Pilna sprawa: co przyspiesza, a co spowalnia budowę domów w Petersburgu

Zdjęcie: Sergey Mikhaylichenko /

Według Unified Resource of developers (ERZ.Russian Federation), średni okres budowy budynków mieszkalnych od wydania pozwolenia na budowę do oddania do użytku spadł do 46,3 miesiąca (tj. mniej niż 4 lata), podczas gdy mieszkania są zazwyczaj oddawane do użytku na czas - w ciągu ostatnich 12 miesięcy udział mieszkań oddanych do użytku na czas i przed terminem wyniósł średnio 63%.

Fontanka i Stowarzyszenie Budowniczych Sankt Petersburga przeprowadziły wywiady z wiodącymi deweloperami w Sankt Petersburgu i dowiedziały się, jakie jest tempo budowy mieszkań w Sankt Petersburgu i co pomaga wynająć domy na czas lub nawet wcześniej.

Dotrzymywanie terminów

Średni okres budowy od wydania pozwolenia na budowę wynosi 46,3 miesiąca (tj. 3 lata i 10,3 miesiąca), a od daty publikacji pierwszego zgłoszenia projektu - 35,6 miesiąca (tj. nieco mniej niż 3 lata), informuje ERZ.RF.

W St. Petersburgu deweloperzy utrzymują mniej więcej to samo tempo. Olga Trosheva, dyrektor Sankt Petersburga Nieruchomości centrum konsultingowe (Grupa Setl) Wyjaśnił, że jeśli działka jest w pełni przygotowana pod zabudowę, to średni okres budowy nowego domu w Petersburgu i regionie Leningradu wynosi 2,5-3 lata.

Obecnie średni czas budowy kompleksy mieszkaniowe waha się od 2 do 3 lat, w zależności od obszaru i klasy obiektu", potwierdził Andrey Borodin, dyrektor ds. budownictwa Grupy Aquilon w Sankt Petersburgu i LO.

"Średnie tempo budowy budynku wielokondygnacyjnego (14-22 piętra) wynosi 36 miesięcy od ogrodzenia placu budowy do oddania obiektu do użytku", komentuje Natalia Kukushkina, szefowa grupy marketingowej firmy CDU. - Wszystkie możliwe ryzyka zostały już uwzględnione w tym okresie, na przykład opóźnienia w dostawach materiałów budowlanych lub z podłączeniem do sieci. Nie wszystkie z nich wychodzą na jaw, co pozwala skrócić cykl budowy i wynająć dom przed terminem".

"Średnie tempo budowy jednego osiedla mieszkaniowego mieści się w przedziale 1000-1200 dni, zależy to od wielkości budowanego obiektu, a także od podziału na kolejki", mówi Sergey Sofronov, dyrektor handlowy Grupy PSK. Indywidualny małe domy może powstać w ciągu 600-700 dni, a istnieją projekty, w których czas budowy wynosi 1400 dni lub więcej.

Jednocześnie zauważa, że porównywanie czasu budowy w poszczególnych latach jest nieco problematyczne - na przykład istnieją firmy, których terminy wzrosły prawie półtora raza w ciągu ostatnich 3-5 lat. "Ale jeśli przyjrzeć się szczegółowo ich portfolio, staje się jasne, dlaczego". Sergey Sofronov dodał, "zaczęli budować większe budynki mieszkalne lub pojawiły się bardziej złożone projekty. Na przykład, aby przeprowadzić przebudowę. Lub zintegrowane projekty deweloperskie, w ramach których równolegle budowanych jest kilka domów i infrastruktura społeczna".

"Każdy deweloper ma swoje własne cele w zakresie sprzedaży i tempa budowy określone w strategii" - dodał. Dmitry Kalinin, dyrektor projektu Severnaya Dolina w Glavstroy St. Petersburg. - Mogę powiedzieć, że Glavstroy St. Petersburg terminowo wywiązuje się ze swoich zobowiązań wobec miasta i partnerów. Jeśli chodzi o szybkość budowy, jeden budynek mieszkalny budujemy w ciągu 2-2,5 roku, obiekt socjalny - szkołę, przedszkole lub poliklinikę - szybciej: od 1 do 2 lat".

Średnie tempo budowy kompleksu mieszkaniowego zależy przede wszystkim od skali projektu i charakterystyki terenu. Alexey Pyatnenkov, pełniący obowiązki wiceprezesa jednostki zarządzającej projektem GloraX: "Tempo budowy jednego domu wynosi około 3 lat, natomiast opracowanie dokumentacji projektowej i uzyskanie pozwoleń może trwać od roku do dwóch, w zależności od stopnia skomplikowania projektu".

