Popyt na nowe budynki spadnie o 25% po zakończeniu preferencyjnego kredytu hipotecznego Po zakończeniu programu kredytów hipotecznych ze wsparciem państwa, popyt na rynku nowych budynków może przez pewien czas spadać. Nie należy się jednak spodziewać radykalnych zmian w strukturze rynku mieszkaniowego, uważają eksperci ankietowani przez RBC-Real Estate
1 lipca 2024 r. kończy się jeden z najpopularniejszych preferencyjnych programów państwowych w Rosji na rynku nowych budynków - kredyt hipoteczny ze wsparciem państwa na mieszkania pierwotne w wysokości 8% rocznie. Zapytaliśmy ekspertów, jak zmieni się popyt na rynku nowych budynków po tym terminie i czy możliwe jest jego przeniesienie do innych segmentów rynku mieszkaniowego.
Popyt na nowe budynki spadnie
Po zakończeniu programu kredytów hipotecznych wspieranych przez państwo spodziewany jest spadek popytu na rynku nowych inwestycji. Jego efekt od 2020 r. doprowadził do przegrzania rynku mieszkaniowego. Według Banku Rosji w pierwszym kwartale wskaźnik przegrzania pierwotnego rynku mieszkaniowego w Rosji osiągnął 15%, a dla mieszkań wtórnych wskaźnik ten wyniósł 1%. Regulator wyjaśnia tak zauważalną różnicę w wartości między nowymi budynkami a mieszkaniami wtórnymi faktem, że deweloperzy uwzględniają prowizje bankowe w cenach mieszkań w budowie.
Inni również mówią o szumie na rynku pierwotnym. Według Incom-Real Estate, w maju 2024 r. popyt na moskiewskim rynku nowych konstrukcji wzrósł o 7,5% w porównaniu z kwietniem, a także przekroczył maj ubiegłego roku o 54%. Eksperci tłumaczą aktywność kupujących zbliżającym się zakończeniem preferencyjnych kredytów hipotecznych, wielu stara się ubiegać o kredyt po obecnych stawkach. Z tego powodu na rynku istnieje wysoki popyt.
Według ekspertów, z którymi rozmawiała redakcja RBC-Real Estate, zakończenie programu kredytów hipotecznych ze wsparciem państwa na poziomie 8% 1 lipca doprowadzi do ochłodzenia popytu na jakiś czas, ponieważ wiele osób, które planowały zakup domu w drugiej połowie roku, zawiera transakcje właśnie teraz.
Popyt na nowe budynki nieuchronnie spadnie po zakończeniu preferencyjnego kredytu hipotecznego. Trudno powiedzieć dokładnie, o ile, ale nie mniej niż 25%, a w niektórych projektach może spaść o 50%, według szefa centrum analitycznego "Nieruchomości Wskaźniki rynkowe IRN.RU " Oleg Repchenko. Według eksperta ważne jest, aby zrozumieć, że nie jest to katastrofalny spadek popytu, po którym następuje załamanie, ale po prostu powrót rynku nowych budynków z nienormalnych cen i popytu do normy.
"Spadek popytu na rynku pierwotnym pomoże schłodzić przegrzanie, które powstało w dużej mierze z powodu preferencyjnych kredytów hipotecznych. W końcu z jego powodu właściciele mieli dużą liczbę zawyżonych cen mieszkań. Kupujący wierzyli, że opłaca im się kupować mieszkania, ale mieszkania pierwotne drożały w takim tempie, że równoważyło to niskie oprocentowanie preferencyjnego kredytu hipotecznego. Kupujący wpadli w pułapkę pozostawania przy zawyżonych cenach mieszkań" - mówi Oleg Repchenko.
Valery Kochetkov, dyrektor kierunku "Nowe budynki" w Incom-Real Estate, przewiduje spadek popytu o 15-20%. Ekspert uważa, że popyt spadnie w ciągu pierwszych trzech do czterech tygodni, ale do połowy sierpnia ogólnie się poprawi.
"Marketingowcy deweloperów nie śpią i pracują nad programami, które mają utrzymać popyt po 1 lipca. Raty od sześciu miesięcy do dwóch lat są już aktywnie oferowane, z możliwością przejścia na kredyt hipoteczny w przyszłości. Być może pojawią się programy, w których deweloper będzie gotowy zrekompensować część oprocentowania kredytu hipotecznego. Myślę, że w lipcu zobaczymy wiele różnych ofert" - uważa Kochetkov.
