Oszczędzać czy zarabiać: co wybierają inwestorzy na rynku nieruchomości w Petersburgu i regionie Leningradu?

Zdjęcie: iStockphoto.com/Karina Movsesyan

Większość prywatnych inwestorów nie ma zbyt wielu opcji inwestowania w nieruchomości: mieszkania, apartamenty, obiekty podmiejskie i wbudowane lokale komercyjne - trudno liczyć na więcej ze względu na wysoki próg wejścia. Ze względu na czynniki zewnętrzne, takie jak kluczowa stopa procentowa banku centralnego i oprocentowanie kredytów hipotecznych, zmiany w prawie dotyczącym posiadaczy akcji, trudna sytuacja geopolityczna, atrakcyjność segmentów się zmienia, ale jedno pozostaje niezmienne: nadal łatwiej jest zainwestować pieniądze w beton w takiej czy innej formie niż w jakiekolwiek inne instrumenty.

Jakie możliwości dla inwestycji w nieruchomości rozwijają się obecnie i na jakie dochody można liczyć, opowiedzieli uczestnicy okrągłego stołu w Fontance.

Apartamenty jako znak czasu

Nieruchomości inwestycyjne - czyli takie, które są nabywane bezpośrednio w celu generowania dochodu - obejmują obecnie przede wszystkim mieszkania.

- Według naszej dynamiki, sprzedaż w tym roku, w porównaniu z ubiegłym, wzrosła o 20%, - powiedział Kirill Kudinovzałożyciel i właściciel firmy inwestycyjno-budowlanej Inreit. - Ten format nadal nabiera rozpędu i odbiera pewną część inwestorów, którzy przez długi czas inwestowali w mieszkania przez bezwładność.

Wzrost ruchu turystycznego jest na rękę właścicielom apartamentów: jeśli w 2021 r. było 6 mln osób, to w 2024 r., według optymistycznych prognoz, spodziewanych jest 13-15 mln turystów. Ze względu na ten wzrost planuje się, że w tym roku średnia rentowność sieci hoteli Port Comfort wyniesie 14%, podczas gdy w ubiegłym roku było to około 12%, Kirill Kudinov dodano.

Jednocześnie zaczęły pojawiać się nowe narzędzia: w tym flipping, podnajem i nieruchomości podmiejskie w formacie inwestycyjnym.

- W przeciwieństwie do Moskwy, rynek ten nie jest jeszcze tak konkurencyjny, a wciąż są i będą interesujące oferty o dobrej rentowności. Nieruchomości mieszkaniowe stopniowo schodzą na dalszy plan, a na pierwszy wysuwają się apartamenty z ich ujednoliceniem do wszelkiego rodzaju zadań: są to noclegi, wynajem dzienny i długoterminowy". Artyom Chugaigłówny menedżer ds. partnerów w Maslov Group Development.

Firma planuje m.in. rozszerzenie oferty poprzez uruchomienie wielofunkcyjnego obiektu, w którym na parterze znajdzie się powierzchnia handlowa, na drugim i trzecim piętrze powierzchnia biurowa, a powyżej cztery piętra apartamentów. Wyjaśnił, że konserwatywni ludzie nie postrzegają dobrze idei dziennego czynszu, dla nich ważniejszy jest zwrot środków z powierzchni.

Według niego od zeszłego roku popularny stał się kierunek podmiejskich nieruchomości pod inwestycje: działki pod budowę domków letniskowych, a także podmiejskie ośrodki rekreacyjne.

- Najnowszy produkt jest dość świeży jak na nasz rynek inwestycyjny - mówi Artem Chugainie każdy rozumie, jak to działa, na co warto zwrócić uwagę. Ale z każdym sezonem oferta staje się coraz bardziej popularna i zajmuje już swoją niszę.

W każdym razie nieruchomości pozostają jednym z głównych narzędzi inwestycyjnych.

- Klienci nadal rozważają mieszkania, apartamenty i lokale użytkowe w celu oszczędzania i inwestowania środków, - komentuje Tatyana Khalilovadyrektor działu sprzedaży w GloraX.W ciągu ostatnich kilku lat stosunek ten uległ jednak znacznej zmianie. Wcześniej, na początku sprzedaży projektów mieszkaniowych, konsekwentnie obserwowaliśmy około 20% zakupów inwestycyjnych. Teraz są to pojedyncze przypadki: większość osób chcących inwestować w nieruchomości napłynęła do segmentu komercyjnego i apartamentów, zwłaszcza hotelowych.

Lokale komercyjne są również brane pod uwagę przy inwestycjach, ale ze względu na fakt, że koszt wejścia w tym segmencie jest wyższy, mieszkania jako gotowy biznes wynajmu wyglądają bardziej obiecująco dla wielu: jest to zarówno niższy czek, jak i bardziej zrozumiały okres zwrotu. Po 2-3 latach od uruchomienia hotele zwykle zyskują na popularności i można wyjść z pewną luką lub zachować mieszkanie jako źródło stałego dochodu pasywnego - wyjaśnił ekspert.

- Praktycznie nie ma alternatywy dla mieszkań pod względem wielkości progu wejściowego, - zgadza się Konstantin StorozhevDyrektor generalny Valo Service Management Company, przewodniczący rady ekspertów ds. aparthoteli i apartamentów usługowych RGUD. - Jednocześnie inwestorzy stają się coraz bardziej profesjonalni: analizują dużą ilość informacji, formułują swoje cele znacznie jaśniej. Dla tych, którzy inwestują przez długi czas, krytyczne staje się to, co stanie się za 5-10 lat, w jakim stopniu aktywa utrzymają płynność i przyniosą dochód operacyjny.

