Флоренция - уникальный город, окруженный холмами, виноградниками и оливковыми рощами; его богатое культурное наследие, красивая архитектура и высокий туристический потенциал привлекают не только частных покупателей недвижимости, но и мировые инвестиционные фонды. Об особенностях, тенденциях и перспективах флорентийского рынка недвижимости читайте в нашем обзоре.
О городе
Флоренция - административный центр региона Тоскана, расположенного в центре Италии. Город, окруженный холмами и равнинами, расположен в живописной долине реки Арно и занимает площадь 102,3 квадратных километра. Флоренцию называют экономическим, туристическим, промышленным и модным центром Италии. В ней проживает около 360 000 человек. В свое время город был колыбелью эпохи Возрождения и местом рождения таких всемирно известных личностей, как Леонардо да Винчи, Микеланджело, Боттичелли, Никколо Макиавелли, Америго Веспуччи, Данте Алигьери. Здесь жили и работали многие знаменитые художники, архитекторы, поэты, мыслители и ученые. С XIII по XVIII век во Флоренции правила знаменитая династия Медичи.
Столица Тосканы по-прежнему остается ярким центром искусства, культуры и гастрономии, привлекающим миллионы туристов каждый год. Зимы здесь мягкие и дождливые, а лето сухое и довольно жаркое. В июле и августе каменный город часто нагревается до высоких температур. Из-за жары и обилия туристов флорентийцы предпочитают в этот период перебираться поближе к морю. Поэтому некоторые магазины и рестораны могут быть закрыты.
Флоренция определенно ассоциируется с высоким качеством жизни, сочетая в себе прекрасные природные ландшафты, удобное расположение, а также богатые возможности для шопинга, гастрономических удовольствий и культурного отдыха.
Культурные достопримечательности
Благодаря своему богатому и насыщенному событиями прошлому Флоренция обладает таким количеством достопримечательностей, что ее не зря называют городом-музеем. Это настоящая шкатулка с архитектурными драгоценностями. Здесь находится великолепная галерея Уффици, где выставлены шедевры мирового искусства, базилика Сан-Лоренцо, ставшая усыпальницей семьи Медичи, исторический комплекс Палаццо Медичи-Риккарди, средневековый Палаццо Питти, старинный арочный мост Понте-Веккьо, базилика Санта-Кроче, в которой покоятся такие знаменитые итальянцы, как Данте Алигьери, Галилео Галилей, Микеланджело Буонарроти, Джоаккино Россини, Леонардо Бруни. Главный архитектурный символ города - собор Санта-Мария-дель-Фьоре, расписной купол которого виден практически из любой точки города. Над его созданием трудились лучшие архитекторы, скульпторы и художники Италии - Ф. Брунеллески, Ф. Цуккари и Дж. Вазари, Донателло, Никколо ди Пьеро Ламберти.
По сути, Флоренция сама по себе является итальянской достопримечательностью. Ее терракотовые крыши и старинные мосты, художественные галереи и современные арт-пространства, величественные церкви и соборы не перестают удивлять и восхищать туристов со всего мира. Даже многочисленные бомбардировки во время Второй мировой войны и разрушительное наводнение 1966 года, затопившее центр Флоренции, не смогли нарушить величие и уничтожить красоту этого города.
Покупки
Флоренция - один из центров итальянской индустрии моды. Здесь были основаны такие всемирно известные дома моды, как Salvatore Ferragamo, Emilio Pucci, Roberto Cavalli, Ermanno Scervino, Gucci. В городе расположено множество магазинов, шоу-румов и аутлетов. Центральные улицы Флоренции усеяны модными бутиками с брендовой одеждой. Помимо дизайнерской одежды и обуви, здесь можно приобрести ювелирные украшения, аксессуары и изделия из кожи. В 30 километрах от города расположен дизайнерский аутлет Barberino, где находится более 100 брендовых магазинов, в том числе: Prada, Dolce & Gabbana, Cavalli, Patrizia Pepe, Guess, Hugo Boss, Nike, Adidas и другие.
Гастрономия
Тоскана славится своей кухней, и Флоренция здесь не исключение. Итальянские гастрономические традиции безвозвратно влюбляют в себя многочисленных туристов. Во Флоренции кафе и рестораны местной кухни сосредоточены практически на каждом углу: Флорентийский стейк, тосканские антипасти, десерты и печенье, местные сорта джелато, флорентийский фастфуд lampredotto, представляющий собой бутерброд с коровьим желудком. Под старинным куполом городского рынка гурманы найдут сыры разной степени зрелости, изысканные трюфели, свежее оливковое масло, сочные фрукты и овощи, выращенные под итальянским солнцем.
