Фото: Белкин Алексей/news.ru/Global Look Press
Комментировать тему массовой ипотеки с господдержкой уже скучно - о ней столько написано. Казалось бы, опыт реализации такой программы в 2020-2024 годах ясно и наглядно показал, чем все это закончится. И ни у кого больше не должно быть сомнений в том, что единственными бенефициарами этого проекта являются застройщики и банки, а всем остальным он приносит только негатив.
Также наблюдается рост цен, что делает жилье еще менее доступным для граждан, даже для тех, кто пользуется льготными кредитами: рост цен за время действия льготной ипотеки с лихвой перекрывает выгоды от государственной поддержки. Кроме того, на компенсации банкам тратятся чудовищные суммы из федерального бюджета. Также необходимо компенсировать большие объемы льготных ипотечных кредитов за счет подавления кредитования всех остальных отраслей с помощью гораздо более жесткой денежно-кредитной политики (PREP), иначе это приведет к ускорению инфляции, которую мы наблюдаем сейчас и в которую ипотека с господдержкой внесла существенный вклад.
Негативные результаты эксперимента с массовой льготной ипотекой были настолько очевидны, что к лету прошлого года наши чиновники, включая самых отъявленных лоббистов строительного комплекса, все же вынуждены были публично признать, что эта программа была ошибкой.
Все согласились с тем, что льготная ипотека делает жилье доступнее только в том случае, если она адресная, то есть ее объемы должны быть небольшими и адресно поддерживать целевую категорию граждан. В противном случае весь эффект уйдет в рост цен, что для целевой категории сведет на нет выгоду от господдержки, и при этом государственные расходы будут расти непомерными темпами.
Казалось бы, теперь любые предложения о возвращении массовой льготной ипотеки должны восприниматься как неприличные. Ведь после такого неудачного эксперимента предлагать подобное снова могут только совершенно беспринципные отраслевые лоббисты, которым безразличны и люди, и государство.
Тем не менее, не прошло и года с момента отмены безадресной льготной ипотеки и ужесточения семейных условий, как вновь всерьез звучат предложения о значительном расширении программы государственной поддержки ипотеки - настолько значительном, что его уже точно можно назвать масштабным. Наши власти готовы снова наступить на те же грабли, причем за наш счет.
Итак, по порядку. В середине прошлого года закончились основные программы государственной поддержки ипотеки, и было принято политическое решение сделать государственную поддержку более адресной. А именно, было решено не продлевать программу государственной льготной ипотеки для новостроек и продлить программу семейной ипотеки, но при этом ужесточить условия так, чтобы объем кредитов значительно сократился.
Существенно сократить объем выдач не удалось: этого не позволило строительное лобби. Под их влиянием параметры новых условий были подобраны таким образом, что ипотека с государственной поддержкой по-прежнему оставалась достаточно распространенной.
Как мы увидели позже из статистики Центробанка, ежемесячные объемы выдачи семейных ипотечных кредитов после 1 июля оказались сопоставимы с ежемесячными объемами выдачи в период до середины 2023 года по всем действующим на тот момент ипотечным программам с государственной поддержкой. Поэтому не стоит удивляться тому, что цены на жилье не только не упали, но и продолжают довольно бодро расти, то есть пузырь на рынке жилой недвижимости надувается еще больше.
Стоит отметить, что сама конфигурация (а не числовые параметры) условий семейной ипотеки, вступившей в силу с 1 июля 2024 года, оказалась значительно лучше, чем прежде.
Поэтому, в отличие от всех предыдущих государственных ипотечных программ, нынешний вариант семейной ипотеки действительно способствует решению насущных проблем нашей страны (если, конечно, на время забыть о его непомерной стоимости).
А именно, нынешняя конфигурация условий семейной ипотеки является более стимулирующей с точки зрения демографии и, кроме того, способствует более равномерному развитию регионов и территорий нашей страны. Поясним подробнее.
