Deweloperzy oferują szereg programów wspierających popyt i zwiększających rabaty. Właściciele mieszkań na rynku wtórnym również są gotowi obniżyć ceny
W styczniu 2024 r. stołeczny departament Rosreestr zarejestrował 7,85 tys. umów o kredyt hipoteczny, spadek do sierpnia - ostatniego miesiąca przed rozpoczęciem cyklu podnoszenia głównej stopy procentowej banku centralnego - okazał się prawie dwukrotny.
Rozmawialiśmy z ekspertami o tym, jak deweloperzy reagują na spadek popytu i jakie specjalne oferty przygotowują dla potencjalnych nabywców.
Kredyty hipoteczne tracą popyt
Nawet biorąc pod uwagę czynnik sezonowy, uczestnicy rynku, z którymi rozmawiała redakcja RBC-Real Estate, twierdzą, że poważny spadek popytu na kredyty hipoteczne jest oczywisty. Dotyczy to zarówno rynku wtórnego, jak i nowych budynków - chociaż preferencyjne programy państwowe pozostają na rynku pierwotnym, zmiany w nich ostudziły zainteresowanie kupujących w regionie metropolitalnym.
I jest to zrozumiałe: koszt obsługi kredytu hipotecznego w Moskwie znacznie wzrósł w ciągu roku, podkreśla Ruslan Syrtsov, dyrektor zarządzający Metrium. Weźmy pod uwagę mieszkanie o wartości 12 milion rubli. Przyjmiemy 18% jako stawkę rynkową w tej chwili i 11% w lutym 2023 roku. Początkowa płatność wzrosła z 20% do 30%. Okres kredytowania wynosi 30 lat. Rodzaj miesięcznych płatności to płatności annuitetowe" - wyjaśnia ekspert. - Jeśli w lutym ubiegłego roku miesięczna płatność na takich warunkach wyniosłaby około 91,4 tys. rubli, to w lutym 2024 r. było to już 126,6 tys. rubli miesięcznie".
Zmienione warunki programów państwowych również wpłynęły na zainteresowanie potencjalnych kredytobiorców. Nie chodzi tylko o zmniejszenie limitu na państwowy program dla nowych budynków, co w rzeczywistości sprawiło, że nie był on interesujący dla kredytobiorców metropolitalnych - praktycznie nie ma mieszkań nadających się do limitu preferencyjnych kredytów hipotecznych w starych granicach stolicy, głównie takie oferty są w Nowej Moskwie.
"W ramach produktów preferencyjnych, ze względu na fakt, że wiele banków przeszło na obowiązkowe stawki subsydiowania, deweloperzy musieli podnieść ceny, aby wejść do programów preferencyjnych. Średnio wzrost ten był na poziomie 10-15%", wyjaśnia Alexey Novikov, dyrektor działu kredytów hipotecznych Est-a-Tet. Według Banku Centralnego popyt na kredyty hipoteczne w całym kraju spadł o około jedną czwartą rok do roku, a kredyty w ramach programów preferencyjnych w lutym stanowiły połowę średniej miesięcznej liczby w drugiej połowie 2023 roku.
Według Ruslana Syrtsova, spadek dostępności kredytów hipotecznych był przyczyną, między innymi, przeniesienia około 20% popytu z rynku nieruchomości na rynek krajowy. rynek zakupu mieszkań na rynek wynajmu. Jeśli wcześniej, przy niskich stopach procentowych kredytów hipotecznych, ceny wynajmu były prawie porównywalne z miesięczną ratą kredytu hipotecznego, to po wzroście oprocentowania kredytów hipotecznych opcja wynajmu dla niektórych uczestników rynku stała się bardziej atrakcyjna dla rozwiązania kwestii mieszkaniowej" - mówi Artur Achmetow, dyrektor działu kredytów hipotecznych i ubezpieczeń w Avito.
Zdjęcie: Shutterstock
Raty zamiast kredytów hipotecznych
Spadkowi popytu na droższe kredyty mieszkaniowe na stołecznym rynku nowego budownictwa towarzyszy wzrost popularności kredytów ratalnych. Według uczestników rynku, takie programy są obecnie oferowane dla ponad 40% stołecznej podaży. W transakcjach z nowymi budynkami udział rat, w zależności od firmy, waha się od 10% do 30%.
"Na tle ograniczeń programów państwowych, dodatkowych prowizji, które prowadzą do wzrostu kosztów działek i spadku wskaźników sprzedaży, raty stają się dobrą alternatywą dla kredytów hipotecznych" - mówi Julia Ibragimova, dyrektor centrum kredytów hipotecznych Miel Group. - Udział ofert ratalnych wzrósł w ciągu ostatniego miesiąca. Przeanalizowaliśmy dane jednego z największych deweloperów i możemy zauważyć, że od grudnia w kilku jego moskiewskich kompleksach mieszkaniowych udział działek oferowanych w ratach wzrósł o jedną trzecią naraz - z około 70% do 100%".
Incom-Real Estate zauważa, że w praktyce firmy w lutym 2024 r. było o 60% więcej transakcji ratalnych niż w lutym 2023 r.
Naila Abaidulina, dyrektor Działu Nieruchomości Miejskich w Point Estate, zauważa, że raty zawsze były powszechne w segmencie wysokobudżetowym, ale teraz zmieniły się ich parametry. "Obecnie wszyscy deweloperzy z segmentu premium zapewniają raty do końca budowy, często jest to opcja bezpłatna, w przeciwieństwie do tego, co było wcześniej: raty były albo niskie, albo płatne, albo w ogóle ich nie było" - wyjaśnia ekspertka.
Transza kredytu hipotecznego
Alexey Novikov zauważa, że jednym z głównych narzędzi, za pomocą których obecnie wdrażane są nowe budynki, jest hipoteka ratalna, zwana również transzą: pożyczka jest podzielona na części zarówno pod względem kwoty, jak i warunków, co pozwala podzielić miesięczną płatność. "Kredyty hipoteczne transzowe w Sberbank są jednym z głównych produktów oprócz dotacji" - mówi Novikov.
"Powrócił program płatności transzowych, w którym wystarczy wpłacić 15% początkowej płatności, następnie 10% miesięcznie, a pozostałą część można zapłacić po oddaniu domu do użytku lub przejść na kredyt hipoteczny" - zauważa Valery Kochetkov, dyrektor działu nowych budynków w Inkom-Real Estate. Ekspert zauważa, że ta ostatnia opcja jest poszukiwana przez kupujących, którzy spodziewają się w ten sposób przeczekać okres wysokich stóp rynkowych.
Akredytywa hipoteczna
Ruslan Syrtsov wspomina o akredytywie hipotecznej jako coraz bardziej popularnym narzędziu sprzedaży nowych budynków. Ten schemat sprzedaży obejmuje zmiany w umowie udziału kapitałowego: część środków udziałowca, podobnie jak w przypadku standardowego DDA, jest umieszczana na rachunku powierniczym, a część na akredytywie, co pozwala deweloperowi wykorzystać te pieniądze bez czekania na oddanie domu do użytku. Aby produkt był atrakcyjny dla kredytobiorców, oferuje się im zniżkę na kredyt hipoteczny kosztem dodatkowej rentowności dla dewelopera. Ostatnio tą metodą sprzedaży zainteresował się Bank Centralny - regulator wskazuje, że wykorzystanie akredytywy stwarza ryzyko dla kredytobiorcy: w przypadku upadłości dewelopera część środków może zniknąć, gdyż rachunek, w przeciwieństwie do escrow, nie jest ubezpieczony.
Według Alexeya Novikova, w różnych wariantach, akredytywy na sprzedaż DDA średnio na rynku mogą być obecnie zaangażowane w 20-25% transakcji.
Zdjęcie: Shutterstock
Handel, czynsz z tytułu zakupu, rabaty
"Spadek kredytów hipotecznych jest zastępowany przez inne narzędzia sprzedaży", mówi Valery Kochetkov. - Na przykład ponownie przypomniano sobie o wymianie - praktykowany jest nawet zakup starego mieszkania z możliwością zamieszkania przed otrzymaniem kluczy do nowego". Na rynku istnieją również oferty wynajmu na zakup nowych budynków - na przykład deweloper GK FGC oferuje taką opcję płatności w jednym ze swoich kompleksów mieszkaniowych.
Metr po metrze: jak rozwija się handel nieruchomościami
"Wraz z transzami i akredytywami hipotecznymi, a także różnymi rodzajami rat, deweloperzy oferują wymianę handlową, aby przyciągnąć klientów, w tym z zakwaterowaniem" - mówi Ruslan Syrtsov, dyrektor zarządzający Metrium.
Na rynku wtórnym na popularności zyskuje również zamiana jednego mieszkania na drugie w warunkach zaporowego oprocentowania kredytów hipotecznych. "Ci, którzy nie są gotowi zrezygnować z zakupu, rozważają alternatywne transakcje, czyli w rzeczywistości wymianę mieszkań z dopłatą lub bez dopłaty z innymi właścicielami. I pomimo faktu, że alternatywy są często mylące, a poszukiwanie uczestników zajmuje dużo czasu, popyt na nie jest dość wysoki: około 60% transakcji z gotowymi nieruchomościami w naszej firmie odbywa się w tym formacie" - mówi Tatyana Podkidysheva.
Ekspert dodaje, że ten format transakcji jest w stanie tylko częściowo zrekompensować spadek popytu. "Według naszej firmy, około 15% właścicieli, którzy planowali sprzedaż nieruchomości, skupiło się na wynajmie obiektu, aby uzyskać przynajmniej pewien dochód w czasie zastoju na rynku, a po normalizacji sytuacji już sprzedali" - mówi Tatyana Podkidysheva. Według niej, udział sprzedawców gotowych do targowania się wzrósł również na rynku wtórnym. "Właściciele, którzy chcą jak najszybciej sprzedać mieszkanie, obniżają cenę i oferują duże rabaty, ponieważ obawiają się, że w przyszłości sprzedadzą mieszkanie jeszcze taniej" - wyjaśnia.
Deweloperzy również udzielają rabatów, aby utrzymać popyt, zauważa partner zarządzający bnMAP.pro, założycielka firmy "Best-New Building" Irina Dobrokhotova. "Wielu deweloperów powraca do programów subsydiowanych, a także pracuje nad zwiększeniem rabatów", mówi.
Polish 
English 
Russian 
German