Обзор рынка недвижимости Берлина

Красочная абстрактная картина с яркими мазками и вихрями в различных оттенках синего, красного и желтого.

Берлин - первый по численности населения и один из крупнейших городов Евросоюза, являющийся мировым культурным и туристическим центром; В нем удивительным образом сочетаются традиционная немецкая строгость с терпимостью и симпатией к любым проявлениям творческой свободы; Цены на дома и квартиры здесь растут с каждым годом, но пока остаются более доступными, чем во Франции Читайте об особенностях Берлина, ценах на жилье, возможностях и проблемных аспектах рынка недвижимости, а также инвестиционных перспективах города в нашем материале.

Обзор рынка недвижимости Берлина

Исторический путь

Берлин расположен на берегах рек Шпрее и Гавель. Сам он имеет статус федеральной земли и окружен землей Бранденбург. Берлин был образован в начале XIII века и прошел долгий исторический путь от небольшого немецкого поселения до столицы государства и важного центра европейской политики, культуры и науки. Он всегда играл ключевую роль для немецких земель. Город был столицей Пруссии, затем Германской империи, а позже Веймарской республики. В двадцатом веке Берлин стал символом политических конфликтов и социальных перемен. Во время боевых действий некоторые его районы были практически стерты с лица земли, а затем тщательно восстановлены по сохранившимся фотографиям и рисункам. Город пережил две мировые войны, разделение на восточную и западную части, а также воссоединение после падения Берлинской стены в 1989 году. Эти исторические изменения оставили уникальный отпечаток на его архитектуре, культуре и обществе.

Сегодня Берлин - столица Германии с населением почти 3,7 миллиона человек, крупный транспортный узел, культурный, политический и экономический центр немецкого государства и Европейского союза в целом. Люди со всего мира приезжают сюда с совершенно разными целями - туризм, работа, учеба, научные исследования, открытие бизнеса, творческая самореализация. В связи с этим в городе постоянно растет спрос на жилую и коммерческую недвижимость. Это способствует росту привлекательности как жилых, так и коммерческих районов, что гарантирует инвесторам ликвидность объектов и дает им уверенность в завтрашнем дне.

Характерные черты Берлина

  1. Разнообразие архитектурных стилей - здесь можно найти сооружения, представляющие различные исторические эпохи - от классической архитектуры и советских зданий до современных энергоэффективных построек.
  2. Космополитизм - в Берлине живут люди со всего мира, что отражается в разнообразии языков, традиций, культурных событий, кулинарных изысков. Немецкий язык можно услышать на улицах города наряду с другими языками мира.
  3. Высокий уровень развития экономики и IT-индустрии - в столицу Германии стекается большое количество стартапов и технологических компаний, что превращает ее в один из ведущих европейских центров инноваций и предпринимательства.
  4. Развитая транспортная инфраструктура - в Берлине создана одна из самых разветвленных систем общественного транспорта в мире, которая включает в себя метро (U-Bahn), городские электрички (S-Bahn), автобусы и трамваи. Несмотря на большие размеры города, добраться до нужной точки здесь довольно просто.
  5. Культурное разнообразие - в городе 3 оперных театра, около 150 театров искусств, почти два десятка музеев и множество галерей. Здесь постоянно проходят концерты, фестивали, выставки и театральные постановки. Немецкая столица также славится своей насыщенной ночной жизнью и альтернативными культурными пространствами.
  6. Внимание к экологии - город активно развивает велосипедную инфраструктуру, проявляет интерес к энергоэффективным технологиям строительства, инвестирует в развитие парков, зеленых зон и экологически чистого транспорта. Берлин стремится стать одним из самых экологически устойчивых городов Европы.

Обзор рынка недвижимости Берлина

Кто интересуется недвижимостью в Берлине?

Наряду с Мюнхеном и Франкфуртом-на-Майне Берлин входит в тройку самых привлекательных для инвесторов немецких городов. В первую очередь это связано со стоимостью жилья. Более низкая планка для инвесторов здесь более доступна, чем в Лондоне, Париже и других европейских столицах.

