Zdjęcie: iStockphoto.com/tvorec-xtra
Petersburg i jego przedmieścia pozostają jednymi z najpopularniejszych w Rosji wśród nabywców domów na rynku pierwotnym - od stycznia do maja 2024 r., według St. Petersburg Real Estate, wolumen sprzedaży na rynku pierwotnym wyniósł 35,1 tys. transakcji. Zarówno w mieście, jak i w obwodzie leningradzkim deweloperzy zagospodarowują nowe tereny pod zabudowę. Novosaratovka i Novosergievka, Bugry, Yanino, Lagolovo i Vsevolozhsk w regionie Leningradu, a także Kamenka, aluwia i rozproszone tereny na Wyspie Wasilewskiej, dzielnicy Puszkinsky i Kronstadt w Petersburgu czekają na aktywny rozwój.
Według St. Petersburg Real Estate Consulting Center (Setl Group), potencjalny bank ziemi deweloperów w Petersburgu i obwodzie leningradzkim wynosi około 40 milionów metrów kwadratowych. m przyszłych mieszkań. "Są to przede wszystkim terytoria w dzielnicach Wsiewołożskiego i Łomonosowa w regionie", powiedział Olga Trosheva, dyrektor St. Petersburg Real Estate Consulting Center (Setl Grupa). - A w północnej stolicy są to strefy w Primorsky, Vasileostrovsky, Vyborg i innych dzielnicach. Jeśli mówimy o perspektywie krótkoterminowej, około 1,5 miliona metrów kwadratowych jest przygotowywanych do wejścia na rynek. m powierzchni mieszkalnej od różnych deweloperów. Największe projekty spodziewane są w dzielnicy Frunzensky - przy ulicach Fuchika i Sofiyskaya, w dzielnicy Pushkin w sprzedaży pojawią się nowe kompleksy mieszkaniowe w Shushary i na terenie Pawilonu Uritsky, w Łomonosowskim - w Kutuzi i Housewarming".
Oczekiwania regionalne
Według Natalia Kukushkina, Dyrektor Działu Produktów i Analiz Grupy CDU,Obecnie władze obwodu leningradzkiego są bardziej zainteresowane budową nowych mieszkań niż władze miasta. Dlatego rozwój budownictwa mieszkaniowego odbywa się tu w kilku kierunkach jednocześnie. Wśród nich są na przykład Wzgórza, Nowosaratowka, Yanino i bardziej odległe lokalizacje, takie jak Lagolovo i Vsevolozhsk. Taki przepływ podaży z miasta do regionu jest zrozumiały, ponieważ warunki kredytu hipotecznego stają się coraz trudniejsze, różnica cen między miastem a regionem rośnie, a to wpływa na popyt. Średnia cena za metr kwadratowy w Petersburgu wynosi obecnie 250 tysięcy rubli, w regionie Leningradu - 150 tysięcy rubli. To znacząca różnica. Niektórzy nabywcy rozważający mieszkania w nowych budynkach coraz częściej wybierają projekty w regionie.
Dmitry Efremov, Dyrektor Departamentu Zarządzania Produktami i Badań Marketingowych w Glavstroy St. Petersburg,Jestem pewien, że niedobór gruntów w Petersburgu faktycznie zmusza deweloperów do zwrócenia większej uwagi na region Leningradu. Według Glavstroy-Saint Petersburg, w styczniu-marcu tego roku jeden z głównych deweloperów nabył 47 hektarów w osadzie miejskiej Anninsky w dzielnicy Lomonosov w regionie.
"Widzimy perspektywy rozwoju dla kilku lokalizacji na przedmieściach St. Petersburga", potwierdza Vladimir Shmakov, szef działu rozwoju Grupy Aquilon. - Na przykład budujemy kompleks mieszkaniowy w Yanino, obok zjazdu na obwodnicę i planowanej budowy stacji metra o tej samej nazwie. Osobliwością tej lokalizacji jest to, że piękne miejsce, Koltush Heights, znajduje się w "dostępności rowerowej". Kolejną obiecującą lokalizacją jest Novosergievka. Tutaj niedawno zakupiliśmy działkę pod budowę 9-piętrowego projektu klasy komfort. Wzdłuż kompleksu mieszkalnego powstanie zagospodarowany wał rzeki Okkerville, który będzie służył do spacerów i rekreacji. Działka znajduje się obok zjazdu na obwodnicę, niedaleko Mega Dybenko. W przyszłości planowany jest węzeł z szybką autostradą równoleżnikową - VSD".
