Jeśli pojawienie się ustawy federalnej regulującej pracę pośredników w obrocie nieruchomościami może wiele znaczyć dla rynku wtórnego, to dla rynku pierwotnego nie oznacza prawie nic: na przykład dopracowanie szczegółów. A jednak deweloperzy mają własny pogląd na fakt, że dokument został opracowany, i własne sugestie dotyczące jego treści
Podczas dyskusji nad kolejną wersją ustawy o działalności deweloperskiej ogłoszono stanowisko deweloperów projektu ustawy, wyjaśniono stanowisko samych pośredników w obrocie nieruchomościami, teraz konieczne jest udzielenie głosu deweloperom, których kontakty z pośrednikami w obrocie nieruchomościami można nazwać więcej niż bliskimi. Czy środowisko deweloperskie jest zainteresowane przyjęciem ustawy o działalności deweloperskiej? I czy deweloperzy mają własne sugestie - jakie punkty powinna koniecznie zawierać ta ustawa i jakie aspekty pracy pośredników w obrocie nieruchomościami powinny być regulowane?
"Biorąc pod uwagę, jak wiele wysiłku włożono w uregulowanie działalności firm deweloperskich, logiczne jest, że pośrednicy w obrocie nieruchomościami również znaleźli się w centrum uwagi. Ogólnie rzecz biorąc, należy zauważyć, że poziom wiedzy klientów znacznie wzrósł. Ponadto w ciągu ostatnich trzech do pięciu lat byliśmy świadkami aktywnej penetracji tego obszaru usług cyfrowych i pojawienia się głównych odpowiedzialnych graczy. Niemniej jednak, pomimo tych i innych pozytywnych zmian, nieuczciwe działania związane z nieruchomościami nie stały się jeszcze odosobnionymi przypadkami" - rozpoczyna rozmowę Lenaria Khasiyatullina, dyrektor handlowy Capital Alliance.
"Moim zdaniem jednym z kluczowych czynników wznowienia dyskusji wokół projektu ustawy o działalności na rynku nieruchomości jest konieczność włączenia do podstawy opodatkowania pośredników działających w szarej strefie. Zarobki tych graczy są dość wysokie, a ich udział w płaceniu podatków wydaje się być logicznym krokiem. Warto również zauważyć, że zmniejszenie liczby graczy w wyniku konsolidacji firm jest integralną częścią strategii mającej na celu zwiększenie kontroli nad działalnością związaną z nieruchomościami. Im mniej uczestników rynku, tym łatwiej i skuteczniej można monitorować i regulować ich działalność. Wszystko to stanowi ważny krok w kierunku poprawy sytuacji w sektorze nieruchomości. Środki te przyczyniają się do zwiększenia przejrzystości i legalności, co oczywiście będzie miało pozytywny wpływ na rynek nieruchomości jako całość" - kontynuuje Mikhail Chirukhin, Dyrektor Działu Prawnego Dogma IC.
Według Antona Konobeevsky'ego, dyrektora sprzedaży Dominanta, "ogólnie rzecz biorąc, rynek wtórny bardziej potrzebuje regulacji działalności związanej z nieruchomościami, gdzie w procesie transakcji może wystąpić wiele pułapek: złożona historia prawna mieszkania (zmiana kilku właścicieli, dziedziczenie itp.), rozliczenia gotówkowe są nadal stosowane, gdy kwoty nie są odzwierciedlone w umowie.
Zdjęcie: Elnur/Lori Photo Bank
Niektórzy pośrednicy nie rejestrują osoby prawnej lub jednoosobowej działalności gospodarczej, nie odzwierciedlają swoich dochodów, odpowiednio, nie płacą podatków, co najprawdopodobniej bardzo martwi państwo. Na rynku pierwotnym, dzięki połączeniu DDA, rachunków powierniczych i finansowania projektów z banków, takie problemy nie istnieją - Rosreestr przeprowadza dokładną inspekcję placu budowy podczas rejestracji pierwszej transakcji projektowej. Ponadto wszystkie płatności są weryfikowane przez banki, a przypadki rozliczeń gotówkowych, w tym z pośrednikami, są wykluczone."
Jednocześnie Anastasia Korneeva, szefowa sprzedaży partnerskiej w Dominancie, z przykrością podkreśla, że praktyka na rynku sieci agencyjnych jest taka, że do agentów trafiają osoby bez niezbędnego wykształcenia, a często nawet bez doświadczenia w pracy z dokumentami i ludźmi. "Nie ma praktycznie żadnych wymagań (wykształcenie, doświadczenie, wiedza, umiejętności) na to stanowisko. Nie ma też ujednoliconych systemów szkoleń (w niektórych firmach szkoleniami zajmują się specjaliści, ale nie jest to najczęstsza praktyka). Zdarza się, że pośrednik jest zatrudniony w agencji nieruchomości na "uczciwe słowo", bez rejestracji, ale jednocześnie pracuje z danymi osobowymi i tajemnicami handlowymi" - skarży się ekspert.