Zauważył pozytywny trend: coraz więcej graczy rynkowych decyduje się na scentralizowane zarządzanie obiektami, ponieważ zaangażowanie profesjonalistów zmniejsza ryzyko w porównaniu z sytuacją, w której zajmuje się tym wielu indywidualnych właścicieli.

- Istnieje możliwość braku porozumienia na etapie wszelkiego rodzaju remontów, inwestycji itp. - A jeśli cele nie są spekulacyjne - kupić i sprzedać, to takie długoterminowe perspektywy stają się znaczące.

Sergey SofronovDyrektor Handlowy Grupy PSK,Uważa on również, że apartamenty są optymalną alternatywą dla zakupu mieszkania, jeśli chcesz zainwestować pieniądze z rozsądnym zwrotem. Popyt na wynajem mieszkań w Petersburgu rośnie z każdym rokiem, a próg wejścia jest również stosunkowo niski: od 5 do 6 milionów rubli za jednostkę.

Za mniej więcej taką samą kwotę (od 6 milionów rubli) można znaleźć oferty w centrach biurowych. A jeśli nie korzystasz z rynku wtórnego, gdzie obiekty wymagają remontu, możesz również rozważyć opcje w hotelach apartamentowych. Kolejną szansą są powierzchnie handlowe. Według eksperta zapewniają one wysoką rentowność i praktycznie nie wymagają dodatkowych inwestycji, ponieważ najemcy sami dokonują napraw, instalują sprzęt itp. Jednak w tym przypadku próg wejścia jest wysoki, biorąc pod uwagę duży rozmiar i wysoką cenę za metr kwadratowy - a im lepsza lokalizacja, tym wyższy koszt.

- Różnego rodzaju magazyny i obiekty przemysłowe z punktu widzenia prywatnego inwestora o kwotach porównywalnych z kosztem mieszkania nie mogą być brane pod uwagę - tutaj mówimy o dziesiątkach milionów rubli - dodał. Sergey Sofronov. - Wyjątkiem są platformy zbiorowego inwestowania, do których dostęp można uzyskać przy mniejszych nakładach finansowych. Jednak zarówno wybór, jak i analiza ich propozycji wymaga pewnego doświadczenia i wiedzy nie tylko w zakresie inwestycji, ale także specyfiki danego rodzaju nieruchomości i zarządzania nimi.

Pewien procent

Jeśli chodzi o mieszkania, na początku sprzedaży nadal istnieje pewien odsetek inwestorów, Tatyana Khalilova zauważa. Jest to nieporównywalne z 20%, który był przed przejściem na rachunki powiernicze - kiedy ludzie kupowali na etapie wykopalisk i sprzedawali przed oddaniem obiektu do użytku.

- Ale nadal, jeśli deweloper oferuje dobrą cenę na starcie, to wybierając między krótkoterminowymi i długoterminowymi inwestycjami w mieszkania, ludzie nadal wybierają "plac budowy" - mówi. - My, podobnie jak każdy deweloper, mamy świadomość, o ile wzrośnie koszt mieszkania w okresie budowy, a kupujący mogą również obliczyć te liczby.

Okres spłaty środków zainwestowanych w nieruchomości mieszkaniowe wydłuża się.

- Klasyczny model - kupno na etapie wykopalisk i sprzedaż po oddaniu do użytku - już nie działa, - zgadza się Maria Orlova, dyrektor handlowy A101 Group of Companies w Sankt Petersburgu. - Mieszkania są kupowane jako inwestycje głównie z horyzontem zwrotu 4-6 lat. A wzrost kosztów w tym przypadku wiąże się z rozwojem dzielnic i tworzeniem w nich wysokiej jakości środowiska miejskiego, co w znacznym stopniu przyczynia się do wzrostu cen. Tak więc, wybierając mieszkanie jako inwestycję, logiczne jest skupienie się na projektach zintegrowanego rozwoju terytorium.

Zauważyła również pojawienie się w ostatnich latach nowej kategorii inwestorów: kupują oni nieruchomości jako wygodne mieszkania dla emerytowanych rodziców lub jako pierwsze mieszkanie dla dzieci, które jest wynajmowane, nie jest jeszcze poszukiwane. Kapitał macierzyński lub certyfikaty wojskowe są często wykorzystywane w takich transakcjach. W przypadku projektów A101 udział takich transakcji sięga 20-30%.

Ponadto, według Marii Orłowej, ważnym czynnikiem jest tradycyjnie wysoka atrakcyjność Petersburga jako miejsca przeprowadzki z regionów. Pod tym względem aglomeracja petersburska ustępuje jedynie Moskwie.

- Nieruchomości mieszkaniowe to po części inwestycja, ale nie w pełni rozumiejąca i rozwiązująca zadania inwestora, -... Sergey Sofronov uważa. - Ogólnie rzecz biorąc, już sama nazwa daje wskazówkę, gdzie szukać. Komercyjny dla tego i komercyjny - oznacza odpowiedni zwrot w stosunku do inflacji lub znacznie go przekracza.

Mieszkaniowy, według niego, nadaje się do oszczędzania pieniędzy lub rozwiązywania problemów w szczególnych przypadkach: na przykład zakup mieszkania dla dzieci. A kiedy one rosną, można wynająć mieszkanie i uzyskać dodatkowe pieniądze - jako opcję, dla korepetytorów. Jednocześnie ma sporo wad.