Каждая категория покупателей преследует свои интересы. Международные инвесторы приходят на рынок за выгодными вложениями, поскольку Берлин считается перспективным сегментом с потенциалом роста стоимости. Люди, приобретающие дома и квартиры для постоянного проживания, делают это ради высокого качества жизни, которое предлагает столица Германии. Здесь есть высококлассные медицинские учреждения, более 40 университетов, дающих качественное образование, развитая культурная среда и отличная инфраструктура, создающие прекрасные условия для жизни.

Берлинская недвижимость интересна не только немцам, но и иностранцам - в частности, русским, белорусам, украинцам. Исторически сложилось так, что в Берлине проживает одна из самых больших русскоязычных общин в Германии. Поэтому русскоязычные граждане всегда активно интересовались недвижимостью в Берлине. Чаще всего они инвестируют в торговые объекты и доходное жилье, заключая сделки в диапазоне от 250 000 до 1 миллиона евро.

Самые распространенные причины, по которым иностранцы покупают берлинскую недвижимость:

  • последующая сдача в аренду для получения стабильного дохода;
  • поиск варианта временного проживания во время медицинского туризма, отпуска, семейной поездки или деловых отношений в Германии;
  • защита капитала от экономической нестабильности в стране происхождения.

Приобретать недвижимость в Германии разрешено всем иностранцам, независимо от того, являются ли они резидентами государства. Вступив в права собственности, владелец недвижимости может свободно распоряжаться ею - сдавать в аренду, перепродавать, жить в ней самостоятельно.

Обзор рынка недвижимости Берлина

Что представляет собой рынок недвижимости Берлина?

Берлин по-прежнему остается одной из самых недорогих европейских столиц, причем не только в плане недвижимости, но и в плане расходов на проживание. Кроме того, в городе представлен большой выбор объектов разных типов: квартиры и дома, новостройки и вторичное жилье, элитные апартаменты и объекты попроще - на любой вкус и бюджет. 

В стране уделяется большое внимание сохранению, реставрации и модернизации существующих зданий. Новостройки здесь редки, большая часть рынка представлена вторичным жильем. Многие старые здания находятся на реконструкции, особенно в центральных районах. Популярностью пользуются проекты реновации жилья. Это жилье, отвечающее современным стандартам, расположенное в обжитом районе с развитой инфраструктурой. Существуют и комбинированные проекты, когда часть дома подвергается реконструкции, а часть достраивается с нуля.

Подводные камни, о которых должны знать покупатели недвижимости:

  • Районы Берлина очень разнообразны по атмосфере, социальному и национальному составу. В городе есть довольно небезопасные районы с большим количеством мигрантов, поэтому инвесторам важно обращать внимание на инфраструктуру и уметь прогнозировать тенденции развития района.
  • Для немецкой столицы характерны высокие эксплуатационные расходы на вторичную недвижимость - коммуникации в старых домах могут не соответствовать современным стандартам, поэтому расходы на газ и электричество могут быть неоправданно высокими. В старом фонде эксплуатационные расходы домовладельцев могут достигать 30% от стоимости аренды.
  • Из-за постоянного притока населения и большого потока туристов в городе возникают проблемы с пробками и нехваткой парковочных мест.

На сегодняшний день в Берлине наблюдается дефицит жилых объектов, особенно в центральных районах. На рынке труда ощущается нехватка квалифицированной рабочей силы, стоимость строительства растет, поэтому сейчас сложно увеличить объемы нового строительства. Строительство новых жилых комплексов не успевает за растущими потребностями населения, что также способствует росту цен.

Цены на недвижимость и их динамика

Цены на недвижимость в Берлине существенно различаются в зависимости от местоположения. Районы, расположенные ближе к центру города, более популярны и дороги, что, в свою очередь, повышает спрос в некоторых периферийных районах. К наиболее дорогим районам с удачным расположением относятся Фридрихсхайн-Кройцберг, Шарлоттенбург-Вильмерсдорф и Митте. Здесь цена за квадратный метр квартиры составляет в среднем 5 300 евро, дома - 6 100 евро. Штеглиц-Зелендорф, Темпельхоф-Шенеберг и Панков относятся к районам со средним уровнем цен. Квартиры здесь стоят 4100-4700 евро за квадратный метр, дома - 4800-5400 евро за квадратный метр.