- Obecnie na rynku aglomeracji petersburskiej istnieje oczywiście przepływ zarówno popytu, jak i podaży do dzielnic regionu położonych najbliżej miasta - potwierdza Maria Orlova, dyrektor sprzedaży Grupy A101 w Petersburgu. - A w przyszłości trend ten będzie tylko przybierał na sile. Jeśli do końca 2022 r. udział regionu w całkowitej sprzedaży aglomeracji wynosił 31%, to w 2023 r. wzrósł do 39%, a w pierwszym kwartale 2024 r. - do 42%.
Według niej istnieją dwa główne powody: różnica w cenie i korzystniejsze warunki w terenie do realizacji projektów KRT. Średnia cena za 1 mkw. m w czerwcu w klasie komfortu w mieście wyniosła 241 tys. rubli, w regionie liczba ta jest znacznie niższa - 147 tys. rubli. Jednocześnie jakość projektów realizowanych w regionie jest często wyższa niż analogów zlokalizowanych wewnątrz obwodnicy - w regionie Leningradu jest więcej miejsc do realizacji projektów nowego typu z wysokiej jakości, wieloformatowymi budynkami mieszkalnymi, komfortowym środowiskiem miejskim z 15-minutową dostępnością wszystkich niezbędnych usług i kompleksowym zagospodarowaniem terenu.
Jeśli mówimy o kierunkach, to tradycyjnie są dwa: wschodni, czyli dzielnica Wsiewołożska i sam Wsiewołożsk, który staje się jednym z głównych punktów wzrostu całej aglomeracji, a także południowy - zarówno w kierunku Puszkina i Pawłowska, jak i w kierunku Gatczyny i Krasnoje Sioło - dodała Maria Orłowa. To tutaj w najbliższych latach powstaną główne wolumeny nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, w tym przemysłowych. Aktywnie rozwija się tu również infrastruktura transportowa i edukacyjna w postaci kampusów uniwersyteckich, które również staną się dodatkowymi zachętami do rozwoju tego terytorium.
Strefy przemysłowe na "przystanku"
Rozwój lokalizacji miejskich jest również związany ze stanowiskiem administracji miasta w różnych kwestiach. "Najpopularniejszymi obszarami pozostają te, w których przedstawiciele rządu są zainteresowani rozwojem: na przykład planowana jest budowa infrastruktury transportowej, modernizacja komunikacji inżynieryjnej, renowacja miejsc dziedzictwa kulturowego i inne wydarzenia" - mówi Dmitry Efremov. "To z kolei przyciąga dużych inwestorów i deweloperów, którzy widzą potencjał i są również gotowi do inwestowania i ulepszania terytoriów".
Jednocześnie wiele potencjalnych obszarów pod zabudowę mieszkaniową jest obecnie zamrożonych właśnie ze względu na stanowisko władz miasta. Natalia Kukushkina jest pewna, że kwestię przebudowy w Petersburgu można uznać za odroczoną na kilka najbliższych lat. Zgodnie z niedawno przyjętym planem generalnym rozwoju miasta, obszary przemysłowe nie będą przekształcane w budynki mieszkalne, ale powinny zostać przekształcone w nowoczesne kompleksy przemysłowe. Tak więc tylko obszary, na których nie ma już przemysłu, zostaną przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe w północnej stolicy.
Niemożność przekazania gruntów przemysłowych pod budownictwo mieszkaniowe znacznie zawęża listę lokalizacji pod zabudowę w Petersburgu, aw przyszłości może wpłynąć na strukturę podaży w mieście. Tak więc, według St. Petersburg Real Estate Consulting Center, w ostatnich latach co trzeci zakup mieszkań w nowych budynkach na terenie zamieszkałych obszarów miasta to transakcja z mieszkaniem w ramach projektu przebudowy. W ten sposób będziemy stopniowo wracać do dawnych czasów, kiedy większość mieszkań w mieście została zbudowana na odległych obrzeżach, a na obszarach zamieszkałych były rzadkie projekty punktowe.
Według Dmitrija Efremowa, w 2023 r. w różnych dzielnicach zakupiono grunty o powierzchni kilku hektarów pod zabudowę punktową. Deweloperzy są szczególnie zainteresowani lokalizacjami na dużą skalę na Wyspie Wasilewskiej i oczywiście w Kronsztadzie. Miasto to stopniowo wysuwa się na pierwszy plan: władze, inwestorzy i przedstawiciele segmentu budowlanego są zainteresowani ujawnieniem jego bogatego potencjału historycznego, kulturowego i mieszkaniowego.
