Mówimy głównie o korzystaniu z akredytywy przy zakupie nowych budynków, która pozwala obniżyć oprocentowanie kredytu hipotecznego na określony czas
Przy spadającym popycie na mieszkania, deweloperzy i banki zmuszeni są szukać narzędzi do zwiększenia sprzedaży. Niedawno Bank Centralny ujawnił nowe schematy sprzedaży nowych budynków - są to sprzedaż poprzez akredytywy i sprzedaż mieszkań z zaniżoną ceną osobom powiązanym. Regulator nazwał oba mechanizmy ryzykownymi dla kupującego.
Wraz z ekspertami sprawdzamy, czy na rynku nowych budynków istnieje wiele takich programów i jakie inne narzędzia są obecnie wykorzystywane, aby przyciągnąć kupującego.
O jakich programach mówimy?
1. Akredytywy
Według Banku Centralnego, obecnie niektóre banki i deweloperzy oferują kredytobiorcom umowy o udział we wspólnej budowie (DDA), w ramach których część środków jest umieszczana nie na rachunku powierniczym, ale na akredytywie. Dzięki temu bank otrzymuje dodatkową rentowność, której część jest przekazywana nabywcy nowych budynków w postaci rabatu hipotecznego na czas trwania budowy. Jak ostrzega Bank Centralny, akredytywa, w przeciwieństwie do rachunku powierniczego, nie jest ubezpieczona, co stwarza dodatkowe ryzyko: w przypadku cofnięcia licencji z banku, kupujący nie będzie w stanie zwrócić części środków, które zostały umieszczone na akredytywie.
Akredytywa może być również wykorzystywana w przypadku kredytów ratalnych, mówi Alexey Novikov, dyrektor działu kredytów hipotecznych Est-a-Tet. "W przypadku hipoteki ratalnej środki kredytowe są zapisywane na akredytywie i pozostają tam przez pewien okres uzgodniony przez strony" - wyjaśnił. Ekspert dodaje, że z reguły jest to okres od sześciu miesięcy do trzech lat. W tym okresie kredytobiorca ma preferencyjne oprocentowanie (od 0,1% rocznie), co znacznie obniża miesięczną ratę. Bank z kolei może wykorzystać pieniądze z akredytywy jako środki na depozytach, dodaje Alexey Novikov.
2. Zaniżanie ceny
Drugi schemat, o którym wspomniał bank centralny, związany jest z zaniżaniem cen nowych budynków. Mowa o sytuacji, w której deweloperzy sprzedają mieszkania na etapie budowy osobom powiązanym, zawierając z nimi umowę po cenie kilkukrotnie niższej niż rynkowa, a środki te trafiają na rachunek powierniczy. Następnie mieszkania te są sprzedawane ostatecznym nabywcom w drodze cesji, a deweloper może wykorzystać otrzymane wcześniej środki. wynajem domu.
Niebezpieczeństwo takiego systemu polega na tym, że w przypadku niewywiązania się z umowy przez dewelopera, nabywca straci większość wpłaconych pieniędzy - różnicę między ceną zakupu a ceną sprzedaży. cena rzeczywista zapłacone w momencie zakupu i kwotę środków na rachunku powierniczym, ostrzega bank centralny.
Jak popularne są te programy i dlaczego
Według ekspertów, z którymi rozmawiał RBC-Real Estate, akredytywy były wykorzystywane na rynku nowych budynków już wcześniej, ale na tle ograniczeń nałożonych na kredyty hipoteczne, które wpłynęły również na programy preferencyjne, ich popularność zaczęła rosnąć. Jeśli chodzi o drugi mechanizm, o którym wspomniał regulator, jest on słabo rozwinięty, zauważają uczestnicy rynku.
Obecnie korzystanie z akredytywy jest popularne wśród dużych deweloperów i banków, mówi Tatyana Reshetnikova, zastępca dyrektora działu kredytów hipotecznych federalnej firmy Etagi. "Jeśli mówimy o opcjach sprzedaży przez deweloperów za pośrednictwem spółek stowarzyszonych, to na rynku jest ich bardzo niewiele - nie więcej niż 1%. Ale w przypadku akredytywy liczba ofert rośnie i obecnie wynosi około 10-15%" - powiedziała Tatyana Reshetnikova. Jej zdaniem, alternatywą dla akredytyw mogłoby być stopniowe ujawnianie depozytów w miarę wzrostu gotowości budowlanej, co pomogłoby zmniejszyć obciążenie finansowe deweloperów i zwiększyć dostępność kredytów.
Alexey Novikov potwierdza również rosnącą popularność akredytyw - według niego szczególnie popularna jest opcja z preferencyjnym oprocentowaniem przez sześć miesięcy. "Różne banki są obecnie zaangażowane w proces pracy nad tym produktem, przeprowadzane są transakcje. Oczywiście nie można powiedzieć, że w dużej liczbie, niemniej jednak jest pewien procent. Na przykład w naszej firmie takie transakcje wynoszą 3-5%" - powiedział dyrektor działu kredytów hipotecznych Est-a-Tet. Na całym rynku udział różnych opcji wykorzystania akredytywy może sięgać nawet 20-25%, uważa. Według takich schematów działają duże banki, dodaje ekspert.
