W dyskusji nad projektem ustawy, który może zostać przedłożony Dumie Państwowej jesienią tego roku, najczęściej pojawiają się zwroty "przeciwdziałanie oszustwom", "zwalczanie nieuczciwej konkurencji", "centra certyfikacji" i "opcje ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej"
Kontynuując rozmowę o przygotowywanej dziś kolejnej ustawie o działalności na rynku nieruchomości, należy przede wszystkim zauważyć: zdecydowana większość profesjonalistów, a mianowicie profesjonalnych pośredników w obrocie nieruchomościami, zawsze opowiadała się za regulacją branży - tutaj Svetlana Razvorotneva, zastępca przewodniczącego Komisji Dumy Państwowej ds. Budownictwa i Mieszkalnictwa oraz Usług Komunalnych, ma absolutną rację.
Ci, którzy są na rynku od dłuższego czasu, pamiętają czasy licencjonowania, jednak Konstantin Barsukov, dyrektor generalny agencji Relight-Real Estate, i wielu jego kolegów nazywa takie regulacje zbyt surowymi. A kiedy ktoś tam wydaje lub nie wydaje licencji według własnego uznania, każdy rozumie, jaki jest zakres różnych kombinacji przy całkowitym braku odpowiedzialności za jakość usług, które posiadacz licencji świadczy swoim klientom. W każdym razie uchwała "W sprawie zatwierdzenia przepisów dotyczących licencjonowania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami" przyjęta w 1996 roku została anulowana w 2002 roku.
Dziś pośrednicy w obrocie nieruchomościami są kontrolowani głównie przez drugą część kodeksu cywilnego, a to z pewnością nie wystarczy. Wykorzystując lukę prawną, do branży zaczęli napływać... tak, każdy zaczął napływać! W rzeczywistości teraz każdy może nazywać siebie pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, angażować się w działalność związaną z nieruchomościami (i niekoniecznie robić to źle, wręcz przeciwnie - może bardzo dobrze), ale taka sytuacja nie tylko otwiera drogę do oszustw wszelkiego rodzaju, ale także generuje nieuczciwą konkurencję, której aktywnie sprzeciwiają się profesjonaliści.
"W rzeczywistości państwo nakłada na pośredników w obrocie nieruchomościami sporo wymogów dotyczących składania różnego rodzaju raportów: Obejmuje to sprawozdawczość statystyczną, a przede wszystkim sprawozdawczość w zakresie przeciwdziałania praniu nielegalnie uzyskanych dochodów, legalizacji tych dochodów i finansowaniu terroryzmu. I okazuje się, że niektóre organizacje i pośrednicy w obrocie nieruchomościami, zarejestrowani jako indywidualni przedsiębiorcy, składają te raporty i spełniają wymogi prawa, a jest wielu specjalistów, którzy nie zawierają umów o świadczenie usług. Nie płacą podatków, nie składają żadnych raportów i nie tylko nie spełniają wymogów państwa, ale także tworzą podstawę do nieuczciwej konkurencji. Ponieważ legalna firma wydaje pewne środki na utrzymanie infrastruktury niezbędnej do prowadzenia działalności zawodowej, w tym na płacenie podatków, podczas gdy ktoś nie wydaje i w związku z tym ma przewagę cenową. Nie mówimy o tym, że przyjęcie ustawy koniecznie zwiększy koszty pracy na rynku nieruchomości - nie, konkurencja będzie taka, a firmy i agenci mogą świadczyć usługi po różnych cenach. Kwestia tutaj jest inna: to jedna rzecz, gdy cena jest uzasadniona jakością, komponentem usługi i innymi rzeczami - to jest uczciwa konkurencja, a to zupełnie inna rzecz, gdy tak jest" - wyjaśnia Konstantin Barsukov.
Ekspert uważa, że pojawienie się publicznie dostępnych państwowych rejestrów działających w dobrej wierze i pozbawionych skrupułów pośredników w obrocie nieruchomościami jest słusznym pomysłem i zauważa, że otwartość tych list stworzy również dodatkową "kontrolę obywatelską". Jednocześnie sugeruje on zwrócenie szczególnej uwagi na system certyfikacji, jeśli i kiedy zostanie on wprowadzony.
