Średnie wynagrodzenie za obsługę kredytu hipotecznego w Rosji powinno wynosić co najmniej 77,6 tys. rubli. Aby zatwierdzić kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zaczynającym się od 18%, zalecane wynagrodzenie w Moskwie powinno wynosić co najmniej 233,9 tys. rubli, w Petersburgu - co najmniej 164,8 tys. rubli, a we wszystkich innych regionach wymagany będzie średni dochód w wysokości 77,6 tys. rubli.
Od 1 lipca 2024 r. preferencyjny program kredytów hipotecznych ze wsparciem państwa dla nowych budynków na poziomie 8% ("Wsparcie państwa 2020") przestał działać w Rosji. Oczekuje się, że popyt na rynku pierwotnym spadnie, a miesięczna rata rynkowych kredytów hipotecznych w miastach z milionami mieszkańców będzie prawie dwukrotnie wyższa niż w przypadku kredytów preferencyjnych.
Podpowiadamy, jaki dochód będzie wymagany do uzyskania zgody na kredyt hipoteczny po anulowaniu programu preferencyjnego dla nowych budynków, jak zachowają się banki i co należy wziąć pod uwagę przy ubieganiu się o kredyt.
Kredyt hipoteczny stanie się niedostępny
Eksperci, z którymi rozmawiała redakcja, uważają, że rynkowe kredyty hipoteczne są praktycznie niedostępne przy obecnych stopach procentowych. Yuri Belikov, dyrektor zarządzający ds. walidacji agencji Expert RA, uważa, że zakończenie programów preferencyjnych znacznie ograniczy emisję kredytów hipotecznych na rynku nowych budynków. Pewne wsparcie dla rynku mieszkaniowego zapewnią oddzielne programy preferencyjne, które są przedłużane na długie okresy, takie jak kredyty hipoteczne dla rodzin i IT. "Większość potencjalnych kredytobiorców nie jest gotowa na zaciąganie długoterminowych kredytów hipotecznych o dwucyfrowym oprocentowaniu. A ci, którzy nie skorelowali obciążenia długiem ze swoimi dochodami, zostaną wyeliminowani przez same banki. Niemożliwe jest przywrócenie hipoteki do poprzednich wskaźników, dopóki stopy procentowe nie spadną" - przewiduje ekspert.
Znacznie trudniej będzie uzyskać kredyt hipoteczny po 1 lipca, jeśli klient nie podlega warunkom pozostałych programów preferencyjnych, zgadza się Alexey Novikov, dyrektor działu kredytów hipotecznych w Est-a-Tet. Według eksperta pozostały tylko dwa narzędzia: kredyt hipoteczny według stawek rynkowych, które obecnie zaczynają się od 18% rocznie, oraz kredyt hipoteczny dotowany przez dewelopera. W Moskwie stawki dla takich programów, według firmy, zaczynają się od 11,5%.
Zdjęcie: Freepik
Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych wraca do normy, według Aleksieja Wołkowa, dyrektora marketingu Narodowego Biura Historii Kredytów (NBKI). Według niego preferencyjne programy kredytowe, które stały się powszechne w ostatnich latach, zwiększyły dostępność tak bardzo, że doprowadziło to do pewnych zakłóceń - "zarówno pod względem szybkiego wzrostu cen nieruchomości, jak i różnic cenowych dla nowych budynków i mieszkań na rynku wtórnym".
Jaki powinien być dochód z tytułu obsługi kredytu hipotecznego po anulowaniu preferencyjnego kredytu hipotecznego?
Rejestracja hipoteki oznacza poziom dochodów kredytobiorcy, który byłby wystarczający nie tylko do spłaty miesięcznych płatności, ale także do utrzymania normalnych warunków życia.
