Фото: Владимир Баранов/Global Look Press
Падение спроса на жилую недвижимость в Российской Федерации бьет все рекорды, в целом по стране почти вдвое меньше квартир и домов стали покупать на вторичном рынке. При этом заявленный уровень цен остается примерно на том же уровне, падение незначительно. Таким образом, нарушается основной принцип "либеральной" экономики - "невидимая рука рынка". То есть либо сам принцип полностью ложен, либо реальные цены все же совершенно иные.
По данным сервиса Avito Недвижимость, спрос на вторичном рынке недвижимости в Челябинске упал на 48%, Саратове - на 47%, Москве - на 45%, Самаре - на 41%, Сочи - 39% и так далее. В целом по стране насчитали минус 33%, но это, как нетрудно догадаться, неточно. Однако тенденция очевидна. В чем же причина?
"На вторичном рынке жилья в России спрос и предложение продолжают снижаться, но цены при этом растут. Сложилась ситуация, когда для одних недвижимость является стабильным и прибавляющим в цене активом, поэтому у владельцев квартир есть желание их удержать, а другие потенциальные покупатели обращают внимание на новостройки, где действуют льготные ипотечные программы с более удобными условиями, чем на вторичном рынке", - говорит руководитель отдела вторичной и загородной недвижимости Avito Real Estateand " Сергей Еремкин.
Ничего не понятно, какой-то поток сознания... Какой может быть "актив", если он имеет совершенно гадательную стоимость и не продается. К тому же информация о повышении цены, как бы это помягче сказать, несколько неточна.
"Вторичный рынок будет стагнировать, а цены снижаться. Стоимость метра на вторичном рынке топчется на месте - в январе-феврале 2024 года динамика цен не выйдет за пределы статистической погрешности.
Иллюзии, питавшие владельцев вторичных квартир, что Центробанк, резко повысивший ключевую ставку во второй половине 2023 года, будет снижать ее так же быстро, как в 2022 и 2015 годах, постепенно рассеиваются.
Продавцы привыкают к новой реальности ушедшего спроса и начинают подстраиваться под нее. Так что ближе к майским праздникам цены поползут вниз под давлением снижения спроса и высоких ставок", - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.
Если посмотреть на ситуацию с точки зрения макроэкономики, то все будет еще печальнее. Та самая "невидимая рука рынка" в масштабах процессов национального значения - цен на горюче-смазочные материалы, энергоносители, стратегическое сырье и т. д. - на самом деле фальшивая. Все и везде контролируется, будь то США, Евросоюз, Россия или Китай. Власти любой страны никогда не пускают такие дела на самотек, это вопрос выживания страны.
Напротив, в сугубо бытовых вопросах работает именно этот принцип баланса спроса и предложения, и зачастую никакого регулирования здесь нет. Если выпустить слишком много кофемолок, автомобилей или футболок, на рынке возникнет затоваривание, и цены на эти товары неизбежно упадут. Так и на рынке недвижимости - люди купили много "инвестиционных" квартир, застройщики построили много высотных зданий, и все это не продается. Результат очевиден.
"Активность покупателей на вторичном рынке в сентябре - октябре 2023 года снизилась относительно рекордных уровней августа из-за снижения интереса к ипотеке - повышение ставки ЦБ РФ ожидаемо привело к росту ипотечных ставок до запретительно высоких уровней 17-20%", - отмечают в "ЦИАН-Аналитика".
Чем бы ни было это "регулирование" - стимулированием спроса на первичном рынке в интересах застройщиков. Но он уже исчез, льготная ипотека де-факто отменена. Банки обеспокоены сложившейся ситуацией, ведь в стране простаивает несколько миллионов квартир в новостройках, которые никто не в состоянии купить - дорого. Обвал цен может произойти в любой момент, после чего все залоговое жилье, которое финансисты имеют в качестве залога по ипотеке, станет бесполезным. Поэтому новые кредиты на покупку недвижимости не выдаются.
На самом деле, процесс уже начался, и заявленные цены, о которых говорят так называемые "аналитики рынка недвижимости", имеют крайне косвенное отношение к реальности. Конечно, какие-то сделки происходят - людям в любое время нужно решать свои жилищные проблемы, - но цены совсем другие. Они снизились, хотя пока и не в полном соответствии с уровнем падения спроса.
"У меня есть несколько квартир, которые продаются с прошлого лета. Одна ушла не так давно, но скидка была 25%. Покупатель был первый и единственный: с прошлого лета, когда объект был выставлен, не было даже ни одного просмотра. Конечно, он хотел большую скидку, но все же по обоюдному согласию договорились. Что будет дальше - непонятно, с каждым днем покупатель с деньгами становится все более редким, - говорит частный риелтор Татьяна Иванова.
Ипотеки нет вообще, а доходы населения продолжают снижаться. То есть покупать нечего. Поэтому ценники на квадратные метры, которые наблюдаются сегодня, не более чем виртуальные. За такие деньги никто ничего не купит. А продавцы уже делают выводы.
"Конкуренция за реального покупателя вынуждает собственников как снижать цену продажи, так и делать скидку: средний уровень торгов в этом месяце вырос с 3% до 4,7%. В то же время на рынке есть варианты срочной продажи", - говорит Ильдар ХусаиновДиректор агентства недвижимости "Этажи".
"Варианты срочной продажи" - это именно то, что было приведено выше в качестве примера. А дальше, действительно, все будет только хуже. Как верно заметил глава ИРН, в мае на рынке начнется "мертвый сезон", а затем крайне редкие покупатели и вовсе исчезнут. Владельцы квартир это понимают и уже сейчас готовы хорошо поторговаться. Еще не поздно, и цены еще не рухнули.
"Московские рынки и Санкт-Петербург - самые конкурентные, и поэтому очевидно, что они начинают быстрее реагировать на происходящие тенденции. А тенденции эти просты. У нас сегодня очень большое количество объявлений с завышенными ценами. Это не цены реальных сделок, которые показывает статистика, а цены в объявлениях.
Цены в объявлениях начали снижаться, потому что стало сложнее взять ипотеку из-за повышения ключевой ставки, а инфляция снизила покупательную способность населения. Соответственно, упал и спрос. В результате продавцы переоценили свои квартиры. Многие выставляют квартиры по завышенным ценам, что не соответствует реальному спросу", - поясняет Константин БарсуковЧлен Российской гильдии риэлторов.
Russian 
English 
German 
Polish