Как купить недвижимость на Северном Кипре

Южная часть Кипра называется Республикой Кипр, а северная - Турецкой Республикой Северного Кипра (сокращенно ТРСК). В этой статье мы расскажем о Северном Кипре, налогах на недвижимость, о том, как купить эту недвижимость и стоит ли вообще вкладывать сюда деньги.

Плюсы и минусы Северного Кипра 

О преимуществах жизни здесь можно говорить долго:

• Недвижимость здесь дешевле, чем в большинстве европейских стран.
• Получить вид на жительство (ВНЖ) после покупки недвижимости несложно.
• Довольно низкие налоги: гербовый налог - 0,5% от стоимости недвижимости; налог на переход права собственности для иностранцев - 6% при регистрации договора купли-продажи и 6% при получении документа о праве собственности; налог на добавленную стоимость - 5%, налог на прирост капитала 2,8-4,7%, ежегодный налог - 1,25 турецкой лиры за каждый квадратный метр покрываемой площади.
• Местные жители привыкли жить медленно. Вы сможете отдохнуть от ритма большого города.
• Теплый средиземноморский климат. 
• Лето длится около восьми месяцев.
• Здесь 320-340 солнечных дней в году. 
• Дешевые фрукты, зелень, овощи.
• Многие жители острова говорят на английском и русском языках.
• Контингент. Приезжие - это обычные или богатые туристы, или инвесторы, потому что на Северном Кипре нет социальной программы по приему беженцев. 
• Северный Кипр - светское государство.
• Здесь много исторических достопримечательностей.
• Хорошая экология: здесь нет крупных промышленных предприятий.
• Торговля хорошо развита.
• Существует множество банков.
• Развитая транспортная инфраструктура: авиаперевозки, автобусы, микроавтобусы, морские перевозки.

Конечно, есть и недостатки:

• Одного вида на жительство недостаточно, чтобы официально устроиться на работу. Но это не главное для вас, если вы инвестор и/или планируете только отдыхать на острове, а не работать. 
• Территория небольшая, поэтому рабочих мест мало. Лучше работать удаленно.
• Поскольку спрос на жилье растет, цены на вторичную недвижимость выше, чем в странах Восточной Европы.
• Некоторые административные вопросы могут решаться медленнее, просто потому, что местные жители не привыкли спешить. 
• При определении владельца земли могут возникнуть бюрократические проволочки.
• Обслуживание в турецких банках дороже, чем в банках Северного Кипра. Об этом лучше узнать заранее.
• Зимой необходимо использовать обогреватели в помещении.
• Некоторые люди любят видеть снег зимой и яркую смену времен года. На Северном Кипре дело обстоит иначе.
• Для представителей "зеленого" общества может быть важно, что сортировка мусора происходит не везде.
• В кафе редко готовят супы. Если вы - столяр, вам придется готовить самостоятельно.
• На улицах много кошек и собак. Но, может быть, вам нравится быть рядом с животными?
• В пригороде может не быть тротуара.
• После нескольких бокалов вина разрешается садиться за руль - главное, чтобы алкоголь в крови не превышал 0,22 промилле. Поэтому будьте осторожны на дорогах.
• Левостороннее движение - наследие британской колонизации.

Международно-правовой статус Северного Кипра

ТРСК не признана международным сообществом, поэтому инвесторы могут сомневаться в законности покупка недвижимости на Северном Кипре. Стоит ли приобретать недвижимость в этих местах - решать вам. Мы лишь развеем некоторые мифы, чтобы вам было легче сделать выбор.

После военного конфликта 1974 года было решено переселить греков-киприотов на юг, а Турецкие киприоты переехали на севере. В то же время греки-киприоты получали в собственность аналогичные земли на юге или денежную компенсацию. Этот вопрос курирует Комиссия по недвижимости Турецкой Республики Северного Кипра, которой были переданы дела о претензиях греков-киприотов на северные земли. Европейский суд по правам человека объявил об этом решении 5 марта 2010 года. 

Допустим, вы покупаете землю, чтобы построить дом. Сначала государство должно одобрить разработку. После этого бывший владелец теряет свои права на эту землю. 