Według Anastasii Korneevej, częstą sytuacją jest to, że agencja wybiera nowych pracowników, koncentrując się na umiejętnościach miękkich i obiecując szkolenie "od zera". "Szkolenie odbywa się spontanicznie - niezbędne informacje są wymagane od kolegów lub wyszukiwane w Internecie, gdzie jest ich dużo, w tym nieprawidłowe. Nie tylko początkujący, ale także doświadczeni brokerzy nie zawsze rozumieją różnice i niuanse w przeprowadzaniu transakcji, w zależności od schematu - jakie dokumenty są potrzebne, gdzie można je znaleźć / uzyskać i tak dalej. Z tego powodu kupujący, którzy polegają na wykwalifikowanej pomocy profesjonalisty, znajdują się w jeszcze bardziej stresującej sytuacji, widząc, że agent nie rozumie, co należy zrobić. A jeśli dział sprzedaży dewelopera przychodzi na ratunek na rynku pierwotnym, to na rynku wtórnym wszystko jest trudniejsze" - opisuje sytuację rozmówca BFM.ru.
Fot: Yuri Smityuk/TASS
Dlatego, według jej szacunków, pojawienie się ustawy o regulacji działalności na rynku nieruchomości powinno zamknąć kilka "gorących" kwestii jednocześnie:
- Przeszkolenie agenta, zdobycie przez niego niezbędnych umiejętności i wiedzy na temat obowiązujących przepisów i prawodawstwa - wiedząc, jak powinien przebiegać proces, jakie dokumenty są potrzebne i gdzie je uzyskać, agent będzie w stanie zapewnić bardziej wykwalifikowaną pomoc swojemu klientowi;
- Odpowiedzialność agenta wobec klienta za świadczoną usługę polega na zawarciu umowy, zapłacie wynagrodzenia prowizyjnego i jego zwrocie, jeżeli transakcja nie doszła do skutku;
- zaufanie klienta do osoby, której płaci za pracę (na rynku wtórnym) oraz zrozumienie ryzyka związanego ze zwrotem środków lub zmianą sytuacji.
"Oznacza to, że należy zrozumieć, że wykwalifikowany pośrednik w obrocie nieruchomościami to profesjonalista, który dokona oceny, zwróci uwagę na ważne szczegóły przy wyborze obiektu, spokojnie rozwiąże każdą kwestię i nie pozostawi klienta samego z jego problemami. Jak to mówią, "silne plecy", podsumowuje Anastasia Korneeva.
Czy deweloperzy uważają, że jeden z kluczowych zapisów nowej ustawy - prowadzenie państwowych rejestrów pośredników działających w dobrej wierze i pozbawionych skrupułów, otwartych dla wszystkich - zmieni ten segment na lepsze? "Prawdopodobnie dbałość o utrzymanie pośrednika w rejestrze będzie ważnym czynnikiem dyscyplinującym graczy. Wygoda, a raczej, powiedziałbym, zaufanie dla konsumentów usług - obywateli. Deweloperzy, ogólnie rzecz biorąc, wraz z rozwojem kanałów sprzedaży, w tym cyfrowych, coraz mniej potrzebują usług pośredników w obrocie nieruchomościami" - stwierdza Michaił Chirukhin.
Anton Konobeevsky popiera opinię swojego kolegi: "Nie wpłynie to w żaden sposób na rynek pierwotny, ponieważ tutaj pośrednicy otrzymują wynagrodzenie po zakończeniu transakcji, wszystkie rozliczenia są transparentne. Ci pośrednicy, którzy prowadzą swoją działalność nieprawidłowo, szkodzą reputacji dewelopera lub projektu, są po prostu wykluczani z sieci partnerskiej, trafiają na "czarną listę". W relacji między klientem a pośrednikiem (brokerem) mogą być "pułapki", ale nie da się ich "otworzyć" bez udziału klienta."