Julia Bocharnikova, dyrektor wykonawczy Etagi, przewiduje spadek popytu o 20-30%. Według niej, obecnie pierwotny rynek mieszkaniowy w Rosji stoi w obliczu "ogromnej ilości przewyższającego popytu". Wielu kupujących stara się uzyskać kredyt na zakup mieszkania na wciąż istniejących warunkach preferencyjnego kredytu hipotecznego.
Szef "CYANOGEN.Analysts" Alexey Popov również uważa, że po 1 lipca popyt spadnie na jakiś czas. Według eksperta wynika to nie tylko z czynników obiektywnych (wzrost kosztów obsługi kredytów hipotecznych i brak spadku cen mieszkań), ale także z tła informacyjnego. Dla niektórych kupujących wiele wiadomości o anulowaniu niektórych programów preferencyjnych jest postrzeganych jako anulowanie, przynajmniej na jakiś czas, samego pomysłu ich nabycia, mówi Popov.
Nie należy spodziewać się fatalnego spadku popytu po ograniczeniu preferencyjnych kredytów hipotecznych, zwłaszcza w Moskwie, dodaje Ruslan Syrtsov, dyrektor zarządzający Metrium. Według eksperta, nawet anulowanie kredytów hipotecznych pod koniec roku wygląda bardziej boleśnie dla specjalistów IT, ale nadal nie jest krytyczne, ponieważ wielu przedstawicieli tej branży już udzieliło pożyczki. Pozostaje jednak rodzinny kredyt hipoteczny, który jest głównym motorem aktywności konsumentów - obecnie odpowiada za ponad 40% transakcji, mówi Syrtsov.
Aby uzyskać więcej informacji na temat preferencyjnych programów hipotecznych, które będą nadal działać po 1 lipca, przeczytaj artykuł "Które preferencyjne programy hipoteczne pozostaną dostępne dla Rosjan w 2024 roku?"
Część popytu trafi na rynek wtórny
Zdjęcie: Denis Kabelev / Shutterstock / FOTODOM
Eksperci uważają, że po zakończeniu preferencyjnego kredytu hipotecznego konkurencja między rynkiem pierwotnym i wtórnym wzrośnie przez pewien czas, ale nie będzie masowego odpływu kupujących na rynek gotowych mieszkań.
Rynek wtórny ma niezaprzeczalne zalety. Nie trzeba czekać na zakończenie budowy lub dokonywać kosztownych napraw tylko po to, aby móc zamieszkać w mieszkaniu. Ponadto zawsze można wynegocjować zniżkę z właścicielem mieszkania na rynku wtórnym - mówi Oleg Repchenko. Ekspert zauważa również, że nowe budynki są droższe niż mieszkania na rynku wtórnym, a ich popularność na rynku wzrosła w ostatnich latach głównie z powodu sztucznie niskiego oprocentowania preferencyjnych kredytów hipotecznych. A teraz rynek mieszkaniowy wróci do normy, przewiduje Repchenko.
Po tym, jak dotowany kredyt hipoteczny na nowe budynki przestanie istnieć w obecnej formie, będzie to łatwiejsze dla rynku wtórnego. Popyt wzrośnie, ponieważ mieszkania na rynku wtórnym są bardziej przystępne cenowo, a w segmencie nowych budynków powstała ogromna bańka cenowa, zgadza się Sergey Shloma, dyrektor kierunku rynku wtórnego Incom-Real Estate. Według eksperta, wielu potencjalnych nabywców zwróci uwagę na rynek gotowych mieszkań, zwłaszcza po raz pierwszy po zakończeniu kredytu hipotecznego ze wsparciem państwa.
Rynek wtórny nie jest w stanie stać się pełnoprawną alternatywą dla rynku pierwotnego nawet po zakończeniu programu preferencyjnych kredytów hipotecznych. Faktem jest, że rodzinne kredyty hipoteczne i kredyty hipoteczne IT pozostają na rynku nowych budynków, a regionalne programy hipoteczne - arktyczne i dalekowschodnie - nadal działają na Dalekim Wschodzie, mówi Irina Dobrokhotova, założycielka Best-Novostroy. Nie ma jednak programów na rynku wtórnym, które wspierałyby kupującego. Kredyty hipoteczne są ważne tylko po stawkach rynkowych - w tej chwili jest to około 18% - a dla zdecydowanej większości kupujących jest to bardzo drogie, mówi ekspert.