Перед сделкой купли-продажи информация о владельце земли берется из государственного земельного кадастра. Если этот владелец оказывается греком-киприотом, местом жительства которого стал юг Кипра, ему выплачивается денежная компенсация или предоставляется земля на юге острова. То есть бывший владелец не может потребовать от вас вернуть ему землю, так как государство уже все ему компенсировало. 

Чтобы избежать волнений, проверьте документы на землю с помощью юриста. Обычно проблем с покупкой не возникает недвижимостьНо при регистрации и получении документов могут возникнуть сложности. Ко всему прочему, это может занять много времени.

С июня 2023 года предпринимаются усилия по сокращению времени, необходимого для предоставления владельцам недвижимости документов о праве собственности. В частности, упрощение процедур постепенно внедряется как в Департаменте земельных и геодезических работ, так и в Департаменте городского планирования и жилищного строительства. 

По словам министра внутренних дел Константиноса Иоанну, зимой 2024 года стало возможным сократить время рассмотрения и выдачи документов на право собственности до трех месяцев. Ранее весь этот процесс мог занимать от года до трех лет.

Типы недвижимости на Северном Кипре

Типы недвижимости здесь такие же, как и в большинстве стран:

• От разработчика. Это первичное жилье (новостройки), которое сдается или продается только под чистовую отделку, то есть после косметического ремонта (в отличие от черновой отделки: бетонные стены, полы без стяжки). 
• Вторичная недвижимость.
• Коммерческая недвижимость (используются в коммерческой деятельности, не для проживания: офисы, магазины и т.д.).
• Инвестиционная недвижимость (предназначен для получения инвестиций в недвижимость на Северном Кипре. Она может быть жилой и нежилой).

Если вы структурируете недвижимость Объекты по форме, то это: квартиры, недорогие квартиры-студии, пентхаусы, отдельно стоящие виллы, виллы в жилом комплексе, таунхаусы, земельные участки.

Что будет дальше с рынок недвижимости на Северном Кипре? Мнение эксперта

Особенности недвижимости на Северном Кипре

Как уже упоминалось ранее, в Недвижимость готова к аренде или покупке после завершения строительства. С одной стороны, такой способ дороже. С другой стороны, это удобно: нет строительной пыли и мусора. При желании вы можете обсудить варианты отделки с застройщиком до ее начала. 

Поскольку холодных дней бывает мало, нет необходимости в дорогостоящем центральном отоплении. Зимой, конечно, придется сохранять тепло, но с этим справляются кондиционеры и обычные обогреватели. Это может быть дорого, но в любом случае дешевле, чем установка и обслуживание системы центрального отопления.

Из важных недостатков- отсутствие вентиляции. В новых зданиях на Северном Кипре она есть, но в большинстве жилых домов ее нет. Поэтому необходимо проветривать помещения, чтобы избыток влаги не привел к образованию плесени. А когда жарко, не стоит открывать окна.

Душевые кабины устанавливаются в санитарных узлах. Ванны встречаются крайне редко.

Установлены английские розетки, но переходники для них продаются в местных магазинах.

Солнечные батареи используются круглый год. Горячая вода подается из бойлера. Днем она нагревается от солнца, а в плохую погоду необходимо включить бойлер.

Налоги на недвижимость 

Недвижимость облагается налогами, некоторых из которых можно избежать, если разобраться в нюансах. Некоторые налоги платятся раз в год, другие - постоянно, а некоторые налоги существуют только в определенных регионах. Кроме того, в феврале прошлого года были внесены некоторые изменения, поэтому вопрос налогообложения придется изучить.

Так что ежегодный налог выплачивается один раз в год, а его стоимость зависит от размера покрываемой площади недвижимости. 1,25 турецких лир (1,25TL) налога уплачивается за 1 кв.м.

10 февраля 2023 года появился новый налог - на муниципальный сбор, который выплачивается в одном регионе - Искеле (северо-восток Фамагуста округ). Платеж является единовременным. Он оплачивается при покупке недвижимости.

Процент налог на передачу недвижимости от одного владельца к другому также увеличился. Теперь она составляет 6% от стоимости имущества (ранее она составляла 3%).

Появился новый налог, который касается иностранные покупатели. Это налог на регистрацию договора, равный 6% от стоимости недвижимости, указанной в договоре. Этот налог уплачивается независимо от того, первая это покупка недвижимости или вторая.

