Как купить недвижимость в Германии: ситуация на рынке и процесс сделки

Купить дом в Германии может любой желающий. Местные жители будут иметь преимущество только в случае ипотеки, так как иностранцам необходимо внести гораздо больший депозит. В этой статье мы расскажем вам, сколько стоят квартиры в немецких городах, как их можно купить и какие сопутствующие расходы ожидать. 

Коротко о ситуации на рынке недвижимости Германии

С конца 2022 по конец 2023 года мы наблюдали падение цен на немецком рынке недвижимости. Особенно это было заметно в крупных городах, где до этого цены росли в течение многих лет. Причиной падения стало резкое повышение процентных ставок на рынке. 

С лета 2022 года Европейский центральный банк несколько раз повышал ключевую процентную ставку - это вызвало увеличение стоимости кредитования и привело к снижению спроса на недвижимость, а затем и к снижению цен на объекты, а также к увеличению количества предложений.

По состоянию на начало 2024 года рынок недвижимости Германии переживает ситуацию стабилизации и коррекции цен. Многие эксперты немецкого рынка сходятся во мнении, что такая тенденция будет наблюдаться на протяжении всего 2024 года и вплоть до 2025 года (при этом важно учитывать, что коррекция может происходить как в сторону повышения, так и в сторону понижения, в зависимости от влияния многих факторов). В свою очередь, в долгосрочной перспективе ожидается постепенный рост цен.

Поэтому, несмотря на нынешний спад, недвижимость в Германии по-прежнему считается надежной инвестицией - это касается в первую очередь крупных городов. 

А теперь о ценах.

Цены на квартиры в крупнейших городах Германии

Цены на жилье в крупных городах Германии (по данным платформы immowelt.de ): 

* Минимальные и максимальные границы представлены приблизительно, так как стоимость квадратного метра жилья сильно зависит от расположения, состояния, возраста и площади нужной вам квартиры.

Пошаговая процедура покупки недвижимости в Германии

Главным условием для совершения сделок с недвижимостью на немецком рынке является подтверждение легального происхождения средств, использованных для покупки объекта. 

Для приобретения жилой или коммерческой недвижимости в Германии потенциальный покупатель должен представить следующие документы:

• Копия документа, удостоверяющего личность (для физических лиц), или выписка из торгового реестра (для юридических лиц).
• Справка из банка о состоянии счета, подтверждающая наличие достаточных средств и серьезность намерений приобрести выбранный объект недвижимости. Данная справка необходима на этапе резервирования объекта.

Процесс покупки немецкой недвижимости выглядит следующим образом:

1. Поиск недвижимости

Конкуренция на немецком рынке недвижимости очень высока, а выбор объектов невелик. Поэтому будьте терпеливы и планируйте достаточно времени, чтобы найти нужный вам объект. 

2. Проверка объекта и его бронирование

Перед покупкой следует ознакомиться с земельным кадастром (Grundbuch) - там можно увидеть, кто владел выбранной вами недвижимостью раньше и владеет сейчас, есть ли на ней обременения и т. д. Не помешает также ознакомиться со следующими документами: уставом дома, протоколами собраний собственников, хозяйственным планом и расчетом коммунальных услуг.

После тщательной проверки забронируйте недвижимость, сделав продавцу предложение о покупке.

3. Открытие банковского счета

Вы можете оплатить операцию как с немецкого, так и с любого другого иностранного счета*.

