Доступная ипотека - стоит ли ждать

Фото: Алексей Белкин/Бизнес Онлайн/Global Look Press

Дешевых ипотечных кредитов больше не будет - наверняка в ближайшие пару лет, а строить планы на более длительный срок сейчас бессмысленно. Более того, для тех, у кого уже есть кредиты, и не только на покупку недвижимости, по ставке менее 10,66% годовых, они могут подорожать сразу примерно до этого уровня. Пока говорить об этом несколько преждевременно, но ряд категорий российских граждан уже начали "брать на карандаш".

"Если в феврале 2024 года ЦБ прогнозировал, что к концу года средняя ключевая ставка составит 13,5-15,5% годовых, а в 2025 году снизится до 8-10%, то теперь, согласно апрельскому прогнозу, в 2024 году "ключ" останется на уровне 15-16%, а в 2025 году снизится только до 10-12%.

Учитывая, что более-менее приемлемыми для ипотечников являются ставки не выше 12% годовых, которые возможны при ключевой ниже 10%, Центробанк, по сути, предлагает распрощаться с надеждами на доступную ипотеку в обозримом будущем. Возможно, ипотека вернется к нам в 2026 году, когда ключевая ставка, по ожиданиям Центробанка, опустится до 6-7%. Но это не точно.

И в любом случае рынку недвижимости придется существовать без дешевой ипотеки еще как минимум полтора года. На первый взгляд, только вторичной, ведь на первичном есть льготные программы, ставки по которым не зависят от политики Центробанка.

Проблема в том, что при ключевой ставке в 16% льготная ипотека слишком дорога для казны, поэтому власти взяли курс на отказ от субсидирования ставок или, во всяком случае, на существенное ужесточение условий их получения". Олег Репченко, руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN), в своем исследовании пишет.

На данный момент "рыночная" ипотека заявлена от 18% годовых, де-факто - от 20% и выше. Любопытно, что все банки и другие организации убрали со своих сайтов так называемые "ипотечные калькуляторы", теперь предлагается оставить свой номер телефона, чтобы для вас рассчитали программу кредитования. Индивидуально. Вот так, стандартизация ушла и, судя по всему, уже не вернется.

Более-менее стандартным сейчас является только первоначальный взнос, без которого с вами даже разговаривать не будут - от 30% от стоимости недвижимости. А в некоторых случаях, и таких становится все больше, - от 50%. Причем именно это "от", соискателям кредитов, имеющим на руках именно такую минимально необходимую сумму, чаще всего отказывают.

Льготная ипотека действительно мертва. Но проблема вовсе не в больших расходах государства, тут глава IRN ошибается.

Государство, действительно, должно давать больше, но дело не в этом. Банки берут на себя риски того, что рынок рухнет и залоговая недвижимость "превратится в тыкву".

А власти - они лишь выплачивают кредитным организациям определенную разницу между рыночной и "льготной" ставками, они ничем не рискуют. Так что не государство закрывает "льготную" ипотеку, а бизнес - опасно, однако!

Однако многие граждане, имеющие действующие договоры "льготной" ипотеки, теперь также чувствуют себя крайне неуютно.

Дело в том, что с 2024 года освобождение от НДФЛ материальной выгоды от экономии на процентах по кредитам со ставкой менее 2/3 от ставки рефинансирования больше не действует. А вы разве не знали? И власти это не афишировали - Федеральная налоговая служба (ФНС) "обрадовала" всех этим только в середине февраля 2024 года.

"На пальцах": допустим, у вас льготная ипотека под 6% годовых, 2/3 от текущей ставки ЦБ РФ - 10,66% годовых. Ваш "доход" составляет 4,66% в год, заплатите с него налог в размере 35%. То есть 6% в год превращается примерно в 8% в год, а то и больше - как тогда мытари считать будут... Приведенный выше способ далеко не единственный.

В вышеупомянутом разъяснении ФНС написано, что не платить можно только в том случае, если налоговый вычет погашен за счет этих начислений. То есть этот вычет для вас "сгорает", а зря. За счет "льготной" ипотеки.

Вроде бы ранее было письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 3 ноября 2020 г. № 03-04-05/95889 "О налогообложении НДФЛ материальной выгоды в виде экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами", в котором разъясняются некоторые моменты. Однако оно крайне неоднозначно и нечетко - трактовать его можно как угодно.

Например, это означает, что "соответствующие заемные (кредитные) средства были получены налогоплательщиком от организации или индивидуального предпринимателя, которые признаются взаимозависимыми лицами налогоплательщика или с которыми налогоплательщик состоит в трудовых отношениях". То есть выдали выгодный кредит на работе - платите.

Или вот так - "такая экономия является фактически материальной помощью или формой встречного исполнения организацией или индивидуальным предпринимателем обязательства перед налогоплательщиком, включая оплату (вознаграждение) за поставленные налогоплательщиком товары (выполненные работы, оказанные услуги)". В целом это можно трактовать как угодно. Государство предоставило вам "льготный" кредит, так что это не просто так. Платите.

Кроме того, Минфин ничего не упомянул в февральском письме ФНС, видимо, оно уже утратило свою силу. Впрочем, это не более чем разъяснение, написанное неким заместителем директора ведомства, Виктор Сашичев. Он мог ошибиться...

"У меня действующий договор ипотеки, "льготный". Банк уже всех нас так переписал, еще зимой, но до сих пор никого не заставляют ничего платить. Говорят, что власти решают проблему - они ее прикроют. Если смогут... и то, видимо, не все. В общем, это очень тревожно", - говорит Дмитрий, IT-специалист в очень крупной кредитной организации.

Может, они и подстраховались, но есть миллионы "льготников" и тех, кто просто взял "рыночную" ипотеку в 2019-2020 годах под 7-8% годовых, тогда была такая возможность. Если все, у кого есть ипотека, а также все остальные кредиты, включая автокредиты, начнут ущемляться - а это миллионы людей! - то все рухнет. Рынок недвижимости - это прежде всего.

В общем, все там уже не очень хорошо. Пока откровенно "экстренной" аналитики нет, но негативные тенденции, увы, приходится констатировать. Чтобы не выдать совсем уж наглую ложь. Так, по данным консалтинговой компании SRG, в апреле снижение цен на вторичное жилье было зафиксировано в 14 российских городах, тогда как в марте - только в пяти. Цифры падения цен тоже смешные, но на них никто не обращает внимания. Тем не менее, тенденция очевидна. И банки очень обеспокоены этим.

А если ФНС еще и включит новую норму, то она точно никому не покажется. Видимо, поэтому она и не включается. Но почему-то февральская "напоминалка" вышла, ведь все, наверное, делается не просто так.

Источник