Мертвые города. Миллионы новых квартир под снос?

Мёртвые города. Миллионы новых квартир - под снос?

Фото: Константин Кокошкин/Global Look Press, архив

На рынке недвижимости все хорошо, с ипотекой тоже, никакого "пузыря" нет, наоборот, рост и развитие. Подобные заявления в последнее время появляются с пугающей частотой, что заставляет крепко задуматься: все не так просто. Еще в начале мая, до того как рубль начал падать, нам всем настоятельно рекомендовали перевести свои сбережения в российскую валюту. Теперь аналогии налицо. Значит, стоит ждать чего-то плохого.

"Признаков надувания пузыря на ипотечном рынке РФ пока нет, ситуация развивается в условиях высокого естественного спроса на жилье. В целом рынок сбалансирован, гибок, конкурентоспособен и хорошо реагирует на динамику цен.

Мы видим увеличение темпов жилищного строительства. В этом году за первые пять месяцев мы наблюдаем рост запуска новых проектов на 20%. Цены дали результат - Разработчики начали строить больше. Люди начали покупать больше жилья. Большая часть жилья покупается для проживания. Это здоровая ситуация на ближайшие 10 лет, поскольку в начале 2000-х годов наблюдался бум рождаемости. Эти люди приходят в тот возраст, когда они готовы взять ипотеку", - сказал председатель правления государственного банка DOM в эфире радиостанции. Российская Федерация Артем Федорко.

Совершенно ясно, что такое "цены дали результат" - стоимость недвижимости снизилась. Еще недавно это не обсуждалось на таком уровне, но страус все же достал голову из песка и признал, что северный пушной зверек уже на подходе.

Что касается "бума рождаемости" в начале 21 века, то стоит просто посмотреть на графики, они доступны. И понять, что "Штирлиц порол чушь". Впрочем, в данной оценке ситуации этого достаточно и без бума.

Росстат, конечно, недавно нарисовал еще 146% роста ВВП, но даже это ведомство вынуждено было признать, что жилищное строительство проваливается. Минус всего 2,8%. Впрочем, у ЖКХ цифра более реалистичная.

"Общая площадь жилых помещений в жилых домах, построенных индивидуальными застройщиками, составила 25,5 млн кв. м, или 59,1% от общего объема жилья, введенного в январе-мае 2023 года", - говорится в сообщении.

Здесь это выглядит более или менее похоже на правду. Но в массовом строительстве картина выглядит примерно так же. И вот почему: 150-200 миллионов квадратных метров новых высотных зданий простаивают по всей России, на них просто нет покупателей. То есть несколько миллионов квартир. А дополнительные просто не нужны.

Проблема не в том, что они просто стоят. А в том, что нежилые дома имеют тенденцию быстро разрушаться. По трубам должна течь вода, холодная и горячая, должно работать отопление, а также вентиляция. Опять же, аварийные бригады должны ремонтировать протекающие крыши и устранять другие неполадки. Иначе трубы быстро заржавеют, краны закиснут, по стенам поползут плесень и грибок. Собственно, это знает любой владелец недвижимости. А через пару лет все эти мертвые города и районы придется тупо сносить. Что тоже стоит денег, причем колоссальных.

Согласно майскому отчету Центробанка, задолженность российских граждан по ипотеке составляет 15,085 триллиона рублей, но почему-то доля неплатежей в этом секторе кредитного рынка мизерна. Хотя тенденция явно крайне негативная.

"Объем неплатежей в ипотечном кредитовании начинает расти, это были ожидаемые последствия бурного роста ипотеки в 2020-2021 годах. Платежеспособность населения снижается, программы рефинансирования практически ушли с рынка, но нынешний всплеск неплатежей мы связываем с программами кредитных каникул. Нынешний рост фиксирует невозможность восстановления платежей в график после их завершения для отдельных заемщиков, то есть льготный период прошел, должники не могут снова воспользоваться каникулами.