- Same mieszkania są droższe niż apartamenty. Wymagane będą również naprawy (jeśli nie są wliczone w cenę), meble, ale najważniejsze jest samodzielne zarządzanie, to znaczy, że będziesz musiał sam szukać najemców i rozwiązywać z nimi wszystkie kwestie" - mówi Sergey Sofronov. - Istnieją firmy, które świadczą takie usługi i pozwalają "wycisnąć" więcej z obiektu dzięki sezonowemu wynajmowi dziennemu. Ale znowu, właściciel będzie musiał szukać takich osób i wchodzić z nimi w interakcje na własną rękę. Ale nawet przy takim modelu zarządzania stawka czynszu ze względu na brak usług i infrastruktury hotelowej będzie niższa niż w hotelach apartamentowych. A wyższy próg wejścia przy zakupie mieszkania znacznie wydłuży okres zwrotu inwestycji.

Konstantin Storozhev Uważa również, że mieszkania są kupowane głównie w celu zachowania - a potem raczej z przyzwyczajenia, ponieważ istnieje bardzo niewiele możliwości spekulacyjnych.

Roman Abramow, Dyrektor Regionalnego Działu Sprzedaży St. Petersburg Real Estate (Setl Holding grupowy),Zauważa, że inwestycje w mieszkania to poziom podstawowy. Na bardziej zaawansowanym poziomie ludzie inwestują w apartamenty usługowe, a profesjonalni inwestorzy wybierają nieruchomości komercyjne.

- Teraz jest więcej osób, które od dawna doceniają możliwości inwestycyjne i podnoszą swój poziom zawodowy - mówi. - Petersburg jest w ogóle nazywany stolicą mieszkań. Ale jednocześnie nieruchomości mieszkalne są nadal poszukiwane, ponieważ taki zakup pozwala zaoszczędzić pieniądze.

- Wśród naszych klientów są prywatni inwestorzy, którzy wybierają małe działki mieszkaniowe do dalszej odsprzedaży, a także grupy inwestycyjne, które koncentrują się na obszarach komercyjnych - mówi Maxim Turta, Kierownik Działu Sprzedaży Grupy Aquilon w Sankt Petersburgu i LO. - Prywatni inwestorzy często stawiają tylko pierwsze kroki, a ich budżety inwestycyjne nie są tak duże. Podczas gdy inwestorzy profilowi czasami zarządzają budżetami w wysokości miliardów dolarów.

Obszar ma znaczenie

Czynnikiem decydującym o wyborze obiektu pod inwestycję jest często obszar lub nawet węższa lokalizacja, która wydaje się kupującemu najbardziej opłacalna.

- Jeśli mówimy o mieszkaniach kupowanych na wynajem, wielu wciąż wierzy, że centrum Petersburga to manna z nieba, na której można zarobić dużo pieniędzy. Tak, w tym sezonie rzeczywiście tak jest", mówi Artyom Chugai. - Ale z jakiegoś powodu w swoich różowych obliczeniach nie biorą pod uwagę pozostałych 9 miesięcy w roku, kiedy w centrum zaczyna się walka o turystów. A ze względu na dużą podaż, niektóre obiekty są zmuszone do pracy ze stratą z powodu wysokich obciążeń operacyjnych.

Według niego najciekawszym obszarem, który będzie teraz aktywnie rozwijany, jest "szary pas" wokół centrum, gdzie nie ma jeszcze tak wielu obiektów noclegowych, ale jednocześnie jest dość wysoka przejezdność i są punkty przyciągające: na przykład duże instytucje edukacyjne.

Kirill Kudinov Nie zgodziłem się co do nierentowności hoteli apartamentowych w centrum w okresie spowolnienia aktywności turystycznej. Według niego rzeczywiście jest niski sezon, a obciążenie spada z 95-97% do 75-80%, ale generalnie hotele pozostają na plusie i wykazują rentowność przez cały rok. Jeśli latem jest to 25%, to zimą jest to 6,7%, co średnio daje około 12% rocznie.

- Czy hotele mogą działać poza obszarem centralnym? Zdecydowanie mogą, zwłaszcza jeśli w pobliżu są jakieś atrakcje, jeśli obiekt ma ciekawą koncepcję - komentuje. - Ale nasz model dotyczy centrum.

Konstantin Storozhev Twierdzi, że dla branży turystycznej ważne jest obliczenie logistyki do kluczowych obiektów, w tym węzłów transportowych, lotnisk, dworców kolejowych, a także głównych atrakcji.

- Różnice polegają na tym, że infrastruktura w centrum - kawiarnie, restauracje, sklepy - jest już zlokalizowana wokół hotelu - kontynuował. - A jeśli budujesz obiekt w innych obszarach, musisz sam stworzyć infrastrukturę zaprojektowaną dla odwiedzających. Dlatego stworzyliśmy cały klaster, który pozwala nam rozwiązać wszystkie potrzeby turystów. Z centrum można zrobić dobry projekt, jeśli bardzo dokładnie obliczy się grupę docelową, dla której ta koncepcja jest odpowiednia. Wtedy będzie to również sukces dla inwestorów.

Tatyana Khalilova uważa, że głównym czynnikiem przyciągającym do apartamentów w Petersburgu jest dobra dostępność transportowa.

- Im bliżej metra znajdują się kompleksy apartamentów hotelowych, tym szybciej inwestycje się zwrócą - uważa. - Podam przykład naszego projektu - apart-hotelu GloraX Zanevsky w pobliżu stacji kolejowej Ładoga. Dobra lokalizacja i dostępność pełnego zakresu usług firmy zarządzającej gwarantuje stabilną rentowność zarówno przy zakupie jako dochód pasywny, jak i przy dalszej odsprzedaży mieszkań jako gotowego biznesu wynajmu.

Cena plus lokalizacja

Wybierając nieruchomość mieszkalną, lokalizacja zawsze była najważniejszym czynnikiem wraz z kosztami i warunkami zakupu, mówi Roman Abramow. Identyfikuje dwa obszary, które są atrakcyjne dla inwestycji: lokalizacje bliżej centrum to z reguły budynki punktowe; oraz aktywnie rozwijające się dzielnice zlokalizowane w bardziej odległych obszarach, czasem na peryferiach.