В настоящее время семьи с ребенком-инвалидом и семьи с одним ребенком до 6 лет имеют право на получение семейной ипотеки по ставке 6% по всей России (ранее она была до 18 лет). Последнее означает, что такая семейная ипотека создает финансовый стимул к рождению еще одного ребенка, даже если в семье уже есть дети, но старше 6 лет. (Вопрос о том, насколько сильно материальные стимулы влияют на соответствующие решения семей, мы здесь не обсуждаем: оставим его профессиональным демографам, которые, кстати, настроены на этот счет весьма скептически).
Кроме того, право на семейную ипотеку имеют семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие на определенных территориях - в малых городах (с населением до 50 000 человек), в регионах с низкими объемами строительства или с индивидуальными программами развития; в соответствующем списке 35 регионов. Это означает, что такая конфигурация семейной ипотеки способствует развитию территорий, которые сегодня отстают и из которых уезжают люди.
Таким образом, развитие всей территории нашей страны становится более равномерным, и это очень правильная, давно назревшая мера!
Если мы не хотим, чтобы в ближайшем будущем наша страна состояла из нескольких городов-муравейников, стоящих посреди бескрайних пустынных пространств, то именно так и нужно поступать: создавать стимулы для людей жить за пределами мегаполисов и особенно в глубинке.
Понятно, что одними ипотечными льготами проблему не решить. Развитие периферийных территорий должно осуществляться комплексно. Но более выгодные условия ипотечного кредитования жилья на таких территориях могут стать одной из важнейших составляющих в этом комплексе мер.
К сожалению, даже в текущей версии условий семейной ипотеки не все гладко со стимулированием развития регионов, поскольку она содержит меру, сохранившуюся от предыдущих программ и имеющую прямо противоположный эффект.
Речь идет о разнице в максимальных суммах льготных кредитов, что стимулирует людей переезжать в наиболее населенные мегаполисы и городские агломерации.
Максимальная сумма льготного кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляет 12 миллионов рублей, в других регионах - 6 миллионов.
Таким образом, ипотека в этих регионах становится более выгодной, чем в остальной части страны. И при этом львиная доля средств государственной поддержки из федерального бюджета по-прежнему направляется в эти наиболее благополучные регионы, что не только контрпродуктивно с точки зрения регионального развития страны, но и крайне несправедливо!
Тем не менее, несмотря на этот недостаток, нынешний вариант условий льготной ипотеки значительно лучше прежнего, и достаточно лишь пересмотреть параметры (в сторону ужесточения критериев участия и большего акцента на многодетность), чтобы программа действительно заработала на благо страны и за разумные деньги из федерального бюджета.
Но нет! Наши власти готовы поступить с точностью до наоборот и снова наступить на те же грабли, на которых они уже натоптали за четыре года с середины 2020-го до середины 2024-го. Рассматривается возможность распространения программы семейной ипотеки на семьи с одним ребенком до 18 лет. Как сообщает РБК, этот вопрос обсуждался на совещании у вице-премьера Александр Новак 28 февраля.
Если это будет сделано, то положительные стороны программы, которые мы описали выше, сразу же исчезнут. Она больше не будет поощрять семьи заводить больше одного ребенка. А особые условия для территорий, требующих поддержки развития, также будут сведены на нет.
Такое изменение условий семейной ипотеки будет контрпродуктивным как для демографии, так и для регионального развития.
К тому же такая семейная ипотека станет по-настоящему массовой, со всеми вытекающими последствиями для федерального бюджета и для цен на недвижимость. Так, по оценкам риелторов, опрошенных порталом BusinessFM, спрос на семейную ипотеку вырастет как минимум на 30%.
На самом деле, увеличение спроса на 30% - слишком консервативная оценка. Очевидно, что представителям строительного комплекса выгодно занижать потенциальный рост спроса, чтобы чиновники не сочли его неприемлемо высоким и не передумали значительно расширять программу.
Оценка, которая следует из данных, полученных от Григорий Жирнов выглядит более разумным. из Высшей школы экономики, которые приводит портал banki.ru. По расчетам этого эксперта, распространение программы на семьи с одним несовершеннолетним ребенком позволит претендовать на нее более чем 15 миллионам семей, тогда как в настоящее время критериям соответствуют около 7 миллионов семей.