Obecnie korzystanie z akredytywy jest popularne wśród dużych deweloperów i banków. Dzięki nim kupujący otrzymuje zniżkę na oprocentowanie kredytu hipotecznego, a Bank Centralny uważa takie programy za ryzykowne. (Zdjęcie: Sergey Malgavko/TASS)
W ostatnim czasie popularność akredytyw wzrosła ze względu na spadek rentowności banków z kredytów preferencyjnych, mówi Sergey Gordeyko, szef centrum analitycznego "Russipoteka". "Sytuacja jest dość oportunistyczna i jeśli zmieni się kluczowa stopa procentowa lub kwota rekompensaty wypłacanej bankom za kredyty preferencyjne, oferta akredytyw powróci do swojej zwykłej niszy" - uważa Gordeyko.
Spadek liczby banków hipotecznych, brak limitów, bardziej rygorystyczna ocena wniosków o kredyt hipoteczny, gwałtowny wzrost liczby wniosków z pełnym pakietem dokumentów - wszystko to prowadzi do poszukiwania nowych programów kredytowych, dodała dyrektor ds. rozwoju Deal.Russian Federation Olga Sidorenko. "Przynajmniej widzieliśmy to w styczniu i lutym. Nowe ograniczenia prowadzą do wzrostu kosztów kredytów hipotecznych dla użytkownika końcowego i sprawiają, że to samo niedoszacowanie staje się poszukiwanym produktem, z którego zmuszeni są korzystać deweloperzy" - wyjaśnia ekspert.
Ogólnie rzecz biorąc, w tym roku istnieje więcej alternatywnych opcji zakupu nieruchomości (oferty specjalne, promocje, promocje, rabaty), kontynuowała Tatyana Reshetnikova, zastępca kierownika działu kredytów hipotecznych federalnej firmy "Floors". Według szacunków firmy, w ubiegłym roku takie oferty stanowiły nie więcej niż 70% całkowitego wolumenu, obecnie około 90% obiektów można kupić za pośrednictwem różnego rodzaju ofert specjalnych od deweloperów i banków.
Spadek liczby banków hipotecznych, niedobór limitów, bardziej rygorystyczna ocena wniosków o kredyt hipoteczny, gwałtowny wzrost liczby wniosków z pełnym pakietem dokumentów - wszystko to prowadzi do poszukiwania nowych programów kredytowych. (Zdjęcie: Semyon Likhodeev/TASS)
Ryzyko związane z nowymi programami i walka z nimi
Bank centralny zwrócił uwagę na ryzyko związane z tymi dwoma systemami, są one całkiem realne w przypadku upadłości dewelopera lub banku, który udzielił kredytu, lub cofnięcia jego licencji - jest to utrata środków, powiedziała Tatiana Reshetnikova, zastępca szefa działu hipotecznego federalnej firmy "Floors". "W przypadku akredytywy nie ma ubezpieczenia tych środków, aw przypadku niedoszacowania ubezpieczona jest tylko część środków" - zauważył ekspert.
Formalnie rzecz biorąc, program z akredytywą jest legalny i opiera się na wykorzystaniu całkowicie legalnych instrumentów, wyjaśnia Alexander Tsyganov, szef Departamentu Mieszkaniowych Kredytów Hipotecznych i Instrumentów Finansowych Rynku Nieruchomości na Uniwersytecie Finansowym przy Rządzie Federacji Rosyjskiej. Istnieje tutaj korzyść finansowa dla kupującego, ale jednocześnie rośnie ryzyko utraty środków i nie ma mechanizmu zgłaszania roszczeń wobec dewelopera w przypadku niedotrzymania terminów budowy, zauważył ekspert. "Należy rozumieć, że w przypadku upadłości lub cofnięcia licencji banku, a takie przypadki miały już miejsce w 2024 r., nie będzie możliwe dochodzenie odszkodowania od DIA, ponieważ akredytywy nie są objęte jego obwodem" - ostrzegł Alexander Tsyganov.
W związku z tym ryzyko można zmniejszyć, ubiegając się o kredyt hipoteczny w dużym banku i kupując mieszkanie od wiarygodnego dewelopera, podsumowuje Tatyana Reshetnikova.
Aby zapobiec nowym ryzykownym programom na rynku kredytów hipotecznych, bank centralny planuje podjąć działania w najbliższej przyszłości. (Zdjęcie: Shutterstock)
Jakie środki planuje zastosować bank centralny?
Aby zapobiec nowym ryzykownym programom na rynku kredytów hipotecznych, bank centralny planuje podjąć następujące działania w najbliższej przyszłości:
Polish 
English 
Russian 
German