Транспорт
Флоренция расположена в центре Тосканы и имеет хорошее транспортное сообщение с другими городами Италии и Европы, с которыми ее связывают автобусы и скоростные поезда. Аэропорт Америго Веспуччи принимает рейсы из Парижа, Вены, Мадрида, Амстердама, Барселоны, Цюриха и многих других европейских городов. В непосредственной близости от города находится еще несколько международных аэропортов. Основу городского транспорта составляют автобусы и трамваи. Такси стоит недешево, но хорошо развита услуга проката автомобилей.
Кто заинтересован в покупке недвижимости во Флоренции?
Флоренция всегда была одним из самых привлекательных мест для иностранных граждан с точки зрения покупки недвижимости. И дело не только в том, что она расположена в центре страны и из нее легко добраться в любую точку Италии. И даже не в статусе культурной столицы. Все больше иностранцев выбирают Флоренцию для постоянного проживания из-за возможности дать своим детям престижное образование, одно из лучших в Европе. В городе расположено несколько известных международных школ и университетов: Университет Флоренции, Академия изящных искусств, Школа транснационального менеджмента, Европейский университетский институт и другие. Во Флоренции также находится одна из самых крупных и современных больниц, специализирующихся, помимо прочего, на детской медицине.
Покупателей флорентийской недвижимости можно разделить на две категории. Первая - это люди, которые выбирают Флоренцию в качестве места для жизни или отдыха. Эта категория ценит тосканскую столицу за размеренный образ жизни, богатство культурных достопримечательностей и близость к таким известным местам, как винодельческая зона Кьянти или морские курорты, например Форте-дей-Марми.
Вторая категория - это люди, которые ценят Флоренцию с точки зрения инвестиций. Они вкладывают деньги в квартиры или виллы для сдачи в аренду, отели, коммерческие фонды. Благодаря круглогодичному потоку туристов со всего мира, доходность инвестиций может достигать 10%.
Основными иностранными покупателями являются англоговорящие граждане из США и Великобритании, а также представители ближайших европейских стран - Франции, Австрии, Германии. Американцы, британцы и жители Северной Европы также лидируют среди частных покупателей объектов в сегменте люкс, стоимостью более 1 миллиона евро.
Активный интерес проявляют и русскоязычные граждане. Как правило, это люди, которые уже не раз бывали в этом великолепном городе. Русский русский Во Флоренции есть прекрасный православный храм, находящийся под покровительством семьи Строцци - людей, которые чтят свои русские корни и прекрасно говорят на русском языке. Несмотря на сложности, вызванные политическими событиями, у россиян по-прежнему есть возможность приобрести квартиру в городе или виллу в окрестностях Флоренции. Особых ограничений на покупку недвижимости для белорусов и украинцев нет. Граждане Казахстана, не имеющие вида на жительство, на основании взаимных соглашений между странами, не имеют права приобретать итальянскую недвижимость. Единственный способ - зарегистрировать компанию в Италии и приобретать недвижимость на юридическое лицо.
Что предлагает рынок недвижимости?
В последние 10 лет рынок недвижимости во Флоренции характеризовался высоким спросом и небольшим количеством предложений. Многие объекты считаются трофейным имуществом из-за их недоступности и исторической ценности. В отличие от Рима или Милана, во Флоренции не так много интересных объектов, выставленных на официальную продажу. Если пентхаусы, квартиры с террасами на Лунгарно и другие подобные объекты появляются в продаже, они не попадают в рекламу, а продаются вне рынка - на закрытом рынке жилья.
Исторический центр Флоренции является объектом наследия ЮНЕСКО, поэтому здесь невозможно найти новые здания. Это обратная сторона статуса "города-музея". Но иногда на рынке появляются объекты в полностью отреставрированных старых зданиях. Новые здания обычно расположены далеко от центра.
Основной жилой фонд города представлен квартирами площадью от 50 кв. м, но среди предложений на рынке есть и объекты меньшей площади. Стоит отметить, что во Флоренции до сих пор сохранилось большое количество квартир с характерными высокими потолками и фресками.
Флорентийский настоящий рынок недвижимости предлагает недвижимость в разных ценовых категориях. В среднем стоимость недвижимости в историческом центре начинается от 4500 евро за квадратный метр. Но на рынке квартира в более-менее приемлемом состоянии будет стоить в среднем 7000 евро за квадратный метр. Квартиры после капитального ремонта в историческом центре стоят примерно 9000-10000 евро за квадратный метр. Видовые квартиры стоят дороже, стоимость квадратного метра может достигать 20000 евро.