W Moskwie średni koszt mieszkania wynosi 13,2 mln rubli. Przy początkowej wpłacie w wysokości 30% (3,95 mln rubli) miesięczna rata kredytu hipotecznego wyniesie 140,38 tys. rubli zamiast 71,3 tys. rubli. Aby uzyskać zgodę banku, udokumentowane wynagrodzenie kredytobiorcy (zwykle 50% dochodu) powinno wynosić 233,9 tys. rubli zamiast 118,9 tys. rubli, wyliczyła redakcja RBC-Real Estate.
Jak myśleli
W RBC-Real Estate na podstawie internetowego kalkulatora kredytów hipotecznych "House.The Russian Federation" oraz danych z serwisu CIAN dotyczących średnich cen mieszkań (najpopularniejszy format to 37 mkw.) w nowych budynkach w ponad milionowych miastach obliczono, jaki zalecany dochód gospodarstwa domowego byłby wymagany do uzyskania kredytu hipotecznego na warunkach rynkowych oraz o ile wzrosłyby wymagania dochodowe po zakończeniu państwowego programu preferencyjnych kredytów hipotecznych. Aby obliczyć średnią ratę kredytu hipotecznego, przyjęto okres kredytowania wynoszący 25 lat, minimalną zaliczkę w wysokości 30% i oprocentowanie kredytu hipotecznego w wysokości 18% rocznie, a także udział kosztów obsługi kredytu hipotecznego w wysokości 50% całkowitego dochodu. Ten poziom, według ekspertów, praktycznie gwarantuje zatwierdzenie kredytu hipotecznego przez bank i jest uważany za komfortowy dla obsługi kredytu.
W Petersburgu średni koszt jednopokojowego mieszkania w nowym budynku szacuje się na 9,3 miliona rubli. Początkowa rata kredytu hipotecznego wyniesie 2,78 mln rublii miesięczna rata kredytu hipotecznego -98.9 tysiąc rubli zamiast 50,3 tys. rubli w ramach programu preferencyjnego. Aby zatwierdzić i obsługiwać kredyt hipoteczny w północnej stolicy, wynagrodzenie w wysokości 164,8 tys. rubli podczas gdy 83,8 tys. rubli wystarczyłoby na preferencyjny kredyt hipoteczny.
Średni koszt takiego samego jednopokojowego mieszkania w nowych budynkach w Rosji (z wyłączeniem Moskwy i Petersburga) wynosi średnio 4,4 miliona rubli. Przy początkowej płatności 30% (1.33 milion rubli), z terminem zapadalności w ciągu 25 lat przy 18% rocznie, miesięczna płatność wyniesie 46,5 tys. rubli. (poprzednio - 23,6 tys. rubli) Zatem wynagrodzenie powinno wynosić co najmniej 77,6 tys. rubli całkowitego dochodu. W przypadku kredytu hipotecznego w wysokości 8% wymagana kwota wynosiła 39,4 tys. rubli.
Miesięczne płatności w miastach z milionami ludzi na kredytach hipotecznych na poziomie 18% rocznie wzrosną o 96.6% w porównaniu do preferencyjnego kredytu hipotecznego w wysokości 8%. O taką samą wartość wzrosną wymagania dotyczące miesięcznego dochodu niezbędnego do obsługi kredytu - wylicza redakcja RBC-Real Estate.
Ostatni tydzieńNa konferencji Domclick Digital Day Mikhail Matovnikov, główny analityk Sberbank, szef Centrum Analiz Finansowych banku, powiedział, że liczba metrów kwadratowych, które odbiorca mediany wynagrodzeń w Rosji może kupić za pomocą kredytu hipotecznego, zmniejszyła się o 6 metrów kwadratowych na rynku nowego budownictwa od 2020 r. I o 9 metrów kwadratowych na rynku wtórnym. wynoszące 25,8 mkw. Według Matovnikova są to minimalne liczby z ostatnich dziesięciu lat. Spadek dostępności, zdaniem eksperta, wynika ze wzrostu cen mieszkań, zwłaszcza nowych budynków, przez co ludzie zmuszeni są do kupowania mieszkań o mniejszej powierzchni.