Bez dzielenia wyrazów

Federacja Rosyjska informuje również, że przesunięcie planowanych terminów oddania do użytku mieszkań w budowie w kraju zmniejszyło się w styczniu 2024 r. o 22% rok do roku.

"Tak, jeśli spojrzeć na otwarte statystyki ERZ.Według Federacji Rosyjskiej w Petersburgu, 2-3 lata temu w kolumnie "odroczenie" było znacznie więcej liczb niż obecnie, -.... Sergey Sofronov zauważa. "To jedna z pozytywnych konsekwencji systemu finansowania projektów - niemal zawsze opóźnienia w budowie wiązały się z brakiem środków, co w skrajnych przypadkach prowadziło do długotrwałej budowy".

Przypomina, że 10 lat temu prawie jeden na pięć projektów budownictwa mieszkaniowego w Petersburgu został oddany do użytku w niewłaściwym czasie. A kilka lat temu, wśród wszystkich domów oddawanych do użytku z opóźnieniem, średni czas opóźnienia wzrósł do 4,5 miesiąca. "Wpływ na to miały przede wszystkim sytuacje zewnętrzne: pojawiły się problemy z logistyką importowanych materiałów, brakowało pracowników, - co z kolei wpłynęło na opóźnienia w oddawaniu domów do użytku. Sergey Sofronov dodał. "Teraz jest łatwiej, tempo budowy w Petersburgu jest przytłaczająco dobre i jest obserwowane, zgodnie z deklaracjami projektowymi".

"Przesunięcia planowanych terminów oddania do użytku mieszkań w budowie naprawdę się zmniejszyły, ponieważ zakończył się okres karencji dla deweloperów, przewidujący anulowanie kar w przypadku opóźnień w oddaniu do użytku" - wyjaśniłAlexey Pyatnenkov. Przypomniał, że ulga antykryzysowa przestała obowiązywać 1 lipca 2023 roku.

"Wprowadzenie okresu karencji pozwoliło deweloperom na odbudowę łańcuchów logistycznych i wyeliminowanie przerw w dostawach materiałów i komponentów budowlanych, które pojawiły się po lutym 2022 r." - czytamy w komunikacie. Alexey Pyatnenkov dodał. - Obecnie jednak przewidziane są kary za niedotrzymanie terminów oddania mieszkań do użytku. W związku z tym, w porównaniu z okresem, w którym wprowadzono ulgę, liczba opóźnień spadła. Ponadto deweloper, który narusza terminy oddania do użytku, ponosi ryzyko utraty reputacji, więc żaden z graczy jako całość nie jest zainteresowany opóźnianiem procesu budowy".

Dmitry Kalinin nie zauważa żadnych czynników rynkowych, które mogłyby wpłynąć na ograniczenie transferów: "Przypuszczam, że chodzi o efektywne zarządzanie czasem: kompetentne planowanie wszystkich etapów prac pozwala na ustanowienie wystarczającej rezerwy czasowej, aby wyeliminować uwagi (jeśli takie pojawią się ze strony organów nadzoru), a w rezultacie całkowicie wyeliminować zakłócenia oficjalnie zadeklarowanego oddania obiektu do użytku". Według niego, temat terminów jest zawsze aktualny dla deweloperów, szczególnie w okresie zmian i transformacji, jakie zachodzą w branży budowlanej. rynek nieruchomości jest obecnie w toku.

"Przesunięcia dat oddania do użytku stają się obiektywnie coraz mniej powszechne", komentuje Natalia Kukushkina. - Problem ten praktycznie nie dotyczy Petersburga. Dzisiejszy formularz DDU nie pozwala deweloperowi na przekazanie kluczy do mieszkania później niż w terminie określonym w umowie. Wiąże się to ze znacznymi karami. W związku z tym deweloperzy są bardzo zainteresowani terminowym oddawaniem obiektów do użytku". Według niej obecnie niedokończone budynki powstały 5-7 lat temu i są obecnie wykańczane.

Wysoka konkurencja na rynku budowlanym i warunki finansowania projektów przyczyniają się do skrócenia czasu budowy, potwierdza Andriej Borodin. "Temat terminów jest zdecydowanie istotny dla Petersburga" - uważa. - Tendencja do skracania czasu budowy zawsze istniała na rynku. Zależy ona bezpośrednio, między innymi, od ciągłego wprowadzania nowych technologii".

Trudności zewnętrzne

Deweloperzy zauważają, że w ostatnich latach przesunięcia terminów wynikały głównie z czynników zewnętrznych. Tak więc, Andriej Borodin Mówi, że ostatnio była to zarówno pandemia, jak i wycofanie się niektórych producentów z rynku. "W tej chwili kurs walutowy, a co za tym idzie odpływ zagranicznych pracowników, mają ogromny wpływ na harmonogram i koszt budowy" - uważa.