Lenaria Khasiyatullina również uważa, że tworzenie rejestrów jest dość działającym pomysłem, ale będą one bardziej poszukiwane na rynku wtórnym i przy sprzedaży nieruchomości na podstawie umowy cesji od osoby fizycznej (cesja praw własności). "W przypadku takich transakcji niezwykle ważne jest, aby pośrednik był odpowiedzialny za sprzedawany / kupowany przedmiot, starannie przeprowadzał badanie prawne, informował kupującego o możliwych zagrożeniach i nie przyjmował przedmiotu do sprzedaży, co może później wiązać się z ryzykiem zakwestionowania. Jeśli mówimy o rynku nowych budynków, ryzyko jest tutaj minimalne, deweloper ma możliwość kontrolowania transakcji i działań agenta. Jednak w tych transakcjach pozbawieni skrupułów agenci mogą pobierać podwójną prowizję od klienta i od dewelopera, ale takie przypadki są dziś rzadkością" - podkreśla ekspert.
Ale Anastasia Korneeva, zdecydowanie opowiadając się za pojawieniem się rejestrów, zwraca uwagę na kilka ważnych szczegółów. Według jej obserwacji, obecnie informacje o szanowanych lub "czarnych" pośrednikach są przekazywane ustnie i znajdują się w każdej firmie (zwykle w służbie bezpieczeństwa, a także na listach i telefonach pracowników, którzy komunikują się bezpośrednio z pośrednikami). Tak, w przypadku nieuczciwego zachowania pośrednik zostaje wykluczony z sieci partnerskiej dewelopera, ale z reguły dzieje się to po wystąpieniu negatywnego zdarzenia. Jak mówią, gdybyś wiedział, gdzie upadniesz, położyłbyś słomę.
Fot: Valery Sharifulin/TASS
"Pojawienie się takich list jest przede wszystkim konieczne dla klientów, ponieważ do tej pory "czarni" pośrednicy w handlu nieruchomościami nigdzie nie poszli lub są prośby w wąskich obszarach, w których jest naprawdę niewielu specjalistów. Tworząc taką listę, będzie zrozumiałe, że dana osoba zajmuje się sprzedażą nieruchomości nie tylko "w wolnym czasie", ale jest profesjonalistą, zna zawiłości swojej działalności i rozwija się. Przepisy dotyczące nieruchomości są zmieniane, warunki w bankach dotyczące programów kredytowych i serwisowych stale się zmieniają, a pośrednik również studiuje ogromną warstwę informacji o istniejących projektach (od dewelopera) lub sprawdza historię mieszkania na rynku wtórnym w poszukiwaniu najlepszego rozwiązania dla swojego klienta" - wyjaśnia Anastasia Korneeva.
Ustęp zawarty w projekcie ustawy, zgodnie z którym tylko osoby prawne powinny mieć możliwość angażowania się w działalność związaną z nieruchomościami (bez samozatrudnionych i "tylko obywateli"), wywołał mieszaną reakcję. Na przykład Anastasia Korneeva, analizując praktykę swojej firmy, zauważa, że wprowadzenie takiego ograniczenia nic nie zmieni dla dewelopera (jak, najwyraźniej, dla zdecydowanej większości struktur deweloperskich). "Z punktu widzenia agencji, które prowadzą swoją działalność w sposób przejrzysty (otworzyły firmę, uczciwie dokonują obliczeń i płacą podatki), to (ograniczenie) również wygląda uczciwie. Ale z drugiej strony, pytanie pozostaje otwarte z punktu widzenia rejestracji agentów w państwie. Jak już wspomniano, obecnie agenci czasami nie są oficjalnie zatrudnieni" - mówi ekspert.
Mikhail Chirukhin uważa, że "ograniczenie liczby graczy na rynku nie przyczynia się do zwiększenia konkurencji i obniżenia kosztów usług. Dlatego taka propozycja nie jest warta rozważenia jako właściwa. Jeśli pośrednik w obrocie nieruchomościami jest obywatelem, który jest indywidualnym przedsiębiorcą, jest profesjonalistą, ubezpiecza swoją odpowiedzialność i jest wpisany do rejestru, wówczas takie ograniczenie nie będzie dla niego konieczne".
"Rozdzielenie praktyk jest tutaj słuszne. Do pracy na rynku wtórnym i przy realizacji umowy cesji od osoby fizycznej, takie wyjaśnienie jest całkiem właściwe: w tych transakcjach wiele zależy od agenta. W przypadku niekompetencji osoba prawna powinna ponosić odpowiedzialność, w tym w zakresie rekompensaty za straty poniesione przez klienta. Rynek pierwotny jest tradycyjnie bardziej przejrzysty. Dlatego możliwe jest zezwolenie na pracę zarówno osobom prawnym, jak i jednoosobowym przedsiębiorcom - bezpieczeństwo transakcji (i klienta) jest ubezpieczone przez rachunki powiernicze. Ogólnie rzecz biorąc, główny wolumen transakcji jest kontrolowany przez dewelopera, możliwość nieuczciwych działań ze strony pośrednika jest minimalna. Dlatego, z zastrzeżeniem wprowadzenia ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami, uważam, że nie należy wprowadzać ograniczeń dla osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą" - jest pewna Lenaria Khasiyatullina.
