От Белграда до курортных городов: как развивался сербский рынок недвижимости в последние годы? Мария и Роман Беляевы, основатели агентства недвижимости "Дон Балкан", раскрывают основные аспекты сербского рынка: от цен и налогов до возможностей получения вида на жительство. Эксперты проанализировали современные тенденции и поделились практическими советами для потенциальных покупателей.
На Балканах почти у каждого жителя есть недвижимость, которая сдается в аренду.
Общее состояние сербского рынка недвижимости
- Новости сербского рынка недвижимости можно оценивать по-разному: если вы уже купили недвижимость, то они положительные - цена растет; если вы все еще покупаете, то все подорожало даже по сравнению с прошлым годом; ну а если вы все еще ждете, что все подешевеет, то боюсь, что время ваших ожиданий продлится очень долго.
Недвижимость в Сербии, как и в большинстве стран мира, является инвестиционным инструментом. Разница лишь в том, что на Балканах почти у каждого жителя есть недвижимость, которая сдается в аренду, принося пассивный доход или экономя средства владельца. Что это значит? Это значит, что местный рынок абсолютно самодостаточен и обеспечивает высокий спрос на себя.
Также не стоит сбрасывать со счетов, что Балканы - это развивающийся регион, который встал на европейский путь развития. Поэтому многие крупные корпорации, предприятия и частные инвесторы вкладывают свои капиталы, что дает толчок развитию рынка недвижимости.
Предметы, пользующиеся спросом
- Рынок недвижимости уверенно движется в сторону новых жилых домов с развитой инфраструктурой и современным подходом к организации пространства. Поэтому все больше новых проектов становятся похожими на привычную среду обитания городского жителя в крупных российских городах. Покупая/снимая квартиру, "наш" человек стремится купить/снять атмосферу и удобство.
Растущий спрос на сегмент нового жилья тянет за собой и остальной рынок. На данный момент уникальность сербского рынка недвижимости заключается в том, что сам рынок представляет собой лоскутное одеяло: даже в центре Белграда можно найти все и сразу, от новостроек и "вторички" до дуплекса или пентхауса.
Жилые комплексы премиум-класса, независимо от экономической ситуации, всегда будут иметь своего клиента. Теперь мы видим, что помимо просто расположения и стоимости квадратного метра, важную роль играет качество строительства, сервиса и наполнения услуг в управляющей компании жилого комплекса.
Недавние поправки к сербскому законодательству обязывают застройщика (или сообщество жителей) выбирать управляющую компанию, которая будет осуществлять гарантийное обслуживание дома, сетей и т. д., что приведет к появлению новых крупных игроков и конкуренции в этой сфере.
Если вы рассматриваете недвижимость с точки зрения инвестиций, то, вероятно, покупка квартиры/апартаментов является наиболее понятным и подходящим вариантом. Важно только при этом правильно выбрать объект - тот, который в данный момент является "авантюрой", но в будущем, скорее всего, "выстрелит".
Если Сербия для вас - страна, в которую вы переехали и решили здесь остаться, то инвестирование в землю тоже может быть хорошим вложением, но с учетом нюансов приобретения.
Возможны и другие, более сложные варианты, например, мини-отели/готовый бизнес и т.д., но чтобы дать правильный совет, нужно понимать несколько важных параметров: бюджет, цели, сроки, ожидания.
Рост цены за квадратный метр может достигать 15% в год.
Цены на сербскую недвижимость
- Белград - большой город, и если мы будем анализировать, что такое Белград и что там можно купить, это займет несколько часов.
Приведем очень простой пример для наглядности. Полтора года назад из каждого утюга неслось, что "рынок перегрет и скоро все будут раздавать бесплатно - мол, надо только подождать". В то время при бюджете в 50 000 евро у приезжего в Белград был не очень большой, но все же выбор квартир, а, скажем, во Врнячке-Бане - главном минеральном курорте Сербии и одновременно нашем основном регионе работы - был выбор даже на центральных улицах.