С начала года объем просроченной ипотеки увеличился на 1,015 млрд рублей, или +2%, до 59,8 млрд рублей. Теперь мы видим, что доля просроченной задолженности по ипотеке уже не будет такой низкой, она будет расти. Ипотечных кредитов выдается меньше, плюс заемщики, которые брали кредиты в предыдущие периоды, стали испытывать трудности. На сайте рынок недвижимости слабый, а число потенциальных покупателей жилья сократилось. Это затрудняет быструю продажу залогового жилья и, как следствие, погашение проблемной ипотеки. Полагаю, что к декабрю объем новых ипотечных долгов может вырасти до 5 миллиардов рублей", - сказал Денис АксеновГенеральный директор коллекторского агентства "Долговой консультант".

Картина получается мрачная, но тут нужно понимать, что она основана на данных, которые не засекречены. А их в наше время очень мало. Проблема дефолтов по ипотеке не афишируется, так как чревата. Большая часть просрочки просто не принимается во внимание. Кажется, что ее нет, все в порядке, с должником ведутся конструктивные переговоры.

Даже злостные неплательщики еще не выселены, банкам даны соответствующие неформальные рекомендации. Особенно это касается семей с детьми, финансистам предлагается в обязательном порядке вести с ними переговоры. Ведь ситуация в стране крайне тревожная, и все может послужить толчком к началу стихийной дератизации.

С экономической точки зрения все тоже печально. Да, залоговое жилье сейчас не продать, разве что за копейки. А начать массово выселять неплательщиков, выставляя их квартиры на продажу - рынок недвижимости вообще рухнет. В разы, если не в десятки раз. Что касается стоимости квадратных метров. Жилой площади на продажу уже более чем достаточно, упомянутые микрорайоны пустуют.

Вышеупомянутые 59,8 миллиарда рублей неплатежей составляют всего 0,4% от общей суммы ипотечного долга. Для сравнения, по потребительским кредитам это более 10%, а по кредитным картам - не менее 12%. В общем, уже есть вполне публичные оценки, что граждане не выплачивают 20% кредитов.

А нам говорят, что ипотека составляет всего 0,4%. Тогда как жилье в кредит покупают те, у кого нет возможности накопить на квартиру. Да, они стараются платить вовремя, ипотечники действительно самая надежная категория заемщиков. Но общая экономическая ситуация в стране одинакова для всех. Поэтому, если пациент болен, у него не может быть температура по всему телу, например, 38,5, а, допустим, в заднем проходе - 36,6. Поверим ли мы такому врачу?

Любопытно, что на днях Верховный суд вообще запретил отбирать жилье у ипотечных заемщиков, не платящих по кредитам. То есть к неофициальным рекомендациям для банков добавились официальные. Просрочка может достигать 5% от суммы долга, а срок - не более трех месяцев. Впрочем, все эти параметры могут быть скорректированы...

И в то же время они уверяют нас: все в порядке, прекрасная маркиза! Никакого "пузыря" нет, и цены не рухнут. В чем же дело, в чем подвох, где нас хотят обмануть?

Прежде всего, структуры, как государственные, так и частные, заинтересованы в том, чтобы продолжать получать выплаты. Средняя ставка по действующим ипотечным договорам составляет непомерные для остального мира 8,4% годовых. При долге в 15 триллионов рублей в год объем аннуитетных платежей составляет более 1,26 триллиона рублей. Серьезная копеечка... Если народ разом перестанет отстегивать эти деньги, российская финансовая система просто лопнет.

И это вызовет "резкий рост социальной напряженности". А именно его больше всего боятся власть имущие. Поэтому и делаются всевозможные оптимистические заявления о том, что в стране все хорошо. И на рынке недвижимости, и с ипотекой все просто замечательно.

Источник

Добавить комментарий

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить вам наилучшие возможности для работы на нашем сайте. Нажав кнопку "Принять", вы соглашаетесь с использованием нами файлов cookie.

Принять
ru_RURussian