Коммунальная катастрофа обрушилась на рынок недвижимости

Коммунальная катастрофа обрушилась на рынок недвижимости

Фото: Константин Кокошкин/Global Look Press

На российском рынке кредитования покупки недвижимости происходит странная вещь. Банки самостоятельно меняют условия субсидируемой государством ("льготной") ипотеки, выясняют отношения с застройщиками и... аннулируют ранее одобренные кредиты. Очевидно, что все чего-то ждут, причем, судя по всему, катастрофического и глобального. А предпринимаемые движения - не более чем прикрытие тылов и минимизация рисков.

Все началось с того, что крупнейшие игроки ипотечного рынка: Сбербанк и ВТБ - синхронно ввели комиссии с застройщиков, чьи квартиры будут куплены по льготной ипотеке. Сборы, по сути, запредельные, ничего подобного раньше не было.

"Причиной введения комиссий стала низкая рентабельность льготных кредитов для банков - на грани рентабельности. В такой ситуации был найден источник повышения доходности банков - введение комиссий для застройщиков. Их просят заплатить комиссию за выдачу каждого кредита по госпрограмме. Размер комиссий варьируется от 8% до 13%, в среднем он составляет 10% от суммы кредита за раз", - рассказывает Сергей Гордейко, главный эксперт компании "Русипотека.

Прибыльность - это, конечно, хорошо, но такая плата больше всего похожа на создание банками своеобразного "заградительного барьера" на случай непредвиденных обстоятельств в рынок недвижимости. И остальные факты укладываются в эту концепцию.

Для сторонних клиентов "с улицы" первоначальный взнос теперь составляет не менее 50% от стоимости недвижимости. Вроде бы по новым правилам льготной ипотеки он был повышен только до 30%, но банки посчитали, что этого недостаточно. А кто покупает новостройки, теперь работать не будет - только у "партнеров".

Все это касалось льготной ипотеки в любых ее проявлениях, существует несколько действующих программ такого типа. Но самое интересное, что те же движения начались и на рынке "обычной" ипотеки.

"На днях позвонили из банка и сказали, что мое одобрение на получение ипотечного кредита отозвано. Почему? Потому что там изменились какие-то "существенные условия" - так мне объяснили. Что за условия, не уточнили. Не прояснили и то, какие документы понадобятся для повторного одобрения кредита. Они свяжутся со мной. Как можно скорее, так сразу. Я как бы с улицы, работаю в крупной структуре, у нас тесные отношения с банком. Первоначальный взнос не минимальный, и у меня есть своя квартира - я намерен улучшить жилищные условия. Я неплохо зарабатываю, в общем, являюсь почти идеальным клиентом. И я не могу понять логику банка", - сетует Виктор, молодой IT-специалист.

В принципе, понятно, какие "существенные условия" изменились. Точнее, это декларируется.

"15 декабря 2023 года Банк России принял решение о повышении ключевой ставки на 1,0 процентный пункт - со 15% до 16%. В связи с этим с 10 января 2024 года Сбербанк повышает ставки на 1,1 процентного пункта по базовым программам ипотечного кредитования. При этом ставки по программам с государственной поддержкой не меняются", - говорится в сообщении Сбербанка.

Все остальные последовали за лидером рынка. Но это еще не все. Судя по косвенной информации, банки начали сворачивать программы по более выгодным ставкам для "своих" (сотрудников организаций-клиентов), а также пересматривать суммы первоначальных взносов. Естественно, в сторону увеличения.

Стандартный срок действия "одобрения" на получение ипотечного кредита составляет 90 календарных дней с момента принятия данного решения. И, согласно действующему законодательству, вы можете отменить это одобрение в любой момент. Даже если кредитный договор уже подписан, деньги вам могут не выдать. Все законно!

"Займодавец вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного договором займа полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок", - говорится в пункте 1 статьи 821 Гражданского кодекса РФ.

Так что в случае с молодым человеком все соответствует законодательной базе. Другое дело, что до недавнего времени отказы случались фактически по одной причине - на этапе проверки недвижимость, всплывали всевозможные "косяки", которые не устраивали банкиров. То есть возникли совершенно объективные проблемы, связанные с документами на квартиры (дома). Увы, объектов недвижимости с "кривыми" бумагами в стране более чем достаточно.