Na początku XXI wieku budowa była poważnie utrudniona z powodu interakcji z monopolistami. Teraz, według Andriej BorodinPytania do nich okresowo nadal się pojawiają, chociaż teraz w większym stopniu nie chodzi o dostawy energii elektrycznej, ale o zaopatrzenie w wodę i urządzenia sanitarne.

Alexey PyatnenkovUważa on, że przesunięcie terminów ma charakter indywidualny, w szczególności może to być problem z przyłączeniem do sieci lub projekt zbudowany z odstępstwami od dokumentacji projektowej. "W obiektach, w których używane są rzadkie importowane materiały i komponenty, nadal mogą występować przerwy w dostawach tych elementów" - zauważył.

Dmitry Kalinin Jestem przekonany, że głównym powodem ostatnich przesunięć jest adaptacja do nowych warunków - zmian, którym towarzyszą trudności. "W przypadku segmentu budowlanego są to braki kadrowe, wzrost kosztów materiałów, problematyczna logistyka zaopatrzenia spowodowana czynnikami polityki zagranicznej" - wyjaśnił. - To ostatnie jest związane z substytucją importu: dotarcie do dostawcy, który produkuje wysokiej jakości sprzęt, a jednocześnie jest gotowy do pracy w określonych warunkach i ilościach, wymaga czasu. Zdarzały się sytuacje, w których potencjalny wykonawca był z nas zadowolony na etapie przetargu, ale w trakcie realizacji zamówienia okazywało się, że firma nie jest w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań w zakresie dostawy potrzebnego nam sprzętu. A to niestety nieprzewidywalny moment nawet dla sumiennego dewelopera".

Jeśli chodzi o sieci energetyczne, miastu udało się znacznie poprawić interakcję: Dmitry Kalinin dodał, że nie mieliśmy żadnych poważnych pytań dotyczących dostaw energii elektrycznej lub sieci do naszych kolegów.

"Łączenie się z sieciami nie jest obecnie głównym problemem". Natalia Kukushkina zgodził się. "Z reguły wszystko mieści się w zadeklarowanych terminach". Ale według niej, czasami oddanie do użytku jest odkładane przez sam region, jeśli jego plan mieszkaniowy na bieżący rok został już zakończony i bardziej opłacalne jest dla niego wejście do obiektu w przyszłym roku. "W tym przypadku mówimy o krótkich przesunięciach - z grudnia na styczeń. Nie prowadzi to do kar, ponieważ deweloper ma wystarczająco dużo czasu na przekazanie kluczy akcjonariuszom". Natalia Kukushkina wyjaśniono.

Przyspieszenie procesów

Deweloperzy starają się dziś nie tylko oddawać obiekty na czas, ale czasem nawet przyspieszać w stosunku do terminów określonych w pozwoleniu na budowę. Powód jest prosty - ujawnienie rachunków powierniczych jest powiązane z oddaniem domu do użytku, co jest szczególnie ważne w warunkach wysokiej inflacji.

"Wcześniejsze ujawnienie rachunków powierniczych pozwala płacić niższe odsetki za korzystanie z pożyczki, co zwiększa rentowność obiektu", wyjaśnia. Andriej Borodin.

Według niego przyspieszenie czasu budowy zależy od wielu czynników: Są to terminowe dostarczanie wysokiej jakości rozwiązań projektowych, systematyczne finansowanie budowy, wybór wiarygodnych partnerów i wykonawców, wybór optymalnych technologii produkcji pracy, uwzględnienie sezonowości przy uruchamianiu obiektu itp.

"Również teraz prefabrykacja, cyfryzacja, a nawet modularyzacja są aktywnie wykorzystywane w celu skrócenia terminów". Andriej Borodin dodał. - Przyspieszenie okresu budowy skutkuje obniżeniem kosztów, wcześniejszym zwrotem środków własnych zainwestowanych w projekt oraz uwolnieniem zasobów na nowe projekty.

"Możliwe jest przyspieszenie budowy na wszystkich etapach, począwszy od projektowania". Natalia Kukushkina uważa. - Najlepszą metodą są jednak odpowiednio skonfigurowane i debugowane procesy biznesowe. Na przykład zrównoleglenie różnych operacji". Kolejnym ważnym punktem jest opracowanie standardowych rozwiązań, które wymagają mniejszego nakładu pracy zarówno pod względem produkcji pracy, jak i stosowanych technologii. "Ważny jest również łańcuch logistyczny. Im dłużej materiał do ciebie dociera, tym większa szansa, że dostawa będzie opóźniona" - kontynuowała. - Jeśli korzystasz ze standardowych rozwiązań produkcji krajowej lub z krajów WNP, prawdopodobieństwo opóźnień jest mniejsze".