- Oczywiście zakup nieruchomości mieszkalnej blisko centrum jest zawsze interesującą strategią dla inwestora, ale jest to duża inwestycja. Dlatego ważne jest, aby ocenić wszystkie te kryteria, obliczyć zwrot z inwestycji i podjąć świadomą decyzję" - dodał.

- Dla inwestorów, którzy nabywają mieszkania w celu ich dalszej odsprzedaży, ważne jest obecnie miejsce i instrumenty finansowe wykorzystane do zakupu. Z punktu widzenia rentowności, projekty poza obwodnicą lepiej nadają się do takiej inwestycji, jednak w obecnej sytuacji zyski w okresie budowy spadną ze względu na inflację, -.... Tatyana Khalilova uważa,

- Każda dzielnica ma swoje dominanty, na których warto polegać przy inwestycjach, -... Maxim Turta komentarze. - Obejmuje to infrastrukturę transportową, gęstość zaludnienia, cenę za metr kwadratowy i stawkę czynszu.

Interes handlowy

Jeśli weźmiemy pod uwagę inne formaty nieruchomości inwestycyjnych, to cross-country jest ważniejsze dla handlu ulicznego, dlatego bardziej logiczne jest inwestowanie w obszary nowych budynków mieszkalnych.

- W ostatnich latach segment ten otrzymał potężny impuls do rozwoju. Ze względu na masowe budownictwo i wysoką gęstość zaludnienia w niektórych obszarach na obrzeżach aglomeracji petersburskiej, stawki czynszu zrównały się z tymi na Newskim, a okres zwrotu został czasami skrócony do 7-8 lat - mówi Maria OrlovaDyrektor Handlowy Grupy Spółek A101 w Sankt Petersburgu. - Jednocześnie rośnie "czujność" i profesjonalizm inwestorów: zaczęli bardzo starannie dobierać lokale, koncentrując się zarówno na natężeniu i jakości ruchu, jak i na obecności środowiska bez barier, minimalnej liczbie pylonów, dużych witrynach sklepowych, odpowiednim kształcie lokalu i obecności dwóch wejść.

Zauważa, że ważne jest również posiadanie dostępnych programów franczyzowych, które pomogłyby w natychmiastowym znalezieniu najemców lub określeniu profilu pomieszczenia, jeśli jest ono kupowane w celu otwarcia własnego biznesu. "Oferujemy to wszystko kupującym, w wyniku czego sprzedaż nieruchomości komercyjnych w projektach Grupy A101 w regionie Leningradu znacznie wyprzedza harmonogram" - dodała.

- Jeśli mówimy o obszarach mieszkalnych i handlu na parterach, to są to prawie wszystkie obszary nowych kwartałów - potwierdza Sergey Sofronov. - Szybko się osiedlają, zasiedlają, a po pierwszych kolejkach mieszkańcy potrzebują usług w odległości spaceru. Firmy przychodzą do takich dzielnic i żądają czynszu.

Według niego różnorodność powierzchni i układów takich lokali pozwala już na etapie inwestycji z grubsza określić, komu lokal będzie później wynajmowany: czy będzie tam punkt odbioru zamówień, czy restauracja, a może supermarket - wszyscy najemcy mają swoje wymagania. Co więcej, nie jest tak trudno się z nimi zapoznać - wszystkie franczyzy i duzi wynajmujący z reguły mają informacje o parametrach lokali i wymaganiach wobec nich w domenie publicznej.

Tatyana Khalilova Uważa, że obecnie lokale komercyjne mają najbardziej zrozumiałe i dobre warunki obrotu gotówką - około 8-10 lat.

- Gęsto zaludnione obszary wschodzące, takie jak Devyatkino lub Kudrovo, są dobre dla inwestorów w tym segmencie - tutaj popyt na lokale na sklepy lub przedsiębiorstwa usługowe nie słabnie.

Teraz, według Kirill KudinovPopularność zyskują również indywidualne magazyny, które są równie istotne w obszarach mieszkalnych - "aby ludzie nie mogli przechowywać opon na balkonie".

- Ważne jest, aby koncepcja nieruchomości inwestycyjnej była połączona z lokalizacją - mówi Kirill Kudinov. - Wtedy wszystko będzie dobrze.

Potrzebujemy środka ciężkości

Jeśli mówimy o nieruchomościach podmiejskich, to w naszym regionie istnieją trzy główne kierunki: północ, południe i wschód. Na północy, jak Artyom Chugai Uwaga, przeważa kierunek Priozersk, gdzie ostatnio zbudowano wiele osiedli domków letniskowych. Na obszarze kurortu oferta z segmentu przystępnego cenowo pojawia się bardzo rzadko. Według niego na południu Peterhof sprzedawał się dobrze, ale ten kierunek jest zbyt zajęty transportem. Dlatego jako alternatywę wybrano bardziej południową lokalizację - Pawłowsk, którego zaletą jest obecność miejskiego zezwolenia na pobyt.

Co ciekawe, jeśli weźmiemy pod uwagę inwestycje w centra rekreacyjne, to kierunek północny nie jest już poszukiwany, ponieważ podaż jest tam przesycona, a turyści nie pojadą tam bez "żetonów".

- Ludzie chcą jakiejś atrakcji: albo jeziora, albo plaży, albo jakiejś rozrywki w środku - parków rozrywki, animatorów. Ogólnie rzecz biorąc, to jest to, co ludzie wybierają podczas wakacji", wyjaśnia. Artyom Chugai. - Z jakiegoś powodu ośrodki rekreacyjne po południowej i wschodniej stronie Petersburga są omijane. Jeśli coś tam jest, to jest stare i nudne, więc istnieje ogromny potencjał rozwoju, prawie aż do Moskwy. Co więcej, widzimy również ruch w naszym kierunku ze stolicy.