Иными словами, количество потенциальных получателей семейной ипотеки увеличится более чем в два раза, и вполне естественно предположить, что примерно на столько же вырастет спрос на льготные кредиты.
Посмотрим, каким может быть объем выплат при предлагаемом расширении программы, и сравним его с показателями предыдущих периодов. После 1 июля объем семейных ипотечных выплат составляет около 200-250 миллиардов рублей в месяц. Если спрос вырастет вдвое, то и объем выплат увеличится примерно вдвое - до 400-500 миллиардов рублей (ограничений больше нет: чем больше спрос, тем больше выплат).
Для сравнения, в целом по всем льготным программам в период до августа 2023 года объем выдач составлял около 250-300 млрд рублей в месяц. Затем, начиная с августа 2023 года, объем льготной ипотеки резко увеличился: за 10 месяцев по июнь 2024 года ежемесячный объем выдач ипотеки с господдержкой составил в среднем около 500 млрд рублей в целом по всем программам.
У этого скачка было две основные причины. Во-первых, осенью 2023 года люди пытались взять кредиты до объявленного в январе ужесточения условий (первоначальный взнос увеличился), а затем стремились "вскочить в последний вагон" перед ожидаемым завершением программ с июля 2024 года.
Во-вторых, после начала цикла повышения процентных ставок в августе 2023 года начала работать "оптимизация инвестиций".
При высоких процентных ставках взять кредит под 6-8% и вложить деньги в недвижимость, сохранив собственные средства на депозитах, стало хорошей инвестиционной идеей, которой с удовольствием пользуются многие состоятельные граждане за наш счет.
Из этой статистики следуют два важных вывода. Во-первых, в настоящее время (то есть после изменения условий с июля 2024 года) объем ипотеки, обеспеченной государством, вполне сопоставим с "естественным" (то есть не искаженным специфическими факторами "последнего вагона" и "оптимизации инвестиций") уровнем такой ипотеки в тот период (до августа 2024 года), когда она уже характеризовалась массовостью и значительным ускорением роста цен на жилье и расходов федерального бюджета.
Во-вторых, если идея распространения семейной ипотеки на семьи с одним ребенком до 18 лет будет реализована, можно с уверенностью прогнозировать, что объем выдач будет сопоставим с тем огромным объемом выдач, который мы наблюдали в период с августа 2023 по июнь 2024 года, когда льготная ипотека стала не просто "массовой", а "массово популярной".
Как теперь понятно, "оргия льготной ипотеки" с августа 2023 по июнь 2024 года стала одной из важнейших причин ускорения инфляции, которое мы наблюдали в последние месяцы прошлого года. Если критерии для семейной ипотеки будут расширены, то мы получит очередную волну ускорения инфляции через 2-3 квартала, и тогда мы сможем надолго забыть о снижении ключевой ставки.
В заключение отметим обстоятельство, которое делает возможное расширение семейной ипотеки контрпродуктивным с другой точки зрения.
В настоящее время геополитическая ситуация такова, что при любом экономическом планировании необходимо учитывать, в том числе, и сценарий окончания действия SVR в ближайшем будущем. В любом случае, на горизонте действия программы семейной ипотеки (до 2030 года) ее завершение, безусловно, следует рассматривать в качестве базового сценария.
Это означает, что начнется масштабная программа восстановления новых регионов, и сделать это нужно будет как можно быстрее. Это будет важной политической задачей. Наши новые регионы должны стать настоящим "цветущим садом".
Поэтому все мощности строительного комплекса необходимо будет максимально направить на решение этой задачи. В частности, вся промышленность строительных материалов должна будет работать в основном на восстановление новых регионов.
Поэтому в первые пару лет после завершения СВР объемы строительства на территориях вне зоны СВР должны быть сильно сокращены, чтобы не отвлекать ресурсы от более актуальной и важной задачи восстановления новых регионов. А расширение программы семейной ипотеки на территориях вне зоны ЦБ РФ будет этому мешать.
Таким образом, расширение программы семейной ипотеки - это просто разграбление государственных ресурсов средь бела дня, и задача оппозиции - сделать все возможное, чтобы его остановить.
Russian 
English 
German 
Polish