Konstantin Barsukov, dyrektor generalny agencji Relight-Real Estate: "Struktura, która będzie oficjalnie zajmować się szkoleniami, a co najważniejsze, certyfikacją, bez której nie będzie można dostać się do rejestru, nie powinna być jedyną - w przeciwnym razie nie będzie się różnić od licencjonowania i ponownie zmusi rynek do zejścia do "szarej strefy". Oznacza to, że powinno być możliwe tworzenie różnych jednostek certyfikujących. Oczywiste jest, że wszystkie z nich będą musiały spełniać określone wymagania (wymagania te są w zasadzie bardzo banalne i można je jasno określić), ale powinna pojawić się między nimi swego rodzaju konkurencja. Być może instytucje edukacyjne mogłyby przejąć część tej pracy. Na przykład pracowałem jako wykładowca wizytujący w Plekhanovsky i poruszono tam kwestię szkolenia pośredników w handlu nieruchomościami na uniwersytecie. Jeśli więc pojawią się ośrodki szkoleniowe na wysokim poziomie, to dlaczego nie dać im możliwości wydawania certyfikatów? Oczywiście standardy i kryteria certyfikacji muszą być ustalane równolegle i nie powinny być tak surowe, aby tylko jedna lub dwie organizacje mogły je spełnić".
W rozmowie z Business FM ekspert poruszył jeszcze kilka tematów, które warto omówić poza tym materiałem. Na przykład jest pewien, że wprowadzenie obowiązkowego patentu na działalność związaną z nieruchomościami będzie mądrym posunięciem. A także, że "konieczne jest przyjęcie na poziomie federalnym zasady, zgodnie z którą ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości może zamieścić albo jej właściciel, albo osoba działająca na podstawie pełnomocnictwa właściciela, albo certyfikowany pośrednik w obrocie nieruchomościami wpisany do rejestru państwowego i nikt inny - wtedy wyprowadzilibyśmy wiele osób z szarej strefy".
Zobacz także:
W co powinienem zainwestować, aby nie stracić?
Jak skutecznie przeciwstawić się oszustom?
Skuteczne sposoby ochrony firmy
Zastępowanie technologii importem: wady i zalety
Przedmioty szczególnej regulacji: Co ich czeka?
Czy można zapobiec kradzieży danych osobowych?
Jeśli chodzi o omawianą ustawę, Konstantin Barsukov proponuje dodanie do jej tekstu przepisu dotyczącego sądów arbitrażowych.
"Obecnie wszelkie postępowania sądowe są długotrwałe, a bardzo często w ramach działalności związanej z nieruchomościami pojawiają się spory o nieznaczne kwoty, o 30, 50, 100 tysięcy rubli. Są to głównie kwoty zaliczek. I tak, szczerze mówiąc, przydzieliłbym funkcje sądów arbitrażowych do rozpatrywania takich spraw na pierwszych etapach, tak aby osoba nie miała specjalnych kosztów (zarówno czasowych, jak i finansowych), mogła szybko uzyskać decyzję w sprawie przedpłaty, jeśli był jakiś konflikt lub po prostu zmienił zdanie co do zakupu. Jeśli chodzi o 30 czy 50 tysięcy, to wiadomo, że mało kto pójdzie do sądu i będzie się procesował pół roku o taką kwotę. Ale byłby sąd arbitrażowy - i ludzie byliby szczęśliwi, mogąc pójść, złożyć wniosek, otrzymać decyzję i tyle".
"Przyjęcie ustawy o działalności na rynku nieruchomości jest złożonym procesem, który wymaga koordynacji różnych punktów widzenia. Jednak taki akt regulacyjny może stać się ważnym kamieniem milowym w rozwoju rynku nieruchomości i poszanowaniu interesów jego uczestników. W szczególności może zapewnić wyższy poziom ochrony praw kupujących i sprzedających nieruchomości, zmniejszyć liczbę oszustw i poprawić jakość usług poprzez ich standaryzację. Ponadto ustawa doprowadzi do wypłukania z rynku niewykwalifikowanego personelu" - kontynuuje dyskusję Ruslan Syrtsov, dyrektor zarządzający Metrium.
Z jego punktu widzenia pomysł utworzenia publicznych rejestrów ma potencjał, aby poprawić sytuację na rynku. "Ważne jest jednak, aby opracować jasne i przejrzyste kryteria, aby wykluczyć możliwość nadużyć i manipulacji. Jeśli te warunki zostaną spełnione, rejestry pozwolą potencjalnym klientom uzyskać informacje o reputacji specjalistów i podjąć świadomą decyzję o współpracy. Jednocześnie pozycja pośredników w bazie danych nie powinna być ustalona raz na zawsze. W szczególności organizacje z "czarnej listy" powinny mieć prawo do rehabilitacji w przypadku poprawy jakości świadczonych usług" - uważa ekspert.
Czy tylko osoby prawne powinny prowadzić działalność w zakresie nieruchomości?