Ruslan Syrtsov zauważa, że deweloperzy dysponują szeroką gamą narzędzi marketingowych, które sprawiają, że zakup pierwotnego mieszkania jest bardziej atrakcyjny. Większość współczesnych nabywców uważa nowe budynki za bardziej płynne niż mieszkania wtórne. Dlatego też nie należy spodziewać się masowego odpływu nabywców na rynek wtórny, uważa ekspert.
Kupujący będą odkładać transakcje i wynajmować mieszkania
Zdjęcie: Holly Stratton / Unsplash
Analitycy uważają, że zniesienie preferencyjnych kredytów hipotecznych dla nowych budynków i wysokie stopy procentowe zmuszą kupujących do odroczenia transakcji do czasu poprawy sytuacji rynkowej. Niektórzy z nich będą nadal wynajmować mieszkania.
Popyt na rynku najmu jest rozpraszany przez tych, którzy nie mogli uzyskać zgody na kredyt hipoteczny lub zdecydowali się odłożyć zakup nieruchomości, mówi Julia Bocharnikova. Latem dostępność wynajmu może dalej spadać. Sytuacja ta będzie jednak tymczasowa, rynek najmu nie stanie się alternatywą dla rynku nowych budynków, uważa ekspertka.
Inkom-Real Estate obliczył, że kupując kawalerkę o wartości 9,5 mln rubli, miesięczna płatność wyniesie około 102,5 tys. rubli, a rocznie otrzymamy 1,23 mln rubli. Wynajmując kawalerkę za 50 tys. rubli miesięcznie, najemca płaci 600 tys. rubli rocznie. Okazuje się, że można zaoszczędzić trochę pieniędzy na własne mieszkanie lub na zaliczkę na kredyt hipoteczny. Ale jednocześnie nie zapominaj, że część pieniędzy zostanie wydana na codzienne wydatki, lekarstwa, żywność i inne wydatki.
Mówienie o wczesnym przejściu potencjalnych nabywców na rynek najmu jest przedwczesne. Wszystko zależy od oprocentowania kredytów hipotecznych, uważa Oleg Repchenko. Według eksperta ochronne oprocentowanie kredytów hipotecznych na rynku rosyjskim wynosi 10-12%. Obecnie kredyty mieszkaniowe, jeśli nie brać pod uwagę programów preferencyjnych, zaczynają się od 17-18% rocznie. W tym scenariuszu wynajem mieszkania staje się bardziej opłacalny. Nie oznacza to jednak, że teraz wszyscy, którzy zamierzają kupić mieszkanie za kredyt hipoteczny, zmieniają orientację na wynajem. Obiektywnie sytuację można ocenić nie wcześniej niż za sześć miesięcy lub rok - mówi Repchenko.
Zdaniem innych ekspertów, rynek najmu nie będzie w stanie stać się alternatywą dla preferencyjnych kredytów hipotecznych, a masowy odpływ nabywców do tego segmentu rynku również nie jest przewidywany. Nawet pomimo tego, że wynajem jest obecnie tańszy niż obsługa kredytu hipotecznego.
Gdyby wynajem mieszkania był znacznie tańszy niż mieszkanie na kredyt hipoteczny, można by oczekiwać znacznego napływu nabywców nowych budynków, uważa Irina Dobrokhotova. Ekspertka przypomina jednak, że w ciągu ostatniego półtora roku stawki za wynajem mieszkań, zwłaszcza w Moskwie i dużych miastach, znacznie wzrosły. A wielu nabywcom łatwiej jest zaciągnąć kredyt hipoteczny na mieszkanie w nowym budynku na dłuższy okres i zapłacić za swoje mieszkanie niż płacić za wynajem mieszkania bez perspektywy, że stanie się ono własnością, uważa Irina Dobrokhotova.
Według Ruslana Syrtsova wynajem może być traktowany jedynie jako tymczasowa alternatywa dla zakupu podstawowego mieszkania z kredytem hipotecznym. Wysoki koszt wynajmu mieszkań i jego możliwy wzrost po zakończeniu programu hipotecznego ze wsparciem państwa, zdaniem eksperta, zmotywuje wielu do ubiegania się o kredyt hipoteczny. Pomimo faktu, że w przyszłości dostępność kredytów mieszkaniowych nie zmniejszy się znacząco, władze już teraz proponują wprowadzenie różnych ukierunkowanych programów, które zastąpią ograniczony preferencyjny kredyt hipoteczny. Na przykład dla pracowników medycznych lub pracowników kompleksu wojskowo-przemysłowego, podsumowuje ekspert.
Polish 
English 
Russian 
German