Гербовый сбор 

Гербовый сбор - это вид государственной пошлины, которая уплачивается за регистрацию договора купли-продажи недвижимости в земельном кадастре. Размер этого налога составляет 0,5% от стоимости недвижимости. Налог должен быть уплачен в течение 21 дня с момента подписания договора купли-продажи. Данный налог является единовременным и его ставка не меняется. Если вы покупаете недвижимость на Северном Кипре у моря стоимостью 120 000 фунтов стерлингов, это обойдется вам в 600 фунтов.

Коллекция трансформеров

Вы не сможете купить недвижимость на Северном Кипре, не заплатив сбор за трансформатор, потому что это налог на подключение коммунальных услуг, без которого использование жилья невозможно. Сайт размер платы за трансформатор варьируется от 1 500 до 3 000 фунтов стерлингов и, как правило, оплачивается за 3 месяца до получения ключей от застройщика.

Налог на прирост капитала (Налог на прирост капитала)

Покупая недвижимость на Северном Кипре, вы избавлены от уплаты налога на прирост капитала, поскольку ваша покупка, хотя и может стать инвестицией, на самом деле относится к статье расходов. Этот налог платит продавец недвижимости. Налог на прирост капитала - это единовременный налог. Его ставка зависит от того, кем является продавец: выступает ли он как частное лицо или как профессиональный продавец.

Физические лица могут не платить этот налог, если площадь земельного участка или дома не превышает 1 денюм (около 1000 кв. м). Если площадь участка больше, то за оставшуюся часть земли взимается плата в размере 2,8%. Интересно, что ставки налога могут меняться, если на участке растут рожковые или оливковые деревья.

Профессиональный продавец должен заплатить 4,7% от стоимости недвижимости. 

НДС при покупке недвижимости

Налог на добавленную стоимость (НДС или VAT) равен 5% от стоимости имущества. Обычно он уплачивается за три месяца до получения ключей, но возможны и другие варианты. Этот налог является единовременным и он ниже, чем в некоторых странах, где его величина может доходить до 20%. Возможно, этот факт сводит на нет отсутствие международного юридического признания Северного Кипра. В любом случае, политическая ситуация может измениться к лучшему, а строительство на Северном Кипре продолжится, и у вас будет время подумать о том, хотите ли вы купить здесь недвижимость.

Получение права собственности

Титул ([head] на турецком языке) - это основной документ, подтверждающий право собственности на недвижимость и саму землю. Поскольку существует некоторая путаница в вопросе о том, кому принадлежит земля на Северном Кипре, и в связи со статусом самого Северного Кипра, для простоты используется несколько титулов. Эти титулы условны, но они дают понять, что произошло с землей до вас. 

Название PRE-74 Это означает, что до 1974 года земельный участок принадлежал иностранцу или киприоту-турку. Здесь не может быть никаких спорных вопросов.

Большинство земель имеют название обменаДо 1974 года грек-киприот владел земельным участком на Северном Кипре, который получал равноценный участок в южной части острова. То есть вы можете купить этот участок, и правительство Северного Кипра гарантирует вам, что бывший владелец не потребует назад свои владения.

Название "Поводок говорится, что эти земли принадлежат Северному Кипру, и их нельзя купить, но можно арендовать на 49 лет. Таких земель немного.

Есть также земельные участки со спорными точками, которые имеют название TMD. Нет смысла вдаваться в подробности: просто не покупайте их.

Процесс получения титула длительный, и ускорить его невозможно. Сначала застройщик покупает участок земли, оформляет необходимые документы и получает право собственности. Затем строится объект недвижимости, например, жилой комплекс. Далее объект строится, вводится в эксплуатацию, и государственная комиссия выдает разрешение, чтобы застройщик мог разделить право собственности на комплекс на право собственности на каждую отдельную квартиру. 

Регистрация титула стоит около 500 фунтов стерлингов, а передача титула на ваше имя (или права собственности) - 6% от стоимости недвижимости или 12%, если вы иностранец (изменения вступили в силу 02/01/2023). Во времена Ковида правительство ТРСК временно снизило этот процент. Если вы решите продать купленную недвижимость, вы сможете вписать свое имя в договор купли-продажи только в том случае, если у вас есть право собственности на недвижимость.