Территориальное деление
Официально Флоренция делится на пять городских районов: Centro Storico, Campo di Marte, Gavinana-Galluzzo, Isolotto-Legnaia, Rifredi. В глобальном масштабе Флоренцию можно разделить на исторический центр и периферию. В свою очередь, исторический центр делится на несколько районов. Самые престижные из них - Лунгарни, расположенный вдоль берега реки Арно, и Ольтрарно, который находится на противоположном от исторического центра берегу реки. Сердце исторического города - улица Торнабуони с ее роскошными бутиками и ювелирными магазинами, а также главные площади. Холмы, возвышающиеся над Флоренцией, также считаются престижными местами.
Шумные и многолюдные туристические кварталы менее удобны для постоянного проживания. Ольтрарно и Лунгарни - привлекательные районы для жизни. Сердце исторического центра больше подходит для инвестиций.
Поклонникам загородной жизни, которые хотели бы жить в собственном доме, с виноградниками и бассейном, в окружении кипарисов и оливковых деревьев, стоит обратить внимание на близлежащие флорентийские холмы в 5-8 километрах от города. Например, живописный городок Фьезоле, расположенный в 20 минутах езды от Флоренции.
Туристический потенциал и перспективы краткосрочной аренды
Флоренция - один из самых посещаемых городов Италии, куда ежегодно приезжает около 11 миллионов туристов. Ее туристический потенциал настолько высок, что это стало проблемой для города. В последнее время ведутся разговоры о том, как решить проблему переизбытка туристов. В то же время это большой плюс для тех, кто инвестирует в аренду жилья для туристов. Флоренция в этом вопросе опередила всю Италию. Именно флорентийцы первыми стали сдавать свои квартиры туристам. Уже в 2015 году во Флоренции наблюдался бум краткосрочной аренды жилья на платформе Airbnb. В то время в Риме этот бизнес только начинал развиваться, а в Милане, пожалуй, он еще не был развит. Во Флоренции на 170 000 единиц недвижимости приходится 14 000 единиц с туристической арендой. Причем, согласно статистическому исследованию, распределение по городу неравномерно. Из всех квартир, сдаваемых в аренду на Airbnb, 76% расположены в историческом центре. Такая ситуация заставила городские власти задуматься о принятии мер по защите своих жителей. Так, в ближайшее время планируется установить минимальный срок пребывания в исторических районах, ввести налоговые льготы для поощрения постоянного проживания в таких местах, рассматриваются и другие ограничения.
Доходность средней квартиры во Флоренции составляет 3-4% в год при средней стоимость аренды 188 евро в день. Но на практике встречаются случаи, когда владельцы квартир зарабатывают до 10%. При этом они не пользуются услугами сторонних агентств. По сути, сдача квартиры туристам является для таких граждан основной полноценной работой без отпусков и выходных.
Тенденции рынка недвижимости
За последние 15 лет цены на недвижимость во Флоренции характеризовались стабильностью и постоянным небольшим ростом, который был зафиксирован с 2016 года. Даже по итогам 2023 года, когда наблюдалось значительное снижение количества сделок, в основном на периферии Флоренции из-за повышения ключевой ставки ЕЦБ, цены на недвижимость выросли на 0,8 - 1%. Все это является следствием инвестиционной привлекательности.
В последние годы на итальянский рынок массово выходят крупные инвестиционные фонды, которые выкупают целые здания, представляющие историческую ценность. Среди них американские фонды Blackstone, Colony Capital, Hines, английский Aermont Capital, а также китайские французские и немецкие компании. В этот нестабильный исторический период прослеживается явное стремление глобальных инвестиционных фондов вкладывать средства в тихую европейскую гавань, а не в молодые развивающиеся рынки. Возможно, потенциальным покупателям стоит последовать примеру профессионалов в этом деле.
Как уже говорилось выше, недвижимость во Флоренции является трофейным активом, и к ее покупке следует относиться не как к обычной сделке, а как к настоящей трофейной охоте. Если есть желание заполучить этот трофей, то следует рассмотреть все варианты, так как выбор будет невелик. Флорентийская недвижимость - это высоколиквидный актив, который в любой момент можно использовать и обналичить так же быстро, как банковский чек. Поэтому приобретение жилья в городе и его окрестностях можно с уверенностью рекомендовать как для личного пользования, так и для инвестиций.
Благодарим за помощь в подготовке материала наших экспертов в Италии:
Елена Двуреченская, директор ITALCASA
Дарья Журавлева, агент по недвижимости REAL Prestige Property
Russian 
English 
German 
Polish