"Z jednej strony taka decyzja może przyczynić się do zwiększenia profesjonalizmu i odpowiedzialności na rynku, ponieważ osoby prawne mają zwykle bardziej rygorystyczne wymagania dotyczące kwalifikacji pracowników i jakości świadczonych usług. Ponadto pozwoli to na lepszą kontrolę działalności pośredników w obrocie nieruchomościami i zapobiegnie ewentualnym nadużyciom. Z drugiej jednak strony takie ograniczenie może prowadzić do monopolizacji rynku przez duże agencje nieruchomości i ograniczenia konkurencji, co z kolei może negatywnie wpłynąć na jakość usług i ceny dla konsumentów. Może to również stworzyć dodatkowe trudności dla indywidualnych przedsiębiorców i osób samozatrudnionych, które są również zaangażowane w działalność związaną z nieruchomościami" - uważa Ruslan Syrtsov.
I dodaje, że "ubezpieczenie od odpowiedzialności zawodowej dla pośredników w obrocie nieruchomościami może stać się dodatkowym narzędziem ochrony praw konsumentów i zwiększenia zaufania do zawodu. Ważne jest jednak, aby dokładnie określić, które ryzyka powinny być ubezpieczone, aby zapewnić skuteczną ochronę interesów wszystkich stron transakcji".
Ruslan Syrtsov, Dyrektor Zarządzający Metrium, "Możliwe opcje ubezpieczenia to przede wszystkim błędy w dokumentacji. Mogą to być błędy w umowach kupna-sprzedaży, umowach najmu lub innych dokumentach, które mogą prowadzić do problemów prawnych dla klienta. Kolejną kwestią jest uszkodzenie mienia klienta. Na przykład, jeśli pośrednik nie ostrzegł klienta o możliwych problemach ze stanem nieruchomości, może to doprowadzić do jej uszkodzenia. Wreszcie, oszustwo ze strony pośrednika: jeśli pośrednik zostanie uznany za winnego oszustwa lub nieuczciwego zachowania, ubezpieczenie może pokryć straty klienta. Ważne jest jednak, aby wziąć pod uwagę, że ubezpieczenie może wpłynąć na koszt usług pośredników w obrocie nieruchomościami, a w rezultacie na dostępność ich usług dla klientów. Konieczne jest również opracowanie jasnych kryteriów dotyczących roszczeń ubezpieczeniowych i mechanizmów wypłaty odszkodowań, aby uniknąć możliwych nadużyć ze strony klientów lub ubezpieczycieli".
Podsumowując, Ruslan Syrtsov zauważa, że ogólnie rzecz biorąc, ustawa o działalności na rynku nieruchomości powinna regulować następujące aspekty:
- Wymogi dla pośredników w obrocie nieruchomościami. Prawo powinno ustanawiać wymagania dotyczące kwalifikacji, doświadczenia zawodowego i szkolenia zawodowego pośredników w obrocie nieruchomościami. Pomoże to zapewnić wysoki poziom profesjonalizmu i odpowiedzialności na rynku nieruchomości.
- Standardy świadczenia usług. Prawo powinno określać standardy świadczenia usług w zakresie nieruchomości, takie jak standardy etyczne, odpowiedzialność za błędy i poszanowanie poufności informacji o klientach.
- Kontrola i nadzór. Prawo powinno przewidywać mechanizmy monitorowania i nadzorowania działalności pośredników w obrocie nieruchomościami przez państwo lub organizacje samoregulacyjne.
- Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Prawo może wprowadzić obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności zawodowej pośredników w celu ochrony praw konsumentów i zwiększenia zaufania do zawodu.
- Rejestry publiczne. Prawo może przewidywać tworzenie publicznych rejestrów pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy spełniają określone wymagania, a jednocześnie rejestrów nieuczciwych pośredników w obrocie nieruchomościami.
- Odpowiedzialność za naruszenia. Prawo powinno określać odpowiedzialność za naruszenie wymogów i standardów świadczenia usług związanych z nieruchomościami.
- Interakcje z innymi uczestnikami rynku. Prawo powinno uwzględniać interakcje pośredników w obrocie nieruchomościami z innymi uczestnikami rynku, takimi jak banki, notariusze i organy rejestracyjne.
- Ochrona konsumentów. Ustawa powinna zapewniać ochronę praw i interesów klientów pośredników w obrocie nieruchomościami, zapobiegać oszustwom i nieuczciwym zachowaniom.
W zasadzie wszystko to jest zawarte w projekcie ustawy. Ale może deweloperzy blisko współpracujący z pośrednikami mają własne uzupełnienia i uwagi? O tym w końcowej części materiału.
Polish 
English 
Russian 
German