Ипотека и рассрочка

Если у вас нет на руках всей суммы для покупки недвижимости, вы можете обратиться в банк. Первый взнос варьируется в пределах 10-50% от общей стоимости, чаще 30-50%. Проценты по кредиту начинают выплачиваться не сразу, а после сдачи объекта в эксплуатацию. Вы можете погасить кредит досрочно без штрафных санкций.

Вы можете оформить рассрочку от застройщика. Вы заключаете договор, оплачиваете 30% стоимости и выплачиваете остальную сумму без процентов в течение периода от одного до пяти лет. Выбирайте, какой вариант подходит именно вам.

Страхование имущества на Северном Кипре

Как и везде, наличие страховки избавляет от лишних забот. Особенно если вы не планируете жить в приобретенном жилье. Вы сами можете выбрать, от каких неприятных ситуаций вы хотите защитить свою собственность. И здесь необходимо учитывать особенности Северного Кипра. Маловероятно, что вас затопит дождями, а вот пожары от засухи вполне возможны. Но не забывайте, что Кипр - это остров, то есть он окружен водой. Много воды. 

Вы также можете застраховать сделку купли-продажи недвижимости от недобросовестных риэлторов и юристов, ведь во всем мире они в первую очередь пытаются обмануть иностранных покупателей, не знающих всех тонкостей местных законов.

Обслуживание недвижимости на Северном Кипре

Размер коммунальных платежей зависит от сезона и количества проживающих. Согласно опросу людей, недавно переехавших на Северный Кипр, оплата за квартиру 1+1 может составлять $50 в месяц, если вы живете вместе и разумно используете электричество и воду.

Чтобы не увеличивать расходы на обслуживание за счет оплата ремонта после аварийПомните о страховании на Северном Кипре.

Кроме того, не забывайте о дополнительных и, к сожалению, обязательных расходах - уплате налогов на недвижимость. Как уже говорилось, это ежегодный налог и единовременные налоги, которые уплачиваются при покупке/продаже недвижимости: муниципальный сбор, гербовый сбор, плата за трансформатор, налог на прирост капитала, НДС, налог на переход права собственности. В связи с изменением законодательства со временем могут вводиться новые налоги, о которых вы можете узнать в налоговой инспекции.

Как получить вид на жительство и гражданство Северного Кипра для покупки недвижимости

Вы можете получить вид на жительство (далее - ВНЖ) на год после покупки недвижимости. Каждые три года вид на жительство нужно будет продлевать, и в дальнейшем вы сможете предоставлять только документы, подтверждающие право собственности. Вот тут-то и пригодится выданный и оплаченный титул Северного Кипра. 

Вид на жительство позволяет пользоваться медицинскими услугами, находиться на территории Северного Кипра, не беспокоясь о визе. Вы можете иммигрировать и в конечном итоге получить гражданство. 

Процедура покупки недвижимости на Северном Кипре

Власти Северного Кипра стараются сделать все, чтобы в страну приходило все больше и больше иностранных инвестиций. Поэтому, есть даже возможность покупать недвижимость онлайн. Конечно, есть риск, что вы купите совсем не то, что видели на картинках, но если у вас нет времени приехать на Северный Кипр, можно довериться профессионалам. Конечно, безопаснее будет воспользоваться услугами тех застройщиков, риелторов, юристов, с которыми успешно сотрудничают ваши друзья или знакомые.

Итак, сначала вы составляете депозитный договор, прописываете условия сделки и оплачиваете депозит, отправляя деньги на расчетный счет клиента. Это важно. Всегда есть шанс, что клиент сбежит с вашими деньгами, но он гораздо ниже, чем если бы вы заплатили третьим лицам-посредникам. 

Далее вы полностью оплачиваете всю сумму и подписываете договор купли-продажи. При желании вы можете приехать на остров сами или оформить доверенность на юриста, который подпишет договор вместо вас. Также, по доверенности, третье лицо может подписать акт сдачи-приемки объекта.

При покупке в оффлайне вы можете выбрать недвижимость на месте или удаленно через Интернет. Затем, в любом случае, вы совершаете так называемый ознакомительный тур. Если недвижимость вам понравилась, вы начинаете обсуждать условия сделки, вносите задаток, после чего этот объект снимается с продажи. 

После этого вы нанимаете адвоката. Этот шаг необязателен, поскольку правительство ТРСК контролирует сектор недвижимости, но крайне желателен. Адвокат проверит право собственности на недвижимость и законность сделки, грамотно составит договор купли-продажи, поможет с оформлением документов или сделает все сам. 

