Złapać ostatni wagon. Oczekiwanie na anulowanie preferencyjnych kredytów hipotecznych pobudza popyt na mieszkania w drugim kwartale

Fot: Sergey Mikhaylichenko/

Pierwszy kwartał 2024 r. okazał się trudny dla petersburskiego rynku budowlanego: niektóre banki wprowadziły prowizje, potem zmieniły się warunki udzielania preferencyjnych kredytów hipotecznych dla niektórych programów, potem skończyły się limity dla innych. Mimo to pod koniec marca pojawił się trend wzrostowy, który utrzymał się w kwietniu. Deweloperzy spodziewają się większej aktywizacji w czerwcu, kiedy to, odchodząc od majowych świąt, ludzie będą poszukiwać możliwości zakupu mieszkania w ramach państwowego programu wsparcia, w którego anulowanie, jak się wydaje, nikt nie wątpi.

"Fontanka. wraz ze Stowarzyszeniem Budowniczych St. Petersburga zapytał wiodących deweloperów w mieście o to, jak minął pierwszy kwartał i czy popyt wzrośnie na tle wiadomości o anulowaniu niektórych programów preferencyjnych i zmianach w innych.

Pierwszy kwartał: stopniowy wzrost

Ocena wyników pierwszego kwartału zależy od tego, z czym porównamy jego wyniki. Jeśli spojrzeć na początek 2023 roku, wskaźniki są więcej niż dobre. Popyt na mieszkania na rynku pierwotnym aglomeracji Sankt Petersburga wzrósł o 40% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, podaje Olga Trosheva, dyrektor Centrum Konsultingu Nieruchomości w Sankt Petersburgu (Setl Grope). Według niej od stycznia do marca 2024 r. zawarto około 18,5 tys. transakcji, przy czym z miesiąca na miesiąc odnotowano pozytywny trend popytu: od 5 tys. transakcji w styczniu do 7,4 tys. transakcji w marcu.

- Sytuacja na rynku zmienia się pod wpływem zmian warunków udzielania kredytów hipotecznych - wyjaśniła. - Na początku roku, po podniesieniu minimalnej zaliczki do 30% i obniżeniu maksymalnej kwoty kredytu o połowę w ramach programu państwowego, spodziewaliśmy się większego spadku wolumenów sprzedaży, ale liczba transakcji rosła z miesiąca na miesiąc. Zbliżający się termin zakończenia programu wspieranego przez państwo oraz nadchodzące zmiany w warunkach udzielania rodzinnych kredytów hipotecznych stymulowały aktywność zakupową.

Według Olga TroshevaOprócz programów hipotecznych deweloperzy wspierali popyt ratami, oferując klientom różne opcje, w tym możliwość ustalenia kosztu mieszkania, dokonania pierwszych wpłat, a następnie zaciągnięcia kredytu hipotecznego na korzystniejszych warunkach.

- Wyniki stycznia tradycyjnie pokazują niski poziom sprzedaży, co w dużej mierze wynika z długich ferii, a w tym roku zostało spotęgowane przez decyzję banków o wprowadzeniu prowizji dla deweloperów przy ubieganiu się o preferencyjne kredyty hipoteczne, a także zmiany warunków udzielania kredytów hipotecznych, - komentuje Tatyana Khalilova, dyrektor działu sprzedaży GloraX.

Według niej liczba transakcji mieszkaniowych na pierwotnym rynku nieruchomości w Petersburgu w styczniu wyniosła 1 142, w lutym zawarto ponad dwa razy więcej transakcji - 2 477, w marcu sprzedano 3 284 mieszkania, a więc odnotowano tradycyjne dla wiosny ożywienie rynku.

- Co ciekawe, wyniki z pierwszych miesięcy ubiegłego roku były absolutnie podobne - 1,664 w styczniu, 2,477 w lutym i 3,284 w marcu - dodano. Tatyana Khalilova.

Fakt, że ogólny trend przypomina pierwszy kwartał ubiegłego roku został również zauważony przez Sergey Sofronov, dyrektor handlowy Grupy PSK: liczba transakcji spadła w styczniu i lutym, a następnie znacznie wzrosła w marcu, ale jest różnica, że w tym roku rynek "zatonął" bardziej znacząco w lutym.

- Jeśli porównamy z poprzednim okresem, czwartym kwartałem 2023 r., to popyt skurczył się, a jego struktura również uległa zmianie: udział kredytów hipotecznych spadł, a udział rat wzrósł" - skomentował.