Относительно недорогие объекты можно найти в районах Нойкельн, Трептов-Коепеник, Шпандау, Лихтенберг и Райникендорф. Здесь цена за кв. м квартиры составляет в среднем 3 700 евро, за кв. м дома - 4 200 евро. Меньше всего покупатели заплатят за квадратный метр в Марцан-Хеллерсдорфе. Здесь средняя цена за квадратный метр квартиры составляет 3 300 евро, за квадратный метр дома - 3 900 евро.

С 2015 по 2020 год цены на квартиры в Берлине выросли почти на 50%. Цены на двухквартирные дома за тот же период выросли примерно на 27%. Однако это были годы низких процентных ставок, но это время прошло. Сейчас процентные ставки выросли с 1% до 3,5-4%.

Высокие цены на энергоносители, инфляция и резкое повышение процентных ставок по кредитам привели к тому, что покупатели стали более осторожными. Финансирование часто требует не менее 60 процентов собственного капитала, что многие потенциальные покупатели, особенно молодые, в настоящее время не могут себе позволить. В связи с этим рост цен на недвижимость значительно снизился, а в некоторых регионах произошло падение цен на 10-15%. 

Но все постепенно привыкают к новым процентным ставкам, спрос на жилье по-прежнему высок, и аналитики не прогнозируют его снижения. Это связано с тем, что многие новые строительные проекты не были реализованы из-за повышения стоимости материалов, поэтому на рынке остается все меньше недвижимости.

Основным фактором, влияющим на стоимость объектов, является их местоположение. На втором месте - год постройки и качество здания. Самые бюджетные предложения начинаются примерно от 800 евро за кв. м. Стоимость новостроек и элитных предложений колеблется от 3 000 до 7 000 евро за кв. м. Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке в Берлине в 2024 году составит около 5 250 евро за кв. м. Средняя стоимость новостройки - 8 200 евро за кв. м.

Наибольшим спросом пользуются объекты вторичной недвижимости, расположенные в центральных районах, в старых санированных домах довоенной постройки. Их стоимость варьируется от 2000 до 3000 евро за кв. м. Менее популярны объекты в домах 1960-70-х годов постройки, расположенные на окраинах города, в частности в восточных районах Берлина с советской застройкой. Такие предложения стоят в среднем от 800 до 1500 евро за кв. м.

Обзор рынка недвижимости Берлина

Рынок аренды

В Германии лишь небольшая часть населения владеет жилой недвижимостью. Большинство немцев предпочитают арендовать жилье. Уровень инфляции в стране минимален, экономика государства давно демонстрирует стабильность, а немецкие законы надежно защищают права и интересы арендаторов, в том числе от необоснованного повышения арендной платы. В таких условиях довольно легко планировать расходы и арендовать квартиру на длительный срок. В Германии распространены бессрочные договоры аренды, и жители немецких городов живут в таких квартирах десятилетиями, меняя место жительства только в случае крайней необходимости. А немцы, не имеющие постоянного дохода, получают от государства субсидии на оплату аренды.

В последние годы конкуренция на рынке аренды недвижимости возросла, и снять жилье стало довольно сложно. Особенно высоким спросом пользуется аренда жилых помещений в мегаполисах. Сегодня в Берлине около 85% населения проживает в арендованных квартирах. Наибольшим спросом у арендаторов пользуются как небольшие квартиры, так и, наоборот, роскошные апартаменты. Строительство новых жилых комплексов не успевает за растущими потребностями населения, спрос значительно превышает предложение, поэтому городские власти пытаются регулировать ценообразование, чтобы защитить арендаторов от чрезмерного роста цен. По закону, арендная плата должна соответствовать средней ставке по району и не может значительно превышать ее.