Kirill Kudinov poparli opinię, że kierunek nie jest tak ważny dla obiektów rekreacyjnych, jak obecność centrów atrakcji: czy jest to pierwsza linia plaży, czy ośrodek narciarski w odległości spaceru.

- W takim przypadku obiekt będzie generował dochód, niezależnie od tego, w którym kierunku jest zlokalizowany - podkreślił, dodając, że kompleks powinien znajdować się nie dalej niż godzinę jazdy od miasta.

Inwestowanie oznacza podejmowanie ryzyka

Kolejnym parametrem, który należy ocenić przed zainwestowaniem pieniędzy w konkretną nieruchomość, jest ryzyko, które zmniejsza rentowność. Na przykład, jeśli chodzi o apartamenty, jakiś czas temu istniały poważne obawy o przesycenie rynku, ale nie wszystkie projekty zostały zrealizowane. Innym ryzykiem była pandemia, kiedy to przepływ turystów został poważnie ograniczony z powodu zamkniętych granic.

- Rynek jest nasycony, ale nie przesycony - jednak konkurencja jest coraz większa. Konstantin Storozhev komentuje, - co więcej, apart-hotele konkurują z hotelami o krótkoterminowego gościa. A tu nie da się wygrać jedną ceną - trzeba zadbać o jakość usług.

Według niego, jeśli technologie nie są początkowo ustanowione, usługa nie może być świadczona: konieczne jest zapewnienie rozdzielenia przepływów w celu przeprowadzenia czyszczenia, wymiany bielizny, żywienia.

Drugim strumieniem klientów apart-hotelu są rezydenci długoterminowi. Dla tych klientów ważna jest infrastruktura. Według Konstantin StorozhevŚrednia długość pobytu wynosi 2,5 miesiąca.

"To właśnie obecność profesjonalnie zbudowanych i profesjonalnie zarządzanych kompleksów stwarza możliwość osiągnięcia sukcesu komercyjnego" - wyjaśnił. - Wszystko to przekłada się na płynność obiektu dla tych, którzy zainwestowali. A im dalej, tym konkurencja będzie większa.

W związku z tym zwrócił uwagę na znaczenie utrzymania jakości przez długi czas - w przeciwnym razie istnieje ryzyko "slumizacji" obiektów z powodu wypłukiwania drogich klientów. Jeśli poziom turystów się zmieni, kapitalizacja spadnie.

- W St. Petersburgu inwestycje w nieruchomości są jednymi z najmniej ryzykownych, -... Sergey Sofronov uważa, że. - Na szczęście nie mamy do czynienia z miastem w depresji z odpływem ludności. Wręcz przeciwnie, z roku na rok rośnie, podobnie jak jego gospodarka. Jedynym zagrożeniem, które teoretycznie istnieje, jest długotrwała lub nawet niedokończona budowa. Istnieją przykłady, zwłaszcza w regionie Leningradu, gdzie prawa akcjonariuszy były w jakiś sposób chronione, ale ucierpieli nabywcy lokali użytkowych. Aby się przed tym uchronić, należy wybierać nieruchomości budowane przez duże firmy, które otrzymują finansowanie projektów od banków o znaczeniu systemowym. Nie jest trudno ustalić takie rzeczy, informacje są otwarte.

- Ryzyko jest bezpośrednio związane z możliwościami, - Kirill Kudinov komentarze. - Ludzie kupują mieszkania, aby zarabiać, a jeśli to konieczne, łatwo jest sprzedać obiekt. A jeśli hotel wykazuje wysoką rentowność, nie jest zbyt duży, nie sprzedaje zbyt wielu pokoi, to mieszkanie można sprzedać dość szybko.

Dlatego główną wartością w koncepcji hotelu apartamentowego jest firma zarządzająca i sama koncepcja pozycjonowania obiektu.

- Jeśli jest popularny wśród turystów i przynosi pożądany zwrot inwestorom, w tym przypadku ryzyko jest ograniczone - wyjaśnił przedsiębiorca. - Ponadto możliwa jest szybka odsprzedaż, ponieważ gotowe mieszkania o udowodnionej rentowności można łatwo sprzedać.

Kirill Kudinov Dodał, że pandemia okazała się cennym sprawdzianem skuteczności formatu. Niemal cały sektor hotelowy podupadł, ale apartamenty, nawet w tak trudnym okresie, wciąż przynosiły właścicielom dochody. Rentowność sieci Port Comfort wyniosła 6%, co jest porównywalne z rentownością typowego apartamentu, tyle że w formacie pasywnym.

- Najtrudniejszy okres - pandemię - mamy już za sobą. Na pewno budujemy teraz nasze modele finansowe, patrząc na lata 2020-2021. Mogę założyć, że wzrost popytu inwestycyjnego w przyszłości będzie dotyczył segmentu hoteli apartamentowych. Młode pokolenie jest bardzo mobilne, chce szybko zmieniać miejsce zamieszkania, dzielnice, a nawet miasta. Wszystko to pomoże utrzymać popyt na wynajem. Dodatkowo rośnie również ruch turystyki krajowej, co gwarantuje stabilny popyt na pokoje. W przypadku odsprzedaży również nie będzie problemów - ten produkt zawsze będzie poszukiwany przez inwestorów, którzy wiedzą, jak obliczyć koszty finansowe i czasowe. Tatyana Khalilova uważa

Wszyscy deweloperzy uważają, że ryzyko jest teraz znacznie niższe, a jeśli wydarzy się coś globalnie złego, to w zasadzie wszyscy będą mieli problemy.