"Głównym trendem na początku 2024 roku jest spowolnienie popytu: liczba transakcji spadła o 36% w porównaniu do rekordowego czwartego kwartału 2024 roku," - kontynuował Dmitry Falkin, Vice Prezes ds. sprzedaży i usług w Grupie RBI. - Jednocześnie popyt jest o 18% wyższy w porównaniu z pierwszym kwartałem 2023 roku. Ceny w pierwszym kwartale ustabilizowały się we wszystkich segmentach rynku, w porównaniu do czwartego kwartału ubiegłego roku wskaźniki pozostały praktycznie niezmienione.

Zauważył, że po zmianie warunków preferencyjnych programów hipotecznych popyt na kredyty hipoteczne spadł: jego udział w całkowitej liczbie transakcji wyniósł 72% (dla porównania w czwartym kwartale 2023 r. było to 84%) - to najniższy wynik w ciągu ostatnich dwóch lat. Kolejny istotny trend w obrazie popytu: udział kawalerek i mieszkań jednopokojowych w strukturze sprzedaży na rynku wzrósł w ciągu roku z 59% do 73%.

- Początek roku był dość trudny ze względu na szereg czynników - mówi Sergey Terentyev, Dyrektor Działu Nieruchomości Grupy CDU. - W szczególności na tradycyjnie zmniejszony popyt w tym okresie wpłynęły zmiany warunków udzielania kredytów hipotecznych wspieranych przez państwo, a także nowe warunki udzielania dotowanych kredytów hipotecznych w wielu bankach.

Zauważył, że po złagodzeniu warunków udzielania preferencyjnych kredytów hipotecznych przez niektóre banki, popyt zaczął rosnąć.

- W drugiej połowie marca powrócił on do prognozowanego poziomu, co pozwoliło nam zamknąć pierwszy kwartał na całkiem akceptowalnym poziomie - powiedział Sergey Terentyev.

Jan Feldman, dyrektor ds. marketingu Lenstroytrest Grupa, odnotował również sukces pierwszego kwartału: wolumen transakcji zawartych w firmie okazał się o 30% wyższy w porównaniu z tym samym okresem w 2023 roku.

- Jeśli porównamy z czwartym kwartałem, nastąpił niewielki spadek związany ze zmianami warunków udzielania preferencyjnych kredytów hipotecznych - wyjaśnił. - Rynek jednak się dostosował: zniknęły prowizje, które banki pobierały od deweloperów za udzielanie kredytów, a popyt się ożywił. W marcu liczba transakcji podwoiła się w porównaniu do lutego.

Popyt w St. Petersburgu wzrósł w pierwszym kwartale o 6%. Ponieważ Natalia Korotaevskaya, dyrektor handlowy Grupy Aquilon w Sankt Petersburgu i LOPomimo faktu, że popyt tradycyjnie spada w styczniu, a banki ogłosiły specjalne wymogi kredytowe, popyt ustabilizował się w marcu, a dodatnią dynamikę obserwuje się pod koniec kwartału.

- Udział transakcji hipotecznych oczywiście spadł: o 7% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2023 r. - kontynuowała. - Ale już teraz widzimy, że banki ponownie łagodzą warunki, więc wierzymy, że w drugiej połowie roku udział transakcji hipotecznych zacznie ponownie rosnąć. Preferencje dotyczące mieszkań nie uległy zmianie: kawalerki i apartamenty typu studio są nadal w czołówce, a w naszej firmie istnieje również wysoki popyt na działki euro-dwupokojowe.

Maria Orlova, dyrektor handlowy A101 Group of Companies w Sankt PetersburguW porównaniu z pierwszym kwartałem 2023 r. sprzedaż w okresie styczeń-marzec 2024 r. była wyższa o 41%.

- Jeśli porównamy z czwartym kwartałem 2023 r., wyniki są 36% skromniejsze, ale biorąc pod uwagę fakt, że rynek jest tradycyjnie "w szczycie sezonu" przed Nowym Rokiem, a aktywność spada zaraz po nim, wynik początku roku można uznać za dobry - uważa.

- Dla rynku masowego w Sankt Petersburgu i regionie Leningradu pierwszy kwartał 2024 r. zakończył się dość pomyślnie: wielkość popytu w metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej przekroczyła wskaźniki ze stycznia-marca 2023 r. o 30%, liczba sprzedanych mieszkań wzrosła o 37%, - podsumowano Dmitry Efremov, szef działu zarządzania produktami i badań marketingowych "Glavstroy St. Petersburg". - Ogólnie rzecz biorąc, jest to oczekiwany wynik, który przewidzieli eksperci: deweloperzy i gracze bankowi musieli przejść przez okres adaptacyjny spowodowany zaostrzeniem polityki Banku Centralnego i wzrostem kluczowej stopy procentowej. A dla kupujących ważne było, aby ocenić zaktualizowane warunki głównych programów hipotecznych, zapoznać się z ofertami promocyjnymi od deweloperów, aby wybrać dla siebie wygodną formę płatności.