Высокий спрос на аренду играет на руку инвесторам. Берлинские квартиры имеют стабильную доходность 2-4%. Владелец жилья в немецкой столице будет обеспечен стабильным доходом на долгое время. За последние два года цены на аренду жилья выросли по всей стране, и Берлин не стал исключением. Средняя базовая арендная плата в 2023 году в столице составила 13,6 евро за квадратный метр, что на 19% больше, чем в 2022 году. Дороже всего аренда жилья стоит в районе Фридрихсхайн-Кройцберг (17,9 евро за кв. м), а самые дешевые квартиры расположены в Марцан-Хеллерсдорфе (10,8 евро за кв. м). Больше всего арендные ставки выросли в районах Нойкельн и Фридрихсхайн-Кройцберг - на 23,5 и 23,2 евро за кв. м соответственно.

Арендодателям следует помнить, что немцы очень внимательно следят за соблюдением законов об ограничении повышения арендной платы. В случае нарушения закона высоки шансы остаться с арендатором на бессрочном контракте с принудительно заниженной арендной ставкой, что резко снизит доходность недвижимости.

Районы города

Каждый из районов Берлина имеет свои особенности, которые делают его более или менее привлекательным для покупки недвижимости. Выбор зависит от бюджета, предпочитаемого образа жизни и цели покупки.

Самыми респектабельными считаются районы с развитой инфраструктурой, где живут состоятельные немцы и наблюдается самый низкий процент безработных и мигрантов. К таким районам относится Шарлоттенбург-Вильмерсдорф - престижный, спокойный и безопасный район на западе Берлина, известный своими зелеными зонами и высококлассными школами. Здесь расположены парки Тиргартен и Шарлоттенбург. Жилье здесь дорогое.

Митте - центральный район Берлина, сочетающий в себе современную инфраструктуру и множество исторических достопримечательностей. Это одно из самых выгодных мест для инвестиций. В Митте есть и панели времен ГДР, и здания, построенные в XIX веке, и дома, возведенные после объединения Берлина. Его преимущества - близость к основным достопримечательностям, развитая инфраструктура, разнообразие кафе, ресторанов и магазинов. Недостатки - высокая стоимость жилья и чрезмерная туристическая активность.

Кройцберг - культурный и художественный центр города, известный своей мультикультурной средой. Недостатком этого района является то, что здесь может быть шумно и многолюдно.

Фридрихсхайн - живописный район, популярный среди молодежи и экспатов. Здесь вполне доступное жилье, много парков и активная ночная жизнь. Однако некоторые районы могут быть шумными.

Такие районы, как Шарлоттенбург-Вильмерсдорф, Панков, Штеглиц-Зелендорф, больше подходят для семейного отдыха.

Панков - тихий семейный район на северо-востоке города. Здесь много зелени, хорошие школы и детские сады, спокойная атмосфера. К минусам такого расположения можно отнести некоторую удаленность от центра.

Штеглиц-Зелендорф - юго-западный район, сочетающий в себе городскую и сельскую атмосферу. Его преимущества: хорошие школы, безопасные и тихие улицы, множество парков и озер. Минусы - меньше ночных развлечений и культурных мероприятий.

К менее престижным и менее дорогим районам относятся Шпандау, Лихтенберг, Марцан, Хеллерсдорф, Веддинг, Нойкельн. Самые низкие цены наблюдаются в районе Хеллерсдорф в восточном Берлине, где стоимость квадратного метра составляет около 800 евро. Здесь преобладают многоэтажные здания и советские постройки.

Обзор рынка недвижимости Берлина

Иностранцы предпочитают селиться в центральных районах города - Шарлоттенбург, Веддинг, Нойкельн, Пренцлауэр Берг, Тиргартен, Фридрихсхайн. Местные жители предпочитают более зеленые и тихие районы: Панков, Кёпеник, Зелендорф, Штеглиц.