Artyom Chugai dodał, że rynek pierwotny i wtórny są ze sobą silnie powiązane.

- Istnieje pewien schemat, w którym ludzie najpierw sprzedają wtórne, a następnie wykorzystują te pieniądze do zakupu pierwotnych mieszkań lub apartamentów - mówi. - A to, co dzieje się obecnie z kredytami hipotecznymi i kluczowymi stopami procentowymi, ma wpływ na rynek jako całość. Na przykład najbardziej oczywistym ryzykiem związanym z zakupem nieruchomości mieszkalnej w fazie budowy jest brak czasu na wyjście z niej przed uzyskaniem prawa własności. Grozi to wysokimi podatkami, które mogą zostać podwyższone w przyszłości.

Główną zaletą apartamentów jest ich wszechstronność: mogą być wykorzystywane jako biuro, gabinet masażu lub salon kosmetyczny. W rzeczywistości jest to przestrzeń komercyjna do swobodnego użytku, która oczywiście ma swoje ograniczenia techniczne.

Jeśli rozważasz ziemię jako inwestycję, to obiekt musi być oceniony z punktu widzenia czystości prawnej, sprawdź firmę partnerską, czyli przestudiuj jej projekty funkcjonowania, aby zminimalizować wszelkie możliwe ryzyka. W branży rekreacyjnej ekspert radzi, aby unikać kupowania udziałów, a nie całości. Ten format dochodu jest dość problematyczny i niestabilny. Ogólnie rzecz biorąc, musisz zrozumieć, że nie ma inwestycji z gwarancją 100%: zawsze mogą wystąpić czynniki, których nie można przewidzieć ani obliczyć - powiedział.

Dla nieruchomości mieszkalnych, Roman Abramow widzi główne ryzyko w obliczaniu modelu finansowego podczas inwestowania.

- Wcześniej inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe były dość proste: mieszkania rosły w cenie o 20-30% podczas budowy domu, inwestor zarabiał na jego późniejszej sprzedaży. Teraz taka strategia działania może prowadzić do rozczarowania" - uważa. - Jednocześnie zakup nieruchomości mieszkalnej wiąże się z różnymi działaniami. Na przykład, jeśli inwestor kupuje mieszkanie w celu odsprzedaży, ale pod koniec budowy zdaje sobie sprawę, że nie osiąga swojego celu finansowego, może wynająć dom na jakiś czas, a następnie odsprzedać w szczytowym momencie wzrostu. Lub przeciwnie, jeśli kupiłeś mieszkanie do wynajęcia, ale stało się oczywiste, że teraz bardziej opłaca się je sprzedać i zainwestować w inny obiekt, zawsze możesz zrobić krok w bok.

CC jako znak czasu

Ważne jest nie tylko kupno obiektu, ale także dalsze zarządzanie nim w taki sposób, aby zwiększyć zyski. W tym celu można wybrać różne strategie.

- Jeśli chodzi o maksymalizację zysku, to oczywiście nabywca nieruchomości musi sam nią zarządzać. Kirill Kudinov ale w tym przypadku nie mówimy już o dochodzie pasywnym. Inwestor musi jasno rozumieć, co robi i posiadać określone kompetencje.

Innym rozwiązaniem jest przekazanie nieruchomości w zarządzanie. Tutaj, zdaniem eksperta, należy starannie wybrać zarówno projekt, jak i firmę zarządzającą: dalsza rentowność inwestora zależy od odpowiedniego doświadczenia i rzeczywistych statystyk.

- O ile 5-7 lat temu konkurencja odbywała się głównie na poziomie projektu - inwestor patrzył, gdzie jest ciekawa koncepcja, gdzie jest lepsza lokalizacja - teraz na pierwszy plan wysuwa się reputacja, kompetencje i efektywność firmy zarządzającej" - dodaje. Kudinow. - Dlatego głównym zadaniem inwestora jest dokonanie właściwego wyboru. Cieszę się, że poziom firm zarządzających również stale rośnie: ci, którzy chcą iść dalej, rozumieją, że właśnie na to patrzą potencjalni klienci.

Konstantin Storozhev zauważył, że z 3 600 apartamentów w sześciu hotelach, 2 700 jest zarządzanych centralnie.

- Istnieje coś takiego jak wartość firmy - wartość firmy jest wartością niematerialną, która odzwierciedla dobrą reputację, markę, bazę klientów i inne niefizyczne aktywa firmy. Ten dodatkowy koszt dla obiektu jest tworzony przez profesjonalną firmę zarządzającą" - podkreślił. - A jeśli rośnie płynność finansowa, rosną taryfy, a tym samym rentowność.

- Ogólnie rzecz biorąc, inwestor i menedżer, operator, to różne kwalifikacje, - komentuje Sergey Sofronov. - Najbardziej oczywisty przykład z hotelami apartamentowymi: firma zarządzająca zarabia tylko wtedy, gdy apartamenty są wynajmowane. To znaczy, razem z inwestorem. Jest zainteresowana maksymalizacją zwrotu z funduszu: wysokim obłożeniem i średnim przychodem na pokój. W tym celu jest tworzona i działa. Reklama, obsługa, dynamiczne zarządzanie taryfami i wiele innych służą rozwiązaniu tych problemów. Poza tym firma zarządzająca ma dostęp do rynku klientów korporacyjnych, czyli masowych rezerwacji i długoterminowych umów o zakwaterowanie.

Artyom Chugai Dodał, że same spółki zarządzające mogą również mieć kilka strategii generowania dochodu.