Warto jednak zauważyć, że ogólnie rzecz biorąc, w Petersburgu liczba działek, które nadają się do zabudowy kwartalnej i zintegrowanej, jest o rząd wielkości mniejsza niż liczba deweloperów, którzy są gotowi ubiegać się o budowę na danym terytorium. Tak więc konkurencja wśród uczestników rynku pozostaje na wysokim poziomie.
Jak zasiedlać nowe ziemie
Według Olgi Troshevy, uwaga dużych deweloperów koncentruje się na dużych projektach na obrzeżach lub w regionie, co pozwoli zaplanować gospodarkę na lata do przodu. Czasami powstają zupełnie nowe tereny, ale coraz częściej są to terytoria przylegające do wcześniej zamieszkałych i zamieszkałych kompleksów mieszkalnych.
Kiedy jeden z deweloperów zaczyna zagospodarowywać nowe duże tereny, na których wcześniej znajdowały się grunty rolne, czy to w mieście, czy w regionie, na początku ludzie traktują takie miejsca z pewnym niepokojem. Wyjątkiem są lokalizacje w pobliżu metra, takie jak na przykład Parnas i Murino - są one bardziej godne zaufania. Ale gdy tylko w nowych lokalizacjach pojawiają się pierwsze linie domów i infrastruktury, obawy ludzi znikają.
"Nie ma wątpliwości, że ludzie przyzwyczajają się do nowych lokalizacji i wraz z ich rozwojem coraz częściej nabywają tam mieszkania" - mówi Natalia Kukushkina. - Jako przykład można podać Novosaratovkę, gdzie pierwsze domy zostały oddane do użytku 1,5 roku temu. Obecnie aktywnie rozwija się tam infrastruktura komercyjna, zaczął działać transport publiczny, do końca 2024 roku zostanie oddane do użytku przedszkole na 325 miejsc - wszystko to pozytywnie wpływa na wizerunek nowego terytorium. Obecnie w Novosaratovce pracuje już trzech dużych deweloperów, co tworzy efekt synergii, pomagając szybciej rozwijać nową lokalizację i tworzyć kocioł popytu. Kupujący postrzegają to jako gwarancję większej niezawodności niż w przypadku, gdy w nowej lokalizacji działa tylko jedna firma. Pozwala to również ludziom wybierać spośród kilku projektów, co dodatkowo zwiększa ich zainteresowanie nowym terytorium".
Dmitry Efremov mówi, że według badań firmy, około połowa klientów Glavstroy St. Petersburg mieszkała w dzielnicach Primorsky lub Vyborg przed zakupem mieszkań w kompleksach mieszkaniowych firmy. Innymi słowy, ludzie nie tylko przyzwyczajają się do miejsca, ale w końcu rozwijają rutynowe i znane procesy, które są dla nich wygodne: praca blisko domu, wyraźne trasy do ważnych dla nich obiektów - przedszkola, szkoły, sklepów czy centrum fitness. A jeśli obszar jako całość rozwija się, rozbudowuje, poprawia, infrastruktura jest w nim tworzona i modernizowana, to jest bardziej prawdopodobne, że dana osoba zmieni stare mieszkanie na nowe w tej samej lokalizacji.
Wśród "nowych" Maria Orłowa wyróżniła dzielnicę Łomonosowa w obwodzie leningradzkim.
"Ze względu na swoje położenie, poziom rozwoju infrastruktury transportowej, obecność atrakcji kulturalnych, historycznych i przyrodniczych, a także możliwości rozwoju infrastruktury rekreacyjnej, jest jednym z najbardziej atrakcyjnych na całym rynku aglomeracji petersburskiej" - zauważa. - Jednocześnie wielkość budownictwa mieszkaniowego tutaj nie jest jeszcze tak duża, jak w tej samej dzielnicy Wsiewołożskiego lub w kierunku Puszkina.
Według niej zapewnia to szereg istotnych korzyści. Po pierwsze, możliwe jest zaplanowanie z wyprzedzeniem wszystkich elementów organicznego rozwoju terytoriów: infrastruktury transportowej, przyciągania biznesu i tworzenia miejsc pracy, obiektów socjalnych itp. Obecnie takie prace są prowadzone przez dewelopera wspólnie z rządami obu podmiotów Federacji. Ponadto zapewnia dodatkowe możliwości inwestycji zarówno w nieruchomości mieszkaniowe, jak i komercyjne - ich wartość będzie rosła wraz z rozwojem całej południowej części aglomeracji.
Margarita Yaremenko, specjalnie dla
Zdjęcie: iStockphoto.com/tvorec-xtra
Источник: www.fontanka.ru
Polish 
English 
Russian 
German