Zalecany dochód z tytułu obsługi kredytów hipotecznych
Eksperci radzą, aby przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny wziąć pod uwagę nie tylko wysokość samej miesięcznej raty, ale także fakt, że pieniądze będą potrzebne na inne cele w życiu. Eksperci, z którymi rozmawiała redakcja, są zgodni, że stosunkowo wygodnie jest spłacać kredyt hipoteczny, gdy 50% dochodu przeznaczane jest na spłatę kredytu. Kredyt hipoteczny może być również udzielony w przypadku, gdy koszt obsługi kredytu wynosi 60%. Ale w takiej sytuacji niektóre banki mogą odmówić, ponieważ dokładnie 60%, według ekspertów, jest "czerwoną linią". Jeśli spłata kredytu hipotecznego pochłania więcej niż 60% dochodu, kredyt hipoteczny może nie zostać udzielony. Ponadto, jeśli dana osoba jest zadłużona na innych kredytach, to przy kosztach kredytu hipotecznego w wysokości 60%, kredyt najprawdopodobniej nie zostanie udzielony.
Michaił Aleksin, dyrektor generalny Zjednoczonego Biura Kredytowego (OKB), uważa, że komfortowa kwota spłaty kredytu hipotecznego nie powinna przekraczać 30% budżetu rodzinnego, a rodzina nie powinna mieć innych niespłaconych kredytów. Jeśli ponad połowa dochodu rodziny jest już wydawana na zabezpieczenie istniejących kredytów, to zaciąganie kredytu hipotecznego jest lekkomyślne, mówi Michaił Aleksin. Zdaniem eksperta, decyzję o potrzebie zaciągnięcia kredytu hipotecznego należy podejmować ostrożnie, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności - ogólną stabilność sytuacji finansowej, dostępność finansowej poduszki bezpieczeństwa i pewność niezawodnego zatrudnienia.
Według Aleksina, dla tych, którzy chcieliby zaciągnąć kredyt na zakup domu, ale rozumieją, że od 1 lipca nie podlegają warunkom pozostałych programów preferencyjnych, dobrą strategią byłoby teraz tymczasowe zrezygnowanie z kredytu i wykorzystanie sytuacji do zgromadzenia większej kwoty zaliczki. Można to zrobić za pomocą depozytów bankowych, których oprocentowanie jest obecnie bardzo atrakcyjne, i powrócić do uzyskania kredytu hipotecznego po spadku rynkowych stóp procentowych kredytów mieszkaniowych - dodaje Aleksin.
Według Jurija Belikowa, około trzy czwarte kredytobiorców hipotecznych przeznacza ponad połowę swoich dochodów na obsługę zadłużenia, co jest już uważane za zwiększone obciążenie długiem. Przy takim obciążeniu długiem dobrobyt i standard życia kredytobiorców może ulec znacznemu pogorszeniu w przypadku jakichkolwiek niekorzystnych zmian makroekonomicznych (na przykład przy kolejnym skoku inflacji). Skierowanie 80% swoich dochodów na obsługę kredytów jest już krytycznym obciążeniem długiem o bardzo wysokim ryzyku niewypłacalności, dodaje ekspert.
"Obsługa zadłużenia powinna pochłaniać znacznie mniej niż połowę dochodu. Jeśli pozostałe pieniądze wystarczą na utrzymanie zwykłego standardu życia, nadwyżkę można wykorzystać na częściową wcześniejszą spłatę pożyczek. A w przypadku niekorzystnych zmian makroekonomicznych nadwyżka ta może zostać wykorzystana na pokrycie nieprzewidzianych wydatków i wsparcie wypłacalności obywatela" - mówi Belikov.
Konieczne jest maksymalne uwzględnienie wszystkich potrzeb, w tym tych, które mogą pojawić się w okresie obsługi kredytu. Jednocześnie budżet musi również przewidywać możliwość odłożenia części środków na poduszkę powietrzną, podsumowuje Alexey Volkov.
Polish 
English 
Russian 
German