- Gwarantowana rentowność jest możliwa, gwarantowany dochód plus metoda kotła i tylko metoda kotła - wyjaśnia. - Stałe płatności są najbardziej nieopłacalną opcją, przeznaczoną głównie dla konserwatywnych inwestorów. Druga opcja polega na tym, że inwestor otrzymuje stały zysk przez pierwsze dwa lata, a następnie przechodzi na metodę kotłową. Jak pokazuje praktyka, te stałe płatności są wliczone w koszt samych mieszkań, czyli w rzeczywistości jest to rodzaj cashbacku, który "uspokaja" inwestora: nie musi czekać na promocję budynku, zdobywając oceny hoteli - od razu zaczyna zarabiać.

Według niego, metoda kotła może przynieść najwięcej pieniędzy, ale, oczywiście, jeśli obiekt w zasadzie przynosi dochód. Dlatego, jak wspomniano powyżej, należy wybrać odpowiednie miejsce, format i firmę zarządzającą. A jeśli wszystkie czynniki zostały opracowane, to ta metoda będzie najbardziej opłacalna.

Tatyana Khalilova mówił o programach dla inwestorów na przykładzie aparthotelu GloraX Zanevsky:

- Nabywcom działek oferujemy dwa programy rentowności - z gwarantowanym dochodem i z maksymalnym. Polecam początkującym inwestorom zwrócić uwagę na program maksymalnego dochodu w naszym projekcie, ponieważ obecnie koszt mieszkania, biorąc pod uwagę wszystkie rabaty, jest bardzo atrakcyjny, aw dłuższej perspektywie jest to doskonała okazja do uzyskania pasywnego dochodu bez marnowania czasu.

Zyski są dystrybuowane podobnie w podmiejskich centrach rekreacyjnych, ale opcja stałej płatności nadal tam dominuje, zauważa Artyom Chugai. To wciąż nowy rynek - ludzie obawiają się, że baza danych nie zostanie załadowana.

- Planujemy stworzyć nowe lokalizacje przy użyciu metody kotła, abyśmy mogli połączyć stały dochód z możliwością zarobienia więcej - wyjaśnił. - Cóż, nie zapominamy, że można kupić działkę, zbudować dom lub kilka domów i wynająć je samodzielnie, ale w tym przypadku właściciel jest maksymalnie zaangażowany w zarządzanie i staje się to pracą dla konkretnej osoby.

Według niego istnieją takie przykłady w osiedlach domków letniskowych firmy. W ten sposób można zarobić 5-10 milionów rubli rocznie, w zależności od formatu i poziomu domu, który planuje się wynająć.

Inną opcją maksymalizacji zysków jest wybór nietypowego formatu. Artyom Chugai przytoczył przykład magazynów kontenerowych w dzielnicach mieszkaniowych, które Grupa Maslov oferuje zwykłym inwestorom. Kupując jednostkę magazynową na tym terenie, otrzymują oni stały zwrot w wysokości 15%.

Roman Abramow twierdzi, że w segmencie nieruchomości mieszkaniowych, oprócz wynajmu długoterminowego, w ciągu ostatniego roku aktywnie rozwijał się wynajem dobowy.

- Można to zrobić samodzielnie, ale proces ten wymaga stałego zaangażowania i dużo czasu. Nie wszyscy inwestorzy są gotowi na takie zaangażowanie" - komentuje. - Dlatego na rynku istnieją firmy, które przejmują taką funkcjonalność. Dla wielu jest to działający schemat - mimo konieczności płacenia prowizji, dochód i tak jest wyższy, ponieważ proces jest kontrolowany przez profesjonalnych menedżerów.

Ogólnie rzecz biorąc, mieszkanie powinno być wynajmowane, jeśli zostało pierwotnie zakupione w celu zaoszczędzenia finansów. Ważne jest, aby nie stało bezczynnie. Jednocześnie nie należy liczyć na możliwość łatwego osiągnięcia zysku: w tym przypadku okres zwrotu wynosi zwykle 20 lat". Roman Abramow odnotowano.

W segmencie nieruchomości mieszkaniowych pojawił się nowy trend wśród inwestorów: flipping.

- Z reguły atrakcyjne działki o nie najwyższych kosztach za metr kwadratowy są kupowane na miesiąc lub dwa przed oddaniem do użytku - z reguły są to mieszkania dwu-trzypokojowe - wyjaśnia. Tatyana Khalilova. - Następnie, z pomocą zespołu projektowego, mieszkanie jest "przywracane do świadomości", aby sprzedać je za więcej. Niskie stopy procentowe preferencyjnych kredytów hipotecznych przyczyniły się do rozpowszechnienia tego programu.

Flipping jest również stosowany w segmencie mieszkań.

- Klienci kupują apartamenty w prestiżowej okolicy, które sprzedajemy w dość atrakcyjnej cenie. Przeprowadzają w nich kompleksowe remonty z zagospodarowaniem terenu, a następnie sprzedają gotowy produkt drożej" - dodaje. Maxim Turta. - To bardzo dobra historia dla inwestorów - kupują wysokiej jakości gotowy produkt za dodatkową opłatą.

Inwestycje długoterminowe

Pomimo faktu, że tworzenie prognoz jest niewdzięcznym zadaniem, eksperci uważają, że przewidywanie sytuacji rynkowej jest po prostu łatwiejsze w dłuższej perspektywie.

"Ceny nieruchomości mieszkaniowych zawsze rosną, niezależnie od czynników makroekonomicznych i sytuacji politycznej", mówi Roman Abramow. - Na różnych etapach proces ten rozwija się mniej lub bardziej dynamicznie, z okresami stagnacji. Przypomnijmy sobie lata kryzysu: ceny rosły w 1998, 2008 i 2014 roku, a nawet na tle pandemii w 2020 roku, to samo wydarzyło się w 2022 roku. Dlatego zdecydowanie można przewidzieć, że wzrost będzie kontynuowany, pytanie brzmi, w jakim tempie. Z punktu widzenia oszczędzania pieniędzy, mieszkania zawsze będą jednym z najprostszych, najbardziej zrozumiałych, niezawodnych i łatwych sposobów inwestowania.