Krótko mówiąc, jeśli pojawienie się federalnej ustawy o działalności na rynku nieruchomości może wiele znaczyć dla rynku wtórnego, to dla rynku pierwotnego nie oznacza to prawie nic: na przykład dopracowanie szczegółów, nic więcej. Dlatego odpowiadając na pytanie, jakie przepisy musi koniecznie zawierać nowa ustawa, rozmówcy BFM.ru rozmawiali również głównie o praktyce rynku wtórnego, której na przykład obowiązkowe ubezpieczenie działalności związanej z nieruchomościami, o którym mowa w dokumencie, na pewno nie zaszkodzi: oczywiście cena usługi może wzrosnąć, ale klient skorzysta na jej jakości i bezpieczeństwie.
Jeśli chodzi o rynek pierwotny, według Antona Konobeevsky'ego, warto byłoby zapewnić odpowiedzialność za poprawność informacji o kliencie, które broker przekazuje deweloperowi, a także za poprawność informacji, które broker przekazuje klientowi o deweloperze i projekcie. A także - odpowiedzialność brokera za "niedopowiedzenie klienta do logicznego końca" - dodaje Anastasia Korneeva. Podkreśla: zdarzają się sytuacje, w których agent przenosi klienta do dewelopera, nie mówiąc nawet nic o projekcie, który oferuje, i wyjeżdża nad morze, oczekując prowizji od dewelopera.
"W końcu wartość agenta dla klienta polega na niezależnej ocenie, ekspertyzie, czasem nawet bardziej psychologicznym wsparciu ze strony agenta przed ważnym krokiem (który oczywiście nie jest przewidziany w prawie). Zdarza się, że broker musi udać się z klientem do banku, aby podpisać umowę kredytową, pomóc wydać EDS lub otworzyć rachunek powierniczy, monitorować procesy, terminy, kierować, opowiadać o dalszych krokach - co trzeba będzie zrobić, na przykład, za rok, jakie wydatki klient będzie miał teraz, co może powstać w przyszłości. Często zdarzają się sytuacje, w których klient nie ma czasu, dlatego konieczne jest indywidualne uzgodnienie niektórych warunków, na przykład zorganizowanie spotkania online" - wylicza ekspert.
Ogólnie rzecz biorąc, ustawa z pewnością przyniesie korzyści wszystkim uczestnikom transakcji - pośrednikowi, klientowi, deweloperowi, mówi Anastasia Korneeva: "Na przykład, ważne jest, aby zarejestrować agentów z agencji nieruchomości (aby można było łatwo zweryfikować, czy pośrednik rzeczywiście pracuje w określonej lokalizacji). Bardzo ważne jest również opracowanie kwestii certyfikacji (szkolenia): uzyskanie podstawowej wiedzy na temat zarządzania dokumentami, prawodawstwa i procesu przeprowadzania transakcji na "pierwotnym" i "wtórnym" (przynajmniej przy standardowych warunkach)".
Ale oto, czym Michaił Chirukhin podzielił się z portalem. "Kodeks cywilny jest skutecznym narzędziem do zawierania umów między klientem a pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Wszelkie próby narzucenia sztywnych modeli umów ograniczają zasadę swobody zawierania umów zawartą w prawie cywilnym. Istnieją skuteczne metody regulowania działalności zawodowej, takie jak licencjonowanie, samoregulacja i ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, które mogłyby tu funkcjonować bez wchodzenia w odrębny model kontroli państwowej".
Zobacz także:
Skuteczne sposoby ochrony firmy
Przedmioty szczególnej regulacji: Co ich czeka?
W co powinienem zainwestować, aby nie stracić?
Jak skutecznie przeciwstawić się oszustom?
Zastępowanie technologii importem: wady i zalety
Czy można zapobiec kradzieży danych osobowych?
Skomplikowanie procesu wdrażania tych przepisów przez ustawodawcę ostatecznie zwiększa koszt usługi, ponieważ koszt przestrzegania prawa zostanie wliczony w opłatę pośrednika. Ponadto agencja odpowiedzialna za nadzór nad przestrzeganiem prawa zwiększy liczbę pracowników i otworzy nowe biura, co również będzie wymagało środków z budżetu podatników, stwierdza ekspert.
Polish 
English 
Russian 
German