Możliwe jest przyspieszenie tempa budowy dzięki wykorzystaniu innowacyjnych technologii, cyfryzacji i optymalizacji na poszczególnych etapach, przy jednoczesnym zachowaniu jakości prac, mówiOlga Trosheva. "Na przykład Grupa Setl opracowała własny cyfrowy ekosystem, który łączy wszystkie etapy budowy: od projektu po przekazanie mieszkań udziałowcom" - wyjaśniła. - Z pomocą technologii BIM możliwe jest opracowanie i kontrolowanie harmonogramu budowy, planowanie zaplanowanych spotkań z wykonawcami, monitorowanie przebiegu skanowania laserowego pomieszczeń - innymi słowy, przeprowadzanie kontroli budowy. Technologie cyfrowe upraszczają interakcję między działami, zmniejszają wpływ czynnika ludzkiego, a tym samym minimalizują liczbę błędów. Proces pracy zostaje przyspieszony, zapewniona jest pełna kontrola i przejrzystość na wszystkich etapach budowy. Dzięki wykorzystaniu cyfrowego ekosystemu średni czas budowy obiektów Grupy Setl został skrócony o około 6 miesięcy".

Jeśli mówimy o nowym podejściu do pracy, w ubiegłym roku Grupa Setl zoptymalizowała proces dekoracji wnętrz, kompleks mieszkaniowy "Palace Facade" w Strelnej został wybrany jako miejsce eksperymentalne - po przeanalizowaniu procesów zmieniono trasy dostaw i punkty przechowywania materiałów wykończeniowych, a specjaliści od wykończeń zaczęli stosować nowe, bardziej efektywne metody układania płytek, Olga Trosheva powiedziała mi. W rezultacie średni czas wykończenia łazienki został skrócony z 10 do 6 dni przy zachowaniu najwyższej jakości prac.

"Deweloperzy pracujący w pełnym cyklu, tacy jak GloraX, są w stanie skrócić czas budowy poprzez optymalizację wewnętrznych procesów biznesowych" - komentuje Alexey Pyatnenkov. - Na przykład, nasze własne biuro projektowe pozwala nam nie polegać na zewnętrznych wykonawcach, co również wpływa na czas realizacji projektu. Ponadto integracja standardowych rozwiązań również optymalizuje czas projektowania i budowy. W szczególności, w ramach realizacji projektów klasy komfort dla różnych kompleksów mieszkaniowych, w zależności od lokalizacji, kosztów i innych czynników, oferujemy różne standardowe rozwiązania, dzięki którym udaje nam się ustandaryzować produkt i ogólnie skrócić czas budowy".

Grupa PSK posiada również własny oddział budowlany z funkcją generalnego wykonawcy, co pozwala jej wytrzymać tempo budowy lepsze niż średnia w mieście - około 875 dni. "Ogólnie rzecz biorąc, zwykle kończymy budowę wcześniej niż pierwotnie planowano". Sergey Sofronov powiedział. Według niego możliwe jest zaoszczędzenie pieniędzy na wcześniejszym ujawnieniu rachunków powierniczych, ale wiele zależy od ich pełności: im więcej pieniędzy znajduje się na rachunkach powierniczych, tym niższa stopa finansowania projektu. "Idealnie byłoby, gdyby w momencie oddania do użytku domu klasy komfortowej wszystko lub prawie wszystko zostało sprzedane". Sergey Sofronov dodano.

W związku z tym Dmitrij Kalinin Uważa, że dla dewelopera ważne jest terminowe oddawanie budynków mieszkalnych do użytku, ale wcześniejsze oddanie jest niepraktyczne z ekonomicznego punktu widzenia: konieczne jest utrzymanie równowagi "wybudowane / sprzedane". "Wczesne ujawnienie rachunków powierniczych, naszym zdaniem, również nie doprowadzi do żadnych znaczących oszczędności" - zauważa. "Ważne jest dla nas, aby każde wybudowane mieszkanie znalazło swojego właściciela, a nowi osadnicy w tym samym czasie wprowadzili się do nowych, komfortowych mieszkań".

Wyjątkiem są obiekty socjalne: w tym przypadku naprawdę konieczne jest przyspieszenie tempa budowy, zainwestowanie większych środków, znalezienie wykonawców gotowych do szybkiej pracy, a jednocześnie odpowiedzialnych za wynik. Ponadto na początkowym etapie przygotowań do budowy ważne jest, aby deweloper w pełni zapewnił przyszłemu przedszkolu lub poliklinice dokumentację i finanse - jest to klucz do skutecznej budowy, Dmitry Kalinin dodano.

Zdjęcie: Sergey Mikhaylichenko /

Источник: www.fontanka.ru