* В настоящее время россиянам и белорусам сложно приобрести недвижимость в Европе, особенно в Германии. Однако это возможно при соблюдении следующих условий:

• Если у покупателя нет вида на жительство в Европе, но есть счет в европейском банке с достаточным количеством средств для покупки недвижимости и оплаты сопутствующих расходов, он может приобрести жилье или коммерческий объект в Германии. При этом он имеет право свободно распоряжаться деньгами на счете, если его счета не заморожены из-за санкций.
• Если у вас есть бессрочный вид на жительство в ЕС, покупатель может переводить неограниченные суммы, брать кредиты в немецких банках, инвестировать в акции и совершать любые другие операции наравне с гражданами этой страны.
• Если счет открыт в стране, не входящей в ЕС (Турция, Грузия и т. д.), немецкие банки, скорее всего, откажут в его открытии из-за сложностей с проверкой происхождения средств. Однако если россияне и белорусы имеют прозрачные источники дохода, вероятность открытия счета в немецком банке составляет около 50%.

Для граждан Украины проблемой является снятие денег в местных банках.

4. Заключение сделки

Для заключения всех договоров необходимо обратиться к нотариусу. Сразу после подписания договора купли-продажи нотариус направляет в земельный суд (Grundbuchamt) заявление о предварительной регистрации покупателя в качестве нового владельца.

5. Оплата

В Германии существует два популярных способа оплаты: оплата непосредственно продавцу или через доверительный счет нотариуса. Во втором случае нотариус создает специальный эскроу-счет, привязанный к конкретной сделке. После того как покупатель переводит туда всю сумму, нотариус перенаправляет ее продавцу. 

При всех вариантах оплаты продавец получает деньги только после того, как нотариус подтвердит, что все необходимые условия для покупки выполнены. К этим условиям относятся предварительная регистрация права собственности в пользу покупателя; получение справки из банка о разрешении на снятие обременения (если таковое имеется); а также получение разрешения от управляющего домом на куплю-продажу.

6. Регистрация нового владельца

После получения всей суммы нотариус направляет в земельный суд заявление об окончательной регистрации и одновременном снятии предварительной.

Все данные хранятся в электронном кадастре (земельном кадастре). Владелец имеет право в любое время запросить выписку из кадастра.

Процесс транзакции обычно занимает от двух до четырех месяцев.

Дополнительные расходы 

Дополнительные сборы являются существенной статьей расходов при покупке недвижимости в Германии. Они могут бытьоколо 10% (и даже больше) от цены покупки недвижимости. Перечислим эти сопутствующие расходы.

Налог на передачу имущества (Grunderwerbssteuer) 

Этот налог обычно составляет от 3,5% до 6,5% от цены покупки. Точная ставка зависит от того, в каком регионе вы приобретаете недвижимость. В Берлине, например, ставка составляет 6%, а в Мюнхене - 3,5%. 

Нотариальные услуги и регистрация собственности 

Примерная стоимость нотариальных услуг и регистрации собственности в земельном кадастре составляет 1,5-2% от цены покупки недвижимости. 

Вознаграждение агента по недвижимости (Maklerprovision) 

Покупатели недвижимости в Германии могут заплатить не более 50% от суммы вознаграждения, предназначенной для агента. Это правило действует в стране с декабря 2020 года, когда вступил в силу новый закон. 

Размер вознаграждения риелтора в Германии четко не прописан, но на местном рынке существует негласное правило, что максимальная сумма должна составлять 7,14%. Это означает, что вам, как покупателю, придется заплатить не более 3,57%. 

Топ-5 городов Германии: опытные консультанты о плюсах и минусах жизни в Берлине, Мюнхене, Гамбурге, Штутгарте и Лейпциге

Регистрация ипотеки

Иностранцы могут получить ипотечный кредит на покупку жилья в Германии, но им придется внести больший залог, чем жителям страны. Желательно иметь 20-30% от стоимости недвижимости в качестве собственного капитала. 

Оформление ипотеки в стране занимает около месяца, а кредиты обычно выдаются в среднем на 20 лет.

Процентная ставка по ипотеке в Германии сейчас составляет 3,5%.

Автор

Юлия Янукович Главный редактор

Я отвечаю за работу редакции. Я пишу экспертные интервью и путеводители.

Соавтор

Роман Томашевич Аналитика

Я показываю ситуацию на рынке недвижимости в графиках и цифрах.

Источник