Несмотря на то что с момента падения Берлинской стены прошло уже более 30 лет, вы все еще можете увидеть различия между восточной и западной частями города. Например, в восточных районах Пренцлауэр Берг, Фридрихсхайн, Лихтенберг до сих пор распространены панельные дома с типовыми квартирами, характерными для социалистического периода. Такое жилье довольно востребовано на рынке - оно поддерживается в хорошем состоянии и стоит дешевле новостроек. Благодаря более доступным ценам на аренду, эти районы привлекают молодежь и студентов. Западные районы, такие как Шарлоттенбург, Вильмерсдорф и Шонеберг, отличаются модернистской архитектурой, более разнообразными зданиями и более высокими ценами на недвижимость. Здесь предпочитают селиться семьи, бизнесмены и люди, которые ищут элитное жилье. Благодаря привлечению инвестиций и развитию городской инфраструктуры граница между западной и восточной частями Берлина с годами постепенно стирается.

Сложно назвать районы, где недвижимость 100% подходит для сдачи в аренду, поскольку разные арендаторы преследуют разные цели. Одни хотят снять дорогое жилье в центре, поближе к работе, другие хотят сэкономить и платить за аренду как можно меньше, третьи предпочитают жить в тихом семейном районе вдали от шума и суеты мегаполиса.

Обзор рынка недвижимости Берлина

Новые жилые проекты и перспективы рынка

Германия - одна из самых стабильных и экономически надежных стран в мире. Это создает благоприятную инвестиционную среду и обеспечивает инвесторам высокий уровень безопасности. Поэтому покупку недвижимости можно рекомендовать в любом экономически благополучном регионе страны. Берлин уже много лет входит в ТОП-5 лучших европейских городов для жизни, карьерного роста и инвестиций. Демографические прогнозы говорят о том, что к 2030 году население немецкой столицы увеличится на 266 000 человек. В то же время уже сейчас не хватает жилой площади, город остро нуждается в новом и доступном жилье. Выход из ситуации местные власти видят в создании новых кварталов на периферии, уплотнении существующей застройки и интенсивном строительстве жилых комплексов.

На юге Нойкельна государственное жилищное объединение планирует продать около 900 квартир к 2026 году. В Панкове, между Бланкенбургом и Хайнерсдорфом, будет построен район Blankenburger Suden - новый квартал с 6 000 квартир, школами, детскими садами, зелеными насаждениями, удобным транспортным сообщением и 40 гектарами коммерческих площадей. Первые квартиры должны быть готовы к заселению примерно в 2030 году.

Планируется, что Берлин-Оберхавель в районе Шпандау станет одним из крупнейших новых городских районов города с 13 250 квартирами. Квартал площадью 206 гектаров протянулся вдоль обоих берегов реки Гавель, где к 2027 году будет построено более 9 000 новых квартир, школ и детских садов, зеленых зон и коммерческих площадей.

Берлинский рынок недвижимости выглядит весьма перспективным для инвесторов. Дефицит жилья в городе, где более 80% горожан проживают в съемном жилье, провоцирует рост арендной платы, а значит, увеличивает доходы арендодателей. Квартиры в новостройках и объекты после реконструкции являются особым приоритетом. Такие проекты обладают значительным потенциалом роста стоимости, а также требуют меньших ежемесячных расходов на содержание, благодаря отсутствию платы за капитальный ремонт здания в ближайшем будущем. Кроме того, такое жилье отвечает современным стандартам энергоэффективности. Покупка квартиры в Берлине гарантирует как надежный и стабильный доход от сдачи в аренду, так и высокую прибыль при дальнейшей перепродаже.

Благодарим вас за помощь в подготовке статьи:

Ирэн Верховецкая, генеральный директор Эстейт-Сервис 24

Антонина Живалова, менеджер по продажам и Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP GmbH

Анна Ларина, директор департамента зарубежной недвижимости в NF Group.

Источник

Добавить комментарий

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить вам наилучшие возможности для работы на нашем сайте. Нажав кнопку "Принять", вы соглашаетесь с использованием нами файлов cookie.

Принять
ru_RURussian