За прошедшее время начальная цена плавно переместилась в район 70 000 евро, а если вы рассматриваете только Белград, то каждый из риелторов порекомендует увеличить бюджет до 100 000 евро, чтобы сделать правильный выбор.
Стоимость квадратного метра в новостройках Белграда может превышать 12 000 евро за кв. м. Конечно, есть варианты в 7 раз дешевле - можно купить квартиру за 1 750 евро за кв. м, но уже совсем на окраине.
Недорогое жилье можно купить и в отдаленных районах республики. Сам город/деревня может иметь полноценную инфраструктуру: школу, магазины, кафе, больницу, но определяющим фактором является местоположение. В то же время цен, скажем, в 500 евро за метр уже давно нет.
Если вы рассматриваете жилье для личной жизни и вас все устраивает, то отличным решением для вас станет покупка того, что вы хотите в рамках своего личного бюджета.
Если ваша цель - инвестиции, то выбор стоит сделать в пользу столицы, крупных городов с потенциалом или развитых туристических центров.
Налоги и коммунальные платежи
- Покупая сербскую недвижимость на вторичном рынке, вам придется заплатить налог за переход права собственности в размере 2,5% от кадастровой стоимости объекта.
Если вы купили недвижимость на первичном рынке, то в стоимость объекта включен НДС (эквивалент российского НДС), который составляет 10%. При этом, как правило, цена за квадратный метр указывается без НДС.
Кроме того, вы ежегодно платите налог на имущество в размере около 0,1% от кадастровой стоимости. Если вы решите продать недвижимость, владея ею менее 10 лет, вам придется заплатить подоходный налог в размере 15% с положительной разницы между продажей и покупкой.
Коммунальные платежи в Сербии - большая статья расходов, особенно для тех, кто только что переехал. Здесь понимаешь, что экономить свет, воду, тепло и другие ресурсы стоит научиться с детства.
Сербия - маленькая страна, у нее нет огромных тепловых электростанций, и большая часть населения использует индивидуальное отопление, пытаясь при этом сэкономить.
На обратной стороне чека написан целый пул советов для "экономных домохозяек": закрывайте кастрюли крышкой, мойте на ночь и т.д.
Но если вы пережили первую зиму и поняли принцип разумного и экономного ведения хозяйства, то все должно быть хорошо, и это не будет проблемой.
Средняя стоимость содержания однокомнатной квартиры составляет около 70 евро в месяц.
Пошаговое руководство по покупке недвижимости в Сербии
Особенности покупки недвижимости иностранцами
- Иностранец может легко стать обладателем заветных квадратных метров в Сербии. Что нужно помнить и знать:
- Платежи обычно осуществляются в евро;
- договор заключается только в нотариальной форме;
- свыше 10 000 евро, все платежи должны осуществляться через банковский счет;
- В сделке должны участвовать лицензированный переводчик и 2 свидетеля со знанием русского и сербского языков.
Важным нюансом является то, что иностранец, как физическое лицо, не может купить землю без построек. Также стоит отметить, что факт покупки объекта недвижимости не дает автоматической возможности получить вид на жительство/постоянное место жительства/гражданство Сербии. Для этого необходимо пройти определенную процедуру.
Помимо русских, в Сербии проживает очень большая китайская, турецкая и арабская диаспоры, а также экспаты из Европы. Место покупки у большинства иностранцев продиктовано местом работы, и здесь мы снова возвращаемся к тому, что это либо крупные города, либо туристические места, такие как Врнячка-Баня, Златибор и т. д.
Возможность взять ипотечный кредит
- Теоретически иностранцы могут взять ипотечный кредит на покупку недвижимости. Например, Райффайзенбанк Сербии даже разработал отдельные ипотечные линии для зарплатных проектов для сотрудников IT-сектора.
Если вы работаете на сербского работодателя или создали успешную сербскую компанию, то вы можете подать заявку на получение ипотечного кредита, но будьте готовы к тому, что процесс будет долгим и потребует от вас терпения.