Это явно что-то другое. Но что? Первый этап "ужесточения" наблюдался еще осенью, но тогда потенциальных ипотечников просто отправили пересматривать условия кредитования. В соответствии с повышенной ставкой рефинансирования.

"Банки стали отказывать россиянам в выдаче ипотечных кредитов на ранее одобренных условиях. В частности, около 30% граждан, получивших одобрение в августе-сентябре, не смогли взять кредит на одобренных условиях", - говорится в сообщении. Татьяна Решетниковазаявил в конце октября прошлого года заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании "Этажи".

Теперь людям просто отказывают - как бы в ожидании лучших времен. Которые, судя по всему, наступят не скоро...

"Наш банк никогда не занимался и не занимается ипотекой, но я знаю о проблеме от своих коллег. Все очень просто: ожидается "большой бум" в рынок недвижимости - как в том знаменитом фильме. И с теми же катастрофическими последствиями. То есть обвалом цен. До какого уровня все упадет (если не сказать менее прилично...) никто сказать не может, но в разы точно. В банковской системе Российской Федерации уже находится более 16 триллионов рублей ипотечных кредитов, которые, по сути, так и останутся необеспеченными. И увеличивать это непосильное бремя никто не собирается. Отсюда и "наезды" на застройщиков, и отмена одобрения ипотеки, и все остальное", - говорит топ-менеджер одной из солидных кредитных организаций.

Все, в общем, абсолютно логично. Банки минимизируют риски, хотя, конечно, стоило бы сделать это раньше - "поздно пить боржоми". В условиях постоянно падающей платежеспособности населения Российской Федерации эти меры следовало бы ввести еще несколько лет назад.

Более того, на данный момент совершенно очевидно, что очередное повышение ставки рефинансирования, которое произойдет 15 декабря 2023 года, не имеет к этому никакого отношения. Это так, скорее отговорка, маскировка. Финансисты явно получили некий "инсайд", то есть достоверную информацию о реальном положении дел на рынке недвижимости.

Именно поэтому застройщиков стали резко "прессовать", а льготные ипотечные кредиты де-факто отменили в одночасье. Что касается обычных "рыночных" кредитов на покупку недвижимости, то ставки по ним уже давно запредельные - на уровне 20% годовых. Первоначальные взносы - не менее 30%, то есть минимум для потенциальных клиентов. Но теперь они избавились и от них. На всякий случай.

Что послужило толчком? Очевидно, это не последнее повышение ставки ЦБ в 2023 году, ведь с тех пор прошел месяц, а в мире финансов так долго думать не принято, это чревато. Видимо, банкиры не только получили интересную информацию, но и быстро переосмыслили последствия коммунальной катастрофы, случившейся в декабре и январе.

В принципе, даже этого вполне достаточно, без "внутренностей". Ведь она наглядно показала, что все эти простаивающие миллионы квартир просто не должны вводиться в эксплуатацию. Ведь если эти новостройки начнут потреблять свет, тепло, газ и воду, то все сети, к которым они подключены, мгновенно рухнут.

То есть, это не ценный недвижимостьНе актив, а неликвид. Просто деньги и стройматериалы, зарытые в землю. Такой "актив" будет чего-то стоить только при условии огромных инвестиций в инфраструктуру. А девелоперы, конечно, на это не пойдут. Деньги у них есть, но они привыкли получать сверхприбыли на пустом месте.

Это касается и "первички", и всех льготных ипотечных программ. А "вторичка" была просто закрыта до кучи, по вышеуказанным причинам. Опасно. Скоро все недвижимость Цены будут падать, поэтому лучше дистанцироваться от этого рынка. С вышеупомянутым ипотечным портфелем в 16 триллионов рублей это получится не очень хорошо, но хотя бы так. Гром еще не грянул, но креститься уже начинают. Правда, поздновато.

Источник

Добавить комментарий

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить вам наилучшие возможности для работы на нашем сайте. Нажав кнопку "Принять", вы соглашаетесь с использованием нами файлов cookie.

Принять
ru_RURussian