Контракт регистрируется в Земельном кадастре в течение 21 дня после подписания контракта. Выплачивается вся сумма, гербовый сбор и другие налоги. Далее вы ожидаете приемки объекта с передачей ключей. 

Если при строительстве или косметическом ремонте были допущены ошибки, вы имеете право потребовать от застройщика их бесплатного устранения. Только после этого вы принимаете ключи и подписываете с застройщиком акт приема-передачи.

"Не обманывайтесь - дешевых квартир на Кипре давно нет". Эксперт по всем нюансам покупки недвижимости на Северном Кипре

Привлекательные районы Северного Кипра для покупки недвижимости

Хотя Никосия является столицей Северного Кипра, наиболее привлекательными для жизни городами являются Фамагуста и Кирения. Почему? Оба эти города большие и расположены на берегу моря. Никосия не имеет выхода к морю.

В Фамагусте находится Восточно-Средиземноморский университет, в котором обучается около 23 000 студентов. Приобретение жилой недвижимости здесь означает гарантированную возможность долгосрочной аренды, ведь студентам нужно где-то жить. Причем срок аренды составляет не менее года. Это удобно, так как вам не нужно каждый месяц искать арендаторов. 

Кирения удачно расположена на холме, поэтому всегда найдутся желающие поселиться в квартире с видом на море. Поскольку это место популярно среди арендаторов, стоимость аренды здесь высока.

Стоимость недвижимости постоянно растет, потому что на нее есть спрос. Это подтверждает ликвидность жилья. Единственный объект, который эксперты не рекомендуют покупать в качестве инвестиции, - это однокомнатная квартира. Их и так очень много. А квартиры 1+1, 2+1 гораздо меньше, что и ценится. В строящемся жилом комплексе цены на квартиры площадью 50-70 квадратных метров варьируются от $90 000 до $150 000. Вилла с лучшими характеристиками обойдется вам в $220,000-430,000. 

Вторичное жилье стоит дороже новостроек. Готовые квартиры площадью 80-100 кв. м будут продаваться за $160 000 - $190 000.

Цены на покупку и аренду жилья в разных городах Северного Кипра

Источники: numbeo.com , knews.kathimerini.com , en.arcadia.com .

В дополнение к мониторингу цены на недвижимость рынка и изучая подробности того, как получить вид на жительство при покупке недвижимости на Северном Кипре, узнайте, дорогая ли там сама жизнь. Сколько стоят продукты, без которых вы не можете обойтись? Насколько дорог бензин и сколько приходится платить за проезд в общественном транспорте? Согласно опросам, на еду и другие необходимые вещи тратится в среднем $700, если вы живете вдвоем и не страдаете обжорством. На Северном Кипре овощи и фрукты дешевые, погода солнечная, а значит, у вас будет достаточно энергии и вы не захотите переедать.

Часто задаваемые вопросы

Какие документы необходимы для приобретения недвижимости на Северном Кипре?

Необходимый минимум - документы, удостоверяющие личность (удостоверение личности, паспорт или загранпаспорт), и, конечно же, деньги или криптовалюта.

Как долго вы можете жить на Северном Кипре без вида на жительство?

Во время паспортного контроля в ваш паспорт ставится 90-дневная виза. При необходимости вам придется отправиться в Турцию и продлить визу там.

Что дает вам покупка недвижимости на Северном Кипре?

Вы можете получить вид на жительство и возможность остаться в ТРСК на год.

Как получить гражданство ТРСК при покупке недвижимости?

Сначала необходимо подать заявление на получение вида на жительство сроком на год. Затем его необходимо продлить (на 3 года). В целом, гражданство можно получить, если вы легально и непрерывно проживаете на Северном Кипре в течение 12 лет, покидая остров не более чем на 45 дней в году. Лучше уточнить особенности вашего случая в миграционной службе. Возможно, вы состоите в браке с гражданином ТРСК - это облегчит получение гражданства. Или вы официально трудоустроены - тогда вам нужно будет прожить на острове не менее 7 лет.

Автор

Анастасия Ромашкина Автор

Я пишу статьи на различные темы для иностранной аудитории. Например, статьи о недвижимости, эмиграции и так далее.

Источник