысяч) для самозанятых.
• Соответствие минимальному возрасту (25-30 лет) на момент подачи заявки и максимальному (65 лет) на момент погашения кредита.
• Возможность приобретения недвижимости, расположенной во всех эмиратах, для работающих по найму. И только в Абу-Даби и Дубае для самозанятых.

Если указанная цифра меньше, банки могут запросить ее: 

• Налоговые декларации за 2 года.
• Отчет кредитного бюро страны происхождения.
• Выписки с личного банковского счета за последние 12 месяцев.

Ипотека в Дубае для иностранцев, способных покрыть менее 20% стоимости недвижимости, гораздо сложнее. После потрясений мирового финансового кризиса лишь небольшое количество банков готовы брать на себя такие риски. 

При оформлении ипотеки взимается комиссия за организацию ипотеки в размере 1% от ее суммы и комиссия за оценку недвижимости в размере 2500-3500 дирхамов ($680-$950).

Рассрочка от застройщика

Рынок недвижимости в Дубае от застройщика, как и по всем ОАЭ, предлагает гибкие условия рассрочки. Платеж делится на две части: первая выплачивается в процессе строительства объекта, вторая - в момент его сдачи. Обязательным условием является первоначальный взнос от 10% до 20% от стоимости объекта. 

Страхование недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах

Страхование недвижимости в ОАЭ - важный аспект владения и управления недвижимостью, обеспечивающий защиту от различных рисков, таких как пожар, наводнение, кража и т. д. 

Основные виды страхования недвижимости:

• Страхование зданий. Покрывает ущерб от пожара, взрыва, стихийных бедствий и других чрезвычайных ситуаций.
• Страхование имущества. Покрывает ущерб или потерю мебели, электроники, одежды и других личных вещей в результате кражи, пожара или стихийных бедствий.

Дополнительные варианты страхования:

• Страхование ответственности перед третьими лицами (Liability Insurance). Повреждение имущества соседей, причинение вреда третьим лицам на вашей территории.
• Страхование потери дохода (страхование потери аренды). Компенсация потерянного дохода в случае, если недвижимость становится непригодной для проживания или сдачи в аренду в результате страховых случаев. 

Обслуживание недвижимости в ОАЭ

Содержание недвижимости в ОАЭ включает в себя ряд расходов и обязательств, которые необходимо учитывать при приобретении и владении недвижимостью. Одним из недостатков недвижимости в Дубае является более высокая стоимость ее содержания по сравнению с другими эмиратами.

Эксплуатационные расходы:

• Стоимость услуг. Размер определяется управляющей компанией - стоимость может варьироваться от 3 до 30 дирхамов за квадратный метр; 
• Коммунальные платежи. В среднем на двух человек приходится около 440-550 дирхамов ($120-$150). Телевидение и Интернет обойдутся еще в 300 ($81) дирхамов в месяц.

Налоги и сборы. Арендодатели обязаны платить муниципальный налог, который часто включается в арендную плату и составляет около 5% от стоимости аренды.

Страхование. Размер страховой премии варьируется от 0,1% до 0,5% от стоимости застрахованного имущества в год.

Как получить резидентскую визу в ОАЭ

ОАЭ предлагают несколько способов получения резидентской визы, включая визы для инвесторов в недвижимость, предпринимателей, профессионалов высокого уровня и пенсионеров. Вид на жительство в ОАЭ особенно востребован при покупке недвижимости. 

Условия получения резидентской визы через покупку недвижимости:

• Минимальная стоимость недвижимости должна составлять 1 миллион дирхамов ($272 тысячи). Важно, что сумма должна быть полностью выплачена, а недвижимость должна быть готова к заселению.
• Для получения визы необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, подтверждение финансовой стабильности и отсутствие судимости.
• Обычно виза выдается на 2 или 3 года с возможностью продления при сохранении права собственности. Для инвесторов, вложивших более 5 миллионов дирхамов, золотая виза ОАЭ выдается сроком на 5 лет.

Процедура получения визы:

1. Подайте заявление на получение резидентской визы в Иммиграционную службу ОАЭ. Это можно сделать через аккредитованных агентов или напрямую через портал правительства ОАЭ.
2. Получение сертификата здоровья после прохождения обязательного медицинского осмотра.
3. После одобрения заявки вы должны получить миграционную карту.
4. Получение этикетки в паспорт.

Резидентская виза в ОАЭ при покупке недвижимости может быть продлена до тех пор, пока сохраняется право собственности на недвижимость. 

Как получить гражданство ОАЭ

Правительство не спешит предоставлять гражданство ОАЭ иностранцам, и недвижимость в данном случае также не является веской причиной. 

Три основных способа стать гражданином Эмиратов:

• Натурализация: законно жить и работать в ОАЭ не менее 30 лет.
• Происхождение: если родители являются гражданами ОАЭ, то ребенок получает такое же гражданство независимо от места рождения.
• Брак (только для женщин): выйти замуж за гражданина ОАЭ.

Есть еще два способа, но со своими особенностями:

• Для инвестиций: инвесторы с внушительным капиталом и определенным сроком проживания в стране могут подать заявку на получение гражданства. Каждая заявка рассматривается индивидуально, а необходимые пороги проживания и инвестиционного капитала не разглашаются.
• За выдающиеся достижения: применяется к врачам, ученым, изобретателям и художникам. Основное требование - значительный и общепризнанный вклад в свою область (исследования, научная работа, внедрение инновационных подходов, международные награды). Врачи и ученые должны дополнительно прожить и проработать в ОАЭ не менее 10 лет.  

Процесс приобретения недвижимости в ОАЭ

Пошаговый процесс покупки квартиры в Дубае или другом эмирате в ОАЭ унифицирован. В случае удаленной покупки документы можно подписать и отправить через нотариуса или специальное агентство, которое занимается оформлением недвижимости на расстоянии.

1. Выбор недвижимости и проверка документов. Осмотрите объект недвижимости и убедитесь, что он соответствует вашим требованиям. Проверьте законность объекта и наличие всех необходимых документов у продавца.
2. Предварительное бронирование. Заключите соглашение о резервировании с продавцом или застройщиком. Внесите депозит в размере от 10% до 20% в качестве подтверждения намерений.
3. Заключение предварительного договора. Между покупателем и продавцом подписывается предварительный договор, в котором оговариваются условия продажи, цена и график платежей.
4. Заявка на получение сертификата NOC. Сертификат NOC (No Objection Certificate, NOC Dubai) выдается застройщиком или управляющей компанией. Он подтверждает отсутствие претензий между сторонами.
5. Подписание договора купли-продажи (Sales and Purchase Agreement, SPA). Стороны подписывают основной договор купли-продажи (контракт F). Он включает в себя описание недвижимости, цену и условия перехода права собственности. Срок действия такого договора обычно длится до полной оплаты и перехода права собственности.
6. Передача прав собственности.Регистрация перехода прав собственности происходит в офисе земельного департамента эмирата. После оплаты оставшейся части недвижимости покупателю выдается свидетельство о праве собственности - в Дубае это Title Deed Dubai. Если речь идет о покупке нового здания, Земельный департамент (DLD) выдает сертификат oqood dubai. Он преобразуется в свидетельство о праве собственности после внесения всех платежей в рассрочку.
7. Оплата государственных пошлин. При регистрации сделки в земельном департаменте взимается плата, обычно составляющая около 4% от стоимости недвижимости.
8. Завершение сделки.

Проверив наличие всех необходимых документов, включая свидетельство о праве собственности и все платежные документы, согласуйте с продавцом дату передачи недвижимости и получите ключи от объекта. С этого момента вы можете подавать заявление на получение резидентской визы на основании вашей недвижимости в ОАЭ.

Необходимые документы:

• Паспорта обеих сторон
• Виза на пребывание (если применимо)
• Предварительное соглашение
• Договор купли-продажи
• Сертификат NOC.

Особенности рынка аренды недвижимости в ОАЭ

Рынок арендной недвижимости ОАЭ имеет свои особенности и нюансы, которые следует учитывать перед покупкой недвижимости. 

Права и обязанности арендодателя:

• Владелец имущества обязан хранить жилье в хорошем состоянии, соответствующие описанным условиям на момент заключения договора.
• Обязательства по техническому обслуживанию и ремонту должны быть четко прописаны в договоре.
• Получение дохода от аренды облагается муниципальным налогом, который обычно составляет 5% от годовой стоимости аренды и взимается с арендатора, но перечисляется арендодателем.

Права и обязанности арендатора:

• Арендатор имеет право проживать в собственности без нежелательного вмешательства со стороны арендодателя.
• Арендатор и арендодатель договариваются о количестве отложенных чеков и сроках их предоставления. Обычно арендная плата вносится двумя, четырьмя или шестью чеками в год.
• Соблюдение условий пользования имуществом в соответствии с договором, включая ограничения на заселение, перепланировку и другие изменения без согласия арендодателя.

Регулирование арендных отношений:

• В ОАЭ существуют специальные суды, которые решают вопросы, связанные с арендой жилья.
• Индексация арендной платы регулируется муниципалитетом, который устанавливает максимально возможный процент повышения арендной платы в зависимости от ситуации на рынке.

Если говорить конкретно о недвижимости в Дубае, то там подводные камни чаще всего проявляются в возможных требованиях арендодателя оплатить аренду за год вперед одним чеком.

Где лучше всего покупать недвижимость в ОАЭ

Чтобы определить, где лучше жить - в Дубае или другом эмирате ОАЭ, - ниже приведена их краткая характеристика.

Дубай

К особенностям покупки недвижимости в Дубае можно отнести доступность жилья для иностранцев в специально отведенных для этого районах. Выгодно ли покупать недвижимость в Дубае? Да, это считается выгодным вложением средств, но стоимость квадратного метра в Дубае остается высокой по сравнению со многими другими эмиратами.

Популярные районы Дубая для покупки инвестиционной недвижимости

Абу-Даби

Город не менее развит, чем Дубай, а цены на недвижимость в среднем более привлекательны.

Шарджа

Шарджа предлагает более доступные цены на недвижимость по сравнению с Дубаем и Абу-Даби. Город известен своими культурными событиями и учреждениями.

Рас-эль-Хайма

Уникальное сочетание пляжей и гор для тех, кто ищет спокойствия. Правительство Рас-Аль-Хаймы предлагает различные стимулы для привлечения инвесторов, в том числе налоговые льготы.

Аджман

В Аджмане самые низкие цены на недвижимость в регионе, что в сочетании с близостью к Дубаю делает этот эмират привлекательным для тех, кто работает в Дубае, но предпочитает более спокойный и менее дорогой образ жизни.

Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости в ОАЭ

Можно ли получить вид на жительство в ОАЭ для покупки недвижимости?

Да, резидентскую визу в ОАЭ можно получить при покупке недвижимости стоимостью не менее 1 миллиона дирхамов ($272 тысячи). Виза в ОАЭ обычно выдается на 2 или 3 года с возможностью продления.

Как купить недвижимость в Дубае?

Покупка недвижимости в Дубае включает в себя следующие этапы: выбор объекта и проверка его законности; подписание предварительного соглашения и внесение депозита; получение сертификата NOC от застройщика; выплата оставшейся суммы и регистрация сделки в земельном департаменте; получение свидетельства о праве собственности.

Можно ли купить квартиру в Дубае без гражданства?

Да, иностранцы могут покупать квартиры в Дубае, не имея гражданства ОАЭ. Иностранные покупатели могут владеть недвижимостью в специально отведенных зонах freehold с полным правом собственности.

Что такое Золотая виза ОАЭ?

Золотая виза или золотая виза ОАЭ - это долгосрочная резидентская виза ОАЭ, которая выдается иностранным инвесторам, предпринимателям, специалистам в области науки и искусства, а также студентам. Вид на жительство в ОАЭ для покупки недвижимости получают инвесторы, вложившие более 2 миллионов дирхамов ($ 544 тысячи) в недвижимость. Он выдается на 5 или 10 лет и подлежит продлению.

Автор

Михаил Конон копирайтер

Я пишу информационные статьи о недвижимости, инвестициях, поиске работы и налогах.

Соавтор

Роман Томашевич Аналитика

Я показываю ситуацию на рынке недвижимости в графиках и цифрах.

Источник