- Nie ma alternatywy dla nieruchomości pod względem niezawodności i odporności na kryzysy - i nie jest jasne, czy coś takiego może się pojawić - zgadza się Sergey Sofronov. - Wręcz przeciwnie, reputacja wcześniej uważanych za niezawodne rozwiązań jest okresowo podważana. Na przykład waluty w kontekście tego, jak będzie się nią teraz handlować. Można powiedzieć, że kluczowa stopa procentowa ogranicza aktywność na rynku nieruchomości, i nie tylko na nim, i nie zmieni się to w najbliższej przyszłości. Oznacza to, że z jednej strony istnieje bardzo poważna presja od dołu - koszty budowy mają tendencję do ciągłego wzrostu. Z drugiej strony istnieje presja stawek z góry - na aktywność zakupową. A to na razie ustabilizuje ceny. Przynajmniej w kontekście nieruchomości mieszkaniowych, apartamentów i wbudowanych w nie powierzchni komercyjnych.

- W ciągu ostatnich 30 lat rynek nieruchomości rozwinął się i nadal będzie się rozwijał, -... Maria Orlova kontynuowała myśl swoich kolegów. - Kwestia mieszkaniowa jest fundamentalną potrzebą ludzką, która jest istotna teraz i będzie ważna za 50-100 lat. Podczas gdy wszelkie inne instrumenty inwestycyjne, być może oferujące czasami wyższe zyski, zakładają nieporównywalnie wyższy poziom ryzyka, a także w znacznie większym stopniu zależą od warunków geopolitycznych i makroekonomicznych.

Konstantin StorozhevOczekuje on, że priorytet korzystania z nieruchomości w stosunku do ich posiadania będzie rósł: nowe pokolenie coraz częściej wybiera mieszkanie w formie wynajmu, rozumiejąc jednocześnie, jakiej infrastruktury i usług potrzebuje. Oczekuje, że udział apartamentów skoncentrowanych na średnioterminowym życiu wzrośnie, ponieważ format hotelowy jest trudniejszy do zarządzania.

- Nie widzę perspektyw na gwałtowny wzrost ruchu turystycznego - dopóki skupiamy się na turystyce krajowej. Jeśli przynajmniej więcej osób przyjedzie do nas z zaprzyjaźnionych krajów, to branża hotelarska będzie miała perspektywy" - skomentował.

- Żyjemy w czasach, w których plany sprzedażowe przeliczane są co miesiąc, a nowe informacje z banków otrzymujemy raz w tygodniu, a nawet częściej - komentują Tatyana Khalilova. - Dlatego jest mało prawdopodobne, aby ktokolwiek był gotowy do sporządzenia dokładnych prognoz na 5-10 lat. Analiza sugeruje jednak, że nasze dzieci będą mniej przywiązane do swojego miejsca zamieszkania. Jednocześnie zachowanie funduszy "w betonie" jest nadal aktualne. Czekamy, aż skończy się historia wysokich stóp procentowych na depozytach, które obecnie wynoszą 43 miliardy rubli. To znaczy, rozumiemy, że kupujący mają pieniądze, a kiedy kluczowa stopa spadnie, przeniosą je do sektora nieruchomości.

Artyom Chugai Za najbardziej obiecującą uważa budowę wielofunkcyjnych budynków łączących mieszkania, punkty handlowe i biura. Jeśli chodzi o segment podmiejski, oczywiste jest, że ludzie nie chcą już kupować działek w SNT - nie są już zainteresowani mieszkaniem w miejscach słabo nasyconych infrastrukturą wewnętrzną, ubogich w dodatkowe bonusy od dewelopera i coraz częściej spoglądają w kierunku osiedli domków letniskowych. Co więcej, ci ostatni pochodzą ze wszystkich segmentów: od gospodarki po elitę. Podobne tendencje w kierunku komfortu występują w segmencie rekreacyjnym.

- Sektor turystyczny jest jednym z niewielu, który nie został tak krytycznie dotknięty jego wpływem: ludzie stali się bardziej aktywni w podróżowaniu po kraju, co znajduje odzwierciedlenie między innymi w popycie na nieruchomości podmiejskie - mówi Kirill Kudinov. - Moim zdaniem nieruchomości turystyczne w różnych formatach, niezależnie od tego, czy są to miejskie hotele apartamentowe, czy kompleksy podmiejskie, będą nadal rosły. Głównym czynnikiem jest tu liczba gości.

Według niego w tym roku w Petersburgu spodziewanych jest 13 milionów turystów, czyli dwa razy więcej niż w 2021 roku. Podobnie sytuacja wygląda w regionie Leningradu - spodziewanych jest tu około 5 milionów osób. Ale jeśli w Petersburgu jest 35 tysięcy pokoi w nowoczesnych hotelach, to w obwodzie leningradzkim jest ich 15 tysięcy, a ich stan jest daleki od ideału.

- Biorąc pod uwagę te okoliczności, rozpoczęliśmy budowę podmiejskiego centrum rekreacyjnego Eco-Port w dzielnicy Priozersk, - dodaje przedsiębiorca. - Inni deweloperzy podążają dziś w tym samym kierunku. Staje się oczywiste, że wszelkie formaty związane z nieruchomościami turystycznymi będą poszukiwane.

Zdjęcie: iStockphoto.com/Karina Movsesyan

Источник: www.fontanka.ru