Во всей стране очень мало ипотечных сделок - за 3 года работы в сербском агентстве недвижимости мы не провели ни одной такой сделки из-за отсутствия клиента-кредитора.
Ставка по ипотеке зависит от многих факторов: вашего статуса в Сербии, первоначального взноса, условий кредитования и т.д.
Если рассуждать широко, то имеет смысл трезво взглянуть на ситуацию и понять, что для большинства иностранцев она недоступна и имеет смысл рассчитывать только на свои сбережения.
Привлекательность Сербии для инвесторов
- Сербия имеет множество преимуществ для инвесторов:
- низкий уровень въезда по сравнению с другими европейскими странами;
- простой и понятный механизм покупки недвижимости;
- простой способ перевода средств. Например, у россиян по-прежнему есть возможность открыть банковский счет и оплатить стоимость контракта из Российской Федерации;
- растущий рынок;
- большой выбор предложений на рынке;
- возможность сдавать в аренду объект недвижимости;
- легкость начала собственного бизнеса.
Вид на жительство на основании владения недвижимостью, а затем и постоянное проживание - это большие преимущества, но нужно помнить, что для постоянного проживания существуют требования к сроку отсутствия в Сербии - не более 10 месяцев в течение 3 лет в общей сложности.
Не слушайте рассказы о том, что "он уехал со ста долларами в кармане". Личный опыт жизни в Сербии: цены, климат и главные ошибки переселенцев
- Основной доход инвесторов на местном рынке - это рост цены за квадратный метр.
Таким образом, если речь идет о долевом строительстве, то разница между точкой входа и выхода - это ваш доход. При условии, что объект интересен рынку, рост цен может достигать 15% в год.
Аренда - это скорее дополнительный доход, помимо изменения цены кв.м. Рассматривать аренду как способ получения высокого дохода не совсем корректно - доходность в большинстве случаев не превысит 5%.
Кстати, сами сербы - активные участники рынка. Они стараются по возможности покупать недвижимость для получения пассивного дохода или для экономии денег. Чаще всего они живут в своей квартире или доме.
Аренда - это, как правило, история о студентах, молодой семье или смене региона по работе. Каждый стремится стать обладателем своих личных квадратных метров.
Достойные предложения на рынке аренды раскупаются как горячие пирожки.
Сербский рынок аренды
- На сербском рынке аренды все отлично. Достойные предложения расходятся со скоростью продажи горячих пирожков. По-прежнему высок спрос в премиум-сегменте со стороны переселенцев из Российской Федерации, но и местные жители также активно участвуют в этом рынке.
Спрос на средний и недорогой сегмент будет зависеть от расположения, обустройства и главного параметра - цены.
В целом, независимо от цены предложения, все владельцы конкурируют между собой по качеству и цене, поэтому наш арендный бизнес упаковочных услуг пользуется высоким спросом.
2022 год стал годом цунами на рынке аренды: тотальный спрос, отсутствие предложения и т. д. Но уже через несколько месяцев он выровнялся, выработал правила и требования к арендодателю и арендатору, и сейчас рынок находится в равномерном росте. Но, как обычно, выживут на нем самые гибкие и выносливые.
Перспективы и прогнозы
- Современному человеку сейчас сложно делать прогнозы, так как вокруг много неопределенности, но мы видим тенденции к росту цен на недвижимость. И эта тенденция будет продолжаться, поскольку впереди нас ждут глобальные проекты, такие как, например, ЭКСПО 2027.
Мы видим повышение качества услуг, что, конечно, также положительно скажется на рынке.
Упрощение процедуры получения вида на жительство в Сербии позволит привлечь иностранцев, которые будут арендовать/покупать жилье и развивать свой бизнес.
Поэтому мы можем только пожелать всем удачных покупок на сербском рынке недвижимости.
Автор
Юлия Янукович Главный редактор
Я отвечаю за работу редакции. Я пишу экспертные интервью и путеводители.
Russian 
English 
German 
Polish