Według niego, pomimo zmian i zaostrzenia warunków, które miały miejsce w ubiegłym roku, kredyt hipoteczny pozostaje główną i najbardziej preferowaną formą płatności dla każdego, kto chce kupić mieszkanie w aglomeracji petersburskiej. Jednocześnie popularność programu wsparcia państwa spadła zgodnie z oczekiwaniami: jeśli w marcu 2023 r. wybrało go 58%, to teraz udział transakcji spadł do 22%. Natomiast udział "Rodzinnego kredytu hipotecznego" wzrósł do 49%. Jak Dmitry Efremov W marcu 2024 r. wybrało go 16% nabywców - w marcu 2023 r. było to bardzo skromne 3%.

Początek drugiego kwartału: stabilizacja

Na początku drugiego kwartału sytuacja ogólnie się wyrównuje, mówi Natalia KorotaevskayaOczekuje się więc, że drugi kwartał będzie dość stabilny, a w drugiej połowie roku popyt wzrośnie.

Jan Feldman mówi również o pewnej stabilizacji:

- Nie obserwujemy szczególnego wzrostu aktywności konsumentów. Jednak ci kupujący, którzy wzięli wolne, aby poradzić sobie z nowymi warunkami na rynku kredytów hipotecznych, teraz wracają do zakupów.

Według Tatyana KhalilovaJest jednak zbyt wcześnie na wyciąganie wniosków, a do oceny dynamiki popytu niezbędne jest podsumowanie wyników kwietnia.

Sergey Sofronov zauważył, że do tej pory popyt utrzymywał się mniej więcej na poziomie z marca, bez żadnych gwałtownych odchyleń.

- Głównym powodem wahań w zakupach nowych nieruchomości od stycznia do marca jest właśnie to, że odroczony popyt zgromadzony w styczniu-lutym jest przekształcany - wyjaśnił. - Jest to reakcja na gwałtowną zmianę warunków udzielania masowych preferencyjnych kredytów hipotecznych, a także pewną stymulację popytu przez deweloperów poprzez korzystne raty.

Maria Orlova Uważa, że było to oczywiste: liczba zainteresowanych stron nie zmniejszyła się w porównaniu z poprzednimi kwartałami 2023 r., ale wyjście z transakcji zostało odroczone. Przypomnę, że to właśnie w tym okresie zaczęły obowiązywać dodatki na czynniki ryzyka i wprowadzono bardziej szczegółową procedurę scoringową, a także zwiększono początkową płatność do 20% w przypadku kredytu hipotecznego dla rodziny i do 30% w przypadku kredytu hipotecznego ze wsparciem państwa.

- Z obserwacji wynika, że ludzie pogubili się w ciągle zmieniających się warunkach i postanowili to przeczekać - uważa.

- Odroczony popyt jest zauważalny wśród osób, które są zaangażowane w sprzedaż swoich nieruchomości wtórnych, - kontynuowane Sergey Terentyev. - Ze względu na fakt, że oprocentowanie kredytów hipotecznych na rynku wtórnym jest wysokie, proces sprzedaży może być opóźniony o wiele miesięcy. Przez cały ten czas ludzie muszą odkładać zakup nowego mieszkania na rynku pierwotnym. Jest to dość ciekawa historia.

- Nie sądzę, abyśmy mogli teraz mówić o dużych rezerwach odroczonego popytu - mówi Jan Feldman. - Wręcz przeciwnie, wielu kupujących, którzy wcześniej odkładali zakup, spieszy się, aby dokonać go przy obecnych stawkach biblioteki państwowej. W przeciwnym razie istnieje ryzyko popadnięcia w zmiany, które wejdą w życie latem tego roku. Przypomnę, że preferencyjny program hipoteczny na 8% ma zostać anulowany, a parametry rodzinnego kredytu hipotecznego na 6% mogą zostać znacząco zmienione.

Koniec drugiego kwartału: oczekiwany wzrost

Ale jeśli sytuacja na rynku kredytów hipotecznych względnie się ustabilizuje, to pod koniec drugiego kwartału popyt zacznie się nasilać przed zakończeniem preferencyjnego kredytu hipotecznego w obecnej formie, mówi Maria Orlova.

- Ponadto oczekuje się, że banki zaczną stopniowo łagodzić warunki, więc sprzedaż, a wraz z nią ceny, zaczną ponownie rosnąć. Spodziewamy się, że do końca drugiego kwartału sprzedaż przekroczy poziom ze stycznia-marca o 35-40%" - dodała.

- Oczekiwanie na anulowanie preferencyjnych kredytów hipotecznych może nieco rozgrzać rynek, ale wzrost popytu będzie krótkotrwały, -.... Dmitry Falkin uważa, że. - Wielu klientów będzie spieszyć się z zawieraniem umów na korzystnych warunkach, które nadal obowiązują. Jednak dalsze zaostrzenie polityki Banku Centralnego i spodziewane "przeformatowanie" preferencyjnych kredytów hipotecznych na szereg ukierunkowanych programów może doprowadzić do zmniejszenia popytu w drugiej połowie 2024 roku.

- Tradycyjnie, w ostatnim miesiącu przed spodziewaną datą anulowania wsparcia ze strony państwa, obserwujemy wzrost aktywności konsumenckiej, ponieważ klienci obawiają się, że program zostanie ostatecznie anulowany, i szybciej podejmują decyzję o zakupie - zgadza się Tatyana Khalilova. - Spodziewamy się powtórzenia tego scenariusza. Dlatego przewidujemy, że drugi kwartał tego roku będzie udany pod względem sprzedaży, chyba że pojawią się nowe nieprzewidziane okoliczności.

Sergey Sofronov spodziewa się również, że popyt wzrośnie ze względu na chęć kupujących, aby mieć czas na zaciągnięcie preferencyjnego kredytu hipotecznego przed jego anulowaniem 1 lipca. Zmiany, jego zdaniem, wyraźnie czekają na rodzinny kredyt hipoteczny, który zostanie przedłużony - w każdym razie istnieją różne propozycje dotyczące zmian stóp procentowych, które również wpłyną na podejmowanie decyzji przez kupujących. W konsekwencji ceny również będą się zmieniać wraz ze wzrostem popytu i sprzedaży.

- Obecnie na rynku istnieje zauważalny popyt, ale nie widzimy silnego wpływu czynników - potencjalnego anulowania programu wsparcia państwa od 1 lipca, zmian w warunkach kredytów hipotecznych dla rodzin i IT - które mogłyby go jeszcze bardziej pobudzić, - kontynuowane Sergey Terentyev. - Być może wynika to z faktu, że wiele osób jest przyzwyczajonych do pozostawiania rozwiązania niepilnych problemów "na później". Kupujący, którzy przychodzą do nas teraz, nie są zmotywowani możliwymi zmianami w kredytach hipotecznych od 1 lipca. Najprawdopodobniej czynniki te zaczną się ujawniać w drugiej połowie maja. Z reguły kupujący stają się bardziej aktywni na miesiąc przed zakończeniem programów rządowych.

Dmitry Efremov Uważa, że oczekiwane zmiany w składzie programów preferencyjnych kredytów hipotecznych naprawdę wymagają od deweloperów wspierania popytu konsumentów w każdy możliwy sposób za pomocą różnych rabatów i ofert promocyjnych. Wszystkie oferty, co do zasady, są ograniczone czasowo i dotyczą określonej puli mieszkań, jednak mogą sprawić, że zakup mieszkania w danym momencie będzie naprawdę opłacalny.

- Ponadto deweloperzy oferują alternatywne opcje płatności, które mogą pozwolić kupującemu albo zebrać niezbędną zaliczkę, albo zapłacić całą kwotę za mieszkanie w ciągu kilku miesięcy: pojawiły się różne raty i programy wymiany - dodał.

- Nie sądzę, aby przyszłe letnie zmiany miały znaczący wpływ na wielkość sprzedaży naszej firmy. Mamy przecież droższą ofertę w porównaniu do konkurencji, w branży apartamentowej jest wiele mieszkań rodzinnych, a te działki już teraz nie mieszczą się w nowych limitach wsparcia państwa" - przewiduje. Jan Feldman. - Pracujemy na warunkach, które można sklasyfikować jako mniej lub bardziej standardowe, a my sami staramy się zmniejszyć obciążenie finansowe kupującego. Na przykład, mamy wiele dotowanych programów specjalnych, staramy się zmaksymalizować (w miarę możliwości) dostępność płatności początkowej i sprawić, by płatności były wygodne podczas budowy domu. Krótko mówiąc, staramy się być elastyczni i pracować nad produktami, które stymulują popyt.

Fot: Sergey Mikhaylichenko/

Источник: www.fontanka.ru