Problem długoterminowego budownictwa: nowa pomoc dla regionów, nowe obowiązki dla deweloperów

Piękna, nowoczesna kuchnia z urządzeniami ze stali nierdzewnej i marmurowymi blatami

Rząd zapewni regionom dotacje na ukończenie niedokończonych obiektów z rejestru federalnego. Jednocześnie deweloperzy mogą zostać zobowiązani do wyburzenia długoterminowych budynków na własny koszt i zwrotu działki właścicielowi w jej pierwotnej formie

Проблема долгостроев: регионам - новая помощь, застройщикам - новые обязанности

Premier Michaił Miszustin podpisał uchwałę nr 909 z dnia 3 lipca 2024 r. "W sprawie zmian w dekrecie rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 30 grudnia 2017 r. nr 1710", zgodnie z którą regiony otrzymają pomoc w zmniejszeniu liczby długoterminowych projektów budowlanych. Dokument zatwierdza zasady przyznawania dotacji podmiotom Federacji Rosyjskiej na dokończenie budowy lub przebudowy obiektów, które nie zostały oddane do użytku w terminie.

Jak przypomina kanał telegramu Narodowego Stowarzyszenia Budowniczych (NOSTROI), prace te są prowadzone w ramach państwowego programu "Zapewnienie przystępnych cenowo i wygodnych mieszkań oraz usług komunalnych obywatelom Federacji Rosyjskiej". Dotacje zostaną przyznane na podstawie wniosków otrzymanych od szefów regionów, które zostaną rozpatrzone przez centralę rządowej komisji ds. rozwoju regionalnego. Środki będą przekazywane na zasadzie współfinansowania. Dzięki nim planowane jest dokończenie prac na obiektach wpisanych do federalnego rejestru niedokończonych stołecznych projektów budowlanych.

Jednak inna inicjatywa związana z budownictwem długoterminowym wywołała znacznie większą falę dyskusji. Według kanału telegramu "Laws of Construction", przygotowywana jest ustawa zobowiązująca deweloperów do samodzielnego wyburzania długoterminowych budynków, a Duma Państwowa może rozpatrzyć ten dokument jesienią tego roku.

"Wprowadzane są zmiany w kodeksach cywilnym i gruntowym, zobowiązujące deweloperów do rozbiórki obiektów, które nie zostały ukończone na czas. Działka musi zostać przywrócona do stanu pierwotnego i zwrócona właścicielowi. Mamy nadzieję, że dokument zostanie dopracowany w szczegółach do jesieni, ponieważ z jednej strony projekt ustawy jest z pewnością przydatny, ale z drugiej strony istnieją pewne niuanse. Na przykład obowiązek rozbiórki nie będzie dotyczył budynków długoterminowych wzniesionych zgodnie z DDA: kwestia z udziałowcami została już określona przez prawo - jeśli wskazane jest ukończenie domu (technicznie i ekonomicznie), to zostanie on ukończony. W przeciwnym razie przechodzi on na własność Funduszu Rozwoju Terytorialnego (FRT), a mieszkańcy są przesiedlani, w tym z udziałem dewelopera, jeśli zawarł on umowę z rządem regionu, zobowiązując się do zapewnienia mieszkań w innych domach poszkodowanym udziałowcom. Należy również wziąć pod uwagę brak środków na rozbiórkę obiektu od upadłego dewelopera. W takim przypadku łatwiej jest znaleźć inwestora i dokończyć obiekt, co najczęściej zdarza się w praktyce" - pisze kanał telegramu.

Проблема долгостроев: регионам - новая помощь, застройщикам - новые обязанности

Budowa stadionu na wyspie Krestovsky w Sankt Petersburgu, 2014. Jego budowa rozpoczęła się w 2007 r., a oficjalne otwarcie miało miejsce w 2016 r. Fot: Ruslan Shamukov/TASS

Teraz w porządku. Nowa ustawa nie ma wpływu na budynki mieszkalne budowane zgodnie z DDA. A jak ostry jest temat długoterminowego budownictwa w tym segmencie? I czy w Rosji jest wiele MKDS, które są nadal budowane bez umów kapitałowych, a zatem (teoretycznie) mogą wchodzić w zakres "tolerowanego" prawa, jeśli zostanie ono przyjęte? Na ten temat BFM.ru rozmawiało z Antonem Glushkovem, prezesem Narodowego Stowarzyszenia Budowniczych (NOSTRA).

Jak ogólnie oceniasz tę inicjatywę? Jakie są Twoim zdaniem jej główne zalety i wady?

Anton Glushkov: Inicjatywa jest dość trudna do zrealizowania. Moim zdaniem teoretycznie dość trudno jest zobowiązać dewelopera do wyburzenia obiektu niedokończonej budowy, ponieważ kwestii ekonomiki budownictwa nie można rozpatrywać tak liniowo. Jeśli budynek jest uważany za przedmiot regulacji budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego, to mamy do tego specjalny dokument regulacyjny, który określa prawa akcjonariuszy, banków, ustawę o udziale w budownictwie kapitałowym. W tej chwili w regionach jest tylko kilka obiektów, które zostałyby zbudowane bez pożyczonych środków. Jeśli deweloper z jakiegokolwiek powodu nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, środki obywateli są "ubezpieczone", ponieważ są przechowywane na rachunkach powierniczych. Nieruchomość, w tym działka i obiekt niedokończonej budowy, jest przedmiotem zabezpieczenia ze strony instytucji kredytowej, a kwestia sprzedaży zabezpieczenia jest kwestią postawy banku. Wycofanie nieruchomości obciążonej hipoteką bez ważnego powodu jest dziś praktycznie niemożliwe. Co więcej, jeśli te poprawki zostaną przyjęte, znacznie skomplikuje to problem zabezpieczeń i finansowania projektów. W przypadku obiektów budowanych bez użycia rachunków powierniczych taka inicjatywa jest możliwa. Możliwość przeniesienia obiektu o niedokończonej budowie na własność Funduszu Rozwoju Terytorialnego (FRT) jest dość logiczna, ponieważ większość "problematycznych" aktywów znajduje się już pod jurysdykcją funduszu, który wypełnia zobowiązania do ukończenia budowy takich obiektów lub wypłaty gotówki.

Co oznacza rozbiórka długoterminowej konstrukcji dla dewelopera w planach finansowych, technologicznych i wszystkich innych?

Anton Glushkov: Myślę, że taka sytuacja jest generalnie niemożliwa dla dewelopera, ponieważ deweloper jest zainteresowany wczesną realizacją każdego projektu ze względu na fakt, że zazwyczaj korzysta z pożyczonych środków kredytowych, a dla niego czas ma bardzo istotny wpływ na ekonomikę budowy. Większość problemów w budownictwie długoterminowym to nie deweloperzy, to pewnego rodzaju kompleks majątkowy posiadaczy praw autorskich, którzy w pewnym momencie zaczęli budować obiekty handlowe, administracyjne lub biurowe i błędnie ocenili swoje możliwości. Teraz, jeśli mówimy o MKD, to jest to osobna ustawa i wyeliminujemy długoterminowe budownictwo do końca 2024 roku.

Ale czy osobiście jesteś za jakimi metodami walki z długoterminowym budownictwem - przede wszystkim administracyjnymi czy ekonomicznymi?

Anton Glushkov: Jestem pewien, że bardzo trudno będzie rozwiązać problem długoterminowego budownictwa metodami administracyjnymi, wskazane jest stosowanie metod ekonomicznych - na przykład stosowanie czynszów progresywnych. Oznacza to, że każdego roku koszt wynajmu działki wzrasta o pewną stałą kwotę zgodnie z umową najmu. Wiele podmiotów Federacji Rosyjskiej, w odniesieniu do działek, które nie są przeznaczone na własność, ale na wynajem pod budowę obiektów, wprowadza obecnie taką skalę, aby zmotywować dewelopera do szybszej budowy.

W segmencie nieruchomości komercyjnych, których "tolerancyjna" ustawa już bezpośrednio dotyczy, kwestia długoterminowej budowy jest nazywana trudną, ale istotną. "W regionach często można znaleźć niedokończone budynki, które są opuszczone od lat. Przyczyny tego są różne: od trudności prawnych i technicznych po bankructwo dewelopera. Co do zasady, zwrot obiektu w takiej samej formie, w jakiej został dostarczony, jest właściwą praktyką" - powiedział Pavel Lyulin, wiceprezes Związku Centrów Handlowych (STC).

Pavel Lyulin, wiceprezes Związku Centrów Handlowych, "Budynek, który stał przez długi czas bez zamkniętego obiegu, po latach staje się bezużyteczny - na przykład konstrukcje budowlane tracą wytrzymałość. Często taniej jest takie obiekty wyburzyć i postawić od nowa. W takich przypadkach logiczne jest przypisanie tego deweloperowi: tak, dla dewelopera jest to naprawienie strat i wyjście z projektu, ale dla miasta jest to okazja do rewitalizacji tego miejsca. Z drugiej strony, jeśli możliwe jest jego ukończenie - na przykład w przypadkach, gdy budynek jest w końcowej fazie budowy - warto to zrobić. Logiczne jest dopracowanie kwestii przekazania obiektu niedokończonej budowy deweloperowi, który będzie mógł wznowić budowę. Moim zdaniem takich obiektów jest mniej niż tych niepraktycznych do ukończenia, ale też istnieją. Najtrudniejszym przypadkiem jest sytuacja, w której budynku nie da się już dokończyć, tylko trzeba go wyburzyć, a deweloper jest bankrutem. Prawo oczywiście niewiele tu pomoże. Ale ogólnie rzecz biorąc, inicjatywa jest przydatna, najważniejsze jest dopracowanie szczegółów podczas jej wdrażania".

Kontynuując temat, Denis Kolokolnikov, partner zarządzający RRG, podkreśla: długoterminowe budownictwo jest z pewnością problemem miejskim i państwowym, ale w tym miejscu należy zauważyć, że długoterminowe budownictwo często nie pojawia się przypadkowo. Z reguły są ku temu dwa powody.

Zobacz także:

Проблема долгостроев: регионам - новая помощь, застройщикам - новые обязанности

Czterodniowy tydzień pracy: wady i zalety

Проблема долгостроев: регионам - новая помощь, застройщикам - новые обязанности

Czy to prawda, że microgreens są przydatne?

Проблема долгостроев: регионам - новая помощь, застройщикам - новые обязанности

Jakie zwierzę może przynieść miliony?

Проблема долгостроев: регионам - новая помощь, застройщикам - новые обязанности

Jaka jest najlepsza pora dnia na uprawianie sportu?

Проблема долгостроев: регионам - новая помощь, застройщикам - новые обязанности

Jak prawidłowo zbudować swój dzień, aby zwiększyć wydajność?

Проблема долгостроев: регионам - новая помощь, застройщикам - новые обязанности

Dlaczego Europejczycy rzadziej uprawiają seks?

"Po pierwsze, obiekt, który zaczęto budować bez odpowiedniej analizy rynku i zaangażowania wyspecjalizowanych konsultantów, okazał się niewłaściwy, to znaczy ekonomia i koncepcja zostały źle skalkulowane. A deweloper, który go budował, w pewnym momencie zdał sobie sprawę, że nie ma sensu czegoś budować (zmienił się rynek lub stało się coś innego). Oczywiście takich obiektów w nieruchomościach komercyjnych jest więcej. Druga okoliczność jest taka, że deweloper okazał się bankrutem w trakcie budowy albo zabrakło mu pieniędzy, nie miał wystarczających środków i z tego powodu obiekt stanął" - wyjaśnia ekspert.

Denis Kolokolnikov, partner zarządzający RRG: "Z punktu widzenia budownictwa mieszkaniowego procedura jest mniej więcej jasna, ale w przypadku nieruchomości komercyjnych pojawia się pytanie. Problem długoterminowego budownictwa jest dobrze znany na rynku. Uderzającym przykładem jest Hotel Moskwa w olimpijskim Soczi, który nie został oddany do użytku w 2014 roku, niemal na końcowym etapie przebudowy. Dopiero teraz, dziesięć lat później, rozpoczęto prace nad tym projektem, który w rzeczywistości jest ikonicznym obiektem fasadowym na Kurortnym Prospekcie. A takich obiektów w kraju jest całkiem sporo - zarówno w Moskwie, jak iw regionach. Nie zawsze logiczne jest ich wyburzanie, zwłaszcza kosztem dewelopera, ponieważ na przykład deweloper może zbankrutować i nie mieć wystarczających środków finansowych. Inną rzeczą jest to, że konieczne jest uregulowanie procedur wykupu, wycofania i licytacji, w tym z udziałem władz miejskich. Raczej takie podejście jest tu właściwe, a "pójście do rozbiórki", powtarzam, nie zawsze jest prawidłowe: obiekt jest częściowo wybudowany, pieniądze zostały wydane, a z punktu widzenia zrównoważonego rozwoju - jeśli można wymyślić nowy sens, jeśli można, zachowując lub zmieniając koncepcję, przebudować niedokończony budynek i wypełnić go innymi funkcjami, to trzeba to zrobić. Pozostaje do rozstrzygnięcia, na czyj koszt prawnie i technicznie to wdrożyć. Możliwe jest również, że należy wprowadzić jasne terminy: na przykład, jeśli niedokończony budynek kosztuje więcej niż dwa lata, należy rozpocząć jakąś procedurę jego przekształcenia, zmiany właściciela, aukcji i tak dalej."

Oczywiście w przypadku, gdy obiekt nie ma żadnego znaczenia semantycznego i co do zasady nie powinien pojawić się w tym miejscu, powinien zostać rozebrany, w tym ewentualnie wystawiony na aukcję jako wolny teren, mówi ekspert. "Chociaż odpowiedzialność spoczywa nie tylko na deweloperze. Często odpowiedzialne są władze, które wydały pozwolenie na budowę tego obiektu: one również nie mogły kompetentnie podejść do zbadania wykonalności jego budowy. Dlatego odpowiedzialność może być łączona. Ale fakt, że problem musi zostać rozwiązany, jest oczywisty, a im szybciej pojawią się kompetentne i uczciwe programy, które uwzględniają wszystkie zasady i subtelności prawne, tym lepiej" - podsumowuje Denis Kolokolnikov.

Источник

Dodaj komentarz

Używamy plików cookie, aby zapewnić najlepszą możliwą obsługę naszej witryny. Klikając "Akceptuję", wyrażasz zgodę na korzystanie przez nas z plików cookie.

